臺灣桃園地方法院民事判決 103年度重訴字第362號原 告即反訴被告 陳麗靜訴訟代理人 游玉招律師被 告即反訴原告 邱春蓮訴訟代理人 黃柏承律師上列當事人間請求交付房屋事件，本院於民國104 年8 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表所示之不動產交付予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項原告以新臺幣貳佰萬元為被告供擔保後，得假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：被告因積欠原告新臺幣（下同）450 萬元債務無法清償，兩造遂於民國103 年3 月5 日協議被告將如附表所示之不動產（下稱系爭不動產）以600 萬元出售予原告，被告以對原告之450 萬元債務抵充買賣價金，尾款則以原告代為清償被告積欠訴外人渣打國際商業銀行（下稱渣打銀行）之貸款債務、提前解約之違約金總計約150 萬元之方式支付，且所有買賣及辦理移轉登記所需之稅金均由原告負責。兩造達成協議後，隨即於同日委請訴外人邱文正代書草擬委任書（下稱系爭委任書），由兩造簽名蓋章，被告並交付系爭不動產之所有權狀及身分證正本予邱文正，更於翌日即103年3 月6 日上午與邱文正至戶政事務所請領印鑑證明，下午至渣打銀行詢問貸款餘額及解約金之數額。原告得知被告積欠渣打銀行之貸款餘額及解約金之數額後，亦於同日分別匯款499,521 元、493,326 元、483,223 元，共計1,476,070元至渣打銀行南崁分行用以代為清償被告積欠渣打銀行之債務。詎系爭不動產於103 年3 月19日以買賣為原因移轉登記為原告所有後，被告遲未將系爭不動產交付原告，爰依民法第348 條第1 項之規定，請求被告履行交付買賣標的物即系爭不動產之義務等語，並聲明：⑴被告應將系爭不動產交付與原告。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告有中度智能障礙、不識字，亦無買賣不動產之經驗。被告因向原告之配偶即訴外人黃英智簽賭而積欠賭債約150 萬元，原告意圖將系爭不動產據為己有，乃向被告佯稱可代為仲介出售系爭不動產以償還賭債，使原告陷於錯誤而交付身分證、印鑑章及不動產所有權狀。訴外人即被告胞弟邱顯龍、邱顯堂等人獲悉上情後，隨即於103 年3 月12日偕同被告至戶政事務所辦理舊印鑑作廢。嗣於103 年3 月18日原告帶被告至中壢地政事務所乃向被告佯稱可出售系爭不動產以償還賭債，使被告陷於錯誤而簽署文件移轉登記系爭不動產，故兩造間買賣契約之意思表示有不一致及被告意思表示遭詐欺之情事，爰依民法第92條第1 項之規定，以10
3 年8 月25日民事反訴起訴狀撤銷被告遭原告詐欺之意思表示，原告之訴顯無理由等語置辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭不動產原為被告所有，嗣於103 年3 月19日以買賣為原因移轉登記為原告所有。（見本院卷第12-15頁）
（二）系爭委任書上被告之簽名及印章印文均為真正。
（三）原告於103 年3 月6 日分別匯款499,521 元、493,326 元、483,223 元（共計1,476,070 元）至渣打銀行南崁分行用以代為清償被告積欠渣打銀行之債務。
四、本件之爭點厥為：兩造間就系爭不動產之買賣契約是否因意思表示不一致而未成立？被告是否係受到詐欺始出售系爭不動產？茲析述如下：
（一）按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，為民法第153 條所明定。查系爭委任書業已載明：「茲委任邱文正辦理下列事項：一、委任辦理事項如下：房地移轉、設定、銀行代償塗銷…等案件：⑴登記事由、原因如下：登記事由：所有權移轉登記。登記原因：買賣。⑵不動產標示…土地標示：…（即系爭不動產）。…
四、買賣總價款係委任人雙方自行約定含付款條款，成交價600 萬元整，…。五、買方需代償賣方銀行貸款，…。
六、委任人提供（示）證件、文件資料：（證件、文件及資料前加蓋委託人印章）列表於下…土地所有權狀正本2份、建物所有權狀正本2 份、身份證正本2 份、印章2 份、印鑑證明書正本2 份」等文字（見本院卷第7 頁），已將買賣之標的及買賣價金明確記載，被告亦於同日交付系爭不動產權狀等資料予地政士邱文正，此為兩造所不爭執，堪認兩造就原告以價金600 萬元買受被告所有之系爭不動產之意思表示已然合致，而成立買賣契約，並共同委任邱文正辦理系爭不動產之移轉登記事宜，堪以認定，被告辯稱兩造間系爭不動產買賣契約因雙方之意思表示不一致而未成立云云，洵無足採。
（二）被告雖辯以其不識字、對於外界事務之判斷能力較通常人顯然減退，難以為合理之分析與評估云云。惟按無行為能力人之意思表示，無效。雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者，亦同。民法第75條定有明文。此項規定，旨在兼顧表意人權益及交易安全，在98年11月23日修正之民法第15條、增訂之同法第15條之
1 等規定施行前，未受禁治產宣告之成年人，即非無行為能力人，其所為之意思表示，原則上應屬有效，僅於意思表示係在無意識或精神錯亂中所為，方得謂為無效。而所謂無意識，係指全然無識別、判斷之能力；精神錯亂，則指精神作用發生障礙，已達喪失自由決定意思之程度而言。故未受禁治產宣告之成年人，於行為時縱不具正常之意思能力，惟如未達上述無意識或精神錯亂之程度，要難謂其意思表示無效，最高法院99年度台上字第1994號判決可資參照。查被告為00年0 月0 日生，於簽立系爭委任書、移轉系爭不動產登記時，業已成年，復未經法院裁定為受輔助宣告人、受監護宣告人，此為被告所不爭，是被告在法律上並非無行為能力人，則被告抗辯其意思表示不生效力，自應證明其為上開買賣意思表示時，處於無意識或精神錯亂狀態始可。被告所提之診斷證明書雖載有：「患者於103 年11月13日來院接受智能評估，顯示全智商51，語言智商48，操作智商52，落於中度智能不足範圍」（見本院卷第92頁），然該診斷證明書係被告於本件原告起訴後始在衛生福利部桃園醫院所為之智能評估，且未就被告於
103 年3 月間為買賣行為時有無辨識能力為明確認定，尚難以此遽認被告為上開買賣行為時已達民法第15條之1 所規定因精神障礙或其他心智缺陷，致其辨識意思效果之能力顯有不足。另證人劉文通雖證稱被告只會簽自己之名字，文件都看不懂，都要別人唸給她聽等語（見本院卷第12
6 頁），惟以被告於86年間即以自身名義與建設公司簽定不動產買賣契約（見本院卷第99-110頁），又曾以系爭不動產為擔保前後向渣打銀行借款3 次，再佐以被告於檢察官訊問時均能針對檢察官所問事項逐一回答（見本院卷第
152 頁背面、第154-155 頁、第157 頁），實難認被告不識字或對外界事務判斷能力較常人減退，是被告此部分所辯，尚無足採。
（三）再按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院著有44年台上字第75號判例可資參照。本件被告抗辯其係遭原告及黃英智之詐欺，始出售系爭不動產，既為原告所否認，自應由被告就此遭詐欺之情事負舉證之責。經查，證人邱文正於本院審理時及臺灣桃園地方法院檢察署（下稱桃園地檢署）103 年度他字第2388、2448、3574號詐欺案件偵查時結稱：系爭委任書係兩造共同委任我，土地及建物權狀之正本亦係被告交給我的，我有詢問賣方（即被告），成交價600 萬元雙方如何成立，賣方（即被告）說有向買方（即原告）借款450 萬元無力清償，所以才以房屋賣出抵償，並向銀行貸款150 萬元未清償，故房屋才以600 萬元為成交價…簽立委任書當天，被告並未將印鑑證明交予我，因被告印鑑證明過期無法使用，我與被告於103 年3 月
6 日約在戶政事務所一起請領印鑑證明，因為印鑑證明需要被告本人親自領取，再於同日下午與被告一同去渣打銀行新坡分行查詢清償的餘額，渣打銀行會問清償這個是何用途，被告有說是買賣之清償，問到餘額後，我就跟原告說，請原告將餘額匯到渣打銀行指定帳戶為清償的動作…因證件齊全，也報稅，我於103 年3 月17日送件至地政事務所辦理移轉登記，中壢地政事務所於同年月18日通知我，問我為何系爭不動產在辦過戶，被告卻辦權狀遺失補發，中壢地政事務所請我找被告去說明，經地政承辦人員向被告說明，被告這樣會構成偽造文書，被告覺得事態嚴重，承辦人請被告在文件上簽名證明權狀還在，駁回被告的補狀申請…被告說是週轉而陸陸續續欠原告450 萬元款項；我有向雙方確認買賣價金為600 萬元，被告確實知悉買賣價金為600 萬元。被告有向其表示因為積欠原告、黃英智450 萬元債務，所以以該屋抵債，並由原告、黃英智支付渣打銀行所欠貸款餘款150 萬元。我還有特別問被告，被告說有向原告、黃英智借450 萬元無力償還，加上原本欠銀行的貸款約150 萬元，所以才記載600 萬元，被告知悉系爭不動產要賣600 萬元等語（見本院卷第81-83 頁、第156 頁），核與被告於103 年3 月5 日簽定系爭委任書後，於翌日即同年月6 日上午與邱文正地政士一同至戶政事務所請領印鑑證明，並於下午至渣打銀行新坡分行查詢被告尚積欠渣打銀行之款項，原告並於同日下午分別匯款499,521 元、493,326 元、483,223 元共計1,476,070 元至渣打銀行南崁分行用以代為清償被告積欠渣打銀行之債務等情相符，上情復與系爭委任書所載買方（即原告）需代償賣方（即被告）銀行貸款之約定相合，並為被告所不爭。再佐以被告於桃園地檢署103 年度他字第2388、2448、3754號詐欺案件偵查時亦均陳稱確實有積欠原告款項等語（見本院卷第152 頁背面、第157 頁），是被告既已自承積欠原告債務，並配合辦理請領印鑑證明、確認渣打銀行貸款餘額供原告代為清償該筆債務等過程，難認被告有何受詐欺而簽署系爭委任書之情事可言。
（四）至證人劉文通雖於本院審理時證稱：103 年3 月18日中午被告有打電話給伊，被告語氣很匆促，很緊急，組頭即黃英智約伊3 月18日下午4 點去內厝里里長辦公室那邊，要與伊談判被告的事情…103 年3 月18日以前，被告與被告弟弟有去找伊，被告說黃英智幫被告還150 萬元，被告委託黃英智以750 萬元出售系爭不動產，剩下的錢要還給被告，被告弟弟罵被告說，賣房子幹嘛把印鑑章交給黃英智…被告先生中風後，家裡只有被告在，黃英智說要幫被告賣房子，被告也不懂，就把資料都交給黃英智了等語（見本院卷第126-127 頁）。而證人劉文通對於簽定系爭委任書及兩造協同邱文正地政士辦理印鑑證明、清償銀行貸款等履約過程均經被告嗣後告知始知悉，業經證人劉文通證稱明確（見本院卷第129 頁），證人劉文通就系爭不動產簽約及履約過程之消息來源既為被告，則證人劉文通之證詞，尚難作為被告係受到詐欺始出售系爭不動產之證據。
（五）被告雖另以其於同年3 月12日至地政事務所以權狀遺失為由申請書狀補給登記等情辯以出售系爭不動產之意思表示遭詐欺云云。惟查，被告於103 年3 月12日以系爭不動產所有權狀遺失為由向桃園縣中壢地政事務所（現改制為桃園市中壢地政事務所）申請補發，嗣於103 年3 月17日另檢附所有權狀等資料向地政事務所辦理系爭不動產之買賣登記，經地政事務所於103 年3 月19日駁回被告權狀補發之申請，此有桃園市中壢地政事務所103 年10月13日中地登字第0000000000號函附土地登記案件駁回通知書稿、公告、系爭不動產買賣移轉契約書等件在卷可稽（見本院卷第56-72 頁），故系爭不動產所有權狀實際上並未遺失，被告因此違犯刑法第214 條之使公務員登載不實罪嫌，而經桃園地檢署以104 年度偵字第3542號提起公訴、現由本院104 年度審易字第995 號偽造文書案件審理在案，有起訴書附卷可憑（見本院卷第150 -151頁），並經本院調閱本院104 年度審易字第995 號刑事卷宗核閱無訛。被告於該案偵查時陳稱係因原告及黃英智沒有跟伊算清楚買賣價款，所以伊才去申請遺失補發等語（見桃園地檢署103 年度他字第3574號偵查卷宗第30頁），是被告申請補發系爭不動產之所有權狀，僅係主觀上認為原告及黃英智未與伊算清楚買賣價金，始向地政事務所以遺失書狀為由申請補發登記，無從證明被告出售系爭不動產之意思表示係遭詐欺。又證人劉綵瑩到庭證稱僅記得兩造曾至其辦公室協商，惟對兩造協商日期、談話內容、有無成立和解等節均表示不記得、不清楚等語（見本院卷第137 頁背面至139 頁），亦無從作為被告遭詐欺之證據。此外，被告並未就有何遭詐欺而為意思表示一節提出其他證據以實其說，自難為有利於被告之認定，是被告前揭所辯，亦無足採。
（六）復按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348 條第1 項定有明文。查本件兩造就系爭不動產之買賣價金約定為600 萬元，其中450 萬元為被告積欠原告之債務，餘款150 萬元則由原告代為清償被告積欠渣打銀行之債務，有系爭委任書所載及前述證人邱文正之證述明確，而原告於103 年3 月6 日匯款1,476,070 元代為清償被告積欠渣打銀行之債務，且被告亦不爭執原告已清償買賣價金中之150 萬元（見本院卷第54頁背面），堪認原告已付清系爭不動產之買賣價金，從而，原告前開規定請求被告交付系爭不動產，應屬有據。
五、綜上所述，兩造間就系爭不動產之買賣契約並無意思表示不一致而未成立之情事，被告亦無法舉證證明出售系爭不動產之意思表示有何遭詐欺之情事存在，原告業已將系爭不動產之買賣價金全數給付完畢，是其依買賣之法律關係，請求被告交付系爭不動產，為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額，准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
貳、反訴部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款定有明文。本件反訴原告原起訴聲明反訴被告應將系爭不動產移轉登記與反訴原告，嗣於本院審理中追加備位聲明：反訴被告應給付反訴原告450 萬元，及自民事反訴準備㈠狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第54頁），反訴被告雖不同意反訴原告訴之追加，惟經核反訴原告上開訴之追加與原訴均係關於系爭買賣關係之原因事實，基礎事實相同，揆諸上開規定，應予准許。
二、反訴原告主張：援用本訴部分之陳述，另補稱：反訴原告既以103 年8 月25日民事反訴起訴狀撤銷反訴原告遭反訴被告詐欺之意思表示，反訴原告仍為系爭不動產之所有權人，自得依民法第767 條之規定訴請反訴被告將系爭不動產辦理移轉登記與反訴原告。倘本院認反訴原告主張遭詐欺而為買賣契約之意思表示未能舉證，而依系爭委任書所載買賣價金為
600 萬元，惟反訴被告僅給付150 萬元，就其餘之價金則尚未給付，反訴原告自得依民法第367 條之規定，訴請反訴被告給付450 萬元買賣價金等語，並⑴先位聲明：反訴被告應將系爭不動產移轉登記與反訴原告。
⑵備位聲明：反訴被告應給付反訴原告450 萬元，及自民事反訴準備㈠狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、反訴被告則以：援用本訴部分之陳述置辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。
四、反訴原告既係援引其於本訴所為之抗辯，先位主張兩造間就系爭不動產之買賣契約不存在及其係遭反訴被告及黃英智詐欺下，始簽定系爭買賣契約並為系爭移轉登記，並以撤銷系爭不動產買賣及移轉登記之意思表示為其反訴之理由，惟其上開主張既與證據及事實並不相符，均如前本訴部分所論述，是反訴原告之先位主張自乏依據，而無可採信。
五、又系爭買賣契約之價金除反訴被告已清償150 萬元外，其餘買賣價金則係以反訴原告積欠反訴被告之借款450 萬元抵償，已認定如本訴所述，是反訴原告備位主張反訴被告僅清償
150 萬元債務，其餘450 萬元均屬賭債，反訴原告本無給付義務，反訴被告就其餘之價金450 萬元實分文未付一節則須提出反證以實其說，然反訴原告空言否認上情，卻未能提出反證動搖此部分之事證，自難為有利於反訴原告之認定，是反訴原告依民法第367 條之規定，訴請反訴被告給付450 萬元買賣價金，亦無足取。
六、從而，反訴原告先位之訴主張兩造間就系爭不動產之買賣契約不成立及其因遭反訴被告及黃英智之詐欺，依民法第92條前段撤銷系爭不動產買賣及移轉登記之意思表示，進而依民法第767 條前段之規定，請求反訴被告應將系爭不動產移轉登記予反訴原告；備位之訴主張反訴被告僅給付150 萬元價金，尚有450 萬元價金未為給付，依民法第367 條規定，訴請反訴被告給付450 萬元買賣價金，均為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 9 月 4 日
民事第二庭 審判長 法 官 劉佩宜
法 官 孫健智法 官 何宗霖正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 7 日
書記官 許婉茹附表┌─────────────────────────────────┐│土地： │├──┬─────────┬───┬──┬────────┬────┤│編號│土 地 坐 落│地 號│地目│面積（平方公尺）│權利範圍│├──┼─────────┼───┼──┼────────┼────┤│ 1 │桃園市○○區○○段│729 │建 │78.02 │全部 │├──┼─────────┼───┼──┼────────┼────┤│ 2 │桃園市○○區○○段│700 │建 │783.71 │13/1000 │├──┴─────────┴───┴──┴────────┴────┤│建物： │├──┬─────────┬──────┬────────┬────┤│編號│基 地 坐 落│建 號│面積（平方公尺）│權利範圍│├──┼─────────┼──────┼────────┼────┤│ 1 │桃園市○○區○○段│231 │177.83 │全部 │├──┼─────────┼──────┼────────┼────┤│ 2 │桃園市○○區○○段│202 │6.61 │1/40 │├──┴─────────┴──────┴────────┴────┤│門牌號碼：桃園市○○區○○路0段0巷0弄0號 │└─────────────────────────────────┘