臺灣桃園地方法院民事判決 103年度重訴字第306號原 告 許蕊訴訟代理人 廖修譽律師被 告 江銘泉訴訟代理人 魏君婷律師被 告 蔡家和訴訟代理人 潘維成律師上列當事人間請求返還票據事件，於民國104 年5 月1 日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告蔡家和應給付原告新臺幣捌佰柒拾貳萬元及自民國一○三年七月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告蔡家和負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰玖拾萬元為被告蔡家和供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，同法第255 條第1 項第2 、7 款、第2 項定有明文。茲原告起訴時原請求：被告將票號AD0000000 號，發票人為黃文進（Z000000000），發票日為103年5 月31日，票面金額為新臺幣（下同）872 萬元之支票（付款人：陽信銀行東桃園分行），交付予原告，嗣於審理中具狀追加蔡家和為被告，並變更訴之聲明為：①被告江銘泉、蔡家和應連帶給付原告872 萬元，及自民國103 年6 月1日起至返還之日止，按週年利率5 ％計算之利息；②原告願供擔保，請准宣告假執行。原告所為上開訴之變更，核屬基於同一基礎事實而為被告及聲明之追加，被告蔡家和亦無異議而為本案之言詞辯論，顯不甚礙其等之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭規定，核無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）原告所有坐落於桃園縣大園鄉（嗣改制為直轄市○區○○○○段溪洲子小段699-7 、704-1 、705-1 、707 、708等5 筆地號土地、及大園鄉溪海村草蓆厝6 號房屋1 棟（下合稱系爭房地），被告江銘泉為原告之孫，竟利用原告不識字、不諳國語、年事已高及神智衰退，於102 年6 月21日無權代理原告與訴外人黃文進簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並將先後收到之4 筆款項，均先轉入自已帳戶，並擅自匯給訴外人許忠勇500 萬元、許忠信350萬元、江忠光350 萬元、江忠榮500 萬元、江忠欽350 萬元、吳奇妹200 萬元、許明傑165 萬元，後於102 年11月26日再收受買方交付872 萬元之支票一張（付款人：陽信銀行東桃園分行、票號AD0000000 、到期日103 年05月31日，下稱系爭支票）。嗣原告因許忠勇、許忠信、江忠光、江忠榮、江忠欽、吳奇妹、許明傑7 人詢問上述匯款是否為其贈與，始獲悉上情，然因並未有此贈與之事，原告遂要求上開7 人返還全部款項。其後系爭買賣契約雖因原告事後承認而生效，當時亦有委任被告江銘泉代理，然原告僅授權被告買賣系爭房地，並未授予代收價款、和解、撤回、捨棄、認諾等特別代理權，是原告知悉後即委請訴外人江松鶴律師、蔣超凡中止對被告江銘泉之委任關係，並要求返還所收價款及文件。惟被告江銘泉堅不返還系爭支票，經原告再三催告，仍未置理。
（二）又原告承認系爭買賣契約時，要求被告江銘泉將系爭支票禁止背書轉讓；詎被告江銘泉經律師口頭通知後，除趕在同一天內完成塗銷被告抵押權，重新辦妥賣方設定抵押權外，並夥同買方將「禁止背書轉讓」刪除，而被告江銘泉即將系爭支票交付予被告蔡家和，並以蔡家和名義兌領。經原告委託江松鶴律師及蔣超凡追討被告所扣留872 萬元支票價金，其先辯稱已支給他人，後又辯稱該筆款項屬「仲介報酬」，不予返還。惟原告追認之授權及系爭買賣契約，並無仲介人及仲介酬金之約定；而依據不動產經紀管理條例第13條及內政部不動產仲介經紀業報酬計收標準第
1 條規定，被告不得索取仲介報酬。且本件房地產買賣屬一般委託，並非專任委託，亦曾詢問買方告稱無仲介人士，係直接經由被告江銘泉會同賣方完成簽約。是依一般習慣及前揭法律規定，仲介報酬應由買賣雙方契約書內議定，於完成履約支給。然被告江銘泉違法扣留系爭支票，並交付予被告蔡家和兌領，足見其等共同違約侵占之事實，應連帶返還系爭支票之款項。
（三）本件授權書、系爭買賣契約、及房地產委任代理銷售契約書（下稱系爭代理銷售契約）有以下之瑕疵：
1、原告與家族告知如需達成買賣系爭房地交易時，需有原告3 位子女會同辦理，而原告簽予被告江銘泉授權書，除未有授權日期外，因原告簽立授權書時未有得到原告
3 位子女會同協助，無法辨別該授權書服務之主體及內容，因受詐欺而簽署授權書。又授權書係於簽立系爭買賣契約後補簽，故如發生對原告不利部分，因被告已違背委任意旨，縱簽立概括授權，原告亦可對抗而不受拘束。且依民法541 條規定，如被告稱其有受委任，本即應依法交付系爭支票；如認授權無效，被告江銘泉亦應依民法179 規定，將該不當得利返還與原告；又因其侵占款項為侵權行為，原告亦可依民法184 條及213 至21
5 條之規定，請求損害賠償。
2、被告江銘泉與黃文進所簽訂之系爭買賣契約，並無被告蔡家和簽字及需給付仲介費之記載，且依一般仲介習慣及相關規定，介紹人負有據實報告及妥為媒介義務，始得依民法第571 條享受權利，並於完成交易後給付居間費用。而依據被告江銘泉、蔡家和於偵查中之供述，系爭代理銷售契約並非當事人間直接訂立。又系爭代理銷售契約第4 條約定：仲介費應於正式簽署契約「完成交易」時甲方應給付乙方約定全部服務費，本件買賣尚未完成交易，佣金872 萬元如何計算？本件買賣亦有道路扣款未解決，成交價尚有變數，中途收款已顯違背上述約定。
3、退萬步言，依據內政部規定「不動產報酬計收標準」不得超過該不動產實際成交價6 ％（最高上限），又依據上述管理條例19條規定，在最高上限之外，不得收取差價或其他報酬，違反規定其已收取差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。按本件買賣成交價8300多萬元，按6 ％最高上限，由買賣雙方支出之佣金最高不會超出500 萬元，何以由原告單方付給高達近12％佣金，業已違反交易秩序。且系爭代理銷售契約第3 條並無仲介費支給約定，只約定超價金額做酬勞，再依據系爭代理銷售契約第2 條及附加條款，應○○○區○○○段溪洲子小707 、705 地號土地，委託售價每坪75000元與708 、704-1 地號土地，委託售價每坪2 萬元整，超價部份由被告蔡家和作為仲介費，以「戴帽子」方式收取費用，同契約並約定666-7 地號土地免費移轉，故系爭代理銷售契約違反內政部不動產經紀業管條理條例19條不得收取差價或其他報酬之規定，顯然違法。況內政部101 年5 月8 日內授中辦地字第0000000000號修正規定：成交價逾新台幣6000萬仲介費不得超過4 ％，本買賣成交價金額超過6000萬，尚有4 ％規定限制，不論被告蔡家和是否具備不動產經紀管理人資格，其收費仍須遵守上開規範。
4、且系爭代理銷售契約約定之5 筆土地，其中705 與666-
7 地號土地非原告所有，足證被告利用原告無辨識及履約能力，取得有重大瑕疵之契約，證明該契約無效。
5、被告蔡家和於偵查中供稱其兌領票款，僅留用335 萬元，其餘交給訴外人許連玉作為排水（水路）費用。然被告蔡家和、許連玉並無庸負擔上開費用，其供述顯不合常理，證明被告係以購買排水（水路）為藉口，實為洗錢。
6、被告江銘泉交付被告蔡家和系爭支票，諉稱：係履行系爭代理銷售契約，但該契約除上述取得程序不合法、內容嚴重瑕疵及違法，屬於無效契約，被告江銘泉仍背信交付被告蔡家和872 萬元支票兌領，致原告受害。
（三）綜上，系爭支票乃系爭買賣契約約定之價金，並非仲介費，而系爭買賣契約或補充文件，均未指明該款項係作為支付仲介費之用。且原告簽予被告江銘泉之授權書有違背委任意旨之瑕疵，系爭代理銷售契約亦有違反不動產經紀業管理條例第19條規定，以仲介費之外「戴帽子」方式收取報酬之嚴重瑕疵，顯有無效原因，又系爭買賣契約與系爭代理銷售契約之標的根本不同，被告以仲介費為名侵占系爭款項，顯屬違法。爰依民法第541 、179 、184 、185條之規定，請求鈞院就上開請求權，擇一判決，如上開變更後訴之聲明所示。
三、被告江銘泉則以：
（一）原告委任授權被告江銘泉時並無約定出售系爭房地需原告
3 名子女監督。縱認被告江銘泉違反該協議，被告江銘泉亦合法受原告委任授權處理系爭房地買賣事宜：
1、原告委任被告江銘泉處理系爭房地買賣事宜，並訂有被證2 之系爭授權書，然系爭授權書並未約定買賣系爭不動產需由原告3 位子女會同辦理，原告亦無口頭指示需經其子女3 人同意，
2、縱原告主張系爭房地買賣需其3 名子女同意，然原告於
102 年7 月8 日在桃園市○○區○○村○○○0 號，分別與原告兒子許忠勇、許忠榮及媳婦吳奇妹簽訂「遷讓房屋契約書」、7 月9 日授權被告與原告兒子江忠欽簽訂「遷讓房屋契約書」。上開遷讓房屋契約書上均明載「下列之房地（按契約書第一點不動產標示○○○鄉○○○段707 、705-1 、704-1 、699-7 、708 地號，持分全部為許蕊女士（甲方）。大園鄉溪海村草蓆厝6 號持分全部，為許蕊女士（甲方）所有）為甲方所有，並於日前出售予他人，依約須將房地點交予承買人，為此與乙方關於遷讓房地事宜，訂立契約」，經原告共3 名兒子、1 名媳婦簽名訂立，足徵系爭買賣業經原告3 名子女同意。且原告分別與其子女訂立前開「遷讓房屋契約書」時，即分配斯時取得出售房屋之價款給予原告兒子許忠勇、許忠榮、許明傑、許忠信、江忠光、江忠欽及原告媳婦吳奇妹，並於102 年12月2 日在江松鶴律師事務所召開會議，會中經原告及各該受分配之人確認受領金額無誤，原告亦無異議，益徵系爭房地之買賣事宜經原告及其子女同意。
3、退萬步言，縱被告江銘泉違反原告主張需由其子女監督之協議，亦不使原告委任授權被告江銘泉處理系爭房地買賣事宜之委任授權無效。
（二）原告委任被告江銘泉並無受詐欺，且亦未於除斥期間內撤銷意思表示，不得主張委任契約為無效：
原告主張其不識字而受詐欺云云，顯非為實。系爭房地買賣事宜，被告江銘泉均遵照原告之指示辦理。原告對於系爭房地買賣事宜諸如系爭房地欲出售之價格、價金之分配方式十分清楚，可證原告並無陷於錯誤，顯無受到詐欺。原告自應就其主張，舉證以實其說。退步言，縱認原告受到詐欺，惟原告亦未於民法第93條所定之除斥期間內撤銷委任被告江銘泉之意思表示，被告江銘泉有為原告處理系爭房地買賣事務之權。
（三）授權書載明：「有關右邊房地指示及權利範圍，全權委託江銘泉先生處理買賣事宜」，足證原告係概括委任被告江銘泉處理系爭房地買賣事宜。則被告江銘泉自得依照原告之指示，為原告收取出售系爭房地之價金及分配。原告雖主張被告江銘泉未取得特別授權，不得為原告代收價款云云。惟代收價款並非民法第534 條所訂需委任人特別授權，受任人始能為委任人處理之事務。原告主張於法無據。
（四）原告於102 年5 月25日與被告蔡家和簽訂系爭代理銷售契約，約定委託被告蔡家和就系爭707 、705-1 地號土地每坪75000 元、704-1 、708 地號土地每坪2 萬元銷售，賣出價額如超過原告預定之價額，超價全額作為被告蔡家和之報酬。系爭代理銷售契約書記載土地坐○○○區○○○段溪洲子小段707 地號、705 地號；666-7 免費移轉等語，固與原告與第三人黃文進所訂之系爭買賣契約之標的有所歧異，然上○○○區○○○段溪洲子小段705 及666 -7地號土地顯係誤載，雙方立約時之真意應為○○○鄉○○○段溪洲子小段705-1 」、「699-7 」地號土地，即原告係委託被告蔡家和代理銷售系爭房地。縱認雙方立約時真意○○○鄉○○○段溪洲子小段705 地號、666-7 地號，而同小段705-1 地號、699-7 地號未以書面委託被告蔡家和代理銷售。惟系爭代理銷售契約書第4 條付款時間約定為「仲介費於正式簽署契約完成交易時甲方（即原告）應即給付乙方（即被告蔡家和）約定之全額服務費」，足證原告委託被告蔡家和之事項為「找尋買家與原告訂立買賣契約」，此為非要式行為，不因上開705-1 地號、699-7地號土地未以書面載明，即謂未委託被告蔡家和代理銷售。原告嗣與被告蔡家和所介紹之第三人黃文進簽立系爭買賣契約，亦證原告確有委託被告蔡家和銷售系爭房地。
（五）原告與被告蔡家和合意簽訂系爭代理銷售契約，依系爭代理銷售契約第4 條約定：「付費時間：仲介費於正式簽署契約完成交易時甲方應即給付乙方約定之全額服務費」，嗣原告授權被告江銘泉於102 年6 月21日在許連景代書事務所與第三人黃文進簽訂系爭買賣契約，被告蔡家和已達成系爭代理銷售契約之付款條件，對於原告有873 萬元之債權，被告蔡家和取得系爭支票有法律上原因，並無侵害原告之權利。而被告江銘泉給付系爭支票予被告蔡家和，係為原告清償伊對於被告蔡家和之居間仲介債務，被告江銘泉並無侵害原告之權利。
（六）原告主張依照相關規定，仲介費用最高不得超過6 ％云云。惟原告以較高之價格委託被告蔡家和代銷，被告蔡家和自需提昇系爭房地之價值，始能達到原告指定之售價，進而獲得報酬。故被告蔡家和於102 年6 月2 日與第三人許連玉協議，由許連玉協助取得鄰地所有權人同意，開拓1條6 米寬之道路至系爭土地，得以建設排水管，未來買方始能在系爭土地上申請建築許可，進而提昇系爭土地之價額。嗣經主管機關臺灣桃園農田水利會以102 年10月1 日桃農水管字第0000000000號函暫行准許設置排水管，並以
103 年5 月12日桃農水管字第0000000000號函同意驗收。因被告蔡家和提昇土地之價值，第三人黃文進始同意購買系爭房地，是被告蔡家和依系爭代理銷售契約書第3 條之約定，得請求委銷底價及買賣價金差額873 萬，顯非僅為仲介報酬。縱被告蔡家和僅有仲介報酬，超過6 ％亦不使仲介居間契約無效，被告蔡家和對於原告仍有仲介居間債權，被告蔡家和受領系爭支票仍非無法律上原因。
（七）系爭支票係被告江銘泉受原告委任全權處理系爭房地買賣事宜，於第三人黃文進交付當日，即為原告清償其依照系爭代理銷售售契約應給付被告蔡家和之報酬債務，業如前述。被告江銘泉並未受有利益，原告因系爭支票給付被告蔡家和而清償債務，亦未受有損害。原告全然未舉證被告江銘泉受有利益、原告受何種損害，其主張被告江銘泉應依不當得利返還系爭支票所載金額云云，不足為採。又縱原告主張被告蔡家和應返還不當得利為真，惟原告並未證明被告江銘泉與被告蔡家和有明示對於原告各負全部給付之責任，且不當得利並無成立連帶債務之規定，原告主張被告江銘泉應負連帶賠償責任，顯屬無據等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、被告蔡家和則以：
（一）被告江銘泉受任為原告處理系爭房地之買賣事宜，為履行系爭代理銷售契約，乃將系爭支票交付予被告蔡家和，是被告蔡家和收受系爭支票自無不當得利可言。況且系爭房地需其出售之價格高於原告所指定之售價，被告蔡家和方有報酬可言，而被告蔡家和接受原告委託後，積極就系爭房地規劃鋪設水管、開設道路提供永久通行權，以提升其價值，故被告蔡家和依系爭代理銷售契約第3 條之約定，得請求委銷底價及買賣金差額873 萬，尚包括提升土地之作業費用，顯非單純為仲介之報酬。原告主張依相關規定，仲介費用最高不得超過6 ％云云，為不可採。縱被告蔡家和僅有仲介報酬，然仲介報酬超過6 ％亦不使居間契約當然無效，被告蔡家和對原告仍有居間債權存在，何來不當得利可言？原告依不動產報酬計收標準及不動產經紀業管理條例所為主張，自無理由。
（二）系爭代理銷售契約授權範圍有關705 、666-7 地號之記載，分別為705-1 、699-7 地號之誤載，系爭代理銷售契約尚難因上開之誤載，而認定其並不成立。
（三）依原告所提出之民事爭點整理暨補充理由狀之不爭執事項第9 點，計算原告可得之買賣價款總共為00000000元（計算式：（929.2875000 元) ＋（258.3 20000 元) ＝00000000元）。而依其不爭執事項第3 點載稱：「…總價金00000000元，第四期款應付款為0000000 元…」，本件買賣總價金既然高於上開不爭執事項第9 點，則所謂超價部分即超過原先約定之款項達0000000 元，依據系爭代理銷售契約第3 條之約定，自應作為被告蔡家和之仲介費，原告既然並無損失，自難該當不當得利、侵權行為之要件等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
五、本院依兩造陳述整理不爭執事項如下：
（一）原告原為坐落桃園市○○區○○○段溪洲子小段699-7 、704-1 、705-1 、707 、708 地號5 筆土地、及○○區○○村○○○0 號建物（下稱系爭房地）之所有權人。
（二）坐落桃園市○○區○○○段○○○○段00000 0000 地號土地非原告所有。
（三）原告與被告江銘泉於102 年6 月間簽訂如重訴卷第4 頁所示之授權書，約定授權人為原告許蕊、被授權人為被告江銘泉，授權事項為：「茲有關右邊房地指示及權利範圍（即系爭房地），全權委託江銘泉先生處理買賣事宜」，原告並於簽名處按捺指印。
（四）被告江銘泉於102 年6 月21日代理原告與黃文進簽立如重訴卷第5-12頁所示之買賣契約書，約定買賣標的為系爭房地，總價金00000000元，第四期款應付款為872 萬元（見重訴卷第6 、12頁）。
（五）上開買賣契約之第四期款，於支票付款名義表記載，黃文進係以付款人為陽信銀行東桃園分行，票據號碼AD000000
0 ，到期日103 年5 月31日，票面金額為872 萬元之支票支付，被告江銘泉於102 年11月26日收受系爭支票。嗣被告江銘泉將系爭支票交付被告蔡家和，並由其兌領票款。
（六）原告與被告蔡家和於102 年5 月25日簽立如重訴卷第69頁所示之房地產委任代理銷售契約書，記載原告委任被告蔡家和代理銷○○○鄉○○○段溪洲子小段707 、705 地號土地，面積：929.28坪，權利範圍：全部；委銷底價：每坪75000 元；銷售報酬：甲方（即原告）給付乙方（即被告蔡家和）交易總額之（空白）％服務費及超價之金額做為酬勞」；另於空白處記載：農地708 及704-1 合計258.
3 坪，每坪貳萬元整。超價部分由蔡先生等人作為仲介費。666-7 免費移轉」，甲方由原告按捺指印及被告江銘泉簽名蓋章，乙方由被告蔡宗和簽名蓋章。
六、按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，1 年內為之。但自意思表示後，經過10年，不得撤銷。非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第92條第1 項、第93條、第95條第1 項分別定有明文。原告許蕊雖主張被告江銘泉利用其「不識字、年事已高、不懂國語、神智衰退、未經會同原告3 名子女辦理」而陷於錯誤，致簽立系爭授權書委託被告江銘泉銷售系爭房地，原告授權有瑕疵云云，然原告既自認其於許忠勇、許忠信、江忠光、江忠榮、江忠欽、吳奇妹、許明傑7 人詢問被告江銘泉匯款事宜時，始知悉遭詐欺，並委任江松鶴律師、蔣超凡發函終止與被告之委任關係等情，則原告至遲於103 年1 月
2 日寄發如重訴卷第15頁所示之通知函予被告江銘泉時已發現詐欺，其行使撤銷權之除斥期間應自是日起1 年內為之，雖原告於本院審理中表示有於除斥期間內撤銷對被告江銘泉之該意思表示（見重訴卷第108 頁），然迄言詞辯論終結前，均未舉證以實其說，且被告江銘泉亦否認有詐欺原告及原告有撤銷意思表示之行為，自難認原告已於除斥期間內合法撤銷意思表示，其主張撤銷即非有據。況依其所提事證，亦不足以證明被告江銘泉有何施用詐術致其陷於錯誤之情事，是原告主張系爭授權書因有瑕疵而不成立云云，亦非有據。
七、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求；請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張之事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第917 號、43年台上字第377 號判例意旨參照）。原告主張被告江銘泉侵占系爭支票並交予被告蔡家和兌領，惟為被告江銘泉否認，並抗辯其將系爭支票交予被告蔡家和兌領，係履行原告依系爭代理銷售契約所負之報酬給付義務置辯，原告自應就此有利於己之事實，負舉證責任。經查：
1、授權書為有效，此為兩造所不爭執，而依授權書文義所示，原告所為授權係概括授權，且明確載明授權事項係處理系爭房地出賣，合於民法第534 條第1 項第1 款特別授權之規定。是被告江銘泉既有代理原告處理系爭房地出賣之特別授權，顯有代受領買賣價金之權限，原告主張被告江銘泉未受特別授權，不能代原告收受價金支票云云，容有誤會。
2、系爭代理銷售契約係由原告與被告蔡家和所簽訂，系爭代理銷售契約第2 點①約定，委銷底價為每坪75000 元；銷售報酬為超價之金額（見重訴卷第69頁）等語，原告雖主張系爭代理銷售契約未經其簽名而無效，惟按如以指印、十字或其他符號代簽名者，在文件上，經2 人簽名證明，亦與簽名生同等之效力，民法第3 條第3 項定有明文。原告既自認親自按捺指印於系爭代理銷售契約，且有被告江銘泉、蔡家和之簽名足資證明，則原告主張系爭代理銷售契約因其僅按捺指印而無效云云，自屬無據，亦堪認兩造就系爭房地之買賣有以超價作為銷售報酬之約定。
3、原告另主張705 、666-7 地號土地非原告所有，系爭代理銷售契約有此二土地之記載，可證系爭代理銷售契約係被告利用其無識別能力所簽立，應屬無效云云，被告則均抗辯上開705 、666-7 地號土地係705-1 、699-7 地號之誤載。惟按買賣或委任代理銷售均係債權負擔行為、並非處分行為，物之出賣人不以所有人為限，無論原告是否為70
5 、666-7 地號土地之所有人，均無礙於其立於此二土地出賣人地位而與他人成立債權關係，系爭代理銷售契約顯不因原告非此二土地之所有人而無效，原告此部分主張顯非可採。衡情原告年事已高又不識字，對名下土地之確切地號，難期能正確記得，且對於系爭代理銷售契約所載地號縱有錯誤，亦難分辨，被告江銘泉則非系爭土地所有人，亦非以不動產居間為業，若因對於受任事項之內容不熟悉，因此誤繕地號，尚非不可想像，甚至關於「705 」地號土地之面積尚記載為356 平方公尺，此即為705-1 地號土地之面積（705 地號土地之實際面積為1942平方公尺，見重訴卷第161 頁），益徵確實有誤繕地號之可能性；況被告蔡家和依約可取得居間報酬，倘受任委銷之土地非委任人所有，按照一般經驗法則，居間人要成功仲介非受任人所有之第三人土地之難度甚高，進而減低其取得居間報酬之機會，被告蔡家和當無故意容任系爭代理銷售契約記載非原告所有土地之動機，因認被告江銘泉辯稱此二地號係誤繕，尚非全然無稽。
4、依系爭代理銷售契約關於系爭房地委銷底價之記載，原告委銷底價為00000000元（計算式：（929.28坪75000 元) ＋258.3 坪20000 元）＝00000000元），而系爭買賣契約之總價金為00000000元，為兩造所不爭執，且有系爭買賣契約在卷可憑，堪認系爭土地買賣之總價金高於委銷底價達0000000 元。被告固主張被告蔡家和依系爭代理銷售契約第3 條之約定，對原告有872 萬元之銷售報酬債權云云，然按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。不動產經紀業管理條例第19條定有明文。參諸其立法理由略以：仲介業務屬代理、居間性質，應收取合理之報酬。爰明定經紀業應按中央主管機關規定之報酬標準依交易當事人簽訂買賣、互易或租賃契約之價金或租金計收之，不得收取差價或其他報酬，如收取差價或其他報酬，應加計利息後加倍退支付人，以杜絕消費者因缺乏充分的市場資訊及健全的估價系統而被收取超價報酬之情事發生。足認不動產經紀業管理條例，關於不動產居間人之權利義務，為民法之特別法，是有關不動產居間之報酬及收費標準，應依該條例為準，為民法第71條所稱之強行規定。是被告蔡家和主張依系爭代理銷售契約第3 條之約定得收取差價，顯已違反上開強行規定，應為無效，且應將已收取之差價於加計利息後加倍返還支付人即原告。原告對被告蔡家和僅請求返還差價872 萬元及法定利息，不逾上開「已收取之差價，應於加計利息後加倍返還」之範圍，即為可採。
5、被告蔡家和雖另抗辯其所收受872 萬元，非僅居間報酬，尚包含系爭土地開發費用云云，然原告與其間並無任何委託土地開發之契約存在，被告蔡家和亦未舉證以實其說，自不足採。其又抗辯其縱未受委任，其為原告開發系爭土地亦構成無因管理云云，然被告蔡家和顯係基於系爭代理銷售契約第3 條之約定取得系爭支票進而兌現，並非依法請求原告償還無因管理之費用，顯無無因管理之事實存在，應屬臨訟杜撰，洵非可採。
6、按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。民法第272 條定有明文。原告並未舉證證明被告已明示對於原告各負全部給付之責任，原告雖又主張依不當得利或共同侵權行為之法律關係，被告江銘泉業已與被告蔡家和成立連帶債務云云，惟為被告江銘泉所否認。依原告主張之事實，被告江銘泉已將受領之系爭支票交付被告蔡家和兌現，此亦為被告所不爭執，則被告江銘泉並未因系爭支票而受有任何利益，顯無不當得利之情事；承前，被告江銘泉基於原告之授權，有代理原告處理系爭房地出賣之權限，其中自然包括為原告給付居間報酬之權限，難謂被告江銘泉依系爭代理銷售契約將系爭支票交付被告蔡家和之行為，構成處理委任事務之過失或逾越受任人之權限致生損害於原告之情形，原告復未舉證證明被告江銘泉將系爭支票交付被告蔡家和之行為，有何侵權行為之故意過失，或與被告蔡家和間有何共同侵權行為之主觀，自不得逕認被告江銘泉有共同侵權行為。是原告主張被告江銘泉應與被告蔡家和負連帶債務，尚屬無據。
八、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％。民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第
203 條分別定有明文。被告蔡家和取得系爭支票兌現款項，違反強行規定，應負返還責任，應屬不當得利之債，為無確定期限者；又係以支付金錢為標的，揆諸前揭規定，原告就被告蔡家和請求自追加起訴狀繕本送達翌日即103 年7 月11日（見重訴卷第48頁）起至清償日止，按法定利率即年息5％計算之利息，洵屬有據；逾此範圍及對於被告江銘泉請求部分，則屬無據。
九、綜上所述，原告依民法不當得利之法律關係，請求被告蔡家和給付872 萬元及自103 年7 月11日起至清償日止，按年息
5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。至其逾上開範圍之及對被告江銘泉之請求，均無理由，應予駁回。又原告聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至其敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，毋庸一一論駁，附此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 28 日
民事第三庭法 官 毛松廷正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 29 日
書記官 范升福