臺灣桃園地方法院民事判決 103年度重訴字第326號原 告 林家慶訴訟代理人 楊長岳律師被 告 佳河建設股份有限公司訴訟代理人 陳明河訴訟代理人 羅秉成律師
魏順華律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國105年1月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國103 年4 月12日以新臺幣（下同）共計1,888 萬元之價格，向被告購買門牌號碼為桃園市○鎮區○○街○○○ 巷○ 號房屋（下稱系爭房屋），及向訴外人劉瑞珠購買上開房屋坐落之基地即桃園市○鎮區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地，房屋及土地合稱系爭房地），並簽立「靜園」房屋買賣契約書、「靜園」土地買賣契約書各1 份（下合稱系爭房地買賣契約，分別稱系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約）。被告並承諾於103 年6 月30日前交屋。
嗣原告依約交付先期款576 萬元，並就後續1,300 餘萬元完成金融機關貸款手續，並簽署金額共計1,332 萬元之擔保本票。詎原告於103 年6 月27日委請驗屋專業人員即訴外人楊耀程陪同前往系爭房地驗屋後，被告員工即訴外人黃銀妹竟告知被告法定代理人已不願出售系爭房地，被告復於103 年10月21日寄發存證信函解除契約，並以原告違約不買為由，沒收原告給付款項中之283 萬2,000 元充作違約金。惟被告已於103 年6 月27日向原告表示不願出售系爭房地而擅自違約不賣，原告並無可歸責事由，故被告並未合法取得解除契約之權利。反係於103 年6 月27日黃銀妹代被告為不予出售系爭房地之意思表示時，原告已當場要求退還款項及給付違約金，此即為解除契約之意思表示，並由被告員工黃銀妹代為接受。其後，原告復以起訴狀繕本、104 年3 月23日民事準備書（三）暨證據調查聲請狀之送達再次向被告為解除契約之表示。原告為前述解除契約意思表示後，自已無履約之義務，故原告雖於103 年7 月10日收受被告之存證信函，通知已完成修繕並要求原告複驗，惟原告既已合法解除契約，自無再為上開履約之義務，原告遂於翌日（11日）委請律師發函，促請被告退還價金及依約支付違約金。為此，爰依系爭房屋買賣契約第13條第1 項約定，請求被告返還已付價金
576 萬元、違約金283 萬2,000 元（總價款1,888 萬元×15％＝283 萬2,000 元），共計為859 萬2,000 元等語。並聲明：⒈被告應給付原告859 萬2,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、被告於103 年6 月27日並無表示不願出售系爭房地，且嗣後仍有意繼續履約：
１、原告於簽訂系爭房地買賣契約後，即略有延宕付款，且後續向銀行接洽貸款亦尚非順利，使被告對其履約能力有所擔慮。簽約後，原告認系爭房屋已為其所有，而對工地主任屢有要求，及迭爭執天花板遭拆除、要求賠償，使被告公司法定代理人懷疑原告是否無意購買，始藉故刁難。嗣兩造於103年6 月27日辦理驗屋，過程中楊耀程手持登山杖敲打大理石地磚及浴室磁磚，若敲到聲音不同，即貼上膠布，主張為瑕疵品，復以專業鐳射儀器打壁，以確認牆壁與樑柱有無平整，更於見牆壁有髒污時，即貼上膠布，現場可謂「滿目瘡痍」。是呂駿葳對於如此檢驗方式，殊感難以理解。後被告公司人員轉述呂駿葳於接待中心所告稱「照他這樣驗沒有辦法交屋」乙情予被告法定代理人知悉，被告法定代理人致電呂駿葳求證後，更加質疑原告乃無意購買，所以藉詞百般刁難，致其有「原告不想買，我們就不要賣」之言詞，此係指「原告如無意購買，被告公司可以不賣」，並非行使解除權之意思表示。此由原告於103 年4 月12日簽訂系爭房地買賣契約後，依約應於7 日至10日內支付第三期款200 萬元，但原告卻拖延至103 年4 月28日方繳付，當時被告公司並未有任何催告解約之行為，即可知悉。此外，事後原告辦理房地貸款程序，時程延宕近一個半月，被告公司仍未依契約行使解除權，苟被告有不賣之意，大可利用前述情況為之，何需迨雙方辦理交屋時？又被告於103 年6 月27日業交付系爭房地之所有權狀與地主之印鑑證明予訴外人即代書徐俊峰收執，倘若被告無履約之意，何以同意交付權狀及印鑑證明以辦理產權移轉？再被告依原告於103 年6 月27日驗屋當天所指出房屋應改善事項，事後亦派人逐一完成改善，並於103 年7月9 日寄發存證信函通知原告已完成修繕，請原告與被告協調複驗時間，繼於103 年7 月12日再寄發存證信函請原告履約，顯然被告並無不賣之意思。
２、本件兩造乃簽訂系爭房屋買賣契約，原告係另與劉瑞珠簽訂系爭土地買賣契約，縱令被告法定代理人有解除契約之意，亦應徵詢地主之意願，實不可能逕自表達解除二契約之意思表示。是原告即不得以被告違約不賣為由行使契約解除權。
㈡、原告未定期催告被告履行即行使解除權，於法不合：
１、系爭房屋買賣契約第13條第1 項之約款，究屬違約金之約定抑或契約解除權之約定，未見原告敘明。設謂該約款非屬「約定解除權」，則原告行使法定解除權應合於民法第254 條規定，即應定相當期限催告被告履行，如於期限內不履行時，始得解除其契約，而據原告主張其在驗屋日當場行使契約解除權，並未定期催告被告履行，其解除權行使是否合法，非無疑義。
２、退步言之，若該約款屬「約定解除權」，然其內容僅稱買方於賣方不賣時，得主張解除契約，其內容並未約定「不經催告解除」，則原告未定期催告被告履行即當場逕以言詞行使解除權，其解除是否合法，亦有疑義。原告既未定期催告被告公司及劉瑞珠履約，其逕行起訴請求「解約後」之法律效果（即返還全部買賣價金及違約金），即有未合。
㈢、原告僅向黃銀妹表示解除契約，於法不合：被告為股份有限公司，依公司法第208 條第3 項前段規定，對外應由其法定代理人陳明河代表被告公司代為或代受意思表示，則原告為解除契約之意思表示依法自應向陳明河為之，其僅向被告公司銷售人員黃銀妹（名片上姓名為黃吟媚）表示解約，於法不合。
㈣、原告始終未向劉瑞珠主張解除系爭土地買賣契約，卻主張請求被告返還已支付之房地總價金556 萬元、房地總價款15％之違約金，難認有理：
１、原告係分別與被告、劉瑞珠簽訂系爭房屋、系爭土地買賣契約書，縱認被告違約不賣，原告依系爭房屋買賣契約第13條第1 項約定得主張解除本契約與本契約有連帶關係之契約，但揆諸民法第258 條規定及最高法院72年台上字第1353號判決意旨，原告應向被告及劉瑞珠均為解除契約之意思表示，始為合法。其迄今未如此為之，卻請求被告給付上開所有款項，自無理由。
２、實則，原告不得請求被告公司返還全部買賣價金，因原告係向被告購買「靜園」編號D5棟房屋，房屋總價為890 萬元，另向劉瑞珠購「靜園」房屋編號D5戶之土地，土地總價為99
8 萬元。原告交付被告之價金556 萬元（加上代辦費20萬元，合計576 萬元），其中訂金為10萬元、簽約金200 萬元、對保應交付之價金（下稱對保價金）200 萬元及完稅應交付之價金（下稱完稅價金）146 萬元，其中訂約金中之5 萬元、簽約金中之105 萬元、對保價金中之105 萬元、完稅價金中之78萬元，總計283 萬元，乃劉瑞珠所收受，餘款273 萬元始由被告收受。原告既係分別與被告及劉瑞珠成立買賣契約，所交付之556 萬元買賣價金亦分由被告及劉瑞珠收訖，則其請求被告返還全部買賣價金556 萬元及給付全部違約金，顯於法不合。
㈤、原告對於被告要求複驗及履行契約等情均置之不理，遲於10
4 年3 月23日始以民事準備書( 三) 狀為解除契約之意思表示，其行使解除權有違誠實信用原則：
原告於103 年6 月27日當天並未行使解除契約之意思表示；而被告於該日驗屋後，隨即改善、修復原告要求處理之事項，且於103 年7 月9 日寄發存證信函通知原告速與被告協調房屋複驗時間，續於103 年7 月17日寄發存證信函通知原告配合辦理驗屋及後續所有權移轉登記事宜，迺原告故不配合辦理，亦未表達解除契約之意思表示。迨於本件訴訟中，被告辯以原告未合法行使解除權等語時，原告方以104 年3 月23日送達之書狀為解除契約之意思表示，則原告有關契約解除權之行使，違反誠實信用原則，不能發生應有之效果。
㈥、退萬步言，縱認原告主張有理由，被告抗辯違約金過高，應有民法第252 條規定之適用：
本件原告僅支付556 萬元之買賣價款（另加20萬元之代辦費），即欲向被告請求一半之違約金即283 萬2,000 元，該違約金之比例顯然過高。且原告究竟實際受有何損害、損害金額為何，迄未見原告舉證證明，遽予請求283 萬2,000 元，實無理由。且其依約充其量應僅可向被告請求「房屋」總價款15％之違約金，其請求「房地」總價款之15％違約金，難認有理。
㈦、原告經被告催告繳付尾款而逾期未付，系爭買賣契約已合法解除，經扣除違約金後，被告業提存清償。
１、被告前於103 年10月21日寄發存證信函通知原告依約繳納買賣價金尾款1,332 萬元，逾期未付，雙方簽立之買賣契約視同解除，被告即依約將原告已繳納之買賣價金扣除違約金後之餘款無息退還原告。迺原告收受該函後，並未依約繳納買賣價金尾款，兩造買賣契約視同解除，被告即於103 年11月
5 日寄發存證信函通知原告提供指定之金融機構帳戶予被告，以利將扣除違約金後之餘款292 萬8,000 元（買賣契約總價15％計算之違約金283 萬2,000 元）退還原告收受，惟原告收受該函後仍未提供金融機構帳戶，故被告再於103 年11月19日寄發存證信函，請原告於函到5 日內至被告公司領取餘款292 萬8,000 元，逾期未領取則提存至法院，以為清償。因原告未前來領取價金餘款，被告業於103 年11月26日將該292 萬8,000 元提存至原告住所地所屬之苗栗地方法院提存所。本件既因原告拒為履約，被告將其已支付之買賣價金扣除約定之違約金（總價金15％）後，餘款業提存至法院為清償，則原告請求被告返還已付買賣價金及其遲延利息，即屬無據。
２、姑不論被告扣除約定之違約金額是否可採，被告既依法解除兩造間房屋買賣契約（未含系爭土地買賣契約），縱認其應退還原告所交付之房屋買賣價款，則斟酌被告所收取之房屋買賣價款為273 萬元，充其量被告所應退還者為該273 萬元，而被告已提存清償292 萬8,000 元，已生退還清償之效力，原告之請求亦無理由。
㈧、聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、原告於103 年4 月12日以890 萬元向被告購買門牌號碼為桃園市○鎮區○○街○○○ 巷○ 號之系爭房屋（即「靜園」編號D5透天房地乙戶）；以998 萬元向劉瑞珠購買前開房屋所坐落之系爭土地（即桃園市○鎮區○○段○○○ ○號土地），並分別簽立『靜園』房屋買賣契約書及『靜園』土地買賣契約書。
㈡、原告購買系爭房地而交付之買賣價金為556 萬元（含訂金10萬元、簽約金200 萬元、對保價金200 萬元及完稅價金146萬元）。而依劉瑞珠合作金庫銀行之存款存摺所示，被告將前述價金其中293 萬元，轉交地主劉瑞珠收受，餘款263 萬元及代辦費20萬元則係被告公司所收受。
㈢、兩造於103 年6 月27日會同驗屋，同日原告簽立價金尾款1,
332 萬元之本票2 紙予與代書徐俊峰一同前來之被告公司人員，被告公司亦同時交付所有權狀及地主印鑑證明予代書徐俊峰，作為辦理系爭房地過戶之用。
㈣、被告公司於103 年7 月9 日寄發新竹民生路郵局第149 號存證信函，通知原告速與被告公司協調房屋複驗之時間；原告接獲該函後於103 年7 月11日寄發竹北嘉豐郵局第228 號存證信函，通知被告退還價款暨相關違約賠償；被告復於103年7 月17日寄發新竹復中里郵局第74號存證信函，通知原告配合辦理驗屋及後續所有權移轉登記事宜。
㈤、被告於103 年10月21日寄發新竹東園郵局第163 號存證信函，通知原告依約繳納買賣價金尾款1,332 萬元，逾期未付，雙方簽立之買賣契約視同解除，被告即依約將原告已繳納之買賣價金扣除違約金後之餘款無息退還原告；於103 年11月
5 日寄發新竹東園郵局第174 號存證信函，通知原告提供指定之金融機構帳戶予被告公司，以利將價金餘款292 萬8,00
0 元退還原告收受；於103 年11月19日寄發新竹東園郵局第
178 號存證信函，通知原告於函到5 日內至被告公司領取已繳納之價金餘款292 萬8,000 元，逾期未領取則提存至法院；被告已於103 年11月26日將該292 萬8,000 元提存至原告住所地所屬苗栗地院之提存所。
㈥、原告於104 年3 月23日送達之「民事準備書( 三) 狀、暨證據調查聲請狀」第2 頁第二點以下內容為解除契約之意思表示。
四、兩造爭執事項：
㈠、原告主張被告有「違約不賣」情事，構成系爭房屋買賣契約第13條第1項前段解除契約之事由，有無理由？
㈡、原告如得主張解除契約，其是否已合法行使解除權？
㈢、原告如已合法行使解除權，其請求被告返還全部買賣價金，有無理由？
㈣、原告向被告請求違約金283萬2,000元，有無理由？
㈤、若被告應返還買賣價金，被告抗辯已提存而為清償，原告無從再起訴請求，是否可採？
五、得心證之理由：
㈠、原告主張被告有「違約不賣」情事，構成系爭房屋買賣契約第13條第1項前段解除契約之事由，有無理由？
１、按系爭房屋買賣契約第13條第1 項約定：「若賣方有要求增加價款、違約不賣或買方付清價款後無故不履行移轉登記義務等違約情事，買方得主張解除本契約及與本契約有連帶關係之契約，買方若主張解約時，賣方除退還所收價款及法定計算之延遲利息外，並應賠償房屋總價款百分之十五之金額作為違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」等語，有該契約書1 份附卷可稽（見本院卷第16頁）。經查，於103 年6 月27日下午原告及其家人偕同楊耀程與被告工地主任呂駿葳至系爭房屋現場驗屋後，眾人即前往2 樓之接待會館，由被告公司業務部銷售人員黃銀妹（名片上載姓名為黃吟媚）與原告接洽處理後續爭議事宜，嗣黃銀妹接獲被告法定代理人來電告稱不再將系爭房屋出售予原告等語之情節，業據證人黃銀妹於審理中證稱：當天原告及原告所帶之驗屋人員與主任呂駿葳驗屋完後，就上來2 樓的接待會館，呂駿葳沒有跟著上來，董事長就打手機給我說「買屋是高高興興的事，如果原告對我們房子不滿意，你可以買，可以不買」，董事長就叫我跟原告說不賣。原告說為什麼不賣，你要講理由，我就沒講什麼，後來就爭執，我有被原告錄到音，對話就如錄音譯文所載，後來原告一直不回去，我再打電話給董事長，董事長就叫我回話說律師會處理等語明確（見本院卷第126 頁背面）。則該日被告法定代理人係委由證人黃銀妹向原告轉達其不願再出售系爭房屋之意，甚於原告拒不離開現場時，亦僅要求證人黃銀妹向原告告稱後續事宜交由律師循法律途徑處理等語，而未提及欲就原告所述房屋瑕疵事項進行修補或改善後，再相約擇日驗屋、點交，足見被告法定代理人當日之意思，確係不願再出售系爭房屋無疑。
２、另由原告所提當日與黃銀妹對話之以下錄音譯文內容觀之（見本院卷第120-122 頁）：
黃銀妹：公司其實是很好溝通，你看為什麼，公司經營也這
麼久了，當然不是說你這戶是這個樣子我們就‧‧‧不是說‧‧‧有什麼問題，剛剛董事長接到他的電話對不對，就這樣叫我跟你們說。
林子喬（原告之妹）：現在就是要走法律途徑就對了？黃銀妹：就不賣了啦。
（中間省略）楊耀程：那他如果說不賣了，你要不要退他錢？黃銀妹；那現在董事長是說我們不賣了。
楊耀程：是阿，你不賣你要加倍退人阿。
黃銀妹：不賣公司會處理。
（中間省略）原告：講清楚會比較好，黃姐，我們什麼地方違約了，你的
存證信函兩封，我兩封，都覺得你講的話我聽不懂，我們什麼時候不配合驗屋？我們沒有阿。
黃銀妹：剛剛董事長就叫我這樣跟你講，就是房子不賣，然後走法律途徑。
（以下省略）可知當日被告法定代理人確有致電黃銀妹，要求其向原告轉達不願再出售系爭房屋，之後雙方即以法律途徑解決爭議之意思，核與前揭證人黃銀妹所述內容相符，被告復不爭執該譯文之形式內容真正（見本院卷第129 頁背面），是原告主張被告於103 年6 月27日雙方驗屋完畢後，即表示不願出售系爭房屋，而有系爭房屋買賣契約第13條第1 項所示「賣方違約不賣」事由存在乙節，當屬可採。被告當日之行為，確實該當系爭房屋買賣契約第13條第1 項前段解除契約之事由，應堪認定。
㈡、本件原告是否合法行使解除權？
１、按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第
258 條第1 項定有明文。此項意思表示雖無一定之方式，亦無需法院之准許，但以其意思表示到達他方時發生效力。又契約之一方違約時，他方得解除或終止契約者，在他方解除或終止契約前，契約仍屬存在，換言之，債權人僅取得契約解除權，尚須債權人另為解約之意思表示，始生解除契約之效力，並非契約當然解除（最高法院86年台上字第3011號、85年度台上字第1416號、87年度台上字第3072號判決意旨參照）。另按解除權之行使為單獨行為，其發生效力與否，端視有無解除原因之存在。買賣契約之一方當事人，依特約，以他方當事人違約為由解除契約者，須於他方當事人未履行債務完畢前為之，若他方當事人已履行債務完畢，則不得再據此特約，行使解除權。（最高法院63年臺上字第1989號判例、79年度台上字第1532號判決決意旨參照）。
２、本件被告於103 年6 月27日，固有前述系爭房屋買賣契約第13條第1 項所示違約不賣之情事發生，然參諸上揭說明，兩造間買賣契約尚不因此當然解除，猶須原告依法行使解除權後，始生契約解除之效力，且揆諸前開見解，倘原告未於被告再履約前行使，迄被告再履行債務後，若解除契約之原因已不存在，應認原告之解除權已然消滅，無從再為行使。經查，原告固主張其於103 年6 月27日當日已向被告之代理人黃銀妹為要求返還價金及給付違約金之意思，是其當日已有解除契約行為云云，惟細考上開原告方與黃銀妹之錄音譯文，僅有楊耀程或訴外人即原告之母柳淑玲曾表示倘被告不願出售系爭房屋，是否應退錢或給付違約金等語（見本院卷第
121 頁、第122 頁），至原告本人則未曾有類似之發言，有該份譯文在卷足憑（見本院卷第120-122 頁）。且遍觀卷內跡證，尚無從認原告曾授予其母或楊耀程代理權，使其等得代理原告本人對被告為解除契約之意思表示，自不得認楊耀程或柳淑玲前揭所陳內容，法律效果應歸原告本人。此外，證人黃銀妹就此證稱：原告在表示被告公司違約要如何處理時，沒有說他不買了等語（見本院卷第127 頁）；證人呂駿葳亦證述：原告沒有表示不想買，但我沒有認為驗屋狀況很糟糕，因為交屋在103 年6 月30日要完成，依這種情形沒有辦法完成，我沒有問原告說他還要不要買等語（見本院卷第
128 頁），益徵原告當日並無向黃銀妹或呂駿葳表示其欲解除契約，或有類似欲行使契約解除權之言論、行為，則原告主張其於103 年6 月27日已當場行使契約解除權一節，難認可採。而被告後於103 年7 月9 日，已寄發新竹民生路郵局第149 號存證信函，通知系爭房屋業完成修繕，請原告速與被告協調房屋複驗之時間等語，有該存證信函1 份附卷可按（見本院卷第40-41 頁），原告並自認於翌日即103 年7 月10日收受該函（見本院卷第6 頁），且綜覽卷內資料，尚難認原告於103 年7 月10日前，曾另對被告為解除契約之意思表示。則由上開兩造互動行為以觀，應認被告業已於原告實際依法行使契約解除權之前，已續為履約之行為，而願將系爭房屋出售予原告，稽之前開說明，應認原告之契約解除權於103 年7 月10日已然消滅，其嗣後即不得再為該權利之行使。是原告嗣後於103 年7 月24日提起本件訴訟，並於審理中始另主張以起訴狀繕本之送達或104 年3 月20日民事準備書（三）暨證據調查聲請狀之送達，對被告為解除契約之意思表示，於法自非有據。被告辯以原告並未合法行使契約解除權，確屬有理。
㈢、綜上，本件被告固於103 年6 月27日有違約不願出售系爭房屋之行為，而該當系爭房屋買賣契約第13條第1 項前段所示解除契約事由，然原告遲於103 年7 月10日被告明確表示其仍有繼續履約意願，且實際為履約行為、促請原告出面驗收等行為之前，均未依法向被告為解除契約之意思表示，應認其解除權嗣後已消滅而不得再為行使，其起訴請求解除契約後之法律效果，主張被告應返還價金及違約金等節，自無理由。至上開其餘所列爭點，即無贅予論述之必要，附此敘明。
六、綜上所述，原告並未依法行使契約解除權，其依系爭房屋買賣契約第13條第1 項規定，主張被告應給付859 萬2,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既均經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 2 月 4 日
民事第二庭 法 官 蔡牧容正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 4 日
書記官 陳玉芬