臺灣桃園地方法院民事判決 103年度重訴字第486號原 告 羅盛添
林玉英羅濟雄羅濟城羅濟墡羅秀英羅勝樹上七人共同訴訟代理人 孫銘豫律師
吳宗樺律師被 告 蔡明杰訴訟代理人 邱永祥律師被 告 黃雲雄上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，本院於民國105年3 月3 日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂即受確認判決法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年臺上字第1031號判例意旨參照）。查本件原告主張兩造間之土地買賣契約等業經伊合法解除，惟為被告所否認，則原告與被告間之買賣契約是否存在即處於不明確之狀態，致原告在私法上之地位即有受侵害之危險，且此種不安之狀態得以本件確認判決予以排除，則原告自有即受確認判決之法律上利益，原告提起本件確認之訴，於法有據，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告林玉英、羅濟雄、羅盛添、羅濟城、羅濟墡、羅秀英及訴外人羅文順等7 人與訴外人羅戴蘭妹、羅仕章、羅盛榮、羅盛富、羅盛業、羅盛煌、羅盛宏、羅瑞珠、羅彩芳、羅瑞蘭、曹羅瑞玲、羅瑞金、劉振興、劉軒如、詹功楊、詹工瑤、劉珈均、陳權興、盧佳平、盧家林、許東木等22人，合計29人為坐落桃園市○○區○○○段00000 地號土地（下稱系爭445-3 地號土地）之共有人，另原告林玉英、羅濟雄、羅濟城、羅勝樹及訴外人羅文順等5 人與訴外人羅仕章、戴金圳、羅盛榮、羅盛富、羅盛業、羅盛煌、羅盛宏、羅瑞珠、羅彩芳、羅瑞蘭、曹羅瑞玲、羅瑞金、劉振興、劉軒如、劉珈均、陳權興、許東木、李純金等18人，合計23人則為坐落桃園市○○區○○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭445-15地號土地）之共有人，訴外人戴金圳則為坐落系爭445-15地號土地上同段3801建號，即門牌號碼為桃園市○○區○○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人。
系爭445-3 地號土地之共有人中除陳權興、盧佳平、盧家林、許東木以外，即羅盛添等25人，及系爭445-15地號土地之共有人中除陳權興、許東木、李純金外，即原告林玉英等20人，以及系爭房屋所有權人戴金圳於民國（下同）101 年6月27日將上開房地出賣予被告蔡明杰，雙方並簽立買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價為新台幣（下同）
2 億2,867 萬元，且被告蔡明杰依系爭買賣契約第3 條約定，應於簽約當日開具面額2,286 萬元之本票予賣方作為簽約款，復於賣方將全體之授權書、所有權狀、身分證影本、印鑑證明、印鑑章備齊後，雙方用印時，由買方將簽約款及用印備證款合計共4,572 萬元一併匯入履約保證專戶，賣方始歸還上開本票予買方。而被告蔡明杰就第一期價金即簽約款固已開立面額2,286 萬元之本票以代支付，惟於賣方備齊授權書、所有權狀、身分證影本、印鑑證明等文件並交付予被告蔡明杰所委託之地政士即被告黃雲雄，且依其指示將所有應蓋章之文件用印後，被告蔡明杰竟未如期將4,572 萬元簽約及用印備證款匯入履約保證專戶，系爭買賣契約之賣方為保權益，乃多次催告被告蔡明杰履行給付價金之義務，其仍置之不理，已構成給付遲延，遂由原告羅盛添代表授權友人彭建華委任林清漢律師代為發函通知被告蔡明杰解除系爭買賣契約，原告既已合法向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，被告黃雲雄即應返還無權占有之土地所有權狀、身分證及印鑑證明影本等文件，然被告蔡明杰竟發函回覆主張解除契約不合法，故買賣雙方就系爭買賣契約實有確認是否已合法解除之必要，爰提起本件訴訟等語。並聲明：㈠確認原告林玉英、羅濟雄、羅盛添、羅濟城、羅濟墡、羅秀英與被告間就桃園市○○區○○○段○○○ ○○ ○號土地之買賣關係不存在。㈡確認原告林玉英、羅濟雄、羅濟城、羅盛樹與被告間就桃園市○○區○○○段○○○ ○○○○號土地之買賣關係不存在。㈢被告黃雲雄應將原告林玉英、羅濟雄、羅盛添、羅濟城、羅濟墡、羅秀英所有之桃園市○○區○○○段○○○ ○○ ○號土地之所有權狀返還予上開原告。㈣被告黃雲雄應將原告林玉英、羅濟雄、羅濟城、羅盛樹所有之桃園市○○區○○○段○○○ ○○○○號土地之所有權狀返還予上開原告。㈤被告黃雲雄應將原告林玉英、羅濟雄、羅盛添、羅濟城、羅濟墡、羅秀英、羅盛樹等7 人之印鑑證明及身分證影本返還予上開原告。
二、被告蔡明杰則以：查系爭445-3 地號土地為農地，因該土地部分並未作農業使用，若逕行移轉予被告或被告所指定之第三人，則稅捐稽徵機關將以該土地全部面積作為課徵土地增值稅之標的，為節省土地增值稅，使課徵標的僅限於系爭445-3 地號土地中未作農業使用部分，伊於系爭445-3 地號土地之共有人即羅盛添等25人請求下，同意其等先行辦理該土地之節稅事宜，嗣羅盛添等25人即委請被告黃雲雄辦理相關事宜，而伊則依約給付第一期簽約款2,286 萬元，並匯入買賣雙方約定之履約保證專戶，然羅盛添等25人僅先提出所有權狀、身分證影本、印鑑證明及授權書等資料供被告黃雲雄進行辦理上開節稅事宜，而未提出印鑑章，更未於系爭445-3地號土地所有權移轉登記文件上用印，甚至反悔拒絕履行系爭買賣契約，經伊先後於103 年4 月18日、103 年8 月1日發函催告其等配合，仍未獲置理，就上開情節，被告黃雲雄亦已於103 年6 月17日函覆原告時說明綦詳。再者，原告主張其已委請律師依約發函予伊解除系爭買賣契約，惟依土地法第34條之1 規定可知，苟買受人有債務不履行且依約得解除之情事，自應由行使處分權之全體共有人向買受人為解除契約之意思表示，否則其解除權之行使自難謂合法，故原告所提律師函中明確指稱，係依「原告羅盛添等人」之委任意旨，究指何人，根未無從考據，難據此認定系爭買賣契約已合法解除，是雙方間之買賣契約仍合法有效存在，伊除於
104 年2 月2 日發函催告羅盛添等25人仍有履行契約之義務外，爰再以104 年2 月25日民事爭點整理暨答辯狀對原告為催告之意思表示等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告黃雲雄則以：原告係透過房屋仲介公司居間，與被告蔡明杰成立系爭土之買賣契約，而伊僅為仲介公司特約之地政士，屬客觀之第三人，負有保障買賣雙方權益之責。本件買方即被告蔡明杰固已支付2,286 萬價金至履約保證專戶中，然因系爭土地之部分共有人不願出賣應有部分，亦未於收受通知後限期行使優先購買權，甚至為干擾本件買賣進行而提起訴訟等不可歸責於買賣雙方之事由，致遲延買賣程序之進行，伊因執行業務持有賣方之所有權狀、身分證影本、印鑑證明等文件，乃基於雙方買賣契約關係爭訟確定前仍有妥善保管之義務等語為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷㈡第11頁）：㈠系爭445-3 地號土地為原告林玉英、羅濟雄、羅盛添、羅濟
城、羅濟墡、羅秀英及訴外人羅文順等7 人與訴外人羅仕章等22人，共計29人所共有。
㈡系爭445-15地號土地為原告林玉英、羅濟雄、羅濟城、羅勝
樹及訴外人羅文順等5 人與訴外人羅仕章等18人，合計23人共有。
㈢原告與訴外人戴金圳及前開土地共有人等25人於101 年6 月
27日與被告蔡明杰簽訂系爭買賣契約，約定由被告蔡明杰以
2 億2,867 萬元買受系爭44 5-3地號土地、445-15地號土地及戴金圳所有系爭房屋等不動產所有權全部，雙方並約定被告蔡明杰應於簽約時給付2,286 萬元價金。
㈣被告蔡明杰於確曾收受林清漢律師103 年3 月19日103 曉律字第0303號解除系爭契約之律師函。
㈤原告已將前開土地之所有權狀、身分證影本及授權書等文件
交付予被告黃雲雄。原告曾多次要求被告蔡明杰給付上開款項，被告迄今尚未給付備證用印款2,286萬元。
四、本件經依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1 第
1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點（見本院卷第139 頁），本件之爭點乃為：系爭買賣契約是否經原告合法解除？茲論述如下：
原告主張伊等共有人於101 年6 月27日與被告蔡明杰簽訂系爭買賣契約，約定由被告蔡明杰以2 億2,867 萬元買受系爭445-3 、445-15地號土地及戴金圳所有系爭房屋等不動產所有權全部，雙方並約定被告蔡明杰應於簽約時給付2,286 萬元價金外，於無其他共有人行使優先承買權時，伊等乃於10
1 年7 月6 日依約交付辦理系爭不動產所有權移轉登記所需一切資料予被告黃雲雄後，被告蔡明杰竟違約未給付第二期之2,286 萬備證用印款，已陷於給付遲延，伊等已發函定期催告仍未給付，原告已合法解除系爭買賣契約云云，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠查系爭買賣契約所約定之付款日期載明：「……②7/6 前用
印備證2,286 萬元。③預定10/30 前農用核下4,572 萬元……」、「批明事項①羅盛添有限制登記；羅盛添負責塗銷限制登記。（預定3 個月完成）以上暫定時間順延3 個月（或依實際塗銷好才順延辦理）。」等語（見本院卷第21頁）。
而羅盛添已依上開約定於101 年7 月19日塗銷其應有部分之限制登記，有系爭445-3 地號土地謄本異動索引可稽（見本院卷第90頁反面），是原告與被告蔡明杰間備證用印日期依約順延3 個月，即系爭買賣備證用印日期應為101 年10月6日前，亦為兩造當庭所不爭執（見本院卷第79頁）。又所謂「農用核下」係指系爭土地上的部分土地取得稅捐機關核發部分土地的農地農用之證明。再觀之系爭買賣契約第6 條第
1 款約定：「乙方（指原告等賣方）應將本買賣土地過戶所需之書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，於甲方（指被告蔡明杰）『給付備證用印款時』交由承辦地政士辦理所有權移轉登記手續。」等語（見本院卷第18頁），以及特別條款載明：「⒊買方簽約金2,286 萬，買方用本票由黃雲雄代書保管俟簽約代理人將全體出賣人授權書到齊（含每位出賣人權狀正本、身分證影本、印鑑證明4 份、印鑑章到齊後）『雙方用印時』，買方連同用印款共4,572 萬元存入專戶中，本票才還買方。」等語（見本院卷第21頁反面），足認兩造所約定之101 年10月6 日乃原告應履行其備證用印之日期，而被告蔡明杰應於原告等備證用印完成之同時始有給付第二期價款2,286 萬元之義務甚明。
㈡證人羅盛富到庭證稱：…伊當時在用印時，是有十幾位系爭
土地的出賣人在原告羅盛添家一起用印，不在場的人是有委託在場的人將印章交給代書事務所人員去用印。當天印章並沒有全部用齊。因為有些人不住在那裡，所以代書事務所人員會拿去給沒有委託現場的人帶印章去的那些人……委託黃雲雄代辦土地分管登記事宜都是交給原告羅盛添處理，羅盛添有跟伊說，所以伊知道。伊不知道在101 年9 月間羅盛添是否有發函給其他共有人，請共有人來備證用印，但羅盛添有跟伊口頭講過。伊不知道101 年11月20日羅盛添有無發函給陳權興要求他配合辦理土地分管等語（見本院卷㈠第262頁）；另證人羅盛榮證稱：伊就系爭買賣契約有履約行為配合用印備證，當初買賣時代書說七月六日前要第一次用印備證，但是有些共有人無法立刻準備印鑑證明，直到八月才將印鑑證明交給仲介。八月的時候除了將印鑑證明交給仲介外，代書的一位工作人員是一位身材微胖的小姐到羅盛添家，伊等將印鑑交給那位小姐。伊的部分用印是自己蓋章，羅盛宏是委託伊，所以他的印鑑章也是伊蓋的。伊就只有蓋伊自己的跟羅盛宏的。在用印過程中，伊只知道仲介有跟伊說代書要辦理農用核下，有無所謂的延期伊無法回答，伊不知道。伊知道第一次用印是在買賣契約上用印，第二次是在分管契約上用印。伊就是依照代書所交付的文件用印，至於有無在土地所有權移轉登記申請書上用印，伊無法回答。伊等沒有要求代書幫忙辦理節省增值稅，但是伊有同意代書這麼做。在九月十日去羅盛添家用印時，伊知道是要去辦理分管……每次跟買方見面的地方在有巢氏房屋。伊不知道羅盛添有無答應要辦理分管，但是他有在分管上面蓋過章。預定十月三十日前農用核下，就是要辦理分管等語（見本院卷㈠第26
3 頁反面至第265 頁）。㈢徵諸證人即系爭土地買賣仲介林大偉到庭證稱：伊等都會去
瞭解當地有無土地要賣，經過查詢後伊找到羅盛添，他跟伊說系爭土地要賣，伊問他可否拿到其他共有人授權，他說可以，伊就說那伊就去找買方。買方、賣方都是伊去找的。伊是先找到土地所有權人要賣，才去找買方。買賣簽約時伊有在場雙方的買賣價金貳億多，分四次付款，簽約百分之10、用印百分之10、完稅百分之20、貸款百分之60。當初簽合約是制式合約，後來用手寫是加註的，細節伊不太記得了。備證用印跟農用核下應該沒有先後次序，簽約當天沒有付款，因為系爭買賣價金都要入履保帳戶，而履保帳戶尚未開戶。後來買方在101 年9 月有無給付第一期款，直接匯入履保帳戶。按照契約，第二期是備證用印款有約定是加註在另外一張紙上面即本院卷第21頁「②七月六日前用印備證2286萬元」。七月六日是備證用印時間，原則上是用印備證完成就要給付第二期款，若用印備證沒有完成，就不需要給付第二期款。後來賣方沒有完成備證用印手續，因為當時有提到農用證明，農用證明下來後才用印備證，是為了節稅。簽約時買方要買土地全部，當初簽約時因共有人很多，共有人陳權興等四人不同意出賣，土地就無法分割，土地上墓地部分就分割不出來，就要繳系爭土地全部稅金，當時與被告黃雲雄及買賣雙方一起討論多次，決議用分管契約方式，賣方當時都有同意，因為可以幫原告等省下四、伍仟萬之增值稅。陳權興等四人不願出賣，故用提存的方式處理，這程序有取得賣方之同意。買賣雙方跟被告黃雲雄有討論到先辦分管契約、農用核下，再辦用印備證，因先辦農用核下確認免稅後再辦用印備證。當時是賣方主張要先農用核下再辦用印備證，買方有同意賣方辦理節稅。本件承辦代書黃雲雄並非買方或賣方指定的，是伊仲介公司特約的代書，所以是伊公司指派的。賣方、買方沒有任何人表示就指定黃雲雄來辦理。黃雲雄要辦理的事項有提存、分管，還有還沒結束的其他事情。系爭土地買賣契約書是黃雲雄寫的，包含後面的條款。本件買賣雙方簽約時有約定要辦農用農地來免稅，並沒有提到如果全部或一部沒有辦法辦農地農用免稅，契約要如何進行，但照契約應該要繳掉增值稅過戶，說增值稅是由賣方給付。伊曾於101 年8 月到羅盛添家收印鑑用印，當時因為沒有全部的人到，當天約有蓋20個人左右，其他是伊去找他們蓋，是要蓋土地分管的用印。當天一個人收了二份印鑑證明，當天沒有帶土地要過戶的土地所有權移轉登記給他們用印，因為大家講好要待農用核下辦下來，再用印，所以伊沒有帶過去。當時有羅盛添、羅盛榮、羅仕章、黃雲雄、蔡明杰及伊在場。伊經手時是所有人都沒有在過戶的土地所有權移轉登記書上用印，代書有沒有伊就不清楚。伊不知道為何要收二份印鑑證明，代書交代伊蓋分管順便收二份印鑑證明。賣方的人沒有有人把印鑑交給伊蓋或交給伊保管。農地農用的節稅後來沒有完成，。因為第一次在蓋分管時，因土地上有水塔、墓地、貨櫃等，所以分管沒有過，農用證明就沒有核下來，後來有再辦第二次分管，第二次還是沒有辦成，因當時陳權興有提告優先承買權並聲請假處分，就停下來打官司了。後來陳權興提告的官司都結束後，有繼續辦分管，就辦理第三次，第三次依然沒有辦成，因為當時有八個共有人不願意蓋分管的章，所以就無法辦理。分管沒有辦成，羅盛添有問說為何未繳第二期款，伊告訴他說還沒有用印備證，所以還未繳第二期款，羅盛添有堅持還是要繳第二期款，伊告知用印備證未完成所以買方不給付第二期款，羅盛添說他已經用印了，伊跟他說那是分管協議書而非產權過戶用印。伊有把羅盛添要第二期款的事情跟買方說，買方說只要用印備證好就會給付第二期款。本件買賣雙方都是伊自己找的，很多書類都是伊在跑，訊息傳遞也都是伊在傳遞的，故知道買賣的過程。伊不知道共有人之一詹工瑤有於101 年9 月10日在不動產移轉登記文件上用印。特別條款三註明印鑑證明需要準備四份，但當初是代書交代伊去收二份，當時出賣人的文件尚未準備齊全，有些缺印鑑證明，有些缺身分證影本，是後來才收齊。對於契約內容大致上伊還記得，當天簽約時有黃雲雄及其助理在，至於系爭買賣契約的手稿是何人寫的伊不確定，但一般應該都是黃雲雄寫的比較多。原證四第九頁所記載的各期給付款期間，刮號二上面記載的意思，應該是用印備證後才給付2,286 萬元。因為契約上並沒有記載，伊不確定買賣雙方有無針對先用印備證之後再給付2286萬，在簽約當天有無特別約定。買賣雙方大約101 年7 月在有巢氏公司討論針對先去辦分管的農用核下再辦用印備證等情節明確（見本院卷第271 頁至第275 頁）。
㈣再參以經本院於訊問前命具結之被告黃雲雄證稱：系爭445
-3、445-15地號土地的買賣過戶是伊承辦，伊是有巢氏中壢民權店特約代書，是該店找伊去辦的，在伊去辦系爭買賣契約前，完全不認識買、賣雙方，101 年6 月27日所訂立系爭買賣契約是伊製作，系爭買賣契約書後面有壹份價金履約保證書後面有用手寫的二張也都是伊寫的，是先製作買賣契約，契約寫完後製作價金履約保證申請書，價金履約保證申請書完成後雙方再協議寫了後面這二張手寫的協議，在寫協議時，兩造已完成履約保證申請書之簽名。系爭契約第6 條第
1 款係約定乙方（賣方）必須完成用印備證手續，甲方（買方）給付用印備證款並存入專戶。依照系爭買賣契約第2 條付款方式第三項乙方備齊一切過戶證件時，甲方應給付備證用印款，並存入專戶。本件價金是約定買賣雙方約定分三期付款，簽約時給付百分之十，用印備證後給付百分之十，完稅時給付百分之十，其餘是尾款買方辦理貸款。在伊手寫的那部分之所以第三期變成預定十月三十日前農用核下付款，而與契約內容不一樣，是因為在寫協議時賣方問伊增值稅有多少，伊回答約四、伍仟萬，賣方覺得賣的很便宜，還要負擔這麼多增值稅，因此要求買方配合申請農用證明一定要核下時先付第三期款，付完後才報稅，這樣就可以保證沒有增值稅，所以有第三款有變動是因為雙方有協議。在本件訂約時原告羅盛添向買方保證全部的人都會出面，包含四個沒有出賣的共有人許東木、陳權興、盧佳平、盧家林一起辦理共有物分割，將四座墳墓分割出來，不做買賣，其餘的農地維持農用，申請不課增值稅，到後來這四位沒有同意辦理共有物分割。賣方到目前都沒有完成備證用印。仲介林大偉有約買賣雙方到有巢氏房屋中壢民權店一起協調是否可以備證用印，但賣方都沒有配合完成。雙方曾經協調好先辦好分管契約註記，續辦農地農用，確實等農用核下再來用印備證。簽約手寫特別條款的時候，賣方有把握可以做好共有物分割，因此就定在七月六日用印備證，但七月六日賣方無法達成共有物分割協議，因此雙方有再約見面談論解決辦理農地農用的方法，賣方羅盛添是村長，有去龍潭區公所問農業承辦人員如果有辦理分管契約註記，確實證明違規的墳墓是其他四位共有人的，就可以達成農地農用，因此雙方的意見就是先辦分管契約註記，反而就沒有討論用印備證的時間。所謂七月六日用印備證，後面又註記第二期款金額，是因為賣方討論付款金額時，認為買方付的太少，所以又重新在手寫的部分再書寫一次，還是以買賣契約講好的金額填到協議書上，在這個地方七月六日前用印備證賣方有把握可以把全部出賣人25位的資料備妥，所以後面就寫付款的金額2,286 萬。如果沒有用印備證完，買方不用在七月六日給付第二期款。備證用印是雙方必須到簽約的有巢氏房屋中壢民權加盟店辦理手續，賣方交付過戶文件，買方將價金匯入專戶。簽約時賣方有代理人一共三位代表，我有明確告知如果本人無法出席，可以透過簽約的三位代表備妥過戶文件交付給我也可以。系爭契約書手寫特別約款有寫交付四件印鑑證明，係因伊有算給賣方聽，第一份辦理桃園市○○區○○○段○○○○○ ○號移轉過戶用，第二份辦理桃園市○○區○○○段○○○○○○○號移轉過戶用，第三份辦理共有物分割登記用，第四份避免有不清楚要有備份一件，若沒有用完，結案時會還給賣方。實際上在辦這件事時，賣方辦第一次分管交付2 份印鑑證明，後來印鑑證明失效，辦理第二次分管又再要求賣方重新申請二份，但這些都是用來作分管契約註記的。申請第二次分管時賣方25人至目前為止原7 人都沒有交付印鑑證明，沒有交付的原因仲介林大偉跟伊說他們不想賣了，所以不想配合辦理分管契約註記及用印。伊已做好本件買賣過戶土地所之土地所有權移轉登記申請書（公契），伊沒有通知原告在公契上用印，因為所有的程序都是透過仲介林大偉通知，伊沒有他們的電話。伊有問過林大偉，但是賣方希望先辦妥分管契約註記，因此一直都沒有約來用印備證。第一次分管註記有完成登記，之所以沒有用印備證，是賣方請伊立即辦理農用證明，羅盛添認為很快就可以取得農用證明，等農用證明核下，再約來用印備證。伊有代辦農用證明，被駁回，因為上面有壹個簡易的水塔是高平村村民使用，農業課還是要求必須拆除或重新做過分管註記，因為水塔是其中壹個共有人收到補償費，所以伊又重新受委託作第二次分管註記。後來共有人沒有來用印備證，不僅僅是農用證明的問題，還有共有人陳權興主張優先購買權假處分訴訟101 年10月19日到102年10月28日判決陳權興無優先購買權，所以重新再作第二次分管契約。在公契上是否有賣方中之人曾經來用印過，伊提供的公契上面有出賣人詹工瑤已經來用印過。詹工瑤是她自己跑來伊的事務所蓋章的。詹工瑤說她的農地是剛繼承來的，沒有增值稅，所以不用等分管契約註記及農用證明核下，她可以先用印給我。賣方沒有約用印備證，所以也沒有交付印鑑證明的程序。伊所說的交付印鑑證明是過戶用的印鑑證明，在陳權興提起訴訟及辦理分管註記一年多的期間，賣方沒有要求買方給付第二期款，而且拜託買方配合讓賣方先與陳權興完成訴訟後確認沒有優先購買權時，再約用印備證。
102 年10月28日法院判決確定陳權興沒有優先購買權，那時仍然沒有要求賣方用印備證，是因為買賣雙方有協議先辦分管註記，因此賣方羅盛添請伊把第二次分管契約去他們家用印，先辦分管。詹工瑤到伊的事務所主動要用印，是伊助理杜景曼小姐用印的，所以伊沒有與詹工瑤見到面。詹工瑤用印不是伊蓋章的，所以伊等沒有確認，伊會提供證物是因為伊把事務所承辦過程的東西沒有修飾隱匿，此部分確實有疏失。對於被證九有壹份詹工瑤的印鑑證明在102 年11月12日所辦理，與被證七的印文相符乙節，伊沒有意見。有巢氏房屋總公司有約定用印備證完稅交屋，必須到加盟店辦理，賣方要求伊到府服務，因伊事務繁忙，無法配合，賣方就請林大偉帶著伊的助理去賣方家用印，因此林大偉不是受伊的指示處理伊的買賣相關事宜，是被賣方要求去家裡服務。系爭買賣契約手寫的部分，下方批明事項，當時雙方在調整履約期間時，有特別在買賣契約上加註，之所以調整用印備證及農用核下之順序卻無比照辦理在系爭買賣契約上加註伊就有抄錄下來，分管契約送件前，在101 年9 月10日賣方的原因，是因為簽約時買賣雙方都有提出相關的問題，所以與買方有協議先進簽約金2,286 萬，馬上辦理分管契約及續辦農用，因為賣方羅盛添認為很快就可以辦妥農用，所以就沒有再寫下協議，這也是今日有爭議的地方。九月十日協議當天在有巢氏中壢民權店舉行。伊的答辯二狀有提到八月二十二日有見過一次面，九月十日還有見面，這之間林大偉有一直在居間協議，結論就是答辯二狀所寫的先辦分管契約註記，賣方也指定印鑑證明是用到分管契約註記，所以律師所提的可能是在這之間的協議。簽系爭買賣契約時，伊已經在契約的特別條款告知賣方如有違規，會有增值稅高達五、六千萬元，且註明增值稅由賣方繳納，所以賣方應該知情，簽約當時沒有建議賣方辦理農用核下。賣方認為有四位共有人未出席簽約，因此並沒有百分之百確認是否可以取得農用證明，因此有批註有農用時不課增值稅，非農用時繳增值稅過戶。羅盛添向伊請教如何辦理農用證明，伊有告知他有違規沒有辦法辦理農用證明，他回答他是村長，可以利用關係取得農用證明，因此簽約時羅盛添根本就沒有要伊幫他辦理農用證明，所以伊也沒有辦法回答他是否要辦理農用證明或要繳增值稅過戶等語（見本院卷㈡第4 頁至第10頁）。
㈤互核證人羅盛富、羅盛榮、林大偉與被告黃雲雄前開證述情
節，並參諸證人林大偉與被告黃雲雄分係系爭土地買賣之仲介與承辦之地政士，其等與原告及被告蔡明杰間原均不認識亦無特別之交情，縱會因系爭買賣交易成功而取得仲介費或代書費，惟此乃正常業務報酬，要無甘冒偽證罪之風險而故為不實證言之可能等情，再觀諸系爭契約手寫部分載明：「……③農地農用不課增值稅過戶；非農用農用有增值稅，賣方應依持分分擔應納增值稅金……⑤有墳墓有告知買方，買方同意依現況購買。⑥有墓之地面積不計入買賣面積……⑩風水地許東木、盧家林、盧家平、陳權興共156.88不買賣，水塔30坪不移/ （權狀過戶買方）不計價……」（見本院卷第20頁反面）、特別條款載明：「……⒉風水地約有156.88坪不買賣時由買方用墓地之持分156.88坪還許東木、盧家平、盧家林、陳權興。水塔30坪不計價（如上述4 人不配合時，將依土地第34-1條規定提存）⒊買方簽約金2,286 萬，買方用本票由黃雲雄代書保管俟簽約代理人將全體出賣人授權書到齊（含每位出賣人權狀正本、身分證影本、印鑑證明4份、印鑑章到齊後）雙方用印時，買方連同用印款共4,572萬元存入專戶中，本票才還買方。」等語（見本院卷第21頁反面），此外，並有本院101 年度全聲字第37號、臺灣高等法院102 年度抗字第151 號及最高法院102 年度台抗字第89
6 號假處分事件民事裁定等（見本院卷第28頁至第31頁），以及被告提出之存證信函、律師函等在卷可參（見本院卷第52頁至第69頁），堪認證人林大偉與被告黃雲雄前開證述關於原告與被告蔡明杰買賣雙方為了系爭農地節稅目的，確曾與承辦地政土即被告黃雲雄討論先辦分管契約、農用核下確認免稅後，再辦用印備證，辦理過程中原告雖曾先後二次提出各2 份印鑑證明，然第一次提出之印鑑證明，因原告尚未踐行通知其他共有人行使優先承買權程序，致無法進行用印手續，被告黃雲雄乃應原告之要求將該印鑑證明轉為辦理前開分管節稅事宜之用，至於第二次提出之印鑑證明，則係單純作為辦理分管節稅之用，故原告根本未依約履行其「備證」（含每位出賣人權狀正本、身分證影本、印鑑證明4 份、印鑑章到齊）義務，更遑論履行其等在土地所有權移轉登記申請書（公契）上「用印」之義務等情節，要與事實相符，是被告蔡明杰抗辯本件原告迄今仍未履行其備證用印義務，故被告蔡明杰之給付第二期備證用印款履行期限仍未屆至，自無給付該價金款項之義務亦無所謂給付遲延之問題，原告自亦無解除系爭契約之權利亦明。
㈥末按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約
當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之，民法第258 條第1 項、第2 項定有明文。退步言之，縱認被告蔡明杰有原告主張之給付遲延依約得解除系爭買賣之情事，揆諸前揭規定，應由系爭買賣契約當事人全體向被告蔡明杰為解除系爭契約之意思表示，否則其解除權之行使自難謂為合法。系爭買賣契約當事人賣方25人，買方1人，為兩造所不爭執（見本院卷㈡第10頁、第11頁），再原告自承所提出103 年3 月19日律師函係原告羅盛添等8 人授權委託彭建華委託律師發存證信函行使系爭買賣契約之解除權，顯然非由系爭買賣契約賣方25人全體向被告蔡明杰行使系爭買賣契約之解除權，亦無從遽認系爭買賣契約業已經原告合法解除。是被告抗辯本件原告主張解除系爭買賣契約亦屬不合法等語，堪可採信。
五、綜上所述，原告主張被告蔡明杰未依約給付第二期款項已構成給付遲延，經催告仍未給付，伊向被告蔡明杰主張解除契約，並依民法第767 條第1 項前段規定請求㈠確認原告林玉英、羅濟雄、羅盛添、羅濟城、羅濟墡、羅秀英與被告間就桃園市○○區○○○段○○○ ○○ ○號土地之買賣關係不存在。㈡確認原告林玉英、羅濟雄、羅濟城、羅盛樹與被告間就桃園市○○區○○○段○○○ ○○○○號土地之買賣關係不存在。㈢被告黃雲雄應將原告林玉英、羅濟雄、羅盛添、羅濟城、羅濟墡、羅秀英所有之桃園市○○區○○○段000 ○0 地號土地之所有權狀返還予上開原告。㈣被告黃雲雄應將原告林玉英、羅濟雄、羅濟城、羅盛樹所有之桃園市○○區○○○段○○○ ○○○○號土地之所有權狀返還予上開原告。㈤被告黃雲雄應將原告林玉英、羅濟雄、羅盛添、羅濟城、羅濟墡、羅秀英、羅盛樹等7 人之印鑑證明及身分證影本返還予上開原告云云，均為無理由，應駁回之。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文中 華 民 國 105 年 3 月 25 日
民事第一庭 法 官 汪智陽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 25 日
書記官 洪明媚