臺灣桃園地方法院民事判決 103年度重訴字第406號原 告 溫振生訴訟代理人 鄭世脩律師複 代理人 陳佳函律師被 告 黃坤平訴訟代理人 邱秀珠律師複 代理人 陳湘君律師
張鈐洋律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告前向被告購買坐落桃園市○○區○○段 ○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地全部，暨同段971 地號土地應有部分1/8，議定每坪以新臺幣2萬元計算，總價金為 2,410萬元，復於民國103年7月7日交付立約定金900萬元與被告之代理人鍾明輝收執，以擔保本約之成立，並約明於同年8月8日簽訂買賣本約（下稱系爭買賣預約）。詎被告未依約與原告簽訂買賣本約，顯有違約情事，縱被告對鍾明輝之委任範圍加以限制，然此不得對抗原告，況鍾明輝執有被告簽發之委任書，亦應構成表見代理，均應履約簽訂買賣本約；故原告得依民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還其所受之定金，即扣除原告已取回之定金900 萬元外，被告尚應給付原告900 萬元。爰依系爭買賣預約及民法第249條第3款定金之法律關係，訴請被告給付900 萬元及其法定遲延利息等語。併為聲明：㈠被告應給付原告900 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告長年旅居美國，本件係鍾明輝打聽被告之聯絡方式，並詢問有無意願與被告及胞姊張黃玉玲、詹黃文惠、黃淑蘭等人共同出售坐落桃園市○○區○○段815、969、969之1、971、972、975、995地號土地全部；俟被告經鍾明輝勸說後，言明在獲被告胞姐等人均同意後，願共同委任鍾明輝而出售上開土地。嗣鍾明輝僅獲被告委任，未能取得被告胞姐授權，不符合共同委任意旨，鍾明輝即不得以被告代理人身分自居；且被告亦無單獨委託鍾明輝出售上開土地，故鍾明輝逕自以被告名義與原告議約，為無權代理，不得拘束被告。況原告交付鍾明輝之900 萬元，性質祇屬斡旋金，而非定金，兩造間之買賣契約關係不成立，原告不得據以為本件請求；倘認系爭買賣預約有效，因上開土地仍屬被告所有，並無給付不能情事，原告亟不得依民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還所受領之定金等語，資為抗辯。併為聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查：原告前於103年7月7日交付900萬元支票1 紙與鍾明輝，鍾明輝則出具定金收據，表彰原告願購買坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地全部，暨同段971地號土地應有部分1/8，議定每坪以2萬元計算，總價金為2,
410 萬元，復約明於同年8月8日簽訂買賣本約；而被告前於同年5 月28日，就上開土地併加同段972、975地號土地與其胞姊張黃玉玲、詹黃文惠、黃淑蘭所持應有部分，共同出具土地出售委任書與鍾明輝，惟其上僅有被告及鍾明輝簽名（另被告配偶張瑞瑛亦在其上簽名）；嗣兩造未於同年8月8日簽訂買賣本約，迄後鍾明輝便將前述900 萬元支票返還與原告，未轉交被告或予提示兌現等情，為兩造所不爭執，且有土地出售委任書、定金收據、支票影本暨購買、兌領資料在卷可參（見本院卷第4頁至第6頁、第59頁、第62頁至第67頁），自堪信為真實。
四、是本件爭點在於：鍾明輝前所出具與原告之定金收據性質為何？又鍾明輝能否適法代理被告，其與被告間內部法律關係為何？苟系爭買賣預約有效成立，嗣兩造間未能訂立本約，原告可否依民法第249條第3款規定，訴請被告加倍返還定金900萬元？茲分述如下：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，此為民法第98條所明定；而契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院19年上第453 號著有判例可資參照。復定金在契約成立時（在買賣契約，即指標的物及其價金，雙方當事人互相同意時）交付，固為證約定金；若在契約成立前交付，則祇為立約定金，立約定金僅係保證訂立契約，尚不能據以謂契約已成立，最高法院67年度台上字第581 號亦可資參照。另所謂斡旋金係指買賣雙方就價金未達成合意，由買受人就其出價向出賣人為要約，並交付斡旋金予居間人（仲介）由其進行磋商，若出賣人同意買受人之出價，依交易慣例，該斡旋金即轉作定金，以擔保並證明買受人有購買之意願及確保契約之繼續履行；倘居間人收受斡旋金後，在斡旋期限內，出賣人不願出售時，居間人應無息退還斡旋金，不得向買受人收取服務費，倘在斡旋期限內，出賣人未收取斡旋金，買受人得終止委託關係。
㈡查原告前於103年7月7日交付900萬元支票1 紙與鍾明輝，鍾
明輝則出具定金收據，表彰原告願購買坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地全部，暨同段971地號土地應有部分1/8，議定每坪以2萬元計算，總價金為 2,410萬元，復約明於同年8月8日簽訂買賣本約乙節，為兩造所不爭執，已如前述；固前述收據係記載「定金收據」意旨，惟該定金性質為何？係「證約定金」或「立約定金」，抑或祇為「斡旋金」屬性，仍應探求當事人間真意，以釐清渠等間法律關係。雖兩造對鍾明輝有否適法代理被告一事容有爭執（詳如後所述），然不論如何，由原告嗣後寄發與鍾明輝之信函內容敘明：原告係經鍾明輝多次要求而就上開土地出價，並交付900 萬元之定金，以使鍾明輝得以向被告取得斡旋成交之機會等語觀之（見本院卷第7頁），可見原告交付900萬元支票與鍾明輝之目的，僅祇在取得與被告間買賣斡旋成交之機會，兩造間就價金實未能達成合意，鍾明輝角色相當於居間人（仲介）地位，除經被告同意原告出價而將該斡旋金轉作定金者外，不生證約定金或立約定金之效力。況參以鍾明輝收受原告提出之900 萬元支票後，迄未轉交與被告，亦無向付款銀行提示付款，俟更由原告取回（見本院卷第62頁至第67頁），其過程核與一般斡旋金係由居間人負責保管，如出賣人不願出售時，居間人應無息退還斡旋金與買受人情形相當，益徵前述收據僅係證明鍾明輝有收受原告交付之斡旋金900 萬元支票意旨，除有被告同意原告出價外，並無充作立約定金之意，自不得以辭害意，而謂原告交付斡旋金
900 萬元支票與鍾明輝當時，兩造間已成立系爭買賣預約之情。
㈢復按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直
接對本人發生效力；代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人，但第三人因過失而不知其事實者，不在此限；由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限；無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，為民法第103條第1項、第107條、第169條、第170條第1項所明定。而稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第528條、第565條亦定有明文。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者：⒈居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則；⒉居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限；⒊所支出之費用非經約定，不得請求償還，從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用，最高法院79年度台上字第579號判決意旨可資參照。
㈣查被告固於103年5月28日出具土地出售委任書與鍾明輝，授
與其代為出售上開土地，並允為支付買賣總價款3%之服務仲介費，鍾明輝則願服務到底等情（見本院卷第4頁至第5頁），似可認被告有委任鍾明輝處理買賣事務，且有授與代理權之意；然觀諸原告於同年月13日亦書立購買意願書與鍾明輝，表明授權鍾明輝洽談買受條件，另支付買賣總價款2%作為服務費情事（見本院卷第75頁），顯見鍾明輝就本件買賣實處於兩造之居間人地位，至多僅併受被告委任辦妥後續買賣事宜而已，無足認被告有授與鍾明輝決定本件買賣條件代理權限之意。故鍾明輝分向兩造各自收取服務仲介報酬，其於本件買賣僅係兩造之居間人，非單獨一方之代理人，當無適法代理被告接受或拒絕原告所提出價，即每坪以2 萬元計算，總價金為2,410 萬元承諾與否，應由被告為意思表示，鍾明輝個人所為之意思表示，僅為無權代理，不得對被告逕發生效力；復被告出具與鍾明輝之土地出售委任書，其內容已表明係居間意旨，並無由自己之行為表示以代理權授與他人情事，更無知他人表示為其代理人而不為反對之表示，皆無表見代理之適用，原告當不得以此責令被告擔負授權人責任。況勾稽證人鍾明輝於本院審理時證稱：被告配偶張瑞瑛表示希望以每坪2萬5,000元出售上開土地，然原告僅出價每坪2萬元，故有每坪5,000元價差，而原本定金僅有200 餘萬元，原告遂包含該部分差額開立900 萬元支票作為定金，伊迄後要將該900 萬元支票交給張瑞瑛但遭拒收，傳Line與被告，被告即言明不賣了等語（見本院卷第85頁至第86頁）；由此觀之，被告就原告交付與鍾明輝之斡旋金900 萬元支票，已表示不願出售意思，亦即被告拒絕原告之要約，兩造間並無意思表示合致，亦無承認鍾明輝之無權代理行為，不生買賣契約關係，即無所謂成立系爭買賣預約情事，原告當無由依（類推）民法第249條第3款規定，訴請被告加倍返還定金900萬元。
㈤是鍾明輝前所出具與原告之定金收據祇為斡旋金性質，並非
立約定金，且鍾明輝僅係本件買賣之居間人，非被告適法之代理人，並無代為或代受意思表示權限；現被告拒絕原告所提出價，並由鍾明輝退還斡旋金與原告，兩造間即不成立系爭買賣預約關係，原告亟不得依（類推）民法第249條第3款規定，訴請被告加倍返還定金900 萬元。故原告本件主張，核屬無據。
五、綜上所述，原告交付與鍾明輝之900 萬元支票，祇屬斡旋金性質，不生立約定金效力，兩造間未成立系爭買賣預約關係，且鍾明輝僅係本件買賣之居間人，無權代理被告意思表示權限，今被告拒絕原告買賣之預約，由鍾明輝返還所受領斡旋金已足，原告不得遽依（類推）民法第249條第3款規定，訴請被告加倍返還定金900 萬元。從而，原告依系爭買賣預約及民法第249條第3款定金之法律關係，請求被告給付 900萬元及其法定遲延利息，即如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 4 月 17 日
民事第三庭 法 官 黃翊哲以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 17 日
書記官 金秋伶