臺灣桃園地方法院民事判決 103年度重訴字第437號原 告 黃鶴明訴訟代理人 巨克安律師被 告 李婉娜訴訟代理人 張昱裕律師上列當事人間損害賠償等事件，於民國104 年1 月20日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰伍拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾叁萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰伍拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。」民事訴訟法第266 條第1 項定有明文。查原告提起本件原係聲明「被告應給付原告新臺幣（下同）914 萬1,760 元及自起訴狀繕本送達之翌日起，按年息5%計算之利息；願供擔保宣告假執行。」，嗣於民國104 年1 月20日言詞辯論時，就請求遲延利息部分撤回起訴（見本院卷第80頁），並經被告當場表示同意。按上揭法律規定，此之撤回，已經生效，以下不再贅述。
乙、實體方面：
壹、原告主張：兩造於103 年8 月15日就被告所有坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）簽訂不動產專任委託買賣契約書（下稱系爭契約），被告依系爭契約第3 條、第8 條約定，至103 年9 月15日止委託期限內不得另委託他人辦理買賣或設定事宜，且於委託期限內應主動配合原告作業，不得藉故拖延或中途撤銷買賣，否則以違約論，違約金為成交價4%。詎被告竟另與訴外人接洽，並覓得較兩造原約定條件更好之機會，而對原告已依系爭契約於授權期限內完成仲介與訴外人新雅都物業管理顧問有限公司（下稱新雅都公司）買賣之事實視而不見、百般阻撓，拒絕配合簽約，顯有違反系爭契約第3 、8 條約定之行為。為此，爰依系爭契約之法律關係，請求被告給付以成交價2億2,854 萬4,000元（即系爭土地每坪32萬元）之4%計算之違約金914萬1,760元等語。並聲明：被告應給付原告914 萬1,760 元。願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告則以：原告雖提出新雅都公司之土地買賣協議書為憑，惟該協議書除每坪32萬元達成買賣乙節符合委任本旨外，其餘協議內容均明顯損及被告利益，可徵該協議書關於買賣成立必要之點，原告根本未向買方確認討論，亦未為被告爭取較佳之契約條件，反於委任仲介本旨冒然收下買方契約及支票欲犧牲被告利益方式逼令被告簽約，被告自無同意之理。且原告明知被告不可能同意上開協議內容，契約尚在磋商階段而其任務未竟，然專簽期將屆滿，乃罔顧被告利益，刻意製造已完成之假象，除先於103 年9 月11日寄發存證信函外，更唆使一群人於同年月12日晚間赴被告住所找被告施加壓力。又系爭契約委託標的僅系爭土地，然原告提出之協議書竟含同段412 之1 地號土地（下稱412之1土地）一併讓受，原告處理委任事務顯逾授權範圍。且因該協議書包含412之1土地，故實際每坪售價應僅為「31.96 萬元」，未達每坪32萬元，原告應未仲介成功，自難謂已提出給付。是原告雖主張其業已仲介成功，然其係以犧牲被告利益、教唆眾人找被告圖施壓被告逼迫簽立不利自己之買賣合約等不當方式執行其受任及仲介土地買賣事宜，依民法第235 條規定已違債之本旨，更背離誠信原則，自難謂已提出給付。況原告未具備不動產經紀人資格，不得仲介系爭土地，故原告本即不得請求報酬。退步言之，縱認被告違約，原告逕依系爭契約約定請求成交價之4%計算違約金，應屬過高，顯失公平，請求酌減至150 萬元等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本院之判斷：
一、原告主張兩造於103 年8 月15日簽訂系爭不動產專任委託買賣契約書，約定被告委託原告自103 年8 月15日至同年9 月15日間處理系爭土地之買賣事務，於委託期限內被告不得另委託他人辦理買賣或設定事宜，否則以違約論，違約金為成交價4%。被告委託系爭土地出售價額為每坪32萬元，不另支付原告之服務費用，若售出之價金超出委託之金額，則超出之金額為原告所有，於簽約成立時以現金一併付清，被告願無條件配合；被告於委託期限內應主動配合原告作業，不得藉故拖延或中途撤銷委託，若有上述事項者，以違約論。原告於103 年9 月11日以桃園慈文郵局第1363號存證信函通知被告其已於委託期間覓得買方出價達被告委託銷售之金額，該存證信函業已送達被告之住所，由被告住所之管理委員會代收，惟被告嗣將該存證信函退回。被告委託證人邱文龍代為處理系爭土地之買賣事宜，原告經由邱文龍通知被告將於
103 年9 月15日至代書事務所簽訂系爭土地買賣契約之事實，有系爭土地登記第二類謄本、桃園慈文郵局第1363號存證信函暨其收件回執、不動產專任委託買賣契約書、被告管理委員會信件簽收簿等件為證（本院卷第5 至9 頁、第25頁、第36頁）；上情亦為被告所不爭執，堪信為真實。
二、原告復主張其已於委託期限內覓得買家出價達被告委託銷售之金額即每坪32萬元，然被告竟拒絕配合簽約，有違系爭契約第8 條約定，依系爭契約第3 條應給付成交價4%之違約金；則為被告所否認，辯以原告未按委任及仲介本旨完成系爭土地之委賣事務，又犧牲被告利益、教唆眾人找被告圖施壓被告逼迫簽立買賣契約，難謂已提出給付，情詞詳如上述。是以本件所應審酌者厥為：被告是否有系爭委託銷售契約書第8 條之違約情事？若被告確有違約，原告得請求被告給付違約金為何？茲分述如下：
Ａ、被告是否有系爭委託銷售契約書第8 條之違約部分：
1.系爭契約第8 條約定：「甲方（即被告）於委託期限內應主動配合乙方（即原告）作業，不得藉故拖延或中途撤銷委託，若有上述事項者，以違約論」（見本院卷第9 頁）。查：
㈠被告以每坪32萬元之價格委託原告銷售系爭土地乙節，為兩
造所不爭執，而原告於委託期間內為被告覓得買主即新雅都公司願以每坪32萬元之價格購買系爭土地，已達被告委託之出賣價格，原告亦將此事務完成之旨告知被告之代理人邱文龍，再由邱文龍告知被告，並於103 年9 月11日以存證信函附具買賣協議書及支票通知被告等情，業據原告提出存證信函、土地買賣協議書、支票影本為證（見本院卷第7、8、10、11頁）；核與證人即新雅都公司法定代理人江雅麗證稱：
原告約於103 年8 月間跟伊說工廠後面有一塊土地可以蓋房子，一坪要32萬元，伊有看過原告之授權書，伊跟原告說要買，於103 年8 月底之前就決定要買…原告授權的土地是一筆，但伊看地籍圖，旁邊有一小塊土地，伊也要以每坪32萬元買該一小塊土地…伊公司有開支票交給原告…原告有跟伊約9 月15日星期一下午1 點簽約等語（見本院卷第55頁），堪認原告確已於被告委託銷售期間（自103 年8 月15日至10
3 年9 月15日止）覓得出價達被告委託銷售底價之買主新雅都公司甚明。
㈡原告於覓得系爭土地之買主後於同年9 月11日以桃園慈文郵
局第1363號存證信函通知被告其已於委託期間覓得買方出價達被告委託銷售之金額，該存證信函業已送達被告之住所，由被告住所之管理委員會代收，此亦為兩造所不爭執，是以原告已經告知被告本件事務處理之結果，已達可得由買賣雙方訂立系爭土地買賣契約之程度，殆無疑義；被告雖辯以因原告知悉被告「到期後」不會續約，即天天撥打被告配偶徐炎峰之電話，被告及徐炎峰因不堪其擾遂封鎖原告電話，轉請友人邱文龍充為聯繫窗口，而原告於「同年9 月12日」經管理委員會通知有一封原告署名之掛號信件，直覺係原告通知續約之信件，即請管理員將上開掛號信件原封不動退回云云。依此辯述，原告寄發附有附件（即買方先行擬就之土地買賣協議書及訂金面額2,000 萬元之支票，見本院卷第79頁兩造之陳述）之存證信函尚在兩造約定銷售系爭土地「委託期限內」，被告竟不分青紅皂白，就已到達之存證信函拒絕受領，未見諸信函內容即予退回，顯然不論原告是否已經依約完成應處理事務，被告無任何正當事由即已無履約之意思或行為。職是被告上辯情節不啻已經符合系爭契約第8 條約定「……，藉故拖延或中途撤銷委託…」之旨。
㈢參以證人邱文龍證稱：原告於委託期限的前一、二天有帶很
多人到其蘆竹鄉長興村公司之會客室，說伊要買，已經有人開出2,000 萬元之支票…然後其跟原告說合約書拿出來四、
三、三（證人此係指買賣價款第一、二、三期款分別給付總價的四成、三成、三成）其就賣…原告有約其於103 年9 月15日下午2 點到桃園縣八德市一個代書那裡簽約等語（見本院卷第53頁）。承此，原告於覓得買主後亦分別以存證信函或口頭通知被告及其代理人邱文龍將於103 年9 月15日至代書處簽訂系爭土地之買賣契約，亦可認定。上情核與證人即系爭土地買受人委任之土地代書李綠青結稱：江雅麗曾委託伊辦理系爭土地買賣合約…原證4 之土地買賣協議書係伊撰寫後以電子郵件傳給給江雅麗…有一次約好下午1 點要簽約，原告有到伊事務所，就在那邊等，但是賣方都沒有出現，也沒有告訴伊要取消簽約，買方在伊那邊等到2 、3 點左右，他們就回去了，在這個中間買方一直試圖聯繫等語（見本院卷第54頁），亦相符合。而被告雖辯以主觀上認為原告無力在委託期限內完成銷售仲介系爭土地，又不願繼續與原告延長委任期限，始退回原告寄送之存證信函云云，然被告於原告已通知代理人邱文龍覓得買主並將訂於103 年9 月15日下午簽訂買賣契約時，竟亦置之不理，此舉顯與被告上開所稱認原告無力完成委任又不願續約始不理會原告之舉措自相矛盾。被告另以係因於103 年9 月12日晚間8 點半左右經住家管理員通知有一大群來意不善的人要找伊，於翌日原告又夥同一群自稱為買主之人找邱文龍，要求邱文龍簽發本票，並於同年月15日至代書事務所簽約，伊認已遭原告及買方之人脅迫簽約，心生畏怖，始不敢於同年月15日至代書事務所簽約云云，惟原告否認之，被告就此並僅以證人邱文龍為證，然邱文龍上證僅以：他們很多人在其那邊大吼大叫，其當時有說你恐嚇我，原告回其說只有大聲等語（見本院卷第53頁），是證人邱文龍亦無法證明原告有恐嚇脅迫被告簽約之情，被告復未舉證以實其說，何況依上述各情，係緣於被告先行藉故拖延，不願履行訂立買賣契約所致，被告所辯上情亦難採信。基此，亦見被告於委託期限內非但未主動配合原告作業，反係藉故退回原告寄送內附買賣契約書及訂金支票之存證信函，又明知原告已覓得買家並訂有簽約日期，卻消極拖延而不願與買主就系爭土地之交易為磋商及履行，則依系爭委託銷售契約第8 條約定，被告所為或消極不作為應視為違約，原告請求被告給付依委託售價4%計算之違約金，已非無據。
2.被告辯以原告未按委任本旨完成系爭土地之委賣事務，且原告提出之買賣協議書內容有諸多重要條文未經充分協商討論，其約款內容明顯不利於被告，對被告權益毫無保障，原告尚未完成委任事務云云。按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第528 條、第565 條分別定有明文。系爭契約第6 條約定：「未能於委託期限內完成一切買賣手續，則乙方（即原告）所預支之費用，不得向甲方（即被告）請求補償，且本契約書無條件自動失效」，揆諸前開法條之規定，此有處理事務之委任契約性質。而原告主張其受原告之委託，覓得買主以被告委託價格每坪32萬元購買系爭土地並訂立契約，依上開法條之規定，則媒介居間之性質，是以，依系爭契約之約定，原告所為處理之事務即在以合於被告出售系爭土地之售價（不得低於每坪32萬元）尋找買主，搓合後並為買賣雙方完成買賣契約之一切作業，系爭契約之性質屬包含委任與居間之混合契約，應可認定。查：原告以每坪32萬元覓得買受人新雅都公司並收受其2,000 萬元支票後，已將上開情事通知被告及其代理人邱文龍之事實，為被告所不爭執（見本院卷第53頁），上情一再述及。被告本應依系爭契約第8 條約定，於委託期限內主動配合原告作業，即前往原告所安排或與買受人再行約定之時間、地點訂立買賣（或物權）契約，自無疑義。是被告雖以原告提出之買賣協議書內容明顯不利於被告，對被告權益毫無保障，或簽約金未達四成，原告尚未完成委任事務云云，惟被告於103年9月12日既拒絕收受原告寄送之存證信函（內含上開買賣協議書及2,000 萬元支票）並將其退回原告處，且其自承係在原告提起本件訴訟後委任訴訟代理人閱卷後始見及該買賣契約書及支票（見本院卷第29頁背面），則被告於103年9月15日簽約日時又豈能預知原告覓得買主所預擬之買賣契約條款明顯不利於被告？並因此而拒絕前往履約？然被告竟藉詞不欲前往指定之時間地點簽約，即已違反系爭契約之義務，故被告泛稱原告違反委任義務，既未提出其他證據以實其說，難謂可採。況且，如上所述，原告依系爭契約之約定，所受委託處理之事務，重點在於以被告所定之系爭土地「出售價格」尋找「買主」，搓合後使買賣雙方完成簽約之作業，並非在買賣如何交付價款其他細節，是以不論買賣雙方就買賣契約應如何訂定（如交款期數、數量、抵押權負擔如何塗銷、何時點交），應於買賣雙方另行討論，非僅以一方擬就之買賣條款為據，自無被告所謂「權益毫無保障」可言而得指為原告未按系爭契約約定本旨完成委賣事務。
3.被告再以簽約金應為買賣總價之四成即9,200 餘萬元，新雅都公司僅提出2,000 萬元，落差甚鉅，且雙方（指被告及新雅都公司）就買賣必要點尚未意思表示一致，故原告尚未完成仲介買賣云云。按契約因當事人意思表示一致而成立，民法第153 條第1 項固有明文，然買賣契約之成立，固應以標的物及價金之意思表示一致為其必要之點，惟買賣預約，亦非不得就標的物及價金先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立；苟當事人間除標的物及價金外，尚約定將買賣價金之清償時、地或其他交易上之重要事項列為必要之點者，衡諸契約自由原則，應非法所不許（最高法院61年台上字第964 號判例、84年度台上字第2295號判決意旨參照）。參諸現今不動產買賣涉及之交易金額多為龐大，契約當事人對交易內容，無不更求謹慎，除買賣之標的物與價金外，舉凡付款方法與時間、稅賦及手續代書費、交付時日，應由何人負擔等細節，契約當事人雙方於締約過程中，均需費時討論並加以約定，自無僅因委託他人居間買賣事宜，即可逕認上開事項非屬不動產買賣交易必要之點，而無需由買賣雙方約定合致，此由原證4 之土地買賣協議書第5 條亦約定有「本買賣經雙方協議後，付款方式另議」之約定（見本院卷第10頁），益認係以買賣雙方價金與條件一致為買賣成立之要件，而非僅以買賣價金達於一致即得認買賣業已成立，是被告辯稱系爭土地買賣契約尚未成立，固非不可採信。抑且，如上節所述，系爭契約約定原告應處理事務係為「尋找買主並使兩造簽訂買賣契約」，被告已拒不承認原告以約定價格尋得買主，本未為系爭土地買賣契約，當然無系爭土地買賣契約成立可言，惟系爭土地買賣契約雖未成立，然因原告係主張被告違反系爭委託銷售契約第8條約定，應視為被告違約並得請求違約金，已如前述，是系爭土地買賣契約縱未成立，亦不影響原告依上開約定請求違約金之權利，則被告抗辯系爭土地買賣契約尚未成立，原告未完成居間，不得請求服務報酬等語，應屬誤會。
4.被告又以系爭土地坪數為714.2 坪，如以每坪32萬元出售之金額應為2 億2,854 萬4,000 元，然原告提出之買賣協議書係就系爭土地及412 之1 土地合併由買方購得，而不得系爭契約委賣範圍之412 之1 土地坪數為8.7 坪，如以該協議書買賣總價2 億3,104 萬元除以坪數722.9 坪，則每坪售價僅為31.96 萬元，未達兩造約定之32萬元云云。查：系爭土地及412 之1 土地分別為2,361 、29平方公尺，此有土地登記第二類謄本在卷可憑（見本院卷第23、24、40頁），以1 平方公尺為0.3025坪換算則為714.2025坪、8.7725坪（小數點四位數以下四捨五入），合計為722.975 坪。而依原證4 之土地買賣協議書所示，新雅都公司係欲以總價2 億3,104 萬元購買上開土地，換算每坪之單價則為31萬9,568.4498元（計算式：2 億3,104 萬元÷722.975 坪＝31萬9,568.4498元）。然此應係系爭土地面積先以「平方公尺」換算成「坪」因而產生小數點，及新雅都公司除購買系爭土地外，又欲另購買412 之1 土地所致，故原告主張買主仍係要以每坪32萬元購買系爭土地，僅係因土地的小數點以下全捨去，另一筆
412 之1 土地加上去合併計算，面積有小數點部分，小數點以下計算時將其全部捨去始會如此，尚非無據，亦與證人江雅麗到庭證稱：原告授權的土地是一筆，但是我們有看地籍圖，旁邊有一小塊土地，我們也要以每坪32萬元買該一小塊土地（見本院卷第55頁背面）等語相符，且參以被告對此亦自陳其於102 年2 月23日繼承系爭土地後即委請配偶徐炎峰尋找買家，並曾於102 年4 月委任邱文龍處理土地買賣事宜，期間雖有買家對系爭土地頗感興趣，但考量系爭土地為袋地，且其臨近莊二街道路區之前方有2 棟建築，實難於整合而告放棄等語，並提出地籍圖及土地現況照片為憑（見本院卷第27頁、第32至35頁），是如欲整合系爭土地（袋地）似有購買412 之1 土地之必要，而既僅係因計算之些許誤差，買主新雅都公司亦已到院證稱願以每坪32萬元購買系爭土地，被告所辯原告未覓得願以每坪32萬元買受系爭土地之買主，即無所據。再者，如前之述，本件買方委請地政士所擬就之原證4 土地買賣協議書，係表達買方希望除系爭土地之外得一併承買412 之1 土地而已，並非被告必須按買方之買賣條件為承諾，亦即，買賣雙方於實際為買賣契約之意思表示時，就買賣條款非不得詳為磋商，是此，無從否認原告已經按系爭契約之旨先行完成按被告指定價格尋得買主之事務。
5.被告再以原告未具備不動產經紀人資格，不得仲介系爭土地之買賣，故原告本即不得請求報酬云云。然查不動產經紀業管理條例係為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展而制定，如有非經紀業而經營仲介或代銷業務者，此之違反亦僅主管機關得依相關規定禁止營業或處以罰鍰（不動產經紀業管理條例第1 條、第32條規定參照），是該等規定係取締規定，並非效力規定，況關於不動產委託銷售契約之訂立，法律並無特別規定需採取何種方式簽訂，縱原告並未具備被告所指之資格，不得從事不動產仲介相關業務，而有違反上揭規定，亦與系爭契約是否不生效力無涉，被告此辯顯無足取。
Ｂ、原告得請求被告給付違約金為何部分：
1.按違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償總額預定之性質者。如為懲罰性質之違約金約定者，債務人於債務不履行時，債權人除得請求違約金外，如另有其他損害，尚得依其他法律關係請求賠償其他之損害；如為損害賠償總額預定性質者，則應視為就債權人所受之損害，業已依契約預定其賠償，自不得更行請求其他之賠償損害；賠償總額預定性之違約金，乃以該違約金作為債務人於債務不履行時之損害賠償總額之預定（或推定）。當事人有損害賠償總額預定性違約金之約定時，如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，債權人除得請求債務人履行原債務及支付違約金外，不得再請求債務人支付或賠償因債務不履行而生之其他債務，此觀民法第250 條第2 項之規定甚明（最高法院99年度台上字第1257號判決、102 年度台上字第1563號判決意旨參照）。經查，被告因違反系爭委託契約第8 條約定，於原告已完成委託處理事務，被告藉故拖延，即視為被告違約，被告並應支付委託售價4%之違約金，原告請求被告給付違約金，依法有據。而上開約定之給付並非被告於系爭土地成交時所應給付之服務報酬，應屬債務不履行之違約金性質，復觀諸系爭委託契約各條款觀之，可知兩造係合意約定於原告已達成委託處理事務後，因可歸責於被告之事由而不能與原告仲介之買方完成買賣時，即視為違約，故原告無需舉證證明其損害係因債務不履行所致及其數額之多寡，即得請求被告給付依委託銷售價4%計算之金額，以預定債務不履行之損害賠償額為目的，並以委託售價4%計算之金額為固定賠償總額，核屬民法第250 條第2 項規定之損害賠償額預定違約金。
2.次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於違約金有無過高，應以債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為準，亦即應以債權人因債務人違約而遭受之損害及所失利益為準，故約定違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，且此項核減，法院得以職權為之（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。本院審酌原告依系爭委託銷售契約記載應負之義務包括居間、銷售、簽約及過戶等事宜，即系爭契約第6 條約定「完成一切買賣手續」，衡以一般居間為銷售土地，準備一切不動產說明資料，會同買方查看買賣標的、進行議價，或透過各類型方式刊登銷售消息，以增加銷售機會並縮短銷售期間，所得者為居間標的物成交價格4％以下之服務報酬，未及出賣人、買受人取得標的物後得受市場上交易之差價或者其他開發土地之利益，本件因被告「藉故拖延」違約未能與買方完成買賣契約事宜，原告因而省卻本需處理系爭土地簽約及過戶等事務之人事、勞務費用，或者因買賣雙方對買賣細節其他約款不能為合致意思表示而應承擔最終契約不能成立之風險，再考諸系爭契約約定以系爭土地每坪32萬元為銷售價格果得為買賣契約成立並如期履行完畢，依約原告本亦無任何處理事務之報酬可得向被告請求，至於買受人因取得土地所有權可得受市場上利益為何，自非原告所得置喙；再再斟酌原告受託銷售期間所付出之勞力尚少、時間甚短、成本微小及被告若能如期履行契約時原告可得享受之一切利益等情狀、被告確實不具誠信履約等因素，原告請求本件如上所指違約金確有過高，尚非屬公平，應予核減至250萬元為適當。
3.至原告另主張因本件原告與買方係系爭土地共同投資之合夥人，具有雙重身份，故原告之損失需與買方合併計算，且被告另與訴外人以每坪50萬元之價格成立買賣契約，另可獲利
1 億5,000 萬元云云，並據其提出不動產專任委託買賣契約書及支票影本各1 紙在卷（見本院卷第70、71頁）為證。惟此既為被告所否認，且上開委賣契約書之銷售委託人「范家惟」亦非被告或其配偶，自難證明被告業已與訴外人以每坪50萬元之價格另行成立買賣契約。另原告就其與買方新雅都公司為系爭土地共同投資之合夥人，縱或屬實，依上所述，系爭土地買方取得後得有多少利益，本與原告為被告處理本件事務可得請求報酬與否無關，尤與被告是否違約無關，抑且買受人取得系爭土地開發後於市場上可得多少差價利益，本非被告違約應支付若干違約金所預定之損害賠償總額所包含在內，自難以此謂本件請求違約金無過高情事，併此論明。
三、綜上所論，原告主張其業依系爭契約完成系爭土地委託買賣事宜，然被告於委託期限內藉故拖延不與原告覓得出價達被告委託銷售金額為每坪32萬元之買方簽約，已屬違約，從而，原告依據系爭契約第3 條、第8 條約定，請求被告給付違約金，於法有據，應予准許，惟約定違約金過高，經本院依法核減為250 萬元，逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。
四、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果已無影響，不再一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
民事第三庭 法 官 劉克聖正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
書記官 藍盡忠