臺灣桃園地方法院民事判決 103年度重訴字第509號原 告 澔翰開發有限公司法定代理人 林禮佑訴訟代理人 沈朝標律師被 告 王瑞明訴訟代理人 陳河泉律師上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於民國104 年4 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾貳萬柒仟壹佰零玖元，及自民國一百零三年十一月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔六分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁拾柒萬伍仟柒佰零叁元為被告預供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣壹佰壹拾貳萬柒仟壹佰零玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告前於民國103 年3 月3 日以每坪新臺幣（下同）82,000
元之價格，委由21世紀不動產大園大江加盟店即原告公司代為銷售渠所有坐落桃園市○○區○○段○○○○段00000000000000地號土地（下合稱系爭土地），約定委託銷售期間自103 年3 月3 日起至16日止，並簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約）為憑；嗣被告復於同年月10日將上開委託銷售金額提高至每坪85,400元，及延長委託銷售期間至同年8 月30日止，暨與原告約定倘被告委由其他仲介公司以每坪83,000元以下之價格出售系爭土地時，被告仍應依系爭銷售契約第11條第1 項第1 款約定，給付原告委託銷售價格4%服務報酬及委託銷售價格2%計算之違約金，有被告簽訂之委託銷售契約內容變更合意書（下稱系爭變更合意書）為憑。
㈡其後，原告耳聞被告業已委由其他仲介公司代為出售系爭土
地，原告遂調閱系爭土地登記謄本及至實價登錄交易平台查詢後，始知悉被告於103 年5 月間已以每坪82,000餘元之價格出售系爭土地予他人，並辦畢所有權移轉登記，原告乃多次以口頭催請被告提出不動產買賣契約書，俾以計算服務報酬，惟未獲被告置理，原告復再於103 年9 月23日以存證信函限期催請被告依上開約定給付原告服務報酬及違約金共計
676 萬元【計算式：85,400元1,319.8 6%≒6,76,000元】，然仍未獲被告置理，為此，爰依系爭銷售契約第11條第
1 項第1 款提起本件訴訟等語。㈢並聲明：⒈被告應給付原告676 萬元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造並無合意延長委託銷售期間至103 年8 月30日止：
被告於103 年3 月3 日與原告簽立系爭銷售契約，以每坪82,000元之價格（賣清出售）委託原告銷售被告之系爭土地，委託期間僅自103 年3 月3 日起至同年3 月16日止。103 年
3 月10日原告之經紀營業員張智為獨自一人前來被告住處，向被告聲稱為保障被告之土地價格，請被告於委託銷售契約內容變更合意書上簽章，其上記載：「一、委託銷售總價額修正為新台幣每坪以新台幣捌萬伍仟肆佰元整出售元整。…
三、其他變更事項：1.如有其他仲介有每坪新台幣捌萬參仟賣清（地主實拿），則此合約無效，唯賣方需提供買賣成交書向21世紀大園大江店證明。」，張智為並稱此份契約與專任約無關，其亦不會交給公司，被告不疑有他，遂加以簽章，其上根本無延長日期之記載。被告與原告至103 年3 月16日即結束合約關係，原告於受託期間內並未仲介成交，被告本即可於103 年3 月17日以後隨時自行決定以何種價格出售上開土地，因此被告於103 年5 月間將上開土地出售予訴外人陳榮財，並未違反兩造間之合約約定，被告自無給付原告任何報酬及違約金之義務㈡依據系爭銷售契約第11條，本件原告所請求者應均屬損害賠
償額預定性違約金之約定，並非如原告所稱4%是視同原告完成之居間報酬，縱認定仍屬服務報酬之約定，委託人亦得依民法第572 條聲請酌減報酬等語，資為抗辯。
㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉若受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告前於103 年3 月3 日以每坪82,000元之價格，委由原告
公司代為銷售系爭土地，約定委託銷售期間自103 年3 月 3日起至103 年3 月16日止，兩造並簽訂系爭銷售契約（見本院卷第7-8 頁）。
㈡兩造於同年月10日簽訂系爭變更合意書，將上開委託銷售金額提高至每坪85,400元（見本院卷第9頁）。
㈢被告於103 年4 月23日與訴外人陳榮財、陳榮華簽訂買賣契
約書，將系爭土地以每坪82,000元之價格出售予陳榮財、陳榮華，並於103 年7 月2 日以103 年5 月20日之買賣為原因移轉登記完畢（見本院卷第10-11 頁、第60-71 頁）。
四、本件經兩造協議簡化爭點如下（見本院卷第25頁及反面）：㈠兩造間簽立系爭變更合意書時，被告是否有同意將委託銷售
期間延長至103 年8 月30日？㈡被告於103 年5 月間將系爭土地出售他人，是否違反系爭銷
售契約及系爭變更合意書之約定？㈢原告依據系爭銷售契約契約第11條第1 項第1 款請求被告給
付服務報酬及違約金是否有理由？如是，上開金額是否有需依民法第252 、572 條過高而須酌減之情形？酌減之金額為若干？
五、兩造間簽立系爭變更合意書時，被告是否有同意將委託銷售期間延長至103 年8 月30日？㈠經查：本件經將原告所提之原證二「21世紀不動產專任委託
銷售契約內容變更合意書」原本與被告所提之被證二「21世紀不動產專任委託銷售契約內容變更合意書」原本送請法務部調查局鑑定，據覆略以：「經影像光譜比對儀檢視結果，
B 類資料上『二、委託銷售期間延長至民國103 年__月__日止』欄內原字跡為『二、委託銷售期間延長至民國103 年 8月30日止』，與A 類資料上同欄位內字跡相同。」，此有該局103 年12月27日調科貳字第00000000000 號鑑定書附卷可稽（見本院卷第51-52 頁），足見上開兩份契約就是系爭變更合意書之一式兩份，當初確實有將委託銷售期間延長至10
3 年8 月30日之記載。互核系爭銷售契約書之原委託銷售期限係至103 年3 月16日止（見本院卷第7 頁），兩造於 103年3 月10日簽訂系爭變更合意書時，倘若未同時延長銷售期限，則系爭變更合意書約定提高銷售總價之期間僅有103 年
3 月10日至103 年3 月16日一週爾，兩造何需大費周章簽訂簽訂效力僅有一週、實益似乎不大之系爭變更合意書？況參諸上開系爭變更合意書「8 月30日」上還蓋有被告王瑞明之印章以昭慎重（見本院卷第9 頁、第32頁），亦足證兩造確有延長銷售日期至103 年8 月30日之合意。
㈡又就系爭變更合意書之簽訂過程，證人即被告前配偶呂春蘭
證稱：「（問：原證二系爭變更合意書上之『王瑞明』簽名及蓋章是否為被告親自簽名、用印？）簽名是被告簽的，蓋章是被告把印章拿給證人張智為用印的。…手寫文字部分都是證人張智為在現場當場寫的。（問：是寫上之後，被告看過才簽章於其上的嗎？）證人張智為邊寫邊講給被告聽，寫完後被告再簽，簽完名之後，再拿印章給證人張智為蓋。（問：被告簽章時，原證二第2 條之委託銷售期限是否已經填上『103 年8 月30日』？）我沒有注意看，當時我坐在後面。約距離1 公尺遠。（問：『8 月30日』上之印章是何人於何時所蓋？）蓋章時我們都沒注意。（問：證人張智為當天是否有告知委託銷售期限延長？）他只有說要延續銷售期間，但沒有說延到8 月30日。我說不要被綁約，證人張智為說我們隨時都可以賣。（問：被告是否同意延長委託銷售期限？）因為被告覺得沒有被綁約，隨時都可以賣，所以就同意。（問：被告同意延長到何時？）我沒有注意聽到他們說到何時。（問：證人張智為寫完以後，他請被告簽名時，有沒有請被告再確認契約內容再簽名？）他有請我們確認，但我們沒有確認，因我們相信證人張智為。（問：證人張智為簽原證二時，有說這份不會交回公司嗎？）有，他說我們隨時都可以賣。（問：當初是否有聽到證人張智為和被告討論到「其他變更事項」所載事項？）他講的時候，有說這沒什麼意義，只是保障我們的價錢不要被仲介炒低。」等語（見本院卷第107 頁至第111 頁）。證人即原告公司部門主管張智為則證稱：「（問：為何會簽立原證二系爭變更合意書？）因時間快到期，且被告說簽給我們之後他一直被其他仲介騷擾。他就電話中有抱怨，我就過去瞭解狀況。原證二上之『王瑞明』簽名是被告本人親簽，蓋章是我代蓋。是被告拿給我的。手寫文字部分是我寫的。是寫上之後，被告看過才簽章於其上的，當時有向被告解釋所寫的內容。當初一開始並沒有討論到『其他變更事項』此特約條款，是先討論時間和價金。時間我有告知是寫到103 年8 月30日，證人呂春蘭說怎麼寫這麼久，萬一價格上漲，他們不就虧了。所以我們就討論出此合約條款。此方案是我先提出，被告也同意。…被告簽名時，原證二第2 條之委託銷售期限已經填上『103 年
8 月30日』，『8 月30日』上之印章是我代蓋的。是寫完簽完名後，被告提供印章給我。」等語（見本院卷第 111-114頁）。
㈢相互勾稽上開證人呂春蘭、張智為之證詞可知：系爭變更合
意書確係被告所親簽，且經證人張智為邊寫邊講解給被告聽，證人張智為於簽約時確有表示要延續銷售期間，被告也有同意延長銷售期間，且證人張智為於寫完契約後有請被告再確認契約內容再簽名，堪認簽訂系爭變更合意書時，「延長委託銷售期間」確實是兩造商議變更之要素之一，被告辯稱系爭變更合意書僅係保障價格爾，未同意延長委託銷售日期云云，顯與上開書證經鑑定之結果、證人呂春蘭及張智為之證詞均不相符，尚難憑採。倘若並未延長委託銷售期間，證人呂春蘭又何需擔心「被綁約」？又何須有「其他變更事項」之約定？證人呂春蘭雖證稱：「證人張智為只有說要延續銷售期間，但沒有說延到8 月30日。」等語，然「延長委託變更銷售期間」既然係兩造簽訂系爭變更合意書商議變更之要素，兩造焉有不就「延長至何時為止」進行討論並達成共識之理？且系爭變更合意書手寫加註之「其他變更事項」長達約三行，末尾更加蓋被告王瑞明之印章，倘若如證人呂春蘭所言此為無意義之約款，又何需就系爭變更合意書之解除條件、被告所需檢附之證明予以明列？且上開約款僅係就被告委由其他仲介出售系爭土地之價格約定下限，出售期間則無限制，此與證人呂春蘭所述「證人張智為說我們隨時都可以賣」並無扞格。證人張智為所述因系爭變更合意書將銷售期間延長至103 年8 月30日，因證人呂春蘭預慮延長期間內房價恐上漲，兩造折衝之後將系爭變更合意書附加上開手寫「其他變更事項」之解除條件約款，顯然與書證顯現之情狀及常情較為相符。兩造間簽立系爭變更合意書時，被告確實有同意將委託銷售期間延長至103 年8 月30日，堪以認定。
六、被告於103 年5 月間將系爭土地出售他人，是否違反系爭銷售契約及系爭變更合意書之約定？經查：被告於103 年4 月23日與訴外人陳榮財、陳榮華簽訂買賣契約書，將系爭土地以每坪82,000元之價格出售予陳榮財、陳榮華，並於103 年7 月2 日以103 年5 月20日之買賣為原因移轉登記完畢，上開買賣時間係在系爭變更合意書延長委託銷售期間之範圍內，買賣價格既僅有每坪82,000元，未達系爭變更合意書「其他變更事項」所約定之每坪83,000元，系爭變更合意書之解除條件尚未成就，被告自仍受系爭銷售契約及系爭變更合意書之拘束。
七、原告依據系爭銷售契約契約第11條第1 項第1 款請求被告給付服務報酬及違約金是否有理由？如是，上開金額是否有需依民法第252 、572 條過高而須酌減之情形？酌減之金額為若干？㈠按「違約之處罰：一、委託人如有下列情形之一者，視為受
託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬及以委託銷售價格百分之二計算之違約金予受託人：1 、委託期間內，受託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。」系爭委託銷售契約第11條第1 項第1 款訂有明文（見本院卷第7-8 頁）。上開條款名稱既已明文記載為「違約之處罰」，表示有違約之情形而須處罰者，核其性質均屬違約金之約定，僅係以居間報酬作為計算之依據爾，並非如原告所稱百分之4 是居間報酬，不是違約金約定，只有百分之2 才是違約金約定，合先敘明。
㈡按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文。至於約定之違約金是否過高，經依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益，減少違約金數額（最高法院49年台上字第807 號及51年台上字第19號判例意旨參照）。
㈢本院審酌原告自系爭土地委託銷售以來，有提供帶看服務，
並有自103 年2 月至103 年5 月中替被告刊登報紙廣告、亦有網路廣告及貼傳單，業據證人張智為證述在卷（見本院卷第12頁及反面），並有原告提出之報廣資料附卷可稽（見本院卷第79-102頁），上開原告提供帶看及刊登廣告服務需支出一定之人事、行銷、招攬、勞力、時間、費用成本等花費，然因被告於延長後之委託期間內將系爭土地出售予第三人，原告毋庸再依系爭契約約定提出後續諸如協助買賣雙方簽立書面買賣契約、保管價金、協助點交不動產等服務，亦得減省部分人事、勞務費用，又被告出售予第三人之金額距兩造約定系爭變更合意書之解除條件差距僅一坪1,000 元等一切情狀，認原告請求委託銷售價格6%之違約金尚屬過高，應以委託銷售價格之1%計算即1,127,109 元【計算式：85,400元1,319.8 1%≒1,127,109 元，元以下四捨五入】為適當，超過此部分之違約金則應予酌減。
八、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。綜上所述，原告依據系爭委託銷售契約書第11條第1 項第1 款約定，請求被告給付原告1,127,109 元，及自起訴狀繕本送達翌日即103 年11月8 日（本院卷第19頁送達回證參照）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
九、又兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，與法均無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。又原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
十、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 5 月 22 日
民事第二庭 法 官 游智棋正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 25 日
書記官 塗蕙如