臺灣桃園地方法院民事判決 103年度重訴字第64號原 告即反訴被告 鄭玉村訴訟代理人 潘維成律師被 告即反訴原告 李昭明訴訟代理人 蔡榮德律師上列當事人間請求撤銷買賣契約事件，於民國103 年7 月17日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應於反訴原告給付新台幣壹仟零伍拾肆萬伍仟元之同時，將其所有坐落於桃園縣○○鄉○○○段○○○○段00000 地號土地（地目：田；面積：10,819平方公尺；權利範圍：全部）之所有權，移轉登記予反訴原告。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
Ａ、程序部分按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查，本件反訴被告即本訴原告提起本訴，請求兩造於民國102 年10月19日就坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○段00000 地號（下稱系爭土地）所簽訂之買賣契約應予撤銷。，反訴原告抗辯稱系爭土地買賣為有效等語，反訴原告並據此於本訴言詞辯論終結前之民國103 年4 月7 日提起反訴（見本院卷第65頁），請求反訴被告應於反訴原告為對待給付後將系爭土地之所有權移轉登記予反訴原告，經核反訴原告提起之反訴，與本訴之訴訟標的及本訴被告之防禦方法相牽連，其提起反訴自合於民事訴訟法第259 條、第
260 條第1 項之規定，應予准許。
Ｂ、實體部份：
甲、本訴部份：
壹、原告方面：
一、緣系爭土地係屬原告所有，因原告並非從事土地事業相關行業，長期居住於新北市，故原告對於桃園縣土地行情並不了解，且原告於購買繫案土地之後數十年來從未買賣，對於土地買賣可謂係毫無經驗之人；原告於民國102 年10月19日與大園鄉在地人士即被告李昭明簽訂買賣契約（原告本想多番考慮後再行決定是否簽約，然經不住被告李昭明先生之催促，乃簽立買賣契約；而被告亦不否認當時有一仲介告知原告土地之價格大概每坪新台幣（以下同）7 、8000元，原告誤信之下，嗣後乃以每坪9500元出售繫案土地），兩造約定以每坪新台幣9,500 元價格將原告上開系爭土地出售予被告（該地號面積為10,819平方公尺，等於3272.75 坪，據此計算之買賣總價款為3,109 萬元），原告並已親自簽收價款600萬元（參見證一）。
二、原告出售土地之後，將出售土地之情告知友人，發現原告係遭被告欺瞞而以賤價出售系爭土地，因為該地號附近之農地每平均早已超過2 萬元，甚至達3 萬多元，此部分事實除有政府公布之實價登錄資料可稽（參見證二）之外；系爭土地亦經鈞院委託予以鑑定價格，經鑑定後，認定繫案土地每坪價格高達29,800元（不動產估價報告書第14頁) ，總價為9752萬7950元；遠高於原告所簽訂買賣契約之約定價格每坪9,500 元，總價3,109 萬元，兩者價格甚至相差達數倍，亦足以證明原告於簽訂買賣契約、處分系爭土地之際，確實處於輕率以及無經驗之狀態。
三、至於被告抗辯：「原告仍於訂約兩個月後再次交付過戶用之印鑑證明二份、且依約完成用印於過戶文件上、更出具同意書由被告領回擔保金、並確認簽收第三期價款。」等節，原告謹駁斥如下：
原告於知悉因處於輕率或無經驗之狀態而誤將系爭土地賤價出售後，隨即委請律師先後寄發律師函予被告、承辦代書許清山通知撤銷買賣契約、要求返還所有權狀（參見證三），甚且於102 年11月26日提出上開撤銷買賣契約之調解聲請；然被告欺原告年邁，於收受上開律師函之後，竟向原告表示渠已經匯款，故要求原告簽收買賣第二、三期款，甚至要求原告提供印鑑證明，直至原告向律師諮詢，律師告知既然已經主張撤銷買賣契約，自無義務簽收買賣價款、提供印鑑證明，原告至此方恍然大悟，由此角度亦可驗證原告本身確實對於不動產買賣係毫經驗之人，而被告既然已經收受律師函、甚且已收受撤銷買賣契約之調解通知，卻又欺瞞原告對於不動產買賣毫無經驗，趁機要求原告簽收買賣價款等，被告之行為實有可議之處。
四、原告否認係因一物二賣而毀約，敬請被告負舉證責任。原告之所以主張撤銷兩造於民國102 年10月19日所簽訂之買賣契約，係因原告係處於輕率以及無經驗之狀態，而低價處分系爭土地，此觀被告於102 年10月19日簽訂買賣契約至被告收受撤銷買賣契約之律師函，期間僅有17天，原告願意給付
600 萬元與被告（後於本案訴訟中追加至新台幣800 萬元），希望與被告解除買賣契約，然被告猶嫌不足、加以拒絕，由此可以證明被告知悉繫案土地確實係以賤價取得，轉手之間可獲暴利，另亦足以證明原告於簽訂買賣契約、處分系爭土地之際，原告就系爭土地之價格，顯然係處於輕率以及無經驗之狀態。進而言之，系爭土地經委託鑑定價格後，每坪價格高達29,800元（不動產估價報告書第14頁) ，總價為97,527,950元；遠高於原告所簽訂買賣契約之約定價格每坪9,500 元，總價3,109 萬元，兩者價格甚至相差達數倍，亦足以證明原告於簽訂買賣契約、處分系爭土地之際，確實處於輕率以及無經驗之狀態。
五、「法律行為係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得依利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。」「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表者，表意人得將其意思表示撤銷之。」、「因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」民法第74條第1 項、第88條第1 項本文、第92條第1 項本文均有明文；如上所述，本案原告顯然於為買賣契約之際，本身處於輕率或無經驗之狀態、且原告若知悉實際成交價格，絕不可能將繫案地號土地以每坪9,500 元予以出售，故原告謹依據民法第74條等規定，聲請撤銷兩造於中華民國102 年10月19日就系爭土地所簽訂之買賣契約，謹此起訴如訴之聲明第一項。
如上所述，被告李昭明不斷以「原告事後交出印鑑證明、同意被告領回擔保金、且再用印於過戶文件上，立約後二個月原告在有律師協助下仍再次確認- 買賣契約有效」等事由加以主張本案買賣契約並無急迫、輕率或無經驗等狀況，買賣契約為有效。然查：買賣契約之法律行為是否係乘他人急迫、輕率或無經驗，乃至於意思表示內容是否有錯誤、是否受詐欺，當均以法律行為成立之際加以判斷，此為法之當然，被告以事後原告之種種行為加以合理化買賣契約之合法性，自無理由；再者，被告所主張有律師在旁協助乙節，更係無稽，原告否認之，被告所稱「原告出具印鑑證明、同意被告領回擔保金、且再用印於過戶文件上」等情節，均無律師在場協助原告。且被告自收受本案訴訟代理人所受託寄發之律師函後，當應明白知悉本案買賣契約遭通知撤銷，且受通知撤銷買賣契約之原因係因原告本身有急迫、輕率或無經驗等狀況，而被告亦明知原告已委託律師，則渠於答辯狀所稱「出具印鑑證明、同意被告領回擔保金、且再用印於過戶文件上」等情節，為何不直接通知律師到場協助原告處理？顯見被告所辯並無理由。
六、承上所述，本案買賣契約既經撤銷，自無履行契約之義務，被告之反訴自無理由，此為法之當然。
爰聲明：原、被告於中華民國102 年10月19日就座落桃園縣○○鄉○○○段○○○○段00000 地號所簽訂之買賣契約應予撤銷。
乙、反訴部份：依上開說明之事實理由，反訴原告之訴為無理由，爰聲明：反訴原告之訴駁回。
貳、被告方面：
甲、本訴部分：
一、本件買賣訂約之後，據知因另有他人出價要買，原告圖一物二賣、反悔不履約，始片面空言自稱：「訂約時錯誤、受詐、急迫……」，惟：所述完全不實，反有「明確之反證」可證起訴不實：
（一）本件兩造間之買賣，每坪9,500 元之買賣價格，乃原告方主動提出之條件（透過仲介轉問被告是否願意購買），9,500 元並非出於被告之要約或議價（被告自始至終未予開價或議價），被告係至簽約時才第一次與原告見面，且當日係按照原告原本提出之出售價格直接簽約，被告當日亦未予議價。
（二）再者，原告透過其親弟弟之協助，中間另有代書及其他雙方之仲介者在協助，完全是在自由意識下簽署系爭買賣契約書，始意達成買賣合意，且被告依約付款。
（三）立約後，原告卻委請律師片面主張：「受詐騙、錯誤、急迫片面撤銷買賣」。惟原告於片面自稱：「受詐騙……」撤銷買賣之後，經被告假處分且調解不成之後，其仍○1再次交付過戶用之印鑑證明，○2 依約完成用印（用印於過戶文件上），○3 且出具同意書由被告領回擔保金，○
4 並簽收確認第三期價款。即再次確認買賣契約生效且同意繼續履約。茲按事發時間之經過，以表格說明如下：┌──────┬─────────┬───────┬─────┐│ │ │ │ ││ 時 間 │ 事 發 經 過 │ 證 據 │ 備 註 │├──────┼─────────┼───────┼─────┤│102.10.19 │原告由其弟弟協助、│原證1 號買賣合│原告由其弟││ │陪同，兩造合意在代│約。 │弟陪同在代││ │書處訂約。 │ │書處訂約（││ │ │ │無任何受詐││ │ │ │欺、錯誤…││ │ │ │…）。 │├──────┼─────────┼───────┼─────┤│ │原告委請律師發函主│原證3 號律師函│原告片面主││102.11.02 │張：「受詐、錯誤、│（惟未有任何證│張：受詐欺││ │急迫……撤銷買賣契│據證明－受詐欺│……撤銷買││ │約」。 │……） │賣關係，乃││ │ │ │不合法。 │├──────┼─────────┼───────┼─────┤│ │原告委請律師發函主│原證3 號律師函│原告片面主││102.11.18 │張：「撤銷買賣契約│（惟未有任何證│張撤銷買賣││ │」。 │據證明） │關係，乃不││ │ │ │合法。 │├──────┼─────────┼───────┼─────┤│102.11.21 │被告以「買賣有效」│被證1 號執行處│原告不爭執││ │為由，聲請假處分獲│函文。 │。 ││ │准，並查封系爭土地│ │ │├──────┼─────────┼───────┼─────┤│102.12.25 │法院調解不成。 │起訴狀之附件 │被告無調解││ │ │ │之意思而未││ │ │ │出席調解。│├──────┼─────────┼───────┼─────┤│102.12.28 │1.原告依約用印（用│1.被證2 號原告│原告於立約││ │於過戶文件上）。 │存證信函（且原│之後，事隔││ │ │告律師函亦承認│二個月，已││ │ │）。 │有委請律師││ │ │2 、被證明4 號│協助，1.仍││ │ │原告用印之過戶│依約『再用││ │ │申請書。 │印』於過戶││ │ │ │文件；2.且││ │ │ │再交二份印││ ├─────────┼───────┤鑑證明辦理││ │2 . 原告同時再交付│3.原告不爭執。│過戶 ││ │印鑑證明。 │ │3. ││ │ │ │更立同意書││ │ │ │同意被告領││ │ │ │回擔保金；││ ├─────────┼───────┤4.並再簽收┤│ │3 、再出具同意書，│4 、被證明3 號│確認第三期││ │由被告領回擔保金。│原告出具之同意│款；等情。││ │ │書。 │足證1.原告││ │ │ │主張：『訂││ ├─────────┼───────┤約時受詐欺││ │4 、原告再簽收確認│5、原告不爭執 │、急迫……││ │第三期用印款 │ │撤銷買賣之││ │ │ │理由，不實││ │ │ │在。2.原告││ │ │ │102 年12月││ │ │ │28日當日再││ │ │ │次確認「買││ │ │ │賣契約有效││ │ │ │」且「原告││ │ │ │同意繼續履││ │ │ │約」。 ││ │ │ │ │└──────┴─────────┴───────┴─────┘
（四）原告主張：「訂約時受詐騙、急迫……」而撤銷買賣契約之後，已有委請律師協助，仍「再次確認買賣契約」且「同意繼續履約」，臨訟空言：「訂約時有受詐、急迫、錯誤……」云云，借詞悔約，實不可採。
1. 本件買賣土地為「袋地」，原告明知袋地（價格較低）才出
售，且買賣價格高低本有多種可能（土地地點、地形周圍、環境或一方急用錢……等）與其是否處於『受詐欺輕率或無經驗之狀態』？無關；本件鑑定報告乃「錯認系爭土地有出入通道」，且其鑑定之價格乃有所錯誤。
2. 兩造均不爭執系爭土地為「袋地」。但鑑定報告第8 頁第
8 項竟記載：「面臨私設產業道路」，顯然鑑定人乃「錯認系爭土地有出入通道」，故其鑑定之價格實有所錯誤，不可採納。
3. 鑑定報告第13頁所列舉之比較標的四筆土地，均與本件系爭土地之價格因素，不同：
4. 其中編號1 、2 土地，乃有臨路寬度4 米，與系爭土地「
無通路之袋地」情形，截然不同，二者價值迥異，不足作為本件比價之依據。
5. 其中編號3 土地，上載「臨路寬度為0 」（即無臨路），
惟該筆671-5 及671-20地號土地實際上乃有臨4 米路產業道路（被證5 ：因其要買賣，故有先開出一條4 米通道）、非無臨路（鑑定人未親自至該土地勘驗），鑑定人誤以為「該二筆無通路之實價登錄29,447元」而作為本件系爭571-6 地號之比價依據，自有違誤。
6. 其中編號4 土地，地段為「下縣厝子小段」與本件之「下
溪洲子小段」土地，相距數公里之遠，客觀環境大不相同，不足作為比價依據。故鑑定人互為比較價格後認定「系爭土地每坪具有29,800元價值」之結論，自不可採。
7. 位於系爭596-4 地號土地「鄰近且無通路之596-1 、
596-19地號」（合計面積1726.97 坪），於102 年1 月間之成交價每坪只有11,000元（被證6 ：內政部實價登錄資料），與本件買賣價格每坪9,500 元極為接近，可證本件買賣之價格與當時之市場行情，確時相當。原告所謂：「附近每坪已超過2 萬元，甚至達3 萬多元」之說，不實在。
8. 退步言，本件鑑定之價格即使為真、可採，亦不影響○1
『本件買賣乃雙方合意』（原告更有其弟陪同），○2 更無法推翻訂約後二個月之後，原告有律師協助仍依約用印、交印鑑證明等同意繼續履約之事實。
9. 反訴部分：
10. 如前述，本件買賣原告係經其親弟弟協助並陪同訂約，且經
雙方之仲介及代書協助處理，兩造才合意簽約，原告非但『未舉證』其於『訂約時』有何意思表示錯誤？或被詐欺？……等情事。反而從立約後二個月（102 年12月28日），原告已委請律師協助之情形下，仍主動提供印鑑證明辦理過戶、依約用印、再簽收確認第三期款、且同意被告無條件領回擔保金；再再顯示原告不但明確表示契約有效且同意繼續履約；更足可『反證』訂約時，其『無』意思表示錯誤或被詐欺、無經驗……等情事。
11. 本件原告反悔於情、理、法均不合，況其一再確認『同意繼
續履約過戶』；茲為訴訟經濟起見，反訴原告謹依買賣合約及買賣關係之規定，請求反訴被告移轉系爭買賣土地：
本件兩造約定之買賣總價為3,109 萬元，反訴原告已經給付第一、二、三期款共20,545,000元（103 年2 月25日答辯一狀被證2 號反訴被告之存證信函不否認），尚有10,545,000元未付（3,109 萬元－20,545,000元＝10,545,000元），反訴被告應於反訴原告給付10,545,000元之同時，移轉系爭買賣土地予反訴原告。
本訴部份爰聲明：原告之訴駁回。
反訴部份爰聲明：反訴被告應於原告給付10,545,000元之同時，將其所有坐落於桃園縣○○鄉○○○段○○○○段00000 地號土地（地目：田；面積：10,819平方公尺；權利範圍：全部）之所有權，移轉登記予反訴原告。
12. 得心證之理由：本訴部份：
13. 原告主張系爭土地係屬原告所有，因原告對於土地買賣毫無
經驗，於民國102 年10月19日與被告簽訂買賣契約，以每坪9500元出售系爭土地出售予被告，原告係遭被告欺瞞而以賤價出售系爭土地，因為該地號附近之農地每平均早已超過2萬元，甚至達3 萬多元，，原告確實處於輕率以及無經驗之狀態，爰依民法第74條第1 項、第88條第1 項、第92條第1項分別規定：「法律行為係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得依利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。」「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表者，表意人得將其意思表示撤銷之。」「因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」之規定，撤銷兩造於中華民國102 年10月19日就系爭土地所簽訂之買賣契約等語。被告則以：本件買賣訂約之後，據知因另有他人出價要買，原告圖一物二賣、反悔不履約，始片面空言自稱訂約時錯誤、受詐、急迫……」，惟所述完全不實等語為辯。
14. 本案原告主張撤銷系爭買賣契約，無非以被告係乘他人之急
迫、輕率或無經驗或受被告之詐欺或被脅迫，而為意思表示而撤銷系爭買賣契約，故審酌系爭買賣契約是否有效，自應以原告是否有上開情形為斷。
15. 按民法第153 條第1 項明定：當事人互相表示意思一致者，
無論其為明示或默示，契約即為成立。同法第345 條第2 項亦明定：當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。惟此均須當事人出於自由意思而為之意思表示合致，契約始能成立。又按「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。」「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」民法第74條第1 項、第88條第1 項、第92條第1項分別規定有明文。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明文。原告主張上開急迫、輕率或無經驗、被詐欺或脅迫等事實，自應就此等事實，負舉證之責任。
16. 原告固主張：系爭土地地號附近之農地每平均早已超過2 萬
元，甚至達3 萬多元，此部分事實除有政府公布之實價登錄資料可稽（參見證二）之外；系爭土地亦經鈞院委託予以鑑定價格，經鑑定後，認定繫案土地每坪價格高達29,800元（不動產估價報告書第14頁參照) ，總價為9,752 萬7,950 元；遠高於原告所簽訂買賣契約之約定價格每坪9,500 元，總價3,109 萬元，兩者價格甚至相差達數倍，亦足以證明原告於簽訂買賣契約、處分系爭土地之際，確實處於輕率以及無經驗之狀態等語。查柄牛買賣，係經過仲介之介紹，土地代書人之簽約，簽約時亦約定有如何產權移轉、土地點交、稅費及其他之負擔、登記費之負擔、增值稅之負擔、簽約費、擔保責任、違約罰款、土地特約及其他之約定等，縱使此書面約定為制式契約，惟簽約代書當會逐一為兩造說明、解說，此為當然之理，且經本院依職權上網查原告之身份資料結果，有原告全戶戶籍資料查詢結果在卷可參，查原告為37年次出生，居住於新北市樹林區多年，非居住於窮鄉僻壤之地，且教育程度註記：小學畢業，非不識字之人，顯非智慮淺薄輕率之輩。再原告係透過他人介紹而為本件買賣，為原告所自認，並非被告主動求售系爭土地，買賣與否，原告原得從容決定，被告何由知悉原告有急迫情事而得利用﹖故難謂被告係利用其急迫、輕率、無經驗而簽訂買賣契約。綜上所述，原告主張洵無可採。
17. 再原告主張被詐欺脅迫部份，未見原告提出任何事證證明，且為被告所否認，其主張亦不可採。
18. 再按土地買賣價格之高低，乃取決各種因素，或個人主客觀
因素、地形、交通、都市建設、社會景氣、政治、、、等，買或賣固憑雙方之判斷，並無確定何人是贏家輸家，否則今天買賣，明日突發重大利空或利多，何人是贏家？何人是輸家？若買方都是贏家，那正常狀況何人願意出賣土地？豈非賣了土地明天就後悔？故亦無一定之標準，原告主張係以濺價出售系爭土地，亦非可取。
綜上，原告主張係主張被告係乘其急迫、輕率或無經驗或受被告之詐欺或被脅迫，而為意思表示而撤銷系爭買賣契約，其主張為不可採取，為無理由，應予駁回。
19. 反訴部份：
20. 反訴部份，反訴原告主張兩造約定之系爭土地買賣總價為
3,109 萬元，反訴原告已經給付第一、二、三期款共20,545,000元（103 年2 月25日答辯一狀被證2 號反訴被告之存證信函不否認），尚有10,545,000元未付（3,109 萬元－20,545,000元＝10,545,000元），此為反訴被告所不否認，且有系爭不動產買賣契約書（附本院卷第13頁）在卷可稽，故反訴原告主張於給付10,545,000元後，反訴被告應將系爭土地所有權移轉予反訴原告，為有理由，應予准許，爰判決如主文第三項所示。
21. 因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
22. 訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 8 月 7 日
民事第三庭 法 官 陳添喜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 7 日
書記官 史萱萱