臺灣桃園地方法院民事判決 103年度重訴字第65號原 告 游明川訴訟代理人 陳志峯律師複 代理人 吳宛亭律師
洪崇遠律師被 告 江進坤訴訟代理人 鄭世脩律師複 代理人 周嬿容律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國103 年8 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣壹仟玖佰貳拾捌萬伍仟壹佰壹拾元之同時，將坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○號及四二五之一地號土地所有權，移轉登記予原告。
被告應自民國一百零二年十二月二十五日起，至上開土地所有權移轉登記完成之日止，按日給付原告新臺幣壹萬零陸佰肆拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，其餘由原告負擔。
本判決主文第二項部分，於原告自民國一百零二年十二月二十五日起，按日以新臺幣叁仟伍佰肆拾捌元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按日以新臺幣壹萬零陸佰肆拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實與理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文。查原告歷次聲明為：
㈠原告起訴時聲明原為：⒈被告應於原告給付新臺幣（下同）
385 萬7,022 元之同時，將坐落於桃園縣○○鄉○○○段○○○ ○號及同段425 之1 地號兩筆土地（下合稱系爭土地）之所有權狀與辦理產權移轉登記所需之相關文件均完成用印並交付原告。⒉被告應於原告給付1,542 萬8,088 元之同時，將前開兩筆地號土地所有權移轉登記予原告，並將前開兩筆土地交予原告。⒊被告應自民國102 年12月25日起至依買賣契約履行之日為止，按日給付原告2 萬1,285 元之遲延損害賠償（見本院卷第3 頁）。
㈡嗣原告於103 年4 月16日以民事變更聲明暨陳報狀將上開聲
明第１、２項合併聲明為：被告應於原告給付1,928 萬5,11
0 元之同時，將系爭425 、425 之1 地號土地之所有權狀與辦理產權移轉登記所需之相關文件均完成用印並交付原告，且應將前開兩筆地號土地所有權移轉登記並交付予原告（見本院卷第47頁）。
㈢原告復於103 年7 月16日以民事變更聲明暨陳報狀變更上開
聲明為：⒈被告應於原告給付1,928 萬5,110 元之同時，將坐落於系爭425 、425 之1 地號土地之所有權移轉登記予原告。⒉被告應自102 年12月25日起至所有權移轉登記完成之日止，按日給付原告2 萬1,285 元（見本院卷第76頁）。核其聲明之變更，均係基於買賣契約債權所為之請求，其請求之基礎事實同一，或屬減縮應受判決事項之聲明，按諸首揭規定要無不合，應予准許。
二、被告經合法通知，未於本院最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告前於102 年10月29日與被告之代理人展登國際有限公司（下稱展登公司）就系爭土地簽立買賣契約書（下稱系爭契約），由原告向被告購買上開土地，原告於簽約當日即依系爭契約第2 條第1 項約定給付第一期價金200 萬元予被告。嗣原告依系爭契約第2 條第2 項與第3 條規定，於農業使用證明核發、契稅稅單核下時支付第二期款即剩餘買賣價金之20% ，且被告應於第二期款付款時交付所有權狀、印鑑證明書、戶籍資料等產權移轉應備全部證件及蓋妥辦理移轉登記等有關書表予指定之登記代理人，並依兩造委託代辦申請農業使用證明之寰宇地政士事務所通知，備妥其餘款項於指定之102 年12月11日上午10時至萬峯法律事務所進行後續履約事宜。詎被告屆時並未到場，亦未交付相關文件資料，經原告於102 年12月3 日寄發桃園東埔郵局第648 號存證信函催促履約，被告仍置之不理，顯已違約。為此，爰依買賣關係及系爭契約第2 條第2 項、第3 條規定，請求被告將系爭土地之所有權移轉登記予原告，並依系爭契約第6條規定請求被告按日以買賣價金千分之一給付遲延之損害。並聲明：被告應於原告給付1,928 萬5,110 元之同時，將坐落於系爭425 、425 之1 地號土地之所有權移轉登記予原告。被告應自102 年12月25日起至所有權移轉登記完成之日止，按日給付原告2 萬1,285 元。原告願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告經合法通知，雖未於本院最後言詞辯論期日到場，惟依其於前期日所為陳述及所提出之書狀則以：被告早已向原告表明發現被告代理人展登公司負責人黃韻庭利用被告不知當地行情，巧取利益，並經被告向原告表明取消對於代理人展登公司代理權之概括授權；又被告並未同意簽訂系爭契約，原告明知被告並未同意，仍與展登公司同謀為強取不法利益而提起本件訴訟。展登公司前未經被告同意與第三人邱奕強成立買賣契約，業經被告委任鄭世脩律師發函邱奕強，請其暫緩履約，經邱奕強以蘆竹大竹郵局第258 號存證信函回覆鄭世脩律師及展登公司，有上開存證信函可證，斯時展登公司即已明知其無權代理被告簽約，然展登公司為取得不法利益，仍與原告簽訂系爭契約，收受原告買賣價款，被告復於
102 年12月2 日發函告知原告，原告既已知悉展登公司無權代理簽約，被告自不負表見代理之責等語，資為抗辯。
三、原告主張其與被告簽訂系爭土地買賣契約，由原告向被告購買系爭土地，原告已給付第一期價金200 萬元，嗣農用證明核發後，兩造依約應於委任代書指定之102 年12月11日由原告支付第二期款即剩餘買賣價金20% 、被告應交付所有權狀、印鑑證明、戶籍資料等產權移轉應備之證件，詎被告未到場履行，經原告以存證信函催告被告履行等情，業據提出買賣契約書、收據、被告股東合夥契約書、寰宇地政士事務所函文、桃園東埔郵局第648 號存證信函及簽發之第二期款面額425 萬7,000 元支票1 紙為證（見本院卷第10至22頁），被告雖不爭執上開文件之真正，僅辯稱展登公司乃無權代理被告簽訂系爭契約，並以前揭情詞置辯。是本件主要爭點厥為：㈠展登公司是否有權代理被告簽訂系爭契約？㈡原告請求被告移轉系爭土地，有無理由？㈢原告請求被告自102 年12月25日起至完成系爭土地所有權移轉登記時止，按日給付
2 萬1,285 元之遲延損害賠償，有無理由？茲分別論述如下：
㈠展登公司是否有權代理被告簽訂系爭契約？⒈原告主張被告確有授權展登公司代理被告出售系爭土地乙節
，業據提出被告與其他合夥人簡玉純、莊祿鎮、宋桂英、宋雯容、宋文欽等人於102 年2 月20日簽立之股東合夥協議書為證（見本院卷第16至17頁）。依協議書前言及第3 條載明上開合夥人合夥投資土地坐落桃園縣○○鄉○○○段425 （嗣分割成425 、425 之1 地號）、426 、427 、428 地號土地，經合夥人同意全權委託展登公司銷售，包含設定負擔、租賃、購買、貸款及其他處分等一切事務之委任代理，委託期間至契約生效日起至售出此筆土地止等語明確，且上開協議書內容亦為被告所不爭，被告確曾授予展登公司簽立系爭土地買賣契約之代理權，堪以認定。
⒉被告雖抗辯稱，伊已撤回代理權之授予且為原告所明知，展
登公司為無權代理，其亦不負表見代理之責云云。惟按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之，民法第103 條定有明文。次按，代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者，不在此限，民法第107 條亦有明文。又代理權限制之有無，應由本人負舉證責任。且若本人未能舉證證明第三人知悉其與代理人間代理權之限制，或未能舉證證明第三人因過失而不知該事實，自不得以其對代理權之限制對抗善意之第三人。
⒊查被告確曾授予展登公司簽立系爭契約之代理權，既已認定
如前，則展登公司代理被告簽立系爭契約之行為，自直接對被告發生效力。雖被告抗辯以展登公司另與第三人邱奕強成立買賣契約時，其已委任鄭世脩律師於102 年9 月3 日發函邱奕強及展登公司，告知展登公司無權代理簽約，原告及展登公司斯時均已明知展登公司為無權代理云云。然觀諸被告提出所謂之律師函中，僅敘述合夥股東間之糾紛、涉有背信之嫌，並無隻字表明撤回對展登公司代理權授予之意，難謂其有撤回代理權之舉；又縱認被告有表明與展登公司間有權益之糾紛，亦難等同於撤回代理權之意思表示；況被告上開所稱通知信函正本僅係寄給黃韻庭、簡玉純，副本寄給陳榮杰、安信建築經理股份有限公司及邱奕強，有鄭世脩律師事務所102 年9 月3 日102 年脩字第00000000號函在卷可稽（見本院卷第55至56頁），並未寄給原告。兩造間之系爭契約雖於上開律師函寄發後之102 年10月29日簽訂，然原告既未收受上開律師函，亦未受告知被告撤回對展登公司代理權之授予，復對被告合夥人間糾紛並不知情，縱被告於102 年10月29日前已撤回對展登公司之代理權之授予，然原告於簽訂系爭契約時既不知悉撤回代理權授予之事實，即為善意之第三人；被告亦未能舉證原告為非善意第三人，是縱被告曾撤回授予展登公司之代理權、不承認展登公司所代理簽訂成立之買賣契約，亦不得對抗善意之原告，系爭契約仍直接於兩造間發生效力。雖被告於兩造簽訂系爭契約後之102 年12月
2 日以台中法院郵局第3460號存證信函通知原告，其已終止展登公司代理土地買賣事宜，惟原告係於102 年12月3 日收受信函始得知上情（見本院卷第57至59頁），然此已係兩造簽訂系爭契約之後始受告知，顯非原告簽約時明知或所得而知，是被告未能舉證原告於簽約時知悉或因過失而不知其對展登公司代理權之限制或撤回，對原告而言，展登公司即有權代理被告簽訂系爭契約，且原告亦為善意第三人。被告上開所辯，於法無據，委無足採。
㈡原告請求被告移轉系爭土地，有無理由？
被告未能舉證證明被告對展登公司就系爭土地之買賣簽立有代理權之限制，亦未舉證證明原告知悉被告間有何代理權之限制、或原告因過失而不知，被告所辯自難憑採，已如前述。按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，法有明文。是展登公司代理被告簽訂系爭契約之行為，已直接對被告發生效力。而依系爭契約第2條第2 項約定：「第二期價金：農業使用證明核發、契稅稅單核下之時，乙方（即原告）應再行支付剩餘買賣價金之20% 。」、第3 項約定：「第三期價金：確認鑑界無誤後，剩餘價金80% 之過戶款，乙方應於辦理不動產移轉登記之同時為給付。上揭過戶應於簽約後三個月內完成產權移轉。」、第3 條約定：「甲方（即被告）應於前條第二期款付款時交付所有權狀，並交付印鑑證明、戶籍資料等產權移轉應備全部證件，及蓋妥辦理移轉登記等有關書表予指定之登記代理人。…」（見本院卷第10至11頁）。依上規定，原告依約給付各期價金，被告自負有移轉系爭土地予原告之義務，是原告依契約第2 條第2 項、第3 項、第3 條約定於給付各期價金後，請求被告移轉系爭土地所有權，洵屬有據。
㈢原告請求被告給付遲延違約金有無理由？⒈依系爭契約第6 條前段約定：「如可歸責於甲方（被告）之
事由致給付遲延者，乙方（原告）應訂7 日之期間以書面催告履行之，如逾此期限仍未履行者，乙方得按日以買賣價金千分之一作為遲延損害迄至甲方履行為止。」，查依系爭契約第2 條第2 項、第3 項係約定於核發農業使用證明、契稅稅單時，乙方應再行支付剩餘買賣價金之20% ，嗣確認鑑界後，於乙方辦理不動產移轉登記之同時給付剩餘價金80% 。
而農業使用證明於102 年12月2 日已核發，經指定地政士姚明源發函通知兩造於102 年12月11日進行交款及備證用印，嗣原告按時備妥價金到場卻不見被告到場交付權狀及辦理用印，原告即於102 年12月13日以桃園東埔郵局648 號存證信函催告被告應於7 日內備證用印事宜，此有寰宇地政事務所
102 年寰地字第00000000000 號函、桃園東埔郵局第648 號存證信函及收件回執附卷可按（見本院卷第18至21、39頁）。惟農業使用證明於102 年12月2 日既已核發，被告即應配合交付權狀及辦理用印，進而依約履行辦理土地移轉登記，因被告拒絕履行，經原告發函限時催告履行，被告於102 年12月16日收受送達後逾期仍未履約，即應自102 年12月23日催告期限屆滿之翌日起負遲延責任，是原告依上開約定請求被告自102 年12月25日給付遲延違約金，應屬有據。
⒉又按，民法上之違約金，有懲罰性質之違約金及賠償性質之
違約金，此觀民法第250 條規定自明。契約當事人所約定之違約金如係懲罰性質，債務人不於適當時期或不依適當方法履行時，債權人除得請求給付違約金外，並得請求履行及不履行之損害賠償，準此，約定懲罰性質之違約金是否過高，須依客觀事實、社會經濟狀況及如債務人如期依約履行債權人所得享受之一切利益為衡量標準，始符約定懲罰性質之違約金之本旨，不得僅以債權人因債務人遲延履行所可能發生之損失為唯一衡量標準（最高法院81年度台上字第2484號判決意旨參照）。
⒊查系爭契約第6 條約定出賣人遲延給付之賠償以買賣價金每
日千分之一計算，本院審酌被告自102 年12月24日起遲延給付至今約8 個月，並無不能履約之情形卻因故違約，又兩造約定違約遲延之損害金每日千分之一，即年息約百分之36.5，逾法定遲延利息年息20% 上限，核屬過高，本院斟酌原告實際上已付之買賣價金為200 萬元，如以總買賣價金2,128萬5,110 元為基準計算遲延給付之違約金，應屬過高，爰依職權酌減為按買賣總價金每日千分之0.5 計算，即每日1 萬
643 元（計算式：2,128 萬5,110 元×0.1825÷365 天=1萬
643 元），是原告依上開契約條項約定，請求被告給付自催告期滿後之102 年12月25日起負遲延責任，按買賣總價金每日千分之0.5 計算之遲延違約金，即每日1 萬643 元，至被告完成土地所有權移轉登記之日為止，為有理由。
四、綜上所述，被告之遲延給付顯已違反契約，原告依系爭契約第2 條第2 項、第3 項及第6 條之約定，請求於其給付剩餘買賣價金1,928 萬5,110 元之同時被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。又被告既經催告仍拒不履約，原告請求自催告期滿後之102 年12月25日起應負遲延責任，亦屬有據。從而，原告依系爭契約第6 條前段約定，請求被告給付自102 年12月25日起，至將系爭土地所有權移轉登記予原告之日止，按買賣價款每日千分之0.5 計算之遲延違約金，即每日1 萬643 元予原告，亦有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、原告勝訴部分，陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額分別准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所依附，併予駁回。另依同法第392 條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 9 月 17 日
民事第二庭 法 官 林文慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 18 日
書記官 陳志誠