臺灣桃園地方法院民事判決 103年度重訴字第606號原 告 黃慧美訴訟代理人 葉智幄律師複代理人 郭釗偉被 告 曾靖媚
徐鏡鎧共 同訴訟代理人 李國煒律師
廖英作律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國105 年2 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實與理由
一、原告起訴主張：㈠緣坐落桃園市○○區○○段○○○○○號、面積2617.16 平方公
尺土地（下稱系爭土地）原為訴外人牙林秀珍所有，嗣於民國96年11月29日以夫妻贈與方式將系爭土地移轉予訴外人牙燦堂，牙燦堂則於98年3 月6 日將系爭土地贈與原告。坐落系爭土地上、門牌號碼為桃園市○○區○○村○○○路○段○○○○○ 號、面積375.17平方公尺之房屋（下稱系爭房屋）則係於97年至98年間由牙林秀珍贈與並移轉所有權予原告。被告曾靖媚前就系爭土地與牙燦堂簽訂租約，約定租賃期間為97年3 月8 日起至109 年3 月7 日止，後因牙燦堂將系爭土地贈與原告，故被告曾靖媚即於98年10月1 日與原告簽訂新約，租賃期間自98年10月1 日起至129 年3 月7 日止（下稱系爭租約），並約定被告徐鏡鎧為系爭租約之連帶保證人。嗣因被告曾靖媚屢欠租金及相關租賃標的為何等爭議，業據原告提起訴訟，並經本院100 年度壢簡字第385 號、本院10
1 年度簡上字第181 號判決確定，而兩造於上開另案二審言詞辯論終結時已不爭執被告曾靖媚業給付至99年9 月30日止積欠租金新臺幣（下同）21萬7,545 元、99年10月至102 年
7 月之租金153 萬8,268 元、98年及99年地價稅與99年房屋稅2 萬8,634 元。此外，上開另案判決亦認定原告可依系爭租約第9 條向被告請求律師費5 萬5,000 元及系爭租約標的為系爭土地，且為租地建物契約。
㈡詎被告曾靖媚於上開判決確定後迄今，僅匯款3 萬元予原告
，亦即自102 年8 月起之租金、100 年至103 年之房屋稅與地價稅均未給付，原告爰依法及系爭契約為下列請求：
⒈終止租約：系爭租約第11條、第18條之後履行事項約定，乃
係雙方合意將「承租人積欠地價稅、房屋稅」作為提前終止租約之解約條件，復未牴觸土地法第103 條第4 款及民法第
440 條第3 項之強制規定，雙方基於私法自治原則自當受此約款拘束。被告曾靖媚既迄今仍未給付100 年至103 年之地價稅與房屋稅予原告，原告自得依系爭租約第11條、第18條、土地法第103 條第5 款規定請求終止租約，收回基地。
⒉拆屋還地：系爭租約既經合法終止而如上述，被告曾靖媚即
無占用系爭土地之合法權源，原告爰依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段、中段規定，請求被告曾靖媚拆除系爭房屋及附著於系爭建物之大小雨遮，並將系爭土地全部返還予原告。
⒊租金、地價稅及房屋稅：兩造於本案中應受前開確定判決爭
點效拘束，不得再為相反主張，則兩造既不爭執被告曾靖媚自102 年8 月8 日起迄今共16個月均未給付租金，以每月租金3 萬9,800 元計算，合計為63萬6,800 元，則扣除被告曾靖媚前於103 年10月16日匯入原告帳戶之3 萬元後，被告曾靖媚尚應給付租金60萬6,800 元予原告。另原告並未受領10
0 年至102 年之房屋稅及地價稅共7 萬1,112 元，被告亦未給付103 年房屋稅及地價稅共2 萬4,667 元，故被告曾靖媚尚應給付100 年至103 年之房屋稅及地價稅共9 萬5,779 元予原告。至於，被告徐鏡鎧既為被告曾靖媚就系爭租約之連帶保證人，自應就上開債務對原告負連帶責任。準此，被告曾靖媚、徐鏡鎧應連帶給付原告共70萬2,579 元（計算式：
606,800 ＋95,779）。
⒋終止租約後無權佔用期間相當租金損害賠償：系爭租約既經
合法終止而如上述，被告曾靖媚即無占用系爭土地之合法權源，並因此受有利益而致原告受有損害，原告爰依民法第
179 條之規定請求被告曾靖媚自收受起訴狀繕本翌日起至拆屋還地之日止，按月給付原告相當租金利益之3 萬9,800 元。又被告徐鏡鎧依系爭租約第10條及民法第273 條第1 項規定須與被告曾靖媚就違反系爭租約所生之損害賠償負連帶責任，故被告徐鏡鎧就此相當租金損害賠償亦應負連帶返還之責。
⒌律師費用：前開確定判決以系爭租約係針對特定人之用，且
難認被告並無磋商變更空間等情，認定系爭租約並非附合契約而屬有效，故原告即得依系爭租約第9 條約定，請求被告曾靖媚給付原告因此支出之律師費6 萬元。又被告徐鏡鎧依系爭租約第10條及民法第273 條第1 項規定須與被告曾靖媚就違反系爭租約所生之損害賠償負連帶責任，故被告徐鏡鎧就此依系爭租約第9 條約定之律師費亦應負連帶賠償之責。
㈢聲明：被告曾靖媚應將門牌號碼桃園市○○區○○村○○○
路○段○○○○○ 號面積375.17平方公尺之房屋（含C 小雨遮、
D 大雨遮）拆除，並將前開房屋坐落之桃園市○○區○○段○○○○○號面積2617.16 平方公尺之土地全部（含A 空地、B建物、C 小雨遮、D 大雨遮）回復原狀後返還予原告。被告曾靖媚、徐鏡鎧應連帶給付原告70萬2,579 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被告曾靖媚、徐鏡鎧應自起訴狀繕本送達翌日起至拆除上開系爭建物、返還上開系爭土地之日止，按月連帶給付原告3 萬9,800 元計算之損害金。被告曾靖媚、徐鏡鎧應連帶給付原告6 萬元之律師費。原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告前向被告請求遷讓房屋、拆屋還地訴訟，業經本院100
年度壢簡字第385 號、本院101 年度簡上字第181 號判決駁回確定，而本件訴訟與上開訴訟當事人相同、前案訴之聲明涵蓋本案，則兩案事實理由重複部分，應有一事不再理之適用。被告否認積欠100 年至103 年房屋稅及地價稅，倘若有欠款，應係被告曾靖媚之夫過世之故。兩造並未合意將承租人積欠房屋稅及地價稅作為終止租約之解除條件，此觀前開本院101 年度簡上字第181 號判決認定系爭租約第18條約定係指租款如有拖欠，被告曾靖媚即喪失租賃權，並非指房屋稅及地價稅即明。此外，本件係基地租賃，而土地法第103條第4 款乃係強制規定，積欠租金達2 年以上始可終止租約，被告既未積欠租金達2 年以上，原告自不得終止租約，又此已有爭點效、失權效，理應拘束本案。再就律師費部分，原告就其主張本可與被告溝通，不能任由原告恣意起訴而仍有被告負擔律師費。
㈡聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、本件雙方不爭執事項：㈠桃園市○○區○○段○○○○○號面積2617.16 平方公尺之土
地，原為訴外人牙林秀珍所有，嗣於民國96年11月29日以夫妻贈與之方式，將該土地移轉給訴外人牙燦堂，牙燦堂再於98年3月6日將該土地贈與給原告。
㈡牙林秀珍於96年12月18日以贈與為原因將系爭房屋之納稅義務人變更為原告。
㈢被告曾靖媚於98年10月1 日與原告簽立新約，租賃期間自
98年10月1 日起至129 年3 月7 日止，並約定被告徐鏡鎧為系爭租約之連帶保證人。
㈣被告曾靖媚與牙燦堂就系爭房屋及土地簽立租約，租賃期
間自97年3 月8 日至113 年3 月7 日止，另被告曾靖媚與黃慧美就系爭房屋及土地，簽立租約，租賃期間自98年10月1 日起至129 年3 月7 日止，被告徐鏡鎧為租約連帶保證人。
㈤於前案二審（本院101 年度壢簡上字第181 號）言詞辯論
終結時（103 年7 月15日），雙方已不爭執被告曾靖媚已給付至99年9 月30日止積欠之租金新台幣21萬7,545 元及自99年10月至102 年7 月止之租金合計新台幣1,53萬8,26
8 元，另已給付積欠之98、99年地價稅及99年房屋稅合計
2 萬8,634 元整，至於102 年8 月8 日起之租金則尚未給付。
㈥系爭租約之性質屬於租地建屋契約，依照土地法第103 條
第四款、民法440 條第3 項規定，被告積欠之租金總額需達二年之數，原告方得據此合法終止。
㈦依據前案確定判決認定，兩造簽立租約性質為基地租賃契約。
四、得心證之理由：原告主張被告曾靖媚於本院101 年度壢簡上字第181 號判決確定迄今，僅匯款3 萬元予原告，自102 年8 月起之租金、
100 年至103 年之房屋稅與地價稅均未給付，原告依系爭租約第11條、第18條之約定及土地法第103 條第5 款之規定，終止租約，並依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段、中段之規定，請求被告曾靖媚拆屋還地，且請求被告連帶給付積欠租金（計60萬6,800 元）及100 年至103 年之房屋稅及地價稅計9 萬5,779 元，以及依民法第179 條之規定請求被告連帶按月給付相當於租金之損害賠償，再依系爭租約第10條、民法第273 條第1 項請求被告連帶給付律師費6 萬元等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者為：
㈠本院101 年度壢簡上字第181 號民事確定判決，於本件有無
爭點效之適用？㈡被告曾靖媚有無積欠100 年至103 年之房屋稅與地價稅未給
付？原告終止系爭租約是否合法有效？㈢原告依民法第179 條之規定請求被告連帶按月給付相當於租
金之損害賠償，有無理由？㈣原告依系爭租約第10條、民法第273 條第1 項請求被告連帶
給付律師費6 萬元，有無理由？茲分別論述如下：
㈠本院101 年度壢簡上字第181 號民事確定判決，於本件有無
爭點效之適用？⒈按法院於前訴訟程序，就訴訟標的以外當事人所主張或抗辯
而列為足以影響判決結果之重要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，本於兩造辯論之結果，於確定判決理由所為實質上之判斷，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，當為程序法所容許（最高法院103 年度台上字第378 號判決意旨參照）。
又學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第781 號裁定意旨參照）。
⒉本院101 年度壢簡上字第181 號兩造間拆屋還地事件民事判
決（見本院卷第105 頁至第111 頁），業於103 年8 月14日確定，有民事判決1 紙在卷可憑（見本院卷第105 頁至第
111 頁），並為兩造所不爭執，堪信為真正。⒊於101 年度壢簡上字第181 號民事判決所為：「系爭房屋為
被上訴人（即本件被告）曾靖媚所建，由其原始取得所有權，而因法令上之限制，故借名登記於訴外人牙林秀珍名下，嗣後被上訴人（即本件被告）曾靖媚亦未將系爭房屋贈與給牙燦堂，是被上訴人（即本件被告）曾靖媚仍為系爭房屋之所有權人已可認定…被上訴人（即本件被告）曾靖媚所開立予上訴人之本票，亦記載有「支付原因地租」等字樣，此有被上訴人（即本件被告）曾靖媚所提之本票為憑（見原審卷一第104 至106 頁）。是已足認上訴人知悉系爭租約之標的為系爭土地，而兩造間所簽立之系爭租約性質為基地租賃契約。」之原判斷，揆諸前開說明，本院101 年度壢簡上字第
181 號判決既將兩造間關於系爭租約性質究為房屋租賃抑或基地租賃，列為足以影響判決結果之重要爭點（見本院卷第
109 頁），於經兩造各為充分舉證，並使當事人適當而完全之辯論後，本諸兩造辯論結果，所為實質上之判斷結果，於本件自有爭點效之適用，洵堪確定。
㈡被告曾靖媚有無積欠100 年至103 年之房屋稅與地價稅未給
付？原告終止系爭租約是否合法有效？⒈參照101 年度壢簡上字第181 號民事判決所為：「上訴人（
即本件原告）於上訴後復主張：被上訴人（即本件被告）曾靖媚未依租約繳納房屋稅及地價稅，故上訴人（即本件原告）依租約第18條後之履行事項約定，終止租約亦為合法等語，被上訴人（即本件被告）則抗辯：該等履行事項係約定被上訴人（即本件被告）拖欠租款始喪失租賃權，與被上訴人曾靖媚是否繳納房屋稅及地價稅無關，且該約款顯失公平，依民法第247 條之1 之規定為無效，上訴人不得依該約款終止租約等語。經查，系爭租約第18條後之履行事項約定為：
『本地段之房屋稅及地價稅由乙方（即被上訴人曾靖媚）全額負擔，租款如有拖欠，乙方即刻喪失所有租賃權，無條件即刻搬遷清楚，一切依未到期毀約論』，此約定係指『租款』如有拖欠被上訴人（即本件被告）曾靖媚即喪失租賃權，並非指房屋稅及地價稅如有拖欠，被上訴人（即本件被告）曾靖媚即喪失租賃權。是上訴人（即本件原告）以被上訴人（即本件被告）曾靖媚未繳納房屋稅及地價稅為由終止租約，自屬無據。」之原判斷，揆諸前開說明，本院101 年度壢簡上字第181 號判決既將兩造間關於拖欠房屋稅或地價稅是否依系爭契約得終止租約，列為足以影響判決結果之重要爭點（見本院卷第109 頁），於經兩造各為充分舉證，並使當事人適當而完全之辯論後，本諸兩造辯論結果，所為實質上之判斷結果，於本件自有爭點效之適用，洵堪確定。
⒉被告曾靖媚辯稱：依前開101 年度壢簡上字第181 號民事判
決判斷，可知原告不得以被告欠繳房屋稅及地價稅為由，終止系爭租約，縱被告未繳交房屋稅及地價稅，亦不得以此為由，終止租約，因之原告終止系爭租約係非合法，系爭租約仍有效成立等語。經查，參照前開101 年度壢簡上字第181號民事判決之判斷內容，可知原告不得以被告欠繳房屋稅及地價稅為由，終止系爭租約，其終止租約之意思表示應屬無效。是原告主張本件有系爭租約第11條、第18條之規定及土地法第103 條第5 款之規定適用云云，應非有據，委無足採。故原告主張已終止系爭租約，被告無權占用系爭土地，應拆除系爭房屋，並將土地返還予原告，為無理由，不應准許。
㈢原告依民法第179 條之規定請求被告連帶按月給付相當於租
金之損害賠償，有無理由？次查，承前所述，原告終止系爭租約之意思表示並非合法，應屬無效，系爭租約仍為有效。是原告自不得向被告請求系爭租約終止後之無權占用系爭土地期間相當於租金之損害。
原告此部分請求，於法不合，不足為採。
㈣原告依系爭租約第10條、民法第273 條第1 項請求被告連帶
給付律師費6 萬元，有無理由？原告請求因涉訟所繳納之律師費用6 萬元等情，有提出律師費收據影本1 紙（見本院卷第65頁）為憑，然為被告所爭執，並辯稱：因承租人無法自行申請系爭房屋之房屋稅、地價稅稅單，須原告協力提供該稅單，而原告迄今並未提供該稅單，亦未催告被告給付，率予提起本件訴訟，本件係因不可歸責於被告之事由，致積欠房屋稅及地價稅，無需賠償原告律師費等語。再查，原告於審理時自承：系爭契約未約定被告繳納房屋稅、地價稅之期限，且原告未催告被告給付該稅款，亦未提供稅單供被告繳交稅款等情（見本院卷第120 頁至第122 頁背面），自難認被告有故意違約不繳交系爭房屋之房屋稅、地價稅乙事，是原告此部分請求，亦非有據。
五、綜上所述，本件原告起訴主張依系爭租約第11條、第18條之約定及土地法第103 條第5 款之規定，終止系爭租約，依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段及中段之規定，請求被告曾靖媚拆屋還地；請求被告等連帶給付積欠租金（計60萬6,800 元）及100 年至103 年之房屋稅及地價稅計9 萬5,
779 元；依民法第179 條之規定請求被告連帶按月給付相當於租金之損害賠償；依系爭租約第10條、民法第273 條第1項請求被告連帶給付律師費6 萬元，均無理由，不應准許，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 26 日
民事第二庭 法 官 陳雅瑩上為正本係照原本作成如對本判決不服應於送達後20日內向本院提出上訴狀並繳納上訴費用。
中 華 民 國 104 年 2 月 26 日
書記官 曾百慶