臺灣桃園地方法院民事判決 103年度重訴字第98號原 告 莊芳嬌訴訟代理人 林復宏律師複 代理人 王朝聖
張樵被 告 李文祿
李震淮共 同訴訟代理人 藍松喬律師
邱永祥律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國104年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國102 年7 月3 日向被告李文祿、李震淮分別買受其等所有如附表一所示之不動產（下合稱系爭土地），約定買賣價金分別為新臺幣（下同）17,454,250元、
22 ,802,450 元，並簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。原告業已交付被告李文祿、李震淮買賣價金8,754,250元、11,502,450元，至尾款870 萬元、1,130 萬元則約定以銀行貸款支付，詎原告於102 年10月15日獲銀行核貸後已通知被告，被告竟遲未受領，亦不交付及移轉系爭土地所有權登記予原告。原告爰依民法第345 條、第348 條規定請求被告移轉登記及交付系爭土地等語，並聲明：⑴被告李文祿應將如附表一所示編號1 、2 、3 土地，各2 分之1 應有部分移轉所有權登記予原告。⑵被告李震淮應將如附表一所示編號1 、2 、3 土地，各2 分之1 應有部分移轉所有權登記予原告。⑶被告李文祿、李震淮應共同將如附表一所示編號1、2 、3 土地交付予原告。⑷被告李震淮應將如附表一所示編號4 、5 、6 、7 土地，移轉所有權登記並交付土地予原告。
二、被告則以：原告依系爭契約第5 條第3 款之約定，應於102年9 月3 日交付尾款870 萬元及1,130 萬元，若未能貸得銀行貸款，亦應以現金補足。被告業依系爭契約第15條之約定分別於102 年9 月17日、18日以存證信函催告原告給付尾款，原告仍未依約給付尾款，被告復於102 年9 月27日、30日以存證信函解除系爭契約，並沒收原告已給付之部分價款，故原告於系爭契約經合法解除後，請求被告履行契約，顯不足取。再本件經原告起訴後，原告自知理虧，哀求被告不要沒收全部價款，兩造復於103 年5 月30日簽定解除買賣契約書，約定：「兩造三方為102 年7 月3 日所訂不動產買賣契約書所列不動產標示，兩造三方於103 年5 月30日同意解除前述不動產買賣契約…乙方（即被告李震淮）同意退還甲方（即原告）6,942,450 元…丙方（即被告李文祿）同意退還甲方5,314,250 元…甲方於收到匯款後，應具狀撤回桃園地方法院民事庭103 年度重訴98號仲股之民事案件（即本件請求土地所有權移轉登記等事件）」等語，被告2 人並已依約如數退還款項與原告，更顯見原告之請求已無所據等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告於102 年7 月3 日向被告李文祿、李震淮買受系爭土地，並簽定系爭契約，已交付買賣價金8,754,250 元、11,502,450元，尚有尾款870 萬元、1,130 萬元未交付（見本院卷第6-22頁）。
（二）台中商業銀行於102 年10月15日核准原告之貸款。（見本院卷第91頁）
（三）被告李震淮曾於102 年9 月17日以楊梅幼工郵局第219 號存證信函催告原告於函到5 日內給付尾款，復於102 年9月27日以平鎮郵局第456 號存證信函通知原告解除系爭買賣契約並沒收原告已付款項。（見本院卷第65-68頁）
（四）兩造於103 年5 月30日簽定解除買賣契約書。（見本院卷第111-112頁）
（五）原告已收受被告李震淮退還之款項6,942,450 元、被告李文祿退還之款項5,314,280 元。（見本院卷第118-119 頁）
四、得心證之理由：
（一）按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153 條第1 項定有明文。又解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同。經查，原告於102 年7 月3 日向被告李文祿、李震淮分別買受其等所有之系爭土地，並簽定系爭契約，兩造嗣於103 年
5 月30日復簽定解除買賣契約書，約定：「兩造三方為10
2 年7 月3 日所訂不動產買賣契約書所列不動產標示，兩造三方於103 年5 月30日同意解除前述不動產買賣契約…」，有解除買賣契約書在卷可憑（見本院卷第111 頁），且原告已收受被告李震淮退還之款項6,942,450 元、被告李文祿退還之款項5,314,250 元，為兩造所不爭執，業如前述，且證人即承辦本件買賣契之地政士江志淵亦到庭結證稱：103 年5 月30日解除買賣契約書係由被告訴訟代理人口述內容，由伊記錄，再由被告李震淮之公司人員繕打契約書內容，並經雙方同意簽名蓋章等語綦詳（見本院卷第142 頁背面），是兩造既已就解除系爭契約乙節之意思表示合致，系爭契約即經合法解除而溯及訂約時失其效力，故原告執已失其效力之系爭契約請求被告應將系爭土地移轉所有權登記並交付予原告，即失所據。
（二）原告雖主張103 年5 月30日解除買賣契約書內容並非原告真意，只是想先設法拿回六成之資金，並非真的要解除契約，且被告以沒收買賣價金為由脅迫原告，故原告撤銷10
3 年5 月30日解除契約之意思表示，故該解除買賣契約不生法律效力云云，然查，系爭契約（原告分別與被告李文祿、李震淮簽訂買賣契約書，2 份契約書除於第2 條不動產標示、第4 條買賣總價款及第5 條交款辦法有不同外，其餘均同，詳見附表二所示）第5 條第3 款明文約定：「尾款（被告李文祿部分為870 萬元、被告李震淮部分為1,
130 萬元）為甲方（即原告）銀行貸款，本款項預定於10
2 年9 月3 日交付，若甲方未能貸得右款，不足額應由甲方先行補足後再過戶。」，是依上開約定，原告應於102年9 月3 日交付尾款予被告，若原告未能向銀行貸得870萬元、1,130 萬元，亦應以現金補足之，核與證人江志淵到庭結證稱：兩造於簽定系爭契約時即有預計萬一銀行貸款不成功或不足，原告依系爭契約約定，必須以現金補足，期限即為系爭契約所載之102 年9 月3 日等語相符（見本院卷第142 頁背面）。原告空言主張系爭契約係約定於銀行核貸之日始須給付尾款，而其於台中商業銀行102 年10月15日核准其貸款後，即通知被告受領尾款云云，除與系爭契約明文所約定應交付尾款之時期顯然不同外，亦與原告於102 年10月4 日委由訴外人蔡岳龍律師事務所以10
2 年律字第000000000 號函覆被告李震淮謂：「…本人未於102 年9 月3 日交付尾款係因縣政府之行政處分違誤致使本人之貸款、現金不足，進而導致無法依『指定期日』給付尾款…」之意旨有所齬齟，此有上開律師函在卷可憑（見本院卷第73頁），足見原告亦明知系爭契約之尾款交付日期應為102 年9 月3 日，原告於102 年9 月3 日既未交付尾款870 萬元、1,130 萬元予被告李文祿、李震淮，亦未以現金補足尾款，已違反上開應於102 年9 月3 日給付尾款之約定，顯然原告已未依約履行。又依系爭契約第15條約定：「甲方（即原告）如違約不買或不履行依約分期交付價款時願將已付款項全部給乙方（即被告）沒收然乙方）不賣或不履行移交不動產以及中途發生糾葛致不能出賣等情事時除將既收價款全部退還與甲方外並應賠償所付價款同額之損害金並願放棄抗訴申辯請求權。」，本件原告未依約於102 年9 月3 日給付尾款，被告自得依系爭契約第15條之約定沒收原告所給付之買賣價金，難謂對原告有何脅迫之情事可言，況原告亦已收受被告李震淮退還之款項6,942,450 元、被告李文祿退還之款項5,314,250元，其再空言泛稱遭脅迫而簽定解除買賣契約書、並無解除買賣契約書之真意云云，顯無足取。
五、綜上所述，系爭契約既經兩造於103 年5 月30日合意解除而而溯及失其效力，原告依系爭契約之約定請求：⑴被告李文祿應將如附表一所示編號1 、2 、3 土地，各2 分之1 應有部分移轉所有權登記予原告。⑵被告李震淮應將如附表一所示編號1 、2 、3 土地，各2 分之1 應有部分移轉所有權登記予原告。⑶被告李文祿、李震淮應共同將如附表一所示編號1 、2 、3 土地交付予原告。⑷被告李震淮應將如附表一所示編號4 、5 、6 、7 土地，移轉所有權登記並交付土地予原告，均無理由，應予駁回。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 4 月 2 日
民事第二庭 審判長 法 官 劉佩宜
法 官 謝憲杰法 官 何宗霖正本係按原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 7 日
書記官 楊淳如┌─────────────────────────────────────────────┐│附表一： │├─┬─────────────────────┬─┬────┬────┬────┬────┤│編│土 地 坐 落 │地│面 積│所有權人│權利範圍│備 註││ ├───┬────┬────┬────┬──┤ ├────┤ │ │ ││號│縣市 ○鄉鎮市區○段 ○○段 │地號│目│平方公尺│ │ │ │├─┼───┼────┼────┼────┼──┼─┼────┼────┼────┼────┤│ 1│桃園縣○○○鄉 ○○○段 │大坡小段│400 │田│1850.00 │李震淮 │2分之1 │ ││ │ │ │ │ │ │ │ ├────┼────┤ ││ │ │ │ │ │ │ │ │李文祿 │2分之1 │ │├─┼───┼────┼────┼────┼──┼─┼────┼────┼────┼────┤│ 2│同上 │同上 │同上 │同上 │401 │田│1850.00 │李震淮 │2分之1 │ ││ │ │ │ │ │ │ │ ├────┼────┤ ││ │ │ │ │ │ │ │ │李文祿 │2分之1 │ │├─┼───┼────┼────┼────┼──┼─┼────┼────┼────┼────┤│ 3│同上 │同上 │同上 │同上 │402 │田│2070.00 │李震淮 │2分之1 │ ││ │ │ │ │ │ │ │ ├────┼────┤ ││ │ │ │ │ │ │ │ │李文祿 │2分之1 │ │├─┼───┼────┼────┼────┼──┼─┼────┼────┼────┼────┤│ 4│同上 │同上 │同上 │同上 │31 │建│245.00 │李震淮 │全部 │ │├─┼───┼────┼────┼────┼──┼─┼────┼────┼────┼────┤│ 5│同上 │同上 │同上 │同上 │31-4│建│15.00 │李震淮 │全部 │ │├─┼───┼────┼────┼────┼──┼─┼────┼────┼────┼────┤│ 6│同上 │同上 │同上 │同上 │32-2│建│115.00 │李震淮 │全部 │ │├─┼───┼────┼────┼────┼──┼─┼────┼────┼────┼────┤│ 7│同上 │同上 │同上 │同上 │32-4│旱│67.00 │李震淮 │全部 │ │└─┴───┴────┴────┴────┴──┴─┴────┴────┴────┴────┘┌───────────────────────────────────────────────────┐│附表二： │├─────────┬────────────────────┬────────────────────┤│系爭契約內容 │被告李文祿（見本院卷第6至9頁） │被告李震淮（見本院卷第14至17頁） │├─────────┼────────────────────┼────────────────────┤│第2 條：不動產標示○○○鄉○○段○○○段000 0000 0000 地號│○○○鄉○○段大坡小段400 、401 、402 地││ │土地（出賣權利範圍各為2 分之1 ） │ 號土地（出賣權利範圍各為2 分之1 ） ││ │ │○○○鄉○○段大坡小段32-4、32-2、31、31││ │ │ -4地號土地（出賣權利範圍各為全部） │├─────────┼────────────────────┼────────────────────┤│第4 條：買賣總價款│17,454,250元 │22,802,450元 │├─────────┼────────────────────┼────────────────────┤│第5 條：交款辦法 │⑴本契約成立日甲方交付乙方175 萬元正作為│⑴本契約成立日甲方交付乙方228 萬元正作為││ │ 定頭金乙方親收足訖（不另立收據）其餘價│ 定頭金乙方親收足訖（不另立收據）其餘價││ │ 款給付方法如下 │ 款給付方法如下 ││ │⑵頭款7,004,250 元正於農業使用證明核發時│⑵頭款9,222,450 元正於農業使用證明核發時││ │ 支付，本款預定102 年8 月3 日。 │ 支付，本款預定102 年8 月3 日。 ││ │⑶尾款870 萬元正為甲方銀行貸款，本款預定│⑶尾款1,130 萬元正為甲方銀行貸款，本款預││ │ 於102 年9 月3 日交付，若甲方未能貸得右│ 定於102 年9 月3 日交付，若甲方未能貸得││ │ 款，應以現金補足，甲方應先補足現金後再│ 右款，應以現金補足，甲方應先補足現金後││ │ 過戶。 │ 再過戶。 │└─────────┴────────────────────┴────────────────────┘