臺灣桃園地方法院民事判決 104年度簡上字第108號上 訴 人 葉本和訴訟代理人 葉沐陽被 上訴人 玖都開發股份有限公司法定代理人 陳芃蓁訴訟代理人 方正彬律師上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於民國104 年6月15日本院桃園簡易庭103 年度桃簡字第1261號第一審判決提起上，本院於105 年5 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國102 年8 月15日簽訂「玖都東方明珠第一期」土地買賣契約書以及房屋預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定上訴人向被上訴人購買C 棟3 樓房屋一戶、車位11及12號、機車位6 號（下合稱系爭不動產），總價款新臺幣（下同）2,388 萬元。而其於102 年8 月15日簽約購屋時，被上訴人曾告知交屋日期為102 年11月15日至30日，但被上訴人於102 年10月15日取得房屋使用執照後，兩造於103 年4 月24日始辦理交屋，至此始可謂為系爭不動產完成移轉占有。又被上訴人就系爭不動產之瑕疵遲至103年7 月29日始修繕完成，總共延遲8 個月，爰依系爭買賣契約第10條之約定，請求被上訴人給付交屋遲延違約金107,01
0 元、交屋遲延損失1,447,015 元。又系爭不動產所處之社區自103 年4 月1 日開始收取管理費，而被上訴人於103 年
4 月24日始交屋予上訴人，故自103 年4 月1 日至103 年4月24日期間之管理費4,063 元，自應由被上訴人負擔，然因上訴人已給付上開期間之管理費予社區之管理委員會，故依不當得利之法律關係，請求被上訴人給付管理費4,063 元。
為此，上訴人系爭買賣契約，提起本件訴訟等語，並聲明：
（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人1,558,08
8 元。（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭買賣契約第10條係約定開工及完工期限，而「完工日期」之定義，即雙方同意以領取使用執照為完工日期。系爭不動產於102 年10月15日既已領取使用執照，則被上訴人並無逾期完工之情事，自無須給付違約金。且被上訴人早於103 年2 月26日將上訴人指摘之房屋瑕疵修繕完竣；再者，上訴人前所指摘之若干工程缺失係上訴人要求增加之室內裝修工程，非系爭買賣契約約定之施工範圍。被上訴人已於103 年2 月26日將系爭不動產所有工程缺失修繕完畢，且已於103 年3 月13日將系爭不動產之所有權移轉登記予上訴人，則依系爭買賣契約第14條第4 項規定，上訴人即應負擔系爭不動產之每月管理費。又系爭買賣契約第14條第
3 項亦規定於「賣方『通知』買方之交屋日」（非實際交屋日期）起，買方應負擔管理費。被上訴人早已於103 年1 月
8 日通知上訴人交屋，上訴人卻遲至103 年4 月24日始結清剩餘交屋款而為交屋，本件實際交屋如有逾期，亦應由上訴人自行負擔，且上訴人繳交之管理費係繳付予管理委員會，被上訴人未受有利益，更未致上訴人受有何等損害，上訴人依民法第179 條規定向被上訴人請求，於法無據等語，並聲明：上訴及假執行之聲請均駁回。如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人1,558,088 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。（三）願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則於本院聲明：（一）上訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷第54頁背面）：
（一）兩造於102 年8 月15日簽訂系爭買賣契約，約定由上訴人向被上訴人購買系爭不動產，總價款2,388 萬元。
（二）被上訴人於102 年10月15日取得房屋使用執照。
（三）被上訴人於103 年1 月8 日通知上訴人驗收交屋。
（四）系爭不動產之所有權於103 年3 月13日移轉登記予上訴人。
（五）上訴人於103 年4 月24日與被上訴人結清剩餘之交屋尾款，兩造於同日交屋完畢。
（六）系爭房地所處之社區自103 年4 月1 日起開始收取管理費，上訴人已繳納103 年4 月1 日至103 年4 月24日期間之管理費4,063 元予管理委員會。
五、本件兩造爭執之點應在於：（一）上訴人依系爭買賣契約第10條請求被上訴人給付遲延違約金107,010 元及賠償交屋遲延損失1,447,015 元，有無理由？（二）上訴人依不當得利之法律關係請求被上訴人給付103 年4 月1 日至103 年4 月24日期間之管理費4,063 元，有無理由？茲分述如下：
（一）上訴人依系爭買賣契約第10條請求被上訴人給付遲延違約金107,010 元及賠償交屋遲延損失1,447,015 元，均為無理由：
按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號著有判例可資參照。又預售屋買賣與一般成屋之買賣有別，契約訂立時並無買賣標的物即房屋之存在，而房屋是否適合居住使用及具有約定之品質，須受主管機關之監督，故約定完工日期通常係指房屋建築完成經主管機關依建築及消防等法規核准領得使用執照之情形而言；至於交屋則尚須買受人配合繳交應繳之價款或依約定設定抵押貸款付清尾款等手續，二者互殊，完工日期與交屋日期，不得混淆，最高法院92年度台上字第2486號判決意旨參照。經查，依系爭買賣契約第10條約定：「…賣方應自10
1 年4 月30日前開工，並應於開工日起算18個月以內完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，雙方並同意以『領取使用執照日期為完工日期』。領取使用執照日起六個月內交屋；…賣方如逾期完工，每逾期壹日，賣方應按買方依本約已繳之房屋價款依單利萬分之五計算違約金予買方」；第15條第1 項第2 款約定：「賣方依約完成本戶房屋主建物、附屬建物及領取使用執照、完成產權登記後通知買方交屋，買方應至賣方指定地點辦理交屋結帳手續。雙方應履行下列各項義務（二）買方繳清本契約所有之應負未付款如買賣價款、因變更設計增加之工程款、依前條應付稅費及遲延利息等，並完成一切交屋手續。」，此有系爭買賣契約附卷可稽（見原審卷第44頁、第46頁背面）。觀諸上開契約文字約定，已明確載明以領取使用執照日期為認定完工之依據，若逾期完工，賣方始應依約給付違約金予買方。而交屋手續，則於完工後，俟買方繳清買賣價款、變更設計工程款、稅費及遲延利息等費用，始得進行。是系爭買賣契約既將「完工」以及「交屋」訂定於不同之條項，且兩項程序所定買賣雙方之權利義務內容，亦不相同，殊無混淆之可能。準此，系爭買賣契約第10條既約定以領取使用執照日期為完工日期，而兩造均不爭執被上訴人係於102 年10月15日取得系爭不動產之使用執照，又上訴人並未舉證證明被上訴人有何逾期完工之情形，則上訴人依系爭買賣契約第10條之約定，請求被上訴人賠償交屋遲延違約金107,010 元、交屋遲延損失1,447,
015 元，均為無理由。
（二）上訴人依不當得利之法律關係請求被上訴人給付103 年4月1 日至103 年4 月24日期間之管理費4,063 元，為無理由：
1、按系爭買賣契約第15條第1 項約定：「賣方依約完成本戶房屋主建物、附屬建物及領取使用執照、完成產權登記後通知買方交屋，買方應至賣方指定地點辦理交屋結帳手續」；第14條第3 項、第4 項約定：「管理費於賣方通知買方交屋日起，無論買方已否遷入使用，買方均應負擔；本大樓之所有權人自產權移轉完成當日起，不論遷入與否，應一律按規定繳交管理費…」由此可知，於系爭買賣契約當中，買方對賣方有請求交付買賣標的物之請求權，賣方對於買方有請求給付買賣價金尾款之給付請求權，且上開二給付義務乃立於互為對待給付之關係，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付而生同時履行抗辯問題。是上訴人若未將買賣價金尾款給付完畢，被上訴人可行使同時履行抗辯權而拒絕交屋；惟若系爭不動產之所有權已移轉登記予上訴人，且被上訴人已通知交屋、其所給付之系爭不動產亦無何可歸責之瑕疵情形，僅因上訴人拒絕給付尾款而致交屋延宕，則依上開約定，於系爭不動產之所有權移轉登記予上訴人後，自被上訴人通知上訴人交屋日起，無論上訴人已否遷入使用，均應負擔管理費。
2、上訴人雖主張被上訴人就系爭不動產之瑕疵遲至103 年7月29日始修繕完成等語，然此為被上訴人所否認，並辯稱其早於103 年2 月17日、同年2 月26日即將上訴人指摘之房屋瑕疵修繕完竣，並提出訴人簽名於其上之客戶家屋驗收單為證（見原審卷第99頁至第100 頁背面）。經查，兩造並不爭執被上訴人已於103 年1 月8 日通知上訴人驗收交屋（見本件兩造不爭執事項第3 項）。又依前開上訴人不爭執真正之客戶家屋驗收單內容觀之，其上固以手寫方式記載多項工程缺失，然各該缺失項目右方，或以「打勾」方式、或記載「已改正103.2.26」、「103.2.26測試正常」、「除項次5 、10外（等屋主測），餘均完成葉沐陽檢查103.2.17」、「103.2.26已告知」、「驗收完畢2/17」、「正常無漏」、「ok」等文字，該驗收單最末頁下側並有「葉本和2/26」之簽名（見原審卷第99頁至第100 頁）；再參以被上訴人於103 年2 月26日迄至103 年4 月24日期間並無任何修繕瑕疵之作為，而上訴人自承其於103年3 月3 日至103 年3 月6 日仍持續匯款給付買賣價金予被上訴人，更於103 年4 月24日刷卡結清尾款等情，此有收款明細表以及交屋結清計算表，在卷可稽（見原審卷第
105 頁至第106 頁），堪認被上訴人抗辯於103 年2 月26日前已將上訴人指摘之房屋瑕疵修繕完竣等語，洵屬實在。上訴人雖提出附於原審卷第118 頁至第124 頁之檢驗報告，據以證明被上訴人所交付之系爭不動產尚有多項瑕疵等情。然查上開檢驗報告為上訴人單方所製作，被上訴人否認其真正，且觀諸上開報告之內容，係將上訴人之兄所購買之另戶房屋（即C6）與本件系爭不動產混為一談。再觀諸上訴人主張系爭不動產尚有之四項瑕疵（見原審卷第
129 頁），其中編號1 、2 項目，與系爭不動產內部專有部分無關，另編號3 、4 項目，核係上訴人之個人需求，難認屬被上訴人應施工修補之範圍，故上訴人前開主張，要無足採。綜上，堪認被上訴人已於103 年1 月8 日通知上訴人驗收交屋，並於103 年2 月26日前更正工程缺失，復於103 年3 月13日將系爭不動產之所有權移轉登記予上訴人，則依系爭買賣契約第14條第3 項、第4 項之約定，上訴人自系爭不動產之所有權移轉登記予上訴人後即應負擔系爭不動產之管理費，然上訴人延宕至103 年4 月24日始結清尾款而為系爭不動產之點交，則其請求被上訴人給付103 年4 月1 日起至103 年4 月24日期間之管理費4,06
3 元，自屬無理由。
六、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付遲延違約金107,010 元、賠償交屋遲延損失1,447,015 元以及103 年4 月1 日至10
3 年4 月24日期間之管理費4,063 元，總共1,558,088 元，均為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 黃漢權
法 官 呂綺珍法 官 陳俐文正本係照原本作成。
本判決除以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院許可外，不得上訴。如提起上訴，應於收受後20日內，敘明理由，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
書記官 葉千慈