臺灣桃園地方法院民事判決 104年度簡上字第63號上 訴 人 莊薇玲訴訟代理人 潘維成律師（兼送達代收人）被 上 訴人 吳志秋訴訟代理人 陳怡伶律師複 代 理人 劉力豪律師
張家豪律師上列當事人間請求返還租賃物事件，上訴人對於民國104 年3 月27日本院中壢簡易庭103 年度壢簡字第643 號第一審判決提起上訴，本院於106 年6 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應將坐落桃園市○鎮區○○路○○巷○○號房屋騰空遷讓返還予上訴人。
被上訴人應給付上訴人新臺幣陸仟元，及自民國一百零三年五月一日起至返還前項房屋之日止，按月給付上訴人新臺幣陸仟元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人即原告起訴主張及於上訴後補充陳述：㈠上訴人將其所有坐落桃園市○鎮區○○段○○○ ○號基地及其
上811 建號即門牌號碼桃園市○鎮區○○路○○巷○○號房屋（房屋部分，下稱系爭房屋，系爭房屋及坐落之基地，以下則合稱系爭房地）出租予被上訴人（下稱系爭租賃契約），約定租期2 年，即自民國101 年5 月1 日起至103 年4 月30日止、每月租金新臺幣（下同）6,000 元、押金18,000元。詎被上訴人自103 年1 月起即未繳納租金，共積欠4 個月租金即24,000元未清償，租期屆滿後，上訴人已表明不再續租，但被上訴人仍未自系爭房地遷離，經上訴人多次連絡被上訴人，被上訴人均置之不理。系爭租賃契約已約定無權占用期間，按月就原租金加計2 倍違約金，就被上訴人自103 年5月1 日起至遷讓系爭房屋止之無權占用期間，自得按月請求賠償12,000元之違約金。又上訴人業已付清系爭房地之買賣價款，被上訴人抗辯兩造就系爭房地無成立買賣及租賃契約之真意，就此有利於已之事實，被上訴人自應負舉證責任，且系爭房地之市價亦非被上訴人所稱有400 多萬元之行情。
㈡系爭房屋之移轉原因依據建物登記謄本記載之原因為「買賣
」，被上訴人如欲反於該登記謄本記載之主張，應由被上訴人負舉證責任。且兩造所不爭執之本件買賣契約（下稱系爭買賣契約），根本沒有任何有關「讓與擔保」之相關文字，被上訴人主張本案非屬買賣契約，而係讓與擔保，該有利於被上訴人之事實，亦應由被上訴人負舉證責任。
㈢被上訴人再主張上訴人僅給付現金80萬元，上訴人並將系爭
房地之抵押權擔保之剩餘貸款788,999 元還清，然並未給付剩餘之金額云云。惟兩造於簽立系爭買賣契約時，上訴人除已支付現金50萬元，並約定系爭房地移轉登記所需支付之增值稅89,210元先由上訴人支付，除此之外，上訴人另代被上訴人清償貸款788,999 元（計算式：本金784,805 元＋利息4,172 元＋違約金22元＝788,999 元），於系爭房地移轉登記完畢，並核發所有權狀後，本案承辦代書即通知兩造至代書事務所，上訴人當日即將會算後之尾款（即511,001 元再扣除上訴人先行墊付之增值稅89,210元及被上訴人依據租約所應給付之18,000元押租金後，為403,791 元) 當場交付予被上訴人（被上訴人之配偶當時也在場），承辦代書再將所有權狀點交予上訴人，實無如被上訴人寄發之律師函所謂之尚有22萬元之買賣價款尚未支付之情事，況若上訴人尚有尾款未給付，被上訴人自可於應給付之租金中扣除，實無由仍給付租金至102 年年底，在在可見被上訴人主張上訴人未付清尾款云云，有違經驗法則。爰依租賃物返還請求權或所有物返還請求權提起本件訴訟等語，並於原審聲明：⑴被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人。⑵被上訴人應給付上訴人24,000元，及自103 年5 月1 日起至遷讓系爭房屋之日止，按月賠償12,000元。
二、被上訴人則以：兩造原為鄰居關係，於101 年1 月間因被上訴人之配偶積欠互助會款，遭會員上門催討，驚動鄰居，上訴人之配偶即訴外人羅暐翔得知便主動關切，並稱願提供資金紓困，雙方約定借貸金額為180 萬元，並以系爭房地設定抵押為擔保，簽約時羅暐翔交付被上訴人50萬元，第二次交付30萬元，系爭房地之剩餘房貸78萬元亦係由羅暐翔清償塗銷，合計羅暐翔共支付158 萬元，尚餘22萬元未給付。被上訴人僅國小畢業，學識淺薄不諳法律，對於羅暐翔所指「擔保設定」為何，並不清楚，101 年4 月11日羅暐翔找來自稱代書之女子到被上訴人家中簽訂系爭房地買賣契約書，被上訴人當時雖質疑為何不是設定抵押，羅暐翔則佯稱日後可原價買回。嗣於同年5 月1 日，羅暐翔則持系爭租賃契約書要被上訴人簽立，並誆稱形式上必須如此作，被上訴人因遭追債且不諳法律，而簽立系爭租賃契約。嗣被上訴人於102 年6 月間經濟情況好轉，想清償上開158 萬元借款，要求塗銷擔保設定時，羅暐翔竟悍然拒絕，並揚稱被上訴人須給付300 萬元，否則系爭房地已登記在上訴人名下，不須返還等語置辯，並主張如下：
㈠兩造間並未成立系爭房地之買賣契約：
兩造間所成立者實為消費借貸契約，而非買賣契約，兩造形式上雖訂有系爭買賣契約，並約定系爭房地之總價金為180萬元，然依當地不動產行情，系爭房地市價至少在3 、4 百萬元以上，絕不可能為系爭買賣契約所載之180 萬元，兩造非至親好友，被上訴人更不可能同意以上開180 萬元之價格賤售系爭房地予上訴人，顯見兩造均知所謂180 萬元，並非系爭房地之買賣價金，亦無以此作為契約必要之點而使系爭買賣契約成立及移轉所有權之真意，上訴人雖登記為系爭房地之所有權人，但實非系爭房地之真正所有權人，自不得向被上訴人主張所有物返還請求權。
㈡兩造間並未成立系爭租賃契約：
被上訴人雖曾於101 年5 月1 日應羅暐翔之要求簽立系爭租賃契約，惟兩造間根本無成立系爭租賃契約之真意，系爭租賃契約乃因被上訴人智識不足，以為係借貸利息之擔保而簽立，上訴人亦未曾向被上訴人催收過每月6,000 元之租金，系爭租賃契約僅係上訴人用以誆騙、使被上訴人誤以為自己已非系爭房地之所有權人，便於上訴人詐取系爭房地之手段而已，兩造之系爭租賃契約既未成立，上訴人自不得向被上訴人請求給付租金、返還租賃物及租約終止後之違約金。
㈢退步言之，即便鈞院認兩造間成立系爭買賣契約，因上訴人
實際僅交付158 萬元，短少給付22萬元價金，依系爭買賣契約第9 條約定，上訴人經催告後仍未付清，被上訴人已以答辯狀明示解除系爭買賣契約，上訴人即應無條件將系爭房地返還予被上訴人，被上訴人即屬系爭房地之所有權人，故上訴人請求被上訴人返還系爭房地，實屬無據。
㈣本件似與讓與擔保較為符合：
即信託行為的債之關係加上財產之移轉，債務人為擔保債務，將擔保標的物移轉於擔保權人，而使擔保權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保標的物之財產權，於債務清償後，標的物應返還於債務人，債務不履行時，擔保權人得就該標的物受償。本件被上訴人豈可能以遠低於市價之價格出售系爭房地，卻未交付系爭房地予上訴人而繼續占有，並以高於租金行情向上訴人承租，似與讓與擔保較為符合而與買賣常情相悖。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予上訴人；被上訴人應給付上訴人24,000元，及自103 年5月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人12,000元。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭房地於101 年5 月1 日以買賣為原因移轉登記為上訴人
所有，系爭房屋係於63年5 月9 日建築完成、為一層磚造房屋、面積為53.03 平方公尺（即16.04 坪），並有系爭房地之登記第二類謄本在卷可稽（見原審卷第9 、10頁）。兩造於101 年4 月11日簽訂系爭買賣契約，約定之總價款為180萬元，被上訴人於101 年4 月11日已收取簽約款50萬元，上訴人另以部分價金代為清償被上訴人原積欠彰化銀行之貸款本息及違約金共788,999 元，亦有兩造不爭執其為真正之系爭買賣契約、付款明細表及彰化銀行放款利息收據附卷可按（見原審卷第75至83頁、第101 頁）。
㈡兩造就系爭房屋簽訂系爭租賃契約，約定上訴人將系爭房屋
出租予被上訴人，租賃期限為101 年5 月1 日起至103 年4月30日止、每月租金6,000 元、押租保證金為18,000元，於系爭租賃契約第8 條並約定：「乙方（即被上訴人，以下同）於租期屆滿時，除經甲方（即上訴人，以下同）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止」，被上訴人並自101 年5 月1 日起至102 年年底，均按月繳交6,000 元予上訴人，且有兩造不爭執其為真正之系爭租賃契約書在卷可佐（見原審卷第11至14頁）。
五、兩造爭執事項：㈠被上訴人於101 年5 月1 日將系爭房地所有權移轉登記予上
訴人之原因，究竟係基於上訴人主張之買賣契約關係？或係被上訴人抗辯之基於借款擔保之讓與擔保而移轉？㈡上訴人有無付清系爭買賣契約所記載之180 萬元價款？被上
訴人能否以未付清價金為由，而依系爭買賣契約第9 條規定解除系爭買賣契約？㈢被上訴人有無簽訂系爭租賃契約之真意？㈣上訴人請求被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人，被
上訴人並應給付上訴人24,000元，及自103 年5 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月賠償12,000元之違約金，是否有理？
六、得心證之理由：㈠按探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，
從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院86年度台上字第3873號、71年度台上字第4707號判決意旨參照）。
㈡被上訴人於101 年5 月1 日將系爭房地所有權移轉登記予上
訴人之原因，究竟係基於上訴人主張之買賣契約關係？或係被上訴人抗辯之基於借款擔保之讓與擔保而移轉？論述如下：
⒈按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」民法第345 條定有明文。本件被上訴人於101 年4 月11日就系爭房地與上訴人簽訂系爭買賣契約，約定買賣之總價款為180 萬元，系爭房地並於同年5 月1 日以買賣為原因移轉登記為上訴人所有等事實，為兩造所不爭執，並有系爭房地之登記謄本（見原審卷第9 、10頁）及系爭買賣契約書（見原審卷第75至82頁）在卷可稽，觀諸系爭買賣契約書開宗明義訂為「不動產買賣契約書」、買受人為上訴人、出賣人為被上訴人、系爭買賣契約之第1 條、第2條更明白約定，本件買賣標的即為系爭房地、買賣價金為18
0 萬元整，已明白表示兩造就系爭房地係訂立買賣契約，買賣價金為180 萬元，系爭買賣契約之意義及用辭並無模糊不明或模稜兩可而須探求解釋之餘地，況承辦代書有跟兩造確認買賣價金就是180 萬元，並有重點式的將契約內容告訴兩造，兩造除買賣契約之事項外，並無約定其他事項，被上訴人在簽訂系爭買賣契約時之精神狀態是正常的，兩造了解契約內容後，才請兩造簽名，簽名後，兩造並拿出印章，由承辦代書代為用印等事實，並據證人即承辦代書古莉翊（原姓名為古月美）於本院審理時證述明確（見本院卷第64頁反面、65頁、67頁），顯見兩造就買賣系爭房地及其買賣價金已互相同意，揆之上開買賣之規定，足認上訴人主張兩造就系爭房地移轉原因之法律關係，明白約定為買賣契約，實屬有據。
⒉被上訴人雖抗辯系爭房地係基於向上訴人借款，為擔保該借
款之讓與擔保而移轉云云。惟查，所謂之讓與擔保係指債務人或第三人為擔保債務人之債務，將擔保標的物之權利移轉於擔保權人，於債務清償後，標的物應返還於債務人或第三人，債務不履行時，擔保權人得就該標的物受償之非典型擔保（最高法院74年度台上字第272 號判決意旨參照），於本件之情形，若被上訴人係為擔保其向上訴人借款，始將系爭房地移轉登記予上訴人，兩造間至少必須約定由被上訴人向上訴人借款，移轉系爭房地之目的係為擔保該借款之清償，始足當之，然觀諸系爭買賣契約毫無所謂借款及擔保之任何記載，且證人即承辦代書古莉翊於本院審理時亦證稱：兩造除買賣契約之事項外，並無約定其他事項，兩造應該沒有約定過戶是借錢之擔保，因為若有這樣之約定，即會將之記載在買賣契約內等情（見本院卷第65頁），已見被上訴人主張其係基於讓與擔保而移轉云云，顯屬乏據。又買賣與借錢，其間之意義及效果相去甚遠，不難區別，佐以被上訴人原先即有以系爭房地向彰化銀行抵押貸款之經驗（見原審卷第10
1 頁之彰化銀行放款利息收據自明），顯見被上訴人對於若是借款必會有利息及應如何分期清償，以及若未按期清償，債權人將對擔保品如何取償之約定，自難諉為不知，然本件被上訴人並未提出前開180 萬元若是借款，其間之利息應如何計算、本金應如何分期清償之證明，實難認係被上訴人所主張之借款及為擔保該借款而移轉系爭房地之可言。再參以被上訴人於原審審理時自承：我有每月一直給付6,000 元給上訴人至102 年年底最後一期，給付1 年8 個月等語（見原審卷第119 頁反面、第120 頁），該按月給付之6,000 元，不僅核與系爭租賃契約約定之每月租金之數額相符，且被上訴人又無法舉證證明該6,000 元即是借款之利息，並衡以被上訴人更稱：如果借錢要利息，我跟銀行借就好了等情（見原審卷第120 頁），足見被上訴人亦認其按月所給付之6,00
0 元並非利息，甚至被上訴人更認為若要借錢，其大可向銀行借，在在可見系爭買賣契約所載之180 萬元價款並非借款，確係系爭房地之買賣價金，從而被上訴人主張系爭買賣契約實係讓與擔保，而非買賣云云，殊不足採。至依證人陳宗釧證稱：系爭買賣契約簽約時，伊沒有在場，被上訴人事後向伊表示他是向別人借錢，但沒有要賣系爭房地，不曉得為何合約變成買賣契約等情（見原審卷第93頁正、反面），證人陳宗釧既未在場見證系爭買賣契約簽訂之過程，則證人陳宗釧證述其事後聽聞被上訴人單方自行表述之過程，自難作為被上訴人有利之認定。另證人即被上訴人之女兒吳雅琦於本院審理中僅證稱：羅暐翔曾經打電話跟我說他讓我媽回去，事情就可以解決，他可以借我們錢，兩造間的事情，我知道的只有這通電話等語（見本院卷第106 頁反面、第107 頁），證人即被上訴人之前妻余碧惠於本院審理中亦僅證稱：我有積欠會款而離開家裡，後來被上訴人出面幫我還了，羅暐翔曾經打電話給我女兒說他要借錢給被上訴人來解決債務，叫我回去解決債務問題，我不知道羅暐翔跟被上訴人間針對系爭房屋做何協議，我沒有陪同參與被上訴人辦理登記的事情等情（見本院卷第108 頁正、反面），可見證人吳雅琦、余碧惠亦均未參與見證系爭房地應如何移轉登記之事項，故其2 人所證，亦無從作為系爭買賣契約即為讓與擔保之證明。
⒊被上訴人另主張依當地不動產行情，系爭房地市價至少在3
、4 百萬元以上，絕不可能以180 萬元之低價出售予上訴人云云，然此為上訴人所否認，被上訴人雖提出系爭房地附近之房屋交易行情資訊之網路列印資料1 紙為證（見原審卷第84頁正、反面），被上訴人並以上開資料其中同路段屋齡37.5年之2 層透天厝，因所占地坪可觀，每坪成交單價達29.3萬元為例（見原審卷第68頁反面、第71頁、第84頁第4 筆交易資訊），主張換算系爭房地價值達469 萬餘元（計算式：
29.3萬元×16.04 坪＝4,699,720 元）。惟觀諸原審卷第84頁第4 筆之交易行情資訊，該房屋○○○鎮區○○路、建坪達26.93 坪、且為2 層樓之透天厝，至於系爭房屋僅為一層之磚造房屋、建坪亦僅16.04 坪、並位於興安路之92巷內，且依被上訴人陳稱尚且會漏水（見原審卷第119 頁反面），顯見二者之臨路狀況、房屋結構、面積等影響房價之重要事項相距甚遠，實難相提並論及比附援引，被上訴人逕以此主張系爭房地之市價應在3 、4 百萬元以上云云，已難遽採。
況依原審卷第84頁反面之鄰近房屋之成交行情資訊，於101年10月至102 年1 月間，鄰近區域地坪在20.87 坪至29.18坪、屋齡為7.3 年至21.4年間之3 層樓至5 層樓之透天厝之成交行情，僅為建坪1 坪8.6 萬元至11.7萬元之間，以此推算，系爭房地之交易價金180 萬元，換算其每建坪單價尚高達11.2萬元，豈能謂屬低價。從而被上訴人主張其不可能以
180 萬元之低價出售系爭房地，故被上訴人並無成立系爭買賣契約之真意云云，要不可採。
⒋綜上，本院綜合證據調查結果及全辯論意旨，足認上訴人主
張系爭房地所有權移轉登記予上訴人之原因，確係基於買賣契約關係而移轉，至堪採信，至於被上訴人抗辯係基於借款擔保之讓與擔保而移轉云云，則不足採。
㈡上訴人有無付清系爭買賣契約所記載之180 萬元價款？被上
訴人能否以未付清價金為由，而依系爭買賣契約第9 條規定解除系爭買賣契約？上訴人主張其已付清上開180 萬元價金，被上訴人否認之，並抗辯：伊有收到簽約款50萬元，系爭房地之剩餘房貸78萬餘元亦由上訴人代為清償，之後伊僅收到尾款30萬元，合計僅收到158 萬餘元，故上訴人應有21萬餘元未給付云云。惟查，依證人古莉翊於本院審理中證述：在過戶完成後，兩造都有到場，我有詢問兩造，且兩造表示價金都清楚了，我才交付兩造該給之產權資料等情（見本院卷第65頁反面），參以其受託代辦產權移轉之經驗及職業倫理，為避免因價金未付清即貿然草率交付產權資料予買方，恐招致糾紛，故其向兩造詢問，並確認價金都付清後，始交付產權資料，應堪採信。況依被上訴人所述其當時需款恐急，故其不論是以出售系爭房地或以系爭房地擔保借款之方式籌措款項，該等款項必定是不得已情況下最後所能籌措之資金，顯見該等款項數額攸關己身權益重大，衡情於古莉翊代書詢問時，若果真有被上訴人主張之價金未給足之情事，被上訴人豈有不立即反應之可能。再如前述，被上訴人尚且自
101 年5 月1 日系爭房地移轉登記予上訴人起至102 年年底，按月給付6,000 元予上訴人，衡情上訴人若仍有尾款未付清，殊難想像被上訴人竟未曾主張應自其按月應給付之款項中予以抵銷，甚至於上訴人提起本件訴訟，被上訴人於103年5 月30日收受上訴人原審之起訴狀繕本（見原審卷第33頁之送達證書）之長達2 年之期間，均無法提出曾向上訴人催討尾款之證據，綜上證據及論述，足認上訴人主張其已付清系爭買賣契約所載之180 萬元價金乙節，亦堪採信。反之，被上訴人抗辯因上訴人未付清價金，其得依系爭買賣契約第
9 條規定解除系爭買賣契約云云，自非可採。㈢被上訴人有無簽訂系爭租賃契約之真意？按「稱租賃者，謂
當事人約定，一方以物租予他方使用、收益，他方支付租金之契約。」民法第421 條第1 項定有明文。查系爭租賃契約書開宗明義訂為「房屋租賃契約書」、出租人為上訴人、承租人為被上訴人，再依系爭租賃契約之第1 條、第2 條、第
3 條、第4 條文義亦已明白約定，本件出租標的即為系爭房屋，租賃期限自101 年5 月1 日起至103 年4 月30日止，每月租金為6 千元，並應於每月1 日前繳納等情，可見系爭租賃契約之意義及用辭實無模糊不明或模稜兩可而須探求解釋之餘地，況被上訴人亦確實自101 年5 月1 日起按月給付6千元予上訴人，共繳納1 年8 個月，該6 千元又無證據證明係利息，已詳如前述，顯見被上訴人自承租時起歷經1 年8個月，尚均依系爭租賃契約如期繳納租金。再衡情，系爭房屋既已出售予上訴人，被上訴人又有居住之需求，乃與上訴人約定承租2 年，以滿足目前之居住需求，亦屬合於情理，在在可見被上訴人就系爭房屋出售後，另與上訴人就系爭房屋訂立租賃契約，系爭租賃契約並已符合前開租賃之規定，足認上訴人主張兩造就系爭房地移轉登記後，另就系爭房屋訂立租賃契約，亦屬有據，被上訴人抗辯其並無訂立系爭租賃契約之真意云云，仍無足採。
㈣上訴人請求被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人，被
上訴人並應給付上訴人24,000元，及自103 年5 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月賠償12,000元之違約金，是否有理？析述如下：
⒈承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條定
有明文。按如前述，系爭房地既已基於買賣關係移轉登記為上訴人所有，被上訴人自非系爭房地之所有權人，兩造就系爭房屋雖另訂有系爭租賃契約，但租賃關係已於103 年4 月30日終止，上訴人並已表明於租期屆滿後，即不再續租，從而兩造間之租賃契約已於103 年4 月30日屆滿而終止，被上訴人就系爭房屋已無何占有使用之權源。揆諸前開規定，被上訴人自應將系爭房屋返還上訴人，然被上訴人迄今仍未自系爭房屋遷出，有本院106 年5 月5 日勘驗筆錄可稽（見本院卷第140 、141 頁），故上訴人依據租賃物返還請求權之法律關係，請求被上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。至於上訴人併依所有物返還請求權之法律關係，為同一內容之請求，係就同一給付目的之數請求權合併請求之選擇合併，本院就此部分既已擇一判決上訴人勝訴，則就他請求權之訴訟標的自毋庸裁判，附此敘明。
⒉上訴人依系爭租賃契約請求被上訴人給付103 年1 月1 日起
至103 年4 月30日止共計4 個月，每月6 千元，合計24,000元部分，被上訴人固不爭執上開4 個月，其均未按月支付6千元。惟按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照），亦即於租賃關係終了，承租人就租賃債務有部分未履行完畢者，承租人所交付之押租金，發生當然抵充之效力，若抵償後之押租金尚有餘額則應返還承租人，若押租金不足以清償租賃債務，出租人仍得就不足之部分另行向承租人為請求。查依上訴人自承其有自應給付予被上訴人之180 萬元之價金中，扣除被上訴人依據系爭租賃契約所應給付之18,000元押租金等情（見本院卷第48頁），足認上訴人應已取得被上訴人所交付之18,000元押租金，故被上訴人積欠之租金即由上開18,000元押租金當然抵充其中3 個月之租金，上訴人依系爭租賃契約僅得請求被上訴人給付6,000 元（計算式：24,000元- 18,000元＝6,00
0 元），逾此部分之請求，則無理由。⒊上訴人依系爭租賃契約第8 條之約定，請求被上訴人自103
年5 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，應按月賠償12,000元之違約金，是否有理？按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條、第252 條分別定有明文。再按違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同，關於損害賠償之數額，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之數額，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失、一般客觀事實、社會經濟狀況，債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，酌予核減，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院19年上字第1554號、49年台上字第807 號、51年台上字第19號等判例意旨可資參照）。準此，依系爭租賃契約第8 條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止」（見原審卷第13頁），可認上開所稱之違約金，係屬損害賠償預定性質之違約金，本院審酌系爭房屋屋齡已逾40年、為一層磚造房屋、面積為53.03 平方公尺（即16.04 坪），且位於桃園市○鎮區○○路○○巷之非繁華區域內，上訴人原可取得之租金利益，其又未提出其他損失之證明等情狀，認本件違約金應按租金1 倍計算即每月6,000 元始為允當，上訴人請求按租金2 倍計算之違約金尚屬過高，爰予酌減如上，始為相當。查被上訴人既從103 年5 月1 日起未即時遷讓返還系爭房屋，從而上訴人請求被上訴人自103 年5 月1 日起迄至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付6,000 元之違約金，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，應予駁回。
七、綜上所述，上訴人本於租賃物返還請求權及兩造間系爭租賃契約之法律關係，請求被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人，並請求被上訴人應給付6,000 元及自103 年5 月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付6,000 元，均有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審判決就上訴人上開請求應予准許之部分，為上訴人敗訴之判決，容有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第一至三項所示。至原審判決就上訴人其餘請求不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原審判決該部分不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述。又本件上訴人併請求被上訴人給付租金及違約金部分，雖一部敗訴，惟該部分依民事訴訟法第77條之2 第2 項規定，不併算其價額以計算及徵收裁判費，故本件第一、二審之裁判費仍應由被上訴人全部負擔，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 26 日
民事第二庭 審判長 法 官 劉佩宜
法 官 何宗霖法 官 曾家貽正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 7 月 26 日
書記官 吳秋慧