臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第1404號原 告 世界鴻廣告事業股份有限公司法定代理人 林傳傑訴訟代理人 吳梓生律師被 告 春田建設股份有限公司法定代理人 廖萬全被 告 黃正園
黃宗元共 同訴訟代理人 李銘洲律師複代理人 洪珮菱律師
陳宏廷律師上列當事人間請求給付服務費報酬事件，於民國105 年3 月31日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應共同給付原告新台幣肆佰肆拾柒萬伍仟叁佰元，其中新台幣貳佰陸拾柒萬伍仟伍佰伍拾元自民國一０四年一月二十一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；其中新台幣壹佰柒拾玖萬玖仟柒佰伍拾元自民國一０四年八月二十一日起至清償日止按週年利率百分之五計算利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰伍拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰肆拾柒萬伍仟叁佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴時原請求：「被告應共同給付原告新臺幣（下同）4,982,900 元，及其中2,693,150 元自民國104 年1 月21日起至清償日止，2,289,
750 元自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年利率5%計算之利息」，嗣於105 年1 月19日具狀變更訴之聲明如其後述聲明所示，核其所為係屬減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）被告春田建設股份有限公司（下稱春田公司）與被告黃正園、黃宗元合作興建「幸福一綻」建案（下稱系爭建案）之建物，並其三人於民國102 年9 月30日與原告簽訂委託銷售合約書（下稱系爭銷售契約），委託原告負責廣告仲介銷售房地之相關業務。原告依照契約約定得按月向被告請領銷售佣金、銷售佣金之計算方式及請款方式等相關事項。而原告初時被告請領各期之銷售佣金，被告尚均依約給付，惟自103 年8 月20日起原告檢具相關單據文件陸續向被告請領各期銷售佣金：⑴第三期佣金：請款日期103年8 月20日，請款金額新台幣（下同）392,500 元，扣除A4-09 戶之刷卡手續費1,900 元，為390,600 元。⑵第四期佣金：請款日期103 年11月14日，請款金額790,975 元，扣除C2-08 、C2-13 戶之刷卡手續費3,800 元及1,900元；A4-08 戶客戶簡美鳳之1 萬元介紹費等項後，為775,
275 元。⑶第五期佣金：請款日期104 年1 月20日，請款金額1,509,675 元。⑷第六期佣金：請款日期104 年6 月17日，請款金額2,289,750 元。總計為4,965,300 元，另扣除原告銷售數戶房屋因有低於底價（破底）應扣除差額49萬元後，被告尚應給付4,475,300 元。詎被告卻無故拒絕給付，迄今未依約履行，爰依系爭銷售契約之法律關係，起訴請求被告給付前開服務費報酬。
（二）對於被告抗辯所為之陳述：
１、被告逕以其已與客戶合意解除買賣契約為由，辯稱先前已給付予原告之服務費應予扣除返還被告云云，與契約約定不符，要屬無據，更有違誠信。原告先前已成功將A1-10戶之房屋銷售，並使該戶客戶於103 年5 月8 日與被告簽訂買賣契約，並給付94萬元之簽約金（成交價860 萬元，簽約金已逾10％之買賣價金），故原告嗣後依約於103 年
6 月30日向被告請款，被告已給付該戶之佣金213,375 元，確屬有據，並無不當。至於A1-10 戶客戶嗣後與被告合意解除買賣契約，然查系爭銷售契約中並未有任何約定，在買家解除買賣契約後，被告可向原告請求退還已支付之銷售佣金。況該客戶解除買賣契約非可歸責於原告之事由所致，且原告為銷售A1-10 戶之房屋，與客戶接洽磋商，業已付出相當之勞力，亦係依約向被告請領銷售佣金；另原告起訴請求被告給付之服務費報酬中，亦未包含A1-10戶後續之銷售佣金。基此，被告嗣後自行與A1-10 戶客戶合意解除買賣契約，係被告自己之行為，與原告無涉。
２、被告以A4-07 戶之客戶未清償貸款為由，辯稱原告不得請領該戶之佣金云云，然依據系爭銷售契約第4 條第1 項第
3 款約定意旨，係指原告銷售房屋應協助客戶申辦銀行貸款或其他種類貸款，以利客戶能夠繳清買賣價金，該條款中所載「客戶全額繳清」，係指客戶申辦貸款後繳清全部之買賣價金，而非指繳清貸款金額。蓋系爭銷售契約係關於系爭建案之建物委託銷售契約，原告依系爭銷售契約可向被告請領者，為原告替被告銷售房屋之服務費報酬，故與原告請求服務費報酬相關者，乃建案房屋之買賣價金；系爭銷售契約約定原告須協助客戶申辦貸款，其目的係在使客戶能夠以貸款金額繳清房屋買賣價金，盡到房屋買賣契約之給付價金義務。至於客戶之借貸契約關係，要與原告請領服務費報酬無涉。另原告協助客戶向被告之關係企業申辦貸款，並不影響客戶已繳清房屋買賣價金之事實。因此，被告以A4-07 戶之客戶未清償貸款為由，主張原告不得請領該戶之佣金221,550 元云云，完全與系爭契約之約定不符，要屬無稽，更有違誠信。
３、被告辯稱原告有答應給予A3-08 戶、A4-08 二戶安裝二台熱水器及每戶各2 萬元之折扣，及為C2-04 戶之客戶拆除衛浴浴缸部分，為原告所否認，且觀被告就此所提證據，概為自行製作之明細表、備忘錄或他人開立之發票影本，實無從證明為客戶提出之附加購屋條件。且房屋銷售人員在與客戶洽談購屋買賣契約時給予客戶折扣優惠，本屬一般常見之促銷手法，目的在藉由買賣價金之小額折讓，使客戶有獲利之滿足感，增加其購買之誘因，以促成買賣交易之成立，故原告在銷售房屋時給予客戶價格上之折扣優惠，並非客戶所提出之附加購屋條件，只要房屋成交售價在被告所定底價之上，均應在原告銷售房屋之可議價空間。因此，縱認原告銷售房屋時曾給予客戶價格折扣，亦無系爭銷售契約第8 條適用之餘地，且被告未因此增加支出之費用，原告亦係基於折扣後之房屋售價總額向被告請領服務費，被告無從主張自原告之佣金中扣除。另就C2-04戶之客戶要求拆除衛浴浴缸乙事，雖可認為該客戶有提出附加之購屋條件，然由該客戶於103 年4 月27日所提之切結書而觀，其上蓋有被告春田公司之大小章，可知被告春田公司在當時有同意確認該客戶所提拆除浴缸之附加購屋條件，依系爭銷售契約第8 條約定，該附加購屋條件既經被告同意並簽章，則被告應不得將增加支出之費用要求由原告之佣金中扣除。故被告辯稱原告有同意給予A3-08 戶、A4-08 戶各2 萬元折扣，及C2-04 戶之客戶要求拆除衛浴浴缸，A3-08 戶、A4-08 戶要求安裝熱水器，應可扣除相關費用云云，與契約約定不符，不足採信。
４、被告所提收款證明單，乃原告於系爭建案首波開賣期間為製造話題性所使用之銷售手法，並非一般業界俗稱之「紅單」交易，且為被告於當時早已明知，其從未表示有何不當，故原告並無任何違約情事，被告辯稱原告違約要扣款，實屬臨訟辯駁之詞，被告在原告提起本件訴訟訴請求給付服務費報酬後，始主張原告先前之促銷方式有違約，要以罰款抵銷服務費報酬云云，不僅與事實不符，更有違誠信，顯屬臨訟辯駁之詞，不足採信。
（三）並聲明：被告應共同給付原告4,475,300 元，及其中2,675,550 元（即第三期至第五期佣金總和）自104 年1 月21日起至清償日止，1,799,750 元（即第六期佣金）自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年利率5%計算之利息；願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則以：原告本得請領第三期至第六期之佣金應各為390,
600 元、775,275 元、1,296,300 元、1,989,450 元，合計為4,451,625 元。蓋原告減縮後請求第三、四期佣金金額，被告不爭執。惟查：
（一）就第五期佣金部分：A1-10 戶買方陳淑靜業於103 年12月30日解除買賣契約，原告顯未完成兩造約定之條件，自不得請領佣金213,375 元，該筆佣金被告已給付，應自本期佣金中扣除返還被告，扣除後第五期佣金原告得請領金額應為1,296,300 元（1,509,675 －213,375 ＝1,296,300）。
（二）就第六期佣金部分：因A4-07 戶買方林美珠除向銀行貸款
596 萬元外，就不足之部分又設定第二順位抵押權向天地心廣告有限公司借款，此部分原告並未負責協助辦理，且林美珠之借款尚未清償完畢，依約該戶尚無法請領佣金，本期佣金應扣除該戶之佣金221,550 元。另原告於銷售期間未經被告同意，自行答應C2-04 戶客戶協助拆除衛浴浴缸，拆除費用15,750元；A3-08 、A4-08 二戶安裝二台熱水器，共花費23,000元，以及每戶各2 萬元之折扣，依約即應由原告自行負擔。是扣除前開款項後，第六期佣金原告得請領金額應為1,989,450 元（2,289,750 －221,550－15,750－23,000－40,000＝1,989,450 ）。
（三）按系爭銷售契約第4 條第1 項第4 款已載明：「成交價若有破底，須經甲、乙、丙方同意才可銷售，無溢價時，須由佣金中扣除（依備忘錄或拆款表簽訂）。」，然原告於銷售A1-04 、A1-06 、A1-08 、B3-10 、A1-05 、A4-07、A1-03 、A3-08 、A4-08 等戶房屋時，皆低於兩造約定之底價，經與溢價銷售之金額扣抵後，仍有490,000 元之差額，依約應由原告之佣金中扣抵。
（四）原告於銷售期間自行印製系爭證明單之行為，違反系爭銷售契約第10條第2 項約定，被告得扣款705 萬元。
（五）基上，原告本得請領第三期至第六期之佣金合計為4,451,
625 元，然扣除破底銷售之490,000 元差額及紅單違約罰款705 萬元後，原告已不得再請求被告給付任何款項。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）就第三期佣金被告尚積欠390,600。
（二）就第四期佣金被告尚積欠775,275 。
（三）原告銷售之A1-03 、A1-04 、A1-05 、A1-06 、A1-08 、A3-08 、A4-07 、A4-08 、B3-10 ，皆低於雙方約定之底價，差額為490,000 元，依照雙方之約定，原告應負擔此差額，被告自得原告請求之佣金扣抵此數額，原告不爭執。
（四）就第五期佣金被告主張尚積欠1,296,300 ，惟原告主張得請求之款項為1,509,675 （雙方差距為被告主張應扣除A1-10 陳淑靜於103 年12月30日解除契約，故應扣除其佣金213,375 元）。
（五）就第六期款被告主張尚積欠1,989,450 元，原告主張得請求2,289,750 元（雙方差距為A4-10 林美珠之佣金221,55
0 元，拆除C2-04 衛浴浴缸費用15,750元,A3-08、A4-08安裝熱水器共計23,000元，及兩戶各二萬元共計四萬元之折價，亦即2,289,750-221,550-15,750-23,000-40,000＝1,989,450 元）。
（六）編號55、83號之收款證明單上所蓋被告三人之收款專用章（見本院卷第236 、237 頁），確為被告等所有。
四、得心證之理由：
（一）就被告主張原告A3-08 、A4-08 兩戶各給2 萬元折價，共計四萬元之折價部分，應由原告負擔部分。惟查：代銷業者銷售之價格僅需要在業主所定之底價上，均是代銷業者可議價空間，被告主張原告代銷係爭二戶給予比其他戶低二萬元之售價，然其是在被告所定之銷售底價之上，並不違反雙方所訂之代銷銷售契約，且原告請求之代銷佣金亦是以折扣後之房屋銷售價總額向被告計算請領，故被告主張須扣除此部分之差額，顯無理由，委無足採。
（二）就A-10購買戶陳淑靜解除契約後，被告先前已給付之佣金213,375 元，被告主張原告應返還。惟查：被告先前給付該承購戶之佣金給原告時，顯見原告已完成兩造之契約義務，至於事後被告同意與購買戶合意解除契約，至於解除契約之原因為何被告並未見提出加以說明，且解除契約之原因是否可歸責原告，被告亦未提出任何證據加以證明，故被告以與承購戶合意解除契約，故原告應將被告先前給付之佣金退回，為無理由，不足採信。
（三）就A4-07 承購戶林美珠部分之佣金221,550 元，被告主張在林美珠所有貸款尚未繳清之前，被告應無給付之義務。惟查：被告在意的應是購買戶是否能夠繳清房屋購買價金，至於購買戶與銀行貸款或其他貸款係存在購買戶與貸款者間，與原、被告間並無關連性，且購買戶是否繳清貸款亦不影響與被告間之買賣契約。故係爭契約第4 條第1 項第3 款約定：「本案客戶除銀行貸款外，另有其他貸款，由丁方全權負責，待客戶全額繳清後，始得請領本戶之佣金。」應係指原告銷售房屋，應協助客戶申辦銀行貸款或其他種類貸款，以利客戶能夠繳清買賣價金，故條文中所謂「客戶全額繳清」係指客戶申辦貸款後繳清全部之買賣價金，而非指繳清貸款金額。故被告主張A4-07 之承購戶林美珠有部分之貸款尚未繳清，原告不得請求該戶之佣金，為無理由，不足採信。係爭購買戶既然已完成貸款將係爭買賣房屋價金繳清，則原告自得依據契約約定，請求該戶之佣金。
（四）就被告主張拆除C2-04 衛浴浴缸費用15,750元；A3-08 、A4- 08安裝熱水器共計23,000元，應由原告負擔云云。惟查：就C2-04 客戶拆除衛浴浴缸乙事，當初被告同意費用由溢價支付，不足由佣金扣除，此有被告之備忘錄在卷可稽（詳見本院卷一第195 頁），惟被告主張所謂溢價應該是總銷售款之溢價，原告則主張該戶成交買賣價款，原告代銷每戶成交之價款不一，有些低於總價，有些有溢價；衡諸常情，應該依每戶之銷售價格而定，非如被告主張依總銷售價格是否有溢價而定。依原告所提原證十一編號十四之資料，該戶之銷售價格溢價14萬元，此為被告所不爭執，既然該戶銷售價格有溢價，而被告在該備忘錄又記載同意由溢價支付，故被告主張原告應負擔此部分費用，為無理由。另就A3-08 、A4-0 8之安裝熱水器，被告僅提出購買二張熱水器之發票，並無記載安裝在何處及為何安裝，原告否認當初有答應購買戶如此條件，而被告亦無提出任何證據證明當初是原告答應之條件，故被告主張應扣除此金額，亦為無可採。
（五）就被告主張原告簽發收款證明單違反兩造契約約定，得主張罰款705 萬元部分：按系爭收款證明單是原告所製作，並且製作141 張，此為原告所不否認，然原告否認證明單是為市場上所稱之紅單，僅是銷售手法之一種。惟查：所謂紅單並無一定之規格模式，其是房屋銷售之手法之一，但主要在能夠將紅單所表示之標的物轉賣賺取價差，然依照原告之收款證明書，僅是證明收取客戶之訂金，保留客戶訂金所預定之房屋標地物在一定期限內完成是否簽訂買賣契約之權利，並無將收款證明書轉讓他人獲取買賣房屋價差之權利，且被告並無提出任何證據足以證明有繳納收款證明單之買受人將系爭收款證明書轉讓他人以獲得利益。故原告主張，係爭收款款證明單並非市場上所謂之紅單，應可採信。再者，如果收款證明單是紅單而違反兩造之約定，原告豈可能將全部之收款證明單交付被告，而讓被告來扣款。此外被告於102 年11月21日就知悉原告另行製作收款單據，且在部分單據上用印並收取部分款項，被告在此時就應該制止原告不得再有此行為，被告非但沒有提出制止；再原告請求前期佣金時被告已經部分給付，針對此部分被告之前均未提出原告違反契約及扣款之主張。另依照被告所提出之被證十一之備忘錄（102 年11月21日製作）中記載：「關於銷售現場於11月20日前已收取120 戶預約保留款問題，依貴我簽立之委託銷售合約書第十條相關內容：『第二項，銷售現場不得自行另立收款單據，經確認每次扣款五萬元』，貴公司違反規定開立單據120 張，合計罰款600 萬元」，本公司保留扣款之權利（詳見本院卷一第301 頁）。原告抗辯並未收受上揭備忘錄，而被告亦未提出原告收受上揭備忘錄之證明，被告如認為原告違反兩造之契約約定，為何直至原告提起本件訴訟才提出如此主張，並主張原告如此銷售手法有違反契約約定，顯有違誠信原則，故被告此部分抗辯，顯無可採。
（六）從而，被告主張原告應予扣款之事由均不足採，故原告得請求之金額4,475,300 元，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依兩造委託承攬銷售契約規定，請求被告春田建設股份有限公司、黃正園及黃宗元應共同給付原告4,475,300 元，其及中2,675,550 元自104 年1 月21日起至清償日止；其中1,799,750 元自起訴狀繕本送達翌日（即104 年
8 月21日）起至清償日止，按年息5%給付計算之利息，為有理由，應予准許。
六、末查，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行之宣告，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與上開判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 4 月 28 日
民事第三庭法 官 張益銘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 28 日
書記官 鄭慧婷