臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第1413號原 告 周宗漢
呂元昊上二人共同訴訟代理人 呂瑞貞律師被 告 邱華堂訴訟代理人 王治魯律師被 告 僑馥建築經理股份有限公司法定代理人 彭慶訴訟代理人上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國105 年4 月8 日辯論終結，判決如下：
主 文被告邱華堂應於原告給付新臺幣參佰貳拾壹萬元時，將坐落桃園市○○區○○段○○○段00000000000地號土地及同段一三七一建號建物所有權登記移轉為原告所有，應有部分各為二分之一，並應將如附表所示本票返還予原告。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣伍萬參仟玖佰陸拾伍元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款分別定有明文。本件原告起訴時，先位聲明：⑴被告邱華堂應給付原告2 人各新臺幣（下同）45萬元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；⑵被告邱華堂應給付原告2 人各62萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑶被告僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）應給付原告2 人各62萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按給付時中國信託商業銀行股份有限公司牌告活期存款利率計算之利息；⑷前2 項給付，如其中一被告已履行全部或一部，他被告於已履行之範圍內免給付之義務；⑸被告邱華堂應將如附表所示本票返還予原告2 人；⑹如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：⑴被告邱華堂應於原告2 人給付171 萬元時，將坐落桃園市○○區○○段○○○段00000 000000 地號土地及同段1371號建物（下合稱系爭房地）所有權移轉登記予原告2 人，應有部分各為2 分之1 ；⑵被告邱華堂應將如附表所示本票返還予原告。嗣變更為如後開之聲明，屬應受判決事項聲明之追加及減縮，揆諸前開規定，其變更合法，應予准許。
貳、實體事項：
一、本件原告2 人主張：
（一）先位聲明部分：
1.原告2 人於民國104 年1 月22日，委託訴外人王俊元，透過昌輝不動產仲介經紀股份有限公司（下稱昌輝公司，即東森房屋青埔店），與被告邱華堂簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買受被告邱華堂所有系爭房地，約定買賣價金為535萬元，原告2人並與被告邱華堂共同委託被告僑馥公司辦理買賣價金履約保證業務。原告2 人已付清前3 期款共214 萬元，依約欲就尾款向金融機構辦理貸款，竟因系爭房地坐落於行水區內，未能順利申貸。
2.系爭房地經劃設公告為河川行水區，如遇溪水漲溢，則系爭房屋亦可能有淹水或滅失之危險，而有通常效用減少、減低經濟價值之瑕疵。系爭房地雖尚未交付或辦理移轉登記，然原告2 人既已發現瑕疵，且此瑕疵因水利法之限制或禁止規定，顯無法除去，原告2 人自得依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，並以本件起訴狀之送達作為解除系爭買賣契約之意思表示。原告2 人既已解除系爭買賣契約，自得依民法第259 條第1 、2 款、第179 條規定，請求被告邱華堂返還已給付之價金。
3.就原告2 人已同意由被告邱華堂先行動支之價金90萬元，即應由被告邱華堂負擔、被告僑馥公司亦已撥付予仲介之服務報酬10萬7,000 元，被告邱華堂應予返還，並由原告
2 人各受領2 分之1 即50萬3,500 元（計算式：〔900000＋107000〕÷2 ）。
4.被告僑馥公司之履保專戶現存餘額116 萬3,000 元，亦屬原告2 人已給付、被告邱華堂應返還之價金；另依系爭買賣契約第11條約定，被告僑馥公司應依法院判決返還原告
2 人已給付價金，而扣除前開先行動支之價金及已給付予仲介方之服務報酬，則原告2 人解除系爭買賣契約後，自得依不動產買賣價金履約保證申請書之約定（下稱系爭履約保證契約）、系爭買賣契約及不當得利等法律關係，請求被告僑馥公司將前開餘額返還予原告2 人，並由原告2人各受領2 分之1 即56萬6,500 元。關於返還56萬6,500元之義務，係被告2 人因不同之債務發生原因，就同一內容之給付、對於同一債權人各負全部給付義務，因一債務人給付，他債務人即同免其責任，是以，被告邱華堂返還價金之義務，與被告僑馥公司返還履保專戶餘額之義務，於116 萬3,000 元範圍內為不真正連帶債務。
5.另因原告2 人簽發如附表所示本票，以供擔保買賣價金尾款之支付，而系爭買賣契約既已解除，被告邱華堂即無主張本票權利之法律上依據，爰依民法第179 條規定，請求被告邱華堂返還該本票。
（二）備位聲明部分：如認原告2 人就系爭房地之瑕疵僅得減少價金，不得解除契約，則原告2 人得請求被告邱華堂依約將系爭房地所有權登記移轉登記原告2 人所有（應有部分各為2 分之1 ），又原告認系爭房地之瑕疵，至少致其減少價值150 萬元，買賣價金應減為385 萬元，始屬適當。
原告2 人業已支付買賣價金214 萬元，原告2 人尚應給付尾款171 萬元（計算式：0000000 －0000000 －0000000），爰依買賣契約之法律關係，請求被告邱華堂於原告2人給付221 萬元時，將系爭房地所有權登記移轉登記為原告2 人所有，應有部分各為2 分之1 ，並將如附表所示本票返還原告等語。
（三）並聲明：
1.先位聲明：⑴被告邱華堂應給付原告2 人各50萬3,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；⑵被告邱華堂應給付原告2 人各58萬1,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；⑶被告僑馥公司應給付原告
2 人各58萬1,500 元；⑷前2 項給付，如其中一被告已履行全部或一部，他被告於已履行之範圍內免給付之義務；⑸被告邱華堂應將如附表所示本票返還予原告2 人。
2.備位聲明：⑴被告邱華堂應於原告2 人給付221 萬元時，將系爭房地所有權移轉登記予原告2 人，應有部分各為2分之1 ；⑵被告邱華堂應將如附表所示本票返還予原告。
二、被告2 人則以：
（一）被告邱華堂部分：
1.原告2 人與被告邱華堂於104 年1 月協議買賣系爭房地時，訴外人即昌輝公司承辦人王鈺綺、柯瑞祥已告知訴外人即原告之代理人王俊元，系爭房地位於○○區○○○○區段徵收為計畫拆遷戶，並將圖示交由王俊元閱覽，原告2人無異議且同意買受，被告邱華堂應不負擔保瑕疵責任，原告解除契約並返還價金之請求及減價150 萬元之主張，即無所據等語，以資抗辯。
2.並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
（二）被告僑馥公司部分：
1.原告2 人既已提起訴訟，被告僑馥公司將依約暫停專戶款項之撥付，待判決確定再行撥付等語，以資抗辯。
2.並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第
373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。代理人之意思表示，因其意思欠缺、被詐欺、被脅迫，或明知其事情或可得而知其事情，致其效力受影響時，其事實之有無，應就代理人決之。但代理人之代理權係以法律行為授與者，其意思表示，如依照本人所指示之意思而為時，其事實之有無，應就本人決之。民法第345條第1項、第354條、第355條、第105 條定有明文。
（二）所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。河川區域內，禁止下列行為：一、填塞河川水路。二、毀損或變更河防建造物、設備或供防汛、搶險用之土石料及其他物料。三、啟閉、移動或毀壞水閘門或其附屬設施。四、建造工廠或房屋。五、棄置廢土或其他足以妨礙水流之物。六、在指定通路外行駛車輛。七、其他妨礙河川防護之行為。河川區域內之下列行為應經許可：一、施設、改建、修復或拆除建造物。二、排注廢污水或引取用水。三、採取或堆置土石。四、種植植物。五、挖掘、埋填或變更河川區域內原有形態之使用行為。六、圍築魚塭、插、吊蚵或飼養牲畜。七、其他經主管機關公告與河川管理有關之使用行為。民法第
765 條、水利法第78條、第78條之1 定有明文。
（三）依民法第765 條規定，所有權之權能本以法令限制之範圍為限，行政法規對於土地或建物所有權所為管制，係不動產所有權權能之界限，構成不動產所有權權能之一部分，從而，該等管制之存在，並不滅失或減少民法第354 條所規定之「通常效用」，事實上，這些行政管制就是「通常效用」的一部分。因此，於當事人就標的物不動產之「預定效用」設有明示或默示約定，而以不受特定行政管制為其預定效用者，始足認該等管制之存在為物之瑕疵。
（四）本件原告2 人於104 年1 月22日，委託王俊元，透過昌輝公司與被告邱華堂簽訂系爭買賣契約，買受被告邱華堂所有之系爭房地，約定買賣價金為535 萬元，買賣雙方並共同委託被告僑馥公司辦理買賣價金履約保證業務。原告2人已付清前3 期款共計214 萬元；然系爭房地位於水利法劃設公告之市管河川區域範圍內，應受水利法第78條及第78條之1 等相關規定之限制，原告2 人認屬物之瑕疵，尚未給付所餘價金等情，有土地登記謄本2 份、建物登記謄本、系爭買賣契約（含系爭履約保證契約）、存證信函及回執、桃園市政府水務局104 年7 月2 日桃水養字第0000000000號函、溪河川圖籍、先行動支價款同意書各1份附卷可佐，堪可採認（見本院卷第13至16、27至32、
116 至126 頁）。
（五）承前所述，原告主張系爭房地位於行水區之情事，屬於物之瑕疵者，即應就兩造間有系爭房地並非位於行水區之約定負舉證責任。然查：
1.證人王鈺綺證稱：被告邱華堂是伊的客戶，系爭房地為伊仲介，系爭契約簽約時伊在現場，買方（按：應指王俊元）於簽約當天有提早一個小時到公司，詢問系爭房地是否在徵收範圍內；伊接到這個案子時，賣方（按：應指被告邱華堂）就有跟伊講，一定要跟客人說，這是行水區，不要到時候有糾紛，伊有拿政府單位的圖示（按：指本院卷第144 頁之圖示）給買方看等語（見104 年12月9 日言詞辯論筆錄，本院卷第99頁背面至第101 頁）。
2.證人柯瑞祥證稱：系爭房地之買賣，伊是買方的經紀人，從打電話接洽、到帶看、付定、簽約，買方都係由王俊元與伊接洽；簽約前一個半小時，王俊元到辦公室找伊，說他詢問銀行，銀行明白告知系爭房地位在行水區，可能不能貸多少款項，要伊詢問這邊的代書可以貸款多少；王俊元對系爭房地是否在徵收範圍內仍有疑慮，伊當場打電話給航空城南區辦公室，工作站的回應也稱系爭房地確實在徵收範圍內，伊還請同事用公司的公用電腦把原告2 人購買的標的再秀出來，王俊元還走出辦公室出來看一下，隨後即如期簽約等語（見104 年12月9 日言詞辯論筆錄，本院卷第102 頁背面至第103 頁）。
3.證人王俊元證稱：伊代理原告2 人購買系爭房地，係與柯瑞祥接洽，柯瑞祥帶伊去現場看房屋的前後，有給伊看不動產的說明書，伊稍微看一下，最重要是有一份圖，上面有註明行水區，因為柯瑞祥沒有要將說明書交給伊，伊就翻一翻看一下，討價還價之後，給付10萬元定金；簽約當天有一份現況說明書，上面也沒有講到系爭房地位於行水區，倒是有用橡皮章蓋「沒有保證一定徵收」的字樣，柯瑞祥有打電話去問系爭房地是否在徵收範圍內，但是沒有再提起什麼行水區的事情，當時被告邱華堂也在，也沒有提起行水區的事情；王鈺綺與柯瑞祥均未告知系爭房地是在行水區裡，伊也沒有看過王鈺綺所說的圖，後來伊向大園區農會貸款，大園區農會不貸給伊，伊找龜山區農會去貸，龜山區農會才跟伊說這是○○○區○○○○道系爭房地是在行水區內，伊就不敢買了等語（見104 年12月9 日言詞辯論筆錄，本院卷第99頁背面至第108 頁）。
4.按前開證人之證述，關於系爭房地位於行水區之情事，原告2 人與被告邱華堂間並無相關約定，系爭契約並無系爭房地之使用、收益、處分等權能，應不受水利法限制之約定，則系爭房地是否位於行水區、是否受到水利法之限制，對於系爭房地是否合乎原告2 人與被告邱華堂間所約定之「預定效用」，應不生影響；況且，證人王鈺綺、柯瑞祥均證稱有將系爭房地位於行水區之情事告知原告2 人之代理人王俊元，證人王俊元亦稱有看到不動產說明書內註明行水區之圖示等語，均堪認王俊元於系爭契約成立前，已知悉系爭房地位於行水區，依民法第105 條規定，應認原告2 人亦已知之，並依民法第355 條第1 項規定，被告邱華堂應不負瑕疵擔保責任；又證人王俊元先證稱有看到不動產的說明書內圖示註明行水區等語，復證稱如果知道系爭房地是在行水區內就不敢買了云云，前後矛盾，其所謂不知系爭房地位於行水區內、王鈺綺、柯瑞祥均未曾告知此等情事云云，並無可採，不足以為有利原告之認定。
（六）被告邱華堂既不負瑕疵擔保責任，原告2 人解除契約並先位聲明請求返還已給付價金、請求被告僑馥公司返還履保專戶餘額，並返還如附表所示本票之主張，為無理由，應予駁回；系爭契約既為有效，原告2 人請求被告邱華堂依約辦理移轉登記，並返還如附表所示本票，為有理由，應予准許，惟被告邱華堂既不負瑕疵擔保責任，原告2 人無從請求減價，而仍應給付所餘價金321萬元。
四、綜上所述，原告依民法第259 條第1 、2 款、第179 條規定，及履約保證契約之法律關係，先位聲明請求：⑴被告邱華堂給付原告2 人各50萬3,500 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；⑵被告邱華堂給付原告2 人各58萬1,500 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；⑶被告僑馥公司給付原告2 人各58萬1,500 元；⑷前2 項給付，如其中一被告已履行全部或一部，他被告於已履行之範圍內免給付之義務；⑸被告邱華堂應將如附表所示本票返還予原告2 人，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原告本於買賣契約之法律關係，備位聲明請求被告邱華堂將系爭房地所有權移轉登記予原告2 人，應有部分各為2 分之1 ，及返還如附表所示本票，為有理由，應予准許，惟原告2 人應同時履行而為給付之價金，應為321萬元。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第87條第1 項、第78條、第79條分別定有明文。本院斟酌原告2 人所主張系爭房地位於行水區之情事，本不構成物之瑕疵，渠等因未能順利貸款，提起本件訴訟，橫加爭執，而本院雖為原告2 人一部勝訴判決，然其勝訴部分，係命被告邱華堂履行系爭契約，而被告邱華堂始終表示願依系爭契約之約定履行，本院酌量情形，認本件訴訟費用應由兩造各自負擔，即由原告負擔第一審裁判費5 萬3,965 元，始屬公允，爰裁判如主文第3 項。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 29 日
民事第二庭 法 官 孫健智正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 2 日
書記官 吳秋慧附表：
┌────────┬───────┬───┬───────┬─────┬────┐│發票人 │發票日（民國）│到期日│金額（新臺幣）│受款人 │票號 │├────────┼───────┼───┼───────┼─────┼────┤│周宗漢、呂元昊（│104年1月22日 │未記載│321 萬元 │邱華堂 │599544號││王俊元代簽） │ │ │ │ │ │└────────┴───────┴───┴───────┴─────┴────┘