臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第1471號原 告 吳祥榮訴訟代理人 李國煒律師複 代 理人 李珈儀訴訟代理人 廖英作律師
蔡永茂被 告 吳餘東訴訟代理人 廖永煌律師上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國105 年5 月24日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告向原告承租坐落桃園市○鎮區○○段○○○○○○號土地（面積二一九點三平方公尺）之租金，自民國一Ｏ四年八月二十二日起，調整為每月新臺幣貳萬肆仟零參拾肆元，並按月於每月十日前給付。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第
255 條第1 項第2 、3 、7 款定有明文。本件原告起訴時之聲明原為：「被告應將坐落桃園市○鎮區○○段○○○○○ ○號土地上之地上物，面積50平方公尺（實際面積以及位置依據實測）拆除，並將土地還原告。」，於民國（下同）104 年10月20日更正聲明為：「請求確兩造就坐落於桃園市○鎮區○○段○○○○○ ○號土地（實際面積以及位置依據實測）有租賃關係存在，租金每月新臺幣（下同）5 萬元。」，嗣於10
5 年5 月24日再更正聲明為：「請求確認兩造就坐落桃園市○鎮區○○段○○○○○ ○號土地如複丈成果圖A 、B 、C 部分有不定期租賃關係存在，租金自起訴狀繕本送達翌日起算，每月5 萬元，並於每月10日前給付。」，衡以原告所為前開先後聲明，其請求之基礎事實均屬同一者，且無礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊為坐落桃園市○鎮區○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭451-3 地號土地）之所有權人，被告所有坐落於桃園市○鎮區○○段○○○ ○號土地（下稱451 地號土地）之鐵皮建物（即門牌號碼為桃園市○鎮市○○里○○○街○號）占用系爭451-3 地號土地如桃園市平鎮地政事務所複丈成果圖編號A 部分（面積63.03 平方公尺），編號B 部分（面積17.88 平方公尺）、編號C 部分（面積138.39平方公尺）則分別為被告充作花台及空地停車場使用，兩造間就系爭土地有不定期租賃關係存在，被告將坐落於系爭451 地號及451-3 地號土地上之建物及空地出租予第三人作便利商店使用，每月租金10萬元，惟被告僅給付伊每月租金8,000 元，請求依被告占有使用系爭451-3 地號土地面積，與被告出租予第三人作便利商店占有使用建物面積（即系爭451 地號土地面積全部加上系爭451-3 地號土地部分面積）之比例計算調整兩造間於系爭451-3 地號土地之租金為每月5 萬元，並按月於每月10日前給付。爰依民法第422 條規定，請求調整兩造間於系爭451-3 地號土地上不定期租賃之租金等語。並聲明：請求確認兩造就坐落桃園市○鎮區○○段○○○○○ ○號土地如桃園市平鎮地政事務所複丈成果圖A 、B 、C 部分有不定期租賃關係存在，租金自起訴狀繕本送達翌日起算，每月5 萬元，並於每月10日前給付。
二、被告則以：原告所有系爭451-3 地號土地，原分割自系爭45
1 地號土地，系爭451 地號土地係原告與與被告之父吳祥和、訴外人王徐玉英於78年6 月6 日共同取得，三人各有所有權權利範圍各三分之一，嗣於97年5 月間始由原告辦理判決分割共有物，系爭451-3 地號土地始成為原告單獨所有。然於87年、88年間，被告經原告及其他共有人之同意，在系爭
451 地號土地上興建門牌號碼為桃園市○鎮市○○○街○ 號之房屋，並辦理建物所有權第一次登記，顯然被告在系爭451-3 地號土地上建築房屋係屬有權占有，況占有期間，亦按月給付原告租金每月8,000 元，並代為繳納地價稅，兩造間有不定期租賃存在。伊出租予第三人作超商使用之建物是坐落系爭451 地號土地全部及桃園市平鎮地政事務所複丈成果圖編號A 部分（面積63.03 平方公尺），另系爭451-3 地號土地上編號B 部分（面積17.88 平方公尺）、編號C 部分（面積138.39平方公尺）則分別作為花台及空地停車場使用，也在前開租賃範圍內。至調整系爭不定期租賃之租金部分，應依建物、土地分開來計算，建物部分按照目前出租予第三人占有使用的面積與坐落於系爭451-3 地號A 部分建物面積比例計算租金，另系爭451-3 地號B 、C 部分則按土地法相關規定依年息10% 以下計算租金等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項如下（見本院卷第78頁、第84頁及第85頁）：
㈠被告係有權占有系爭451-3 地號土地，兩造間於系爭451-3地號土地上有不定期租賃契約，目前每月租金8,000 元。
㈡原告所有之系爭451-3 地號土地，如桃園市平鎮地政事務所
複丈成果圖編號A 部分（面積63.03 平方公尺）為被告所有建物占有使用，編號B 部分（面積17.88 平方公尺）、編號
C 部分（面積138.39平方公尺）則分別由被告作為花台及空地停車場占有使用。
㈢被告出租予第三人作便利商店使用範圍為系爭451 地號土地
面積全部（含地上建物）及系爭451-3 地號土地上編號A 建物、編號B 花台及編號C 空地停車場全部，每月租金10萬元。
四、本院得心證之理由：原告主張兩造間就系爭451-3 地號土地有不定期租賃關係存在，被告將系爭451 地號及451-3 地號土地上之建物及空地全部出租予第三人作便利商店使用，每月租金10萬元，惟被告迄今僅按月給付伊租金8,000 元，因系爭土地價值多年來已有漲昇，請求依法調整租金每月5 萬元等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠系爭土地價值有無昇降？㈡如系爭土地價值有所昇降，原告得請求增加租金若干？茲分述如下：
㈠原告主張兩造間就系爭451-3 地號土地有不定期租賃關係存
在，目前每月租金8,000 元，被告將系爭451 地號及451-3地號土地上之建物及空地全部出租予第三人作便利商店使用，每月租金10萬元，有土地登記謄本、土地所有權狀、建造執照、使用執照、土地使用同意書、現金支出傳票、存款憑條等在卷可稽（見本院卷第6 頁至第9 頁、第25頁至第38頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。又原告雖於訴之聲明請求「確認兩造就坐落桃園市○鎮區○○段○○○○○ ○號土地如複丈成果圖A 、B 、C 部分有不定期租賃關係存在」，惟關於兩造於系爭451-3 地號土地上有不定期租任契約存在乙節，既為兩造所不爭執，其法律關係即屬明確，原告私法上之地位及權利並無不安之狀態，是原告此部分請求即屬無確認利益，為不合法。惟探究原告之真意，應係主張調整兩造間就系爭451-3 地號土地上之租金，本院自應就原告主張調整租金部分加以審酌，合先敘明。
㈡按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，綜合考量，以維公平（最高法院87年度台上字第1133號民事裁判意旨參照）。查：
⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文。而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言，又依土地法第148 條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；另依土地法第105 條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10％為上限。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。惟承租土地建物如為商業營業使用，其承租之利益，顯非城市一般基地承租可比，本不受土地法第10
5 條準用第97條規定以土地申報地價之10％之租金限制（最高法院92年度台上字第1475號判決意旨參照）。
⒉查系爭451 地號及451-3 地號土地，自87年7 月間迄104 年
1 月間，土地現值已自每平方公尺1 萬9,500 元調昇為4 萬2,800 元，有土地謄本在卷可按（見本院卷第6 頁、第8 頁及第25頁）；併酌量自系爭不定期土地租約於10幾年前成立迄今，國內整體工商業發展、經濟繁榮、交通便捷，薪資及物價均有成長等客觀情事，堪認系爭451 地號、451-3 地號土地價值確有漲昇。準此，原告主張：兩造間系爭451-3 地號土地不定期租賃之租金應依前揭規定進行適當調整等語，洵屬有據。系爭451 地號及451-3 地號土地上之建物及空地，目前係由被告出租予第三人作便利商店營業使用，附近整體生活機能尚佳，每月租金10萬元等情，業述如前，亦為兩造所不爭執。又系爭451 地號及451-3 地號土地面積共計65
7.9 平方公尺（計算式：438.6 ＋219.3 ＝657.9 ），坐落於系爭2 筆土地上之建物（即門牌號碼為桃園市○鎮市○○里○○○街○ 號）面積為335.08平方公尺，有建造執照及使用執照可按（見本院卷第26頁、第27頁），建物未占用到之空地有322.82平方公尺（計算式：657.9 －335.08＝322.82），被告所有前開建物占用原告所有系爭451-3 地號土地僅如桃園市平鎮地政事務所複丈成果圖編號A 部分（面積63.0
3 平方公尺），另編號B 部分（面積17.88 平方公尺）、編號C 部分（面積138.39平方公尺）則分作為花台及空地停車場使用，前開建物所占用土地合理租金價格，與空地之合理租金價格於客觀上應有所不同，是被告抗辯本件調整租金之計算方式，應將建物、土地分開來計算，建物部分按照目前出租予第三人占有使用的面積與坐落於系爭451-3 地號土地編號A 部分建物面積比例計算租金，另系爭451-3 地號土地編B 、編號C 部分則按土地法相關規定計算租金等語，自屬可採。
⒊準此，系爭451 地號及451-3 地號土地上，建物未占用到之
空地322.82平方公尺，應以102 年度土地申報地價即每平方公尺6,560 元（102 年度申報地價見本院卷第6 頁）之年息10％計算租金，為每年租金21萬1,770 元（計算式：6,560元/ 平方公尺×322.82平方公尺×10% ＝211,770 元，元以下四捨五入，下同），坐落系爭451 地號、451-3 地號土地上建物每年租金為98萬8,230 元（10萬元/月 ×12月－21萬1,770 元＝98萬8,230 元），依被告占有使用系爭451-3 地號土地之建物及空地面積分別計算租金，建物租金每年為18萬5,890 元（計算式：63.03 平方公尺/335.08 平方公尺×98萬8,230 元＝18萬5,890 元），空地每年租金為10萬2,51
3 元（計算式：《17.88 平方公尺＋138.39平方公尺》/322.82 平方公尺×21萬1,770 元＝10萬2,513 元），合計每年租金為28萬8,403 元（計算式：18萬5,890 元＋10萬2,513元＝28萬8,403 元），則關於兩造間系爭451-3 地號土地每月租金則應調整為2 萬4,034 元（計算式：28萬8,403 元÷12＝2 萬4,034 元）。
⒋再按請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未照原約定數額
付清，則法院准許增加之判決，固得自出租人為調整租金之意思表示起算，但起訴前未為此項意思表示者，原約定之租金數額，並不因租賃不動產價值之升降，即失其拘束雙方當事人之效力，當不得溯及請求租金之調整，法院僅得判決自原告起訴時起增高租金（最高法院47年台上字第1152號、48年臺上字第521 號判例，及同院73年8 月21日73年度第9 次民事庭會議決議意旨參照）。查本件原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即104 年8 月22日（見本院卷第41頁）起，按月於每月10日前給付調整後之租金2 萬4,034 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應駁回之。
六、綜上所述，原告依民法第442 條規定，求為判決被告承租系爭451-3 地號土地之每月租金，自起訴狀繕本送達翌日即10
4 年8 月22日（見本院卷第41頁）起，按月於每月10日前給付調整後之租金2 萬4,034 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 14 日
民事第一庭 法 官 汪智陽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 14 日
書記官 洪明媚