臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第148號原 告 楊水妹訴訟代理人 韓邦財律師
李玟潔律師被 告 陳柏宏訴訟代理人 劉正穆律師
林岫萱律師上列當事人間請求履行買賣契約等事件，於民國105 年1 月14日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾萬肆仟柒佰元，及自民國一０四年二月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款、第7 款及第256 條分別定有明文。而上開條文所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院100 年度台抗字第716 號裁判意旨參照）。查本件原告起訴聲明本係：「先位聲明：被告應將原告所有坐落桃園市○鎮區○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地），面積20平方公尺，應有部分2000/5092 移轉登記予原告，並將如起訴狀附表地籍圖黃色部分所示，面積20平方公尺之土地交由原告使用收益。備位聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。」等語（參見本院卷第4頁）；嗣於民國104 年9 月4 日依桃園市平鎮地政事務所土地複丈成果圖，具狀將上開先位聲明變更為：「被告應將系爭土地應有部分2000/5092 移轉登記予原告，並簽立分管契約，將如桃園市平鎮地政事務所104 年7 月1 日土地複丈成果圖編號（即附圖）224-1 ⑴部分所示土地交由原告使用收益。」等語（參見本院卷第67頁）；又於104 年11月27日具狀將上開備位聲明之請求金額變更為604,700 元等語（參見本院卷第93頁）。核原告上開依桃園市平鎮地政事務所繪測之附圖變更請求應交付部分系爭土地所在位置之聲明，僅係依該地政事務所測量結果所為之補充陳述，非屬訴之變更或追加；至先位聲明關於分管契約部分之追加，則係基於兩造間如後所述履行契約之同一基礎事實；而請求返還金額之變更，亦僅屬擴張應受判決事項之聲明，且均不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸首揭規定，要無不合，均應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告前因信被告所為系爭土地非屬法定空地之保證，遂於10
3 年10月13日以907,500 元之價金，買受被告所有系爭土地於分割後約20平方公尺面積部分，即如附圖編號224-1⑴ 部分所示，兩造間並簽立土地買賣契約書為憑（下稱系爭土地買賣契約），原告並於是日簽發到期日分別為103 年10月14日、12月15日之票面金額為20萬元、407,500 元之本票2 紙予被告，復經被告提示兌現其中票面金額為20萬元之本票。詎料，原告委任之地政士蘇桂蘭嗣前往地政機關欲辦理系爭土地分割事宜時，始經地政機關告知系爭土地為法定空地而無法分割等語，被告即在地政士蘇桂蘭之助理蘇莉婷通知兩造上情後，於103 年11月中旬提出改以買賣應有部分暨簽立分管契約之方式，履行系爭土地買賣契約，並委由蘇莉婷通知原告至被告住所簽立分管契約，原告同意後即由地政士蘇桂蘭先行擬定共有土地分管契約書（下稱系爭土地分管契約）；惟被告竟於原告至其住所欲簽立系爭土地分管契約時，拒絕履行系爭土地買賣契約，甚以存證信函向原告為解除契約之意思表示，然系爭土地標的現況說明書係由被告單方填寫並簽名，被告自不得以之賦予自身解除契約之權，又系爭土地買賣契約第11條第13項係約定倘買賣之土地為法定空地時，原告得不經催告逕行解除契約之權利，是被告要無解除系爭土地買賣契約之權；是如上所述，兩造既經蘇莉婷媒介而合意以買賣應有部分暨簽立分管契約之方式，履行系爭土地買賣契約，被告即應依約履行。退言之，倘認系爭土地買賣契約存有不能分割而無法履行之情，惟原告係因信任被告所作之保證而為系爭土地買賣契約，復經被告同意先行使用並移轉系爭土地如附圖編號224-1 ⑴部分所示土地之占有，而進行整地及放置洗衣機、設置採光罩等物品，支付計204,
700 元之費用，此均屬可歸責於被告之事由，是原告自得以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並依系爭土地買賣契約約定、民法第249 條第3 款、第226 條第1 項、第260 條及不當得利之法律關係，請求被告加倍返還原告業已支付之價金40萬元，暨整地費用204,700 元，合計604,70
0 元。㈡為此，爰依系爭土地買賣契約、系爭土地分管契約等約定，
及依系爭土地買賣契約約定、民法第249 條第3 款、第226條第1 項、第260 條暨不當得利之法律關係，提起本件先、備位之訴，並聲明：⒈先位聲明：被告應將系爭土地應有部分2000/5092 移轉登記予原告，並簽立分管契約，將如附圖224-1 ⑴部分所示土地交由原告使用收益。⒉備位聲明：被告應給付原告604,700 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告前於103 年3 月間買受坐落桃園市○鎮區○○段○○○ ○號土地、系爭土地及其上同段106 建號建物後，始發現原告所有建物占用部分系爭土地，面積約20平方公尺，遂將上情告以原告並共謀解決事宜；而原告礙於資金不足致無法買受全部系爭土地，被告乃同意僅就系爭土地如附圖編號224-1⑴ 部分所示土地進行買賣，兩造復約定系爭土地倘為法定空地而無法分割時，則同意解除契約。嗣後，被告於103 年11月間經地政士蘇桂蘭告知系爭土地因屬法定空地而無法分割乙情，遂向原告表示依約解除契約並願退還20萬元之價金等語，惟原告竟罔顧兩造間之約定，要求被告應行履約。是以，系爭土地既係因不符合建築基地法定空地分割辦法等相關規定致無法分割，自屬不可歸責於被告之自始客觀給付不能，被告並依系爭土地標的現況說明書項次9 約定及民法第256 條規定，解除系爭土地買賣契約，則被告自無繼續履約之義務，更無因違反契約約定而對原告負損害賠償之責等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（參見本院卷第113 、114 頁）：㈠原告於103 年10月13日以907,500 元之價金，買受被告所有
坐落桃園市○鎮區○○段○○○○○ ○號土地（即系爭土地）於分割後之約20平方公尺面積部分，即如附圖編號224-1 ⑴部分所示；而原告並於是日簽發到期日分別為103 年10月14日、12月15日之票面金額為20萬元、407,500 元之本票2 紙予被告，其中票面金額為20萬元之本票業經被告提示兌現（參見本院卷第11至18、61頁）。另系爭土地買賣契約第11條第13項、第18條分別約定：「乙方（即被告）保證本買賣土地（即系爭土地）現無建築套繪（即無空地比），且非法定空地或用作建蔽率或容積率之土地，否則甲方（即原告）得不經催告逕行解除本買賣契約」、「依現況說明書內容交地」等語；至系爭土地標的現況說明書項次9 「土地現況是否有提供其他土地作為法定空地使用」乙欄，則經被告勾選否，且其後備註欄並記載「如否，經事後查證有上述情形願取消買賣交易」等語。
㈡地政機關於本件承辦地政士蘇桂蘭前往辦理系爭土地分割事宜時，表示系爭土地為法定空地而無法分割等語。
㈢兩造間書信往來如下：
⒈原告於103 年12月3 日以平鎮北勢郵局第000260號存證信
函，限期被告於文到7 日內完成備證用印手續等語（參見本院卷第47至49頁）。
⒉被告於103 年12月10日以中壢龍岡郵局第000281號存證信
函，向原告為解除系爭土地買賣契約之意思表示，並願無息退還原告業已給付之價金20萬元等語（參見本院卷第50頁）。
⒊被告於104 年1 月14日以竹北光明郵局第000017號存證信
函，向原告為解除系爭土地買賣契約之意思表示等語（參見本院卷第20至22頁）。
㈣本院於104 年7 月1 日偕同兩造及桃園市平鎮地政事務所至
系爭土地施行勘驗測量，經當場確認部分系爭土地遭原告作為儲藏雜物、晒衣場，其上並蓋有遮光罩（參見本院卷第58頁）。又上開勘驗現況如原告提出之原證4 履勘照片所示（參見本院卷第69至73頁）。另系爭土地遭原告占用之位置及範圍如附圖所示（參見本院卷第61頁）。
四、兩造於本院105 年1 月14日言詞辯論期日，協議簡化本件爭點如下（參見本院卷第114頁）：
㈠原告先位主張依系爭土地買賣契約、系爭土地分管契約之約
定，請求被告將系爭土地應有部分2000/5092 移轉登記予原告名下，並簽訂分管契約，將如附圖編號224-1 ⑴部分所示土地交由原告使用收益，有無理由？㈡原告備位主張依系爭土地買賣契約約定、民法第249 條第3
款、第226 條第1 項、第260 條暨不當得利之法律關係，請求被告加倍返還原告業已支付之價金計40萬元，暨給付整地費用204,700 元，合計604,700 元，有無理由？
五、本院之判斷：㈠原告先位主張為無理由：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。又原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求（最高法院20年上字第2466號判例意旨參照）。而請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第377 號判例意旨參照）。再認定事實所憑之證據，固不以直接證據為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實者而後可，斷不能以單純論理為臆測之根據，就待證事實為推定之判斷（最高法院100 年度台上字第454 號裁判意旨參照）。查原告主張於兩造知悉系爭土地屬法定空地而無法分割移轉時，其即提出改以買賣應有部分暨簽立分管契約之方式，以履行系爭土地買賣契約，並委由地政士助理蘇莉婷通知原告至被告住所簽立分管契約，原告同意後即由地政士蘇桂蘭先行擬定系爭土地分管契約等語，然此情為被告所否認，並以前揭情詞置辯，揆諸前揭法律規定及說明，自應由原告就其所主張上開利己之事實，負舉證之責。
⒉本件原告主張於兩造知悉系爭土地屬法定空地而無法分割
移轉時，其即提出改以買賣應有部分暨簽立分管契約之方式，以履行系爭土地買賣契約，並委由地政士助理蘇莉婷通知原告至被告住所簽立分管契約，原告同意後即由地政士蘇桂蘭先行擬定系爭土地分管契約等情，無非係以系爭土地分管契約及證人蘇桂蘭、蘇莉婷之證述為其主要論據。經查，觀諸原告所提出之系爭土地分管契約，其上並無兩造之簽名及用印（參見本院卷第19頁），則兩造間是否業已就該分管契約之內容達成合意，已顯非無疑。又參諸證人蘇桂蘭於本院審理中結證稱：系爭土地買賣契約之簽約及其後分割暨過戶程序是由伊所辦理，當伊發現系爭土地是法定空地而無法辦理分割過戶時，伊就告知兩造，後來經過協商，被告表示既然無法分割，就不要賣了，但原告仍想要買，伊有建議兩造改以持分共有，至於使用範圍則以分管方式約定，但被告還是堅持如無法分割為單一地號，就不願意出售，所以雙方後來沒有達成共識；兩造於發現系爭土地是法定空地後，並無達成協議以移轉持分並簽立分管契約之方式以履行本件買賣契約，因為被告表示不願意，而原告所提出之系爭土地分管契約，是伊提供給兩造參考，算是範本，因伊擔心部分民眾不清楚分管是何意思，後來是由伊助理蘇莉婷居中聯繫，伊印象中被告父親有意願要解決，所以伊有與助理至被告住處，也有帶系爭土地分管契約，但因被告本人還是不願意，所以最後是不了了之等語（參見本院卷第79頁背面、第80頁），及證人蘇莉婷於本院審理中結證稱：伊有參與兩造間本件買賣過程，伊係負責處理、聯絡付款及相關買賣事宜，本件買賣契約簽立後，伊等發現有法定空地無法分割之情形，就建議兩造以簽立分管協議之方式履行本件買賣契約，但雙方就此並未達成共識；當時被告催促伊等趕快作業，但因法定空地關係無法分割，被告就問伊等有無變通方法，伊等就建議分管協議方式，被告未表示反對，但說要去問其他代書何謂分管協議，以確認是否可行，之後伊就約雙方碰面，目的是要向兩造說明分管協議之內容，如果雙方都確定，就簽立分管協議，後來雙方有碰面，但未簽立分管協議，因被告到場後就表示不要分管協議，並表示要再協調等語（參見本院卷第89頁背面、第90頁），足徵兩造間並未就系爭土地分管契約之內容達成合意；此外，原告就其所主張兩造間業已達成以系爭土地分管契約之約定方式履行系爭土地買賣契約乙節，亦未再提出其他證據以供本院調查，應認原告此部分之主張尚屬乏據，自無可採。
⒊綜上，原告既無法舉證證明兩造間業已合意以系爭土地分
管契約之約定方式履行系爭土地買賣契約，業如前述，則原告先位主張依系爭土地買賣契約、系爭土地分管契約之約定，請求被告將系爭土地應有部分2000/5092 移轉登記予原告名下，並簽訂分管契約，將如附圖編號224-1 ⑴部分所示土地交由原告使用收益，為無理由，應予駁回。
㈡原告備位主張為有理由：
⒈按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，
該當事人應加倍返還其所受之定金；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第249 條第3 款、第
226 條第1 項、第260 條分別定有明文。又系爭土地買賣契約第11條第13項係約定：「乙方（即被告）保證本買賣土地（即系爭土地）現無建築套繪（即無空地比），且非法定空地或用作建蔽率或容積率之土地，否則甲方（即原告）得不經催告逕行解除本買賣契約。」等語（參見本院卷第12頁）。
⒉本件原告主張其係因信任被告所為保證而簽立系爭土地買
賣契約，並於經被告同意後在系爭土地上進行整地及放置洗衣機、設置採光罩等物品，此均屬可歸責於被告之事由，是其自得以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並請求被告加倍返還其業已支付之價金40萬元，暨整地費用204,700 元，合計604,700 元等語，並提出現場照片、工程估價單影本在卷為憑（參見本院卷第69至73、95頁）。被告固不否認原告業已支付買賣價金20萬元，如兩造不爭執之事實㈠所示，及上開工程估價單之內容（參見本院卷第114 頁），然辯以：兩造於系爭土地買賣契約已約定系爭土地倘為法定空地而無法分割時，雙方同意解除契約，其後被告經地政士蘇桂蘭告知系爭土地因屬法定空地而無法分割乙情後，即向原告表示解除契約並願退還20萬元之價金，是系爭土地屬法定空地致無法分割，此屬不可歸責於被告之自始客觀給付不能，被告並已解除系爭土地買賣契約，自無繼續履約之義務，更無因違反契約約定而對原告負損害賠償之責等語。
⒊經查，觀諸系爭土地買賣契約第18條係約定：「依現況說
明書內容交地」等語（參見本院卷第13頁），另經被告所親自填載並於其上簽名之系爭土地標的現況說明書，其中項次9 關於「土地現況是否有提供其他土地作為法定空地使用」乙欄，則經被告勾選為「否」，且其後備註欄並記載「如否，經事後查證有上述情形願取消買賣交易」等語（參見本院卷第15頁），佐以前揭系爭土地買賣契約第11條第13項業已明定被告保證系爭土地非法定空地等語，則原告主張其係因信任被告所為保證而簽立系爭土地買賣契約等語，自非全然無憑。又被告既為系爭土地之所有權人，對於系爭土地是否為法定空地乙節自難諉為不知，倘其就此情確無所悉或尚有疑慮，理應再予求證或委由地政士向主管機關進行確認，然被告卻捨此未為，反率於系爭土地標的現況說明書內勾選系爭土地現況未作為法定空地之選項，並於系爭土地買賣契約保證系爭土地非法定空地等情，業如前述，則兩造於簽立系爭土地買賣契約後發現系爭土地因屬法定空地而無分割移轉，致無法繼續履行，自屬可歸責於被告之事由以致不能履行。至被告雖辯以：兩造於系爭土地買賣契約已約定系爭土地倘為法定空地而無法分割時，雙方同意解除契約云云；然查諸系爭土地買賣契約第11條第13項係賦予原告得不經催告逕行解除系爭土地買賣契約之權利（參見本院卷第12頁），另系爭土地標的現況說明書項次9 關於「土地現況是否有提供其他土地作為法定空地使用」、「否」、「如否，經事後查證有上述情形願取消買賣交易」等欄位之記載，與前揭系爭土地買賣契約第11條第13項之約定互為參照，應係表示倘事後發現系爭土地係法定空地，則被告就原告依系爭土地買賣契約第11條第13項約定解除契約應不得異議，亦非賦予被告得解除契約之權利，是被告此部分之抗辯均難認有據，自無足為有利被告之認定。
⒋從而，系爭土地買賣契約既係因可歸責於被告之事由致不
能履行，已如前述，則原告於依系爭土地買賣契約第11條第13項之約定以本件起訴狀繕本之送達解除契約後，復依民法第249 條第3 款之規定，請求被告加倍返還其業已支付之價金40萬元，及依民法第226 條第1 項、第260 條之規定，請求被告賠償其已支付之整地費用204,700 元，共計604,700 元，為有理由，應予准許。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。查本件原告備位請求被告加倍返還原告業已支付之價金及賠償整地費用部分，係屬無確定期限，且係以支付金錢為標的，則參依上揭法律規定，原告就被告應給付之金額，併請求自起訴狀繕本送達翌日即104 年2月10日（參見本院卷第25頁送達證書之寄存送達時間，依民事訴訟法第138 條第2 項之規定，經10日生送達效力）起，至清償日止，按法定週年利率5 ％計算之遲延利息，於法有據，亦應予准許。
七、末按訴之客觀預備合併，法院如認先位之訴為無理由，而預備之訴為有理由時，就預備之訴固應為原告勝訴之判決，惟對於先位之訴，仍須於判決主文記載駁回該部分之訴之意旨（最高法院83年台上字第787 號判例意旨參照）。從而，原告依系爭土地買賣契約約定、民法第249 條第3 款、第226條第1 項、第260 條之規定，備位請求被告加倍返還原告業已支付之價金計40萬元，暨給付整地費用204,700 元，合計604,700 元，及自104 年2 月10日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。至先位請求部分則無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與上開判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 1 月 30 日
民事第一庭 法 官 陳振嘉以上正本係依原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 1 日
1 書記官 駱亦豪