臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第1651號原 告即反訴被告 彭心翎訴訟代理人 陳立涵律師
劉德壽律師被 告即反訴原告 劉彩絨訴訟代理人 何文雄律師
陳彥彰律師陳夢麟律師被 告 蘇進龍即國記企業社上列當事人間請求返還買賣價金事件，於民國105 年4 月14日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告劉彩絨應給付原告新臺幣壹佰貳拾萬元及自民國一Ｏ四年九月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告劉彩絨應同意原告領取「聯邦商業銀行信託部第000000- 00000000號帳戶」內之信託價金新臺幣柒拾玖萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
反訴原告劉彩絨之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由被告劉彩絨負擔百分之九十九，餘由原告負擔；反訴訴訟費用，由反訴原告劉彩絨負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬元為被告劉彩絨供擔保後，得假執行。但被告劉彩絨如以新臺幣壹佰貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾陸萬伍仟元為被告劉彩絨供擔保後，得假執行。但被告劉彩絨如以新臺幣柒拾玖萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；又反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。本件反訴之訴訟標的與本訴訴訟標的，其攻擊防禦方法相牽連，且非專屬於他法院管轄，依前開規定，本件反訴原告劉彩絨提起反訴自屬合法，應予准許，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回；民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第256 條、第262 條第1 項、第4 項分別定有明文。原告起訴主張原係依民法第88條、第92條撤銷其與被告劉彩絨間就坐落桃園市○○區○路段○○○○○○○ ○○○○○○○○ ○號土地及其上同段6269建號即門牌號碼為桃園市○○區○○街○ 號建物（下稱系爭房地）買賣之意思表示後，再依民法第179 條不當得利請求被告劉彩絨返還原告已給付之買賣價金及請求交還信託價金；另依民法第184 條第1 項後段、第2 項、第
185 條請求侵權行為損害賠償；並依系爭房地買賣契約（下稱系爭買賣契約）第4 項第2 項，民法第259 條主張解除契約回復原狀；另依民法第535 條、第567 條主張被告蘇進龍即國記企業社（下稱被告蘇進龍）違反受託義務而請求損害賠償；復以被告葉心玲受僱於被告蘇進龍，而被告葉心玲有違反民法第571 條規定，故請求被告蘇進龍、葉心玲應連帶返還居間報酬，並聲明：「1.被告劉彩絨應給付原告新臺幣（下同）120 萬元及自民國104 年6 月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.被告劉彩絨應同意原告領取「聯邦商業銀行信託部第000000-00000000 號帳戶」內之信託價金795,000 元。3.被告蘇進龍、葉心玲應連帶給付原告12,000元及自104 年6 月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息。4.願供擔保請准宣告假執行。」，嗣先於本院104 年10月28日言詞辯論期日以言詞就上開聲明第3 項變更法定遲延利息之起算日（見本院卷第68頁背面）。原告復於本院105 年
4 月14日言詞辯論期日以言詞撤回對被告葉心玲之起訴，並因撤回對被告葉心玲之起訴，已無請求被告蘇進龍、葉心玲連帶給付之必要，再更正聲明第3 項為如其後述聲明所示。經核上開變更，僅係變更法定遲延利息之起算日，係屬減縮應受判決事項之聲明；至於更正連帶給付之部分，亦係因訴之撤回所為相對應之修正，僅屬法律上陳述之更正，尚非訴之變更，揆諸前揭法律規定，均應予准許。另關於撤回被告葉心玲部分，被告葉心玲於上開期日雖已到場，然未為同意與否之表示，迄今亦未提出異議，依法已視為同意撤回，此部分撤回已經生效。
乙、實體事項：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
（一）原告於104 年6 月5 日向被告劉彩絨購買系爭房地，約定買賣價金為650 萬元，原告依約已給付價金10萬元、55萬元及135 萬元至聯邦銀行第000000-00000000 號信託帳戶（下稱系爭信託帳戶）內，尾款則以貸款方式處理。被告劉彩絨嗣委由被告蘇進龍之受僱人葉心玲以須塗銷先前貸款為由，要求原告開立「指示付款同意書」，使被告劉彩絨得以先行領取系爭信託帳戶之價金，原告遂於104 年6月29日同意被告劉彩絨領取部分價金120 萬元。然原告嗣因遲未獲貸款通知，經詢問被告等後，被告等始坦承系爭房地中之1782-90 地號土地為桃園市○○○○道路用地，依法屬預定徵收之土地，且依都市計畫圖之套繪，系爭房地將有約43% 部分將因徵收而拆除，故金融機構貸款之成數偏低，無法依原告申請之貸款成數核貸。而系爭1782-9
0 地號土地現已劃為「桃園擴大修訂都市計畫」之預定徵收道路，且該都市計畫現仍為確定有效之都市計畫，是系爭房地部分為未來之徵收道路，高度可能致房地部分拆除之命運，一般通常經驗法則上，必當為交易之重大訊息及交易上認為重要之要素，然被告於簽約時隱瞞此交易之重大訊息，被告劉彩絨甚稱將來因道路徵收，系爭房地會增值云云，顯見被告自始即知系爭房地中有道路計畫用地，日後將遭徵收而需拆除房地，使原告係受被告詐欺或陷於錯誤而購買系爭房地。原告業於104 年7 月23日以原證七之存證信函向被告劉彩絨主張依民法第88條、第92條規定撤銷系爭買賣契約。民法第184 條第1 項後段、第2 項、第185 條之規定，請求損害賠償。又系爭買賣契約既已撤銷，原告爰依民法第179 條不當得利返還請求權，請求被告劉彩絨返還買賣價金120 萬元，同意原告領取系爭信託帳戶內之價金795,000 元。另因系爭1782-90 地號土地為計畫徵收之預定道路用地，已如前述，該瑕疵為物之瑕疵，且無從補正，是除依上開規定主張撤銷系爭買賣契約，併依物之瑕疵擔保責任之規定，主張解除系爭買賣契約。就上開各項請求，請求擇一以為判決等語，並請求判決如聲明第1 、2 項所示。
（二）被告蘇進龍以專營投資理財、資產管理等居間、委託管理項目為業，並係受原告委任處理居間系爭房地交易之受任人，被告蘇進龍就系爭房地之居間顯有違反民法第535 條善良管理人注意義務及第567 條第2 項之調查義務，依民法第571 條規定，被告蘇進龍自不得向原告取得報酬，故原告前已給付被告蘇進龍之報酬係屬不當得利，爰請求被告蘇進龍返還仲介報酬12,000元，並請求判決如聲明第3項所示。
（三）對被告抗辯所為之陳述：依桃園市桃園區農會之函覆可知，該會於101 年間放貸時已知悉系爭1782-90 地號土地為道路使用，該土地未列入鑑價之標的，是被告劉彩絨於10
1 年間向桃園市桃園區農會申請貸款時，應已知悉上開土地為道路用地，然被告劉彩絨竟隱匿此交易重大訊息，未主動告知原告。且被告劉彩絨於104 年9 月間將系爭房地以532 萬元（此金額為原告參照時價登陸網站之資料預估而得）再行出售予訴外人張樹香，短短3 、4 個月與原告購買系爭房地之價差即高達133 萬元，足徵系爭房地部分為道路用地及未來都市計畫徵收之預定地一節，確足以影響系爭房地之交易價格甚鉅，被告劉彩絨就此自應負據實查明告知之義務。
（四）並聲明：
1.被告劉彩絨應給付原告120 萬元及自104 年6 月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
2.被告劉彩絨應同意原告領取「聯邦商業銀行信託部第000000-00000000 號帳戶」內之信託價金795,000 元。
3.被告蘇進龍應給付原告12,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
4.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告劉彩絨則以：
（一）系爭1782-90 地號土地現況為道路用，然並非現況為道路用即可推論即為擴大修訂都市○○○道路徵收用地，是原告依桃園市桃園區農會之回函主張農會放貸時已知悉上開土地為道路用地而未列入鑑價之標的，逕以推論被告知悉該土地為桃園市擴大修訂都市計畫，顯將土地現況與是否為都市計畫預定徵收地二事混淆，且有悖於推論之經驗與論理法則。況農會於核貸審查過程中亦不知悉該土地屬桃園擴大修訂都市○○○道路用地，僅因該地現況為道路用地而設定不估值，顯桃園市桃園區農會都無法知悉，遑論被告事前知悉該土地有都市計畫等情事。是被告於簽訂系爭買賣契約前既不知悉系爭土地已列入都市計畫內，亦不知悉系爭土地為桃園市政府工務局預定徵收之道路用地，自無施用詐術致原告陷於錯誤而購買系爭房地，原告就此自應負舉證之責。
（二）實則，系爭1782-90 地號土地是否納入桃園市都市計畫內容、原告貸款金額是否足夠，均非意思表示內容錯誤情事。且系爭房屋係於69年8 月28日即於都市計畫公告後建造完成，系爭土地上之建物共有30棟，建造時未遭桃園市政府限制其使用，並經核發使用執照在案，顯見系爭房屋未影響到桃園市擴大修訂都市之計畫，況工務局亦函覆現無開闢計畫，足徵就社會經濟客觀角度下，是否納入該都市計畫對於其主、客觀上並非嚴重，原告據以主張撤銷錯誤意思表示，實無足採。而依系爭買賣契約第4 條第1 項約定觀之，原告早已明知預定與核定貸款金額有落差之可能，並將此風險納入訂立契約之考量，若無法貸得預定金額，應以現金補足予賣方，是若原告無法貸得預定金額，亦非可謂其陷於意思表示之錯誤。按一般房貸申辦流程為：申請、估價、審核、對保、設定及撥款，核貸金額涉及估價及審核程序，其中估價係銀行根據不動產之坪數、區域、周邊生活機能等因素進行不動產估價，估價後銀行將須取得申請人或保證人之基本資料，取得後銀行通常根據申請人之基本資料、還款來源、不動產估價等因素決定是否核貸及核貸金額，準此，貸款審核非單就不動產之估價結果來決定，尚須視申請人個人條件綜合判斷，原告前亦有買賣不動產之經驗，自有核貸之經驗與智識。況原告在未完成整體詢價過程中即已向代書表示不買受系爭房地，事後委由律師發函略稱：如本人知悉無法以系爭房屋辦理貸款，當初絕對不會購買等語，此與原告起訴狀所稱係因系爭1782-90 地號土地為依法預定徵收之土地日後將因徵收而拆除，故金融機構貸款成數偏低等語不同，顯見原告以該土地為計畫用地為由撤銷意思表示乃臨訟所撰，應屬故意違約。是原告主張本件事後無法足額核貸而有意思表示錯誤之情況，應無理由。
（三）被告於94年12月8 日購買系爭房地時價金為390 萬元，遠東商業銀行核貸金額則為300 萬元，核貸金額高達7 成6，且訴外人張樹香嗣購得系爭房地後以系爭房地向兆豐銀行申貸亦貸得7 成左右，顯見系爭房地之價值並未因系爭1782-90 地號土地曾於61年間由桃園市政府工務局預計徵收之道路用地而受影響（系爭計畫土地僅有0.45坪），是原告主張系爭房地貸款成數偏低，無法依其申請貸款成數核貸云云，均非屬實。實則銀行就土地本身估價後，要求原告提供個人基本資料、還款來源等資料以作為審核並決定貸款金額時，原告均置之不理，致承辦銀行無法進行核貸程序，原告甚轉向被告要求降價出售，足徵原告係故意毀約。且兩造於簽訂系爭買賣契約後，原告即向被告借屋裝修，並知悉被告出售系爭房地之目的即係為換屋，因此同意被告先行領取系爭信託帳戶內之價金120 萬元，以利被告得先行支付購買新屋之頭期款項。而被告於104 年6月28日向訴外人程耀東購買位於桃園市八德區之房地，雙方約定點交日期為同年8 月10日，是若原告依系爭買賣契約第7 條第1 項前段約定於104 年7 月15日給付價金，被告即可依約給付程耀東八德房地之價金，然經被告屢次催促原告給付尾款，原告均置之不理，致被告無法於同年8月10日前給付價金。被告僅得於104 年8 月17日與原告解除系爭買賣契約，而倉促尋找下一買家，致議價空間被限縮，須以低於原價金之價金出售，否則將有違反與程耀東間契約之情事，被告因此受有118 萬元價差之損失。又原告前已同意被告先行領取價款120 萬元，於兩造解除契約後，依系爭買賣契約第9 條第1 項之約定，上開價款之性質即屬違約金，被告保有此價款自有法律上原因，並無不當得利之情等語置辯。
（四）並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告蘇進龍則以：伊並未欺騙原告，伊就系爭土地部分含有道路用地乙節並不知情等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
（一）原告及被告劉彩絨有於104 年6 月5 日成立系爭買賣契約，原告向被告劉彩絨購買系爭房地，買賣價金為650 萬元。
（二）就系爭買賣原告業已支付簽約款10萬元，並有於104 年6月11日匯入55萬元，及於同年月25日匯入135 萬元至因系爭信託帳戶。
（三）原告有於104 年7 月23日以原證七之存證信函向被告劉彩絨主張撤銷系爭買賣契約，被告劉彩絨業經收受在案。
（四）被告劉彩絨有於104 年7 月31日以被證二發函催告原告履行系爭買賣價金給付義務。
（五）被告劉彩絨有於104 年8 月17日以被證三的存證信函向原告主張解除系爭買賣契約，並經原告於同年月18日收受。
（六）被告劉彩絨另有於104 年4 月6 日以520 萬元之價格出售系爭房地予張樹香。
（七）系爭土地有部分土地係屬預定徵收之都市○○道路用地。
（八）被告蘇進龍是系爭買賣之居間仲介。
（九）被告蘇進龍有因仲介系爭買賣收受報酬。
五、得心證之理由：原告主張其向被告劉彩絨購買系爭房地，約定買賣價金為65
0 萬元，原告依約已陸續給付共200 萬元至系爭信託帳戶，並於104 年6 月29日先同意被告劉彩絨領取其中120 萬元。
然因原告遲未獲後續貸款通知，經詢問被告，被告始坦承其中系爭1782-90 地號土地為桃園市○○○○道路用地，系爭房地將有約43% 部分將因徵收而拆除，以致金融機構貸款之成數偏低，無法依原告申請之貸款成數核貸。就此系爭1782-90 地號土地係桃園市○○○○道路用地之情事，為交易之重大訊息及交易上認為重要之要素，被告知悉卻為隱瞞，原告爰依民法第88條、第92條主張撤銷系爭買賣契約，又被告構成詐欺行為，亦應依民法第184 條第1 項後段、第2 項、第185 條負損害賠償之責；另系爭1782-90 地號土地構成物之瑕疵，且無法回復，爰依民法物之瑕疵擔保責任規定主張解除契約，請求擇一以為判決。又系爭買賣契約既經撤銷或解除，原告爰依民法第179 條或第259 條規定，請求被告劉彩絨給付120 萬元，及同意原告領取系爭信託帳戶內之795,
000 元。另被告蘇進龍居間、仲介系爭買賣，卻未盡調查、注意之義務，依民法第571 條規定，被告蘇進龍自不得向原告取得報酬，爰請求被告蘇進龍返還仲介報酬12,000元等語。是就本件爭點分論如下：
（一）按原告與被告劉彩絨有於104 年6 月5 日成立系爭買賣契約，原告向被告劉彩絨購買系爭房地，買賣價金為650 萬元。原告業已支付簽約款10萬元，並有於104 年6 月11日匯入55萬元，及於同年月25日匯入135 萬元至因系爭信託帳戶。又於同年月29日原告有先同意被告劉彩絨領取其中
120 萬元，而系爭信託帳戶內尚存795,000 元等情，為兩造所不爭，並有系爭買賣契約、聯邦銀行不動產買賣價金安全信託契約書、匯款申請書、匯出匯款憑證、信託指示通知書、及聯邦商業銀行信託部函覆等在卷可稽（見本院卷第11～15頁、第19～24頁、第26頁、第41頁），復系爭土地包括系爭1782-24 、1782-90 地號土地，其中系爭1782-90 地號土地屬61年1 月12日公告實施之「桃園擴大修訂都市○○○○道路用地，土地取得方式為徵收，需地機關為桃園市政府工務局等情，為兩造所不爭，亦有桃園市政府104 年10月1 日、府都行字第0000000000號函在卷可稽（見本院卷第39頁），則上開事實，均堪認定。
（二）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354 條定有明文。又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例要旨參照）。查參以系爭房地之土地及建物登記謄本（見本院卷第16～18頁），系爭1782-24 、1782-90 地號土地之登記謄本上之地目均為「建」，依一般交易觀念，建地自得作為通常建築使用，始具有物之通常效用。惟系爭1782-90 地號土地全部，承前所述，竟屬「桃園擴大修訂都市○○○○道路用地，土地取得方式為徵收，而按道路用地屬都市計畫法規定之公共設施用地，固得申請臨時建築使用，惟經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時，即應自行無條件拆除，其不自行拆除者，予以強制拆除，都市計畫法第50條規定甚明。而參諸系爭房屋為鋼筋混凝土造之建物，總樓層5 層，系爭房屋範圍包括1 樓加騎樓，則系爭1782-90 地號土地日後如存有將來隨時可能遭政府徵收之危險，是不論該徵收、拆除範圍係要達多少程度、範圍，定均會使系爭房地通常使用上亦受有相當程度之限制，不惟其通常效用有所減少，並將減低其經濟上之價值，此由證人即處理系爭買賣之代書黃耀新於審理中證稱，系爭買賣後續向銀行貸款之程序為伊所辦理，當時伊曾向台新銀行及富邦銀行申辦過貸款，其中台新銀行最終核貸之金額為二百多萬還是三百多萬，就該核貸金額，雖每家銀行核貸之估價標準不一，但台新銀行有說本件原告核貸金額比預期低，係因道路用地的部分他們估價的比例比較低等語（見本院卷第89頁反面～92頁），足證系爭1782-9
0 地號土地係屬道路用地，確有影響其經濟上價值之情事。再者，經參酌被告劉彩絨嗣後又有於104 年9 月14日將系爭房地轉售予張樹香，而核該買賣價金為520 萬元，除較系爭買賣之買賣價金650 萬元其間差距達130 萬元之多，且參以被告劉彩絨尚與張樹香間於買賣契約中以手寫方式特為註明：「系爭1782-90 地號土地為道路用地，買方知悉」等語，有該不動產買賣契約書在卷可參（見本院卷第119 ～121 頁），足見被告劉彩絨亦肯認系爭1782 -90地號土地是否為道路用地，於系爭房地交易考量上具一定之重要性，否則其又何須再以手寫方式於嗣後之買賣契約以為註明等情，從而就系爭1782-90 地號土地係屬道路用地一節，經認屬物之瑕疵，原告主張被告劉彩絨應負瑕疵擔保責任，即屬有據。至被告劉彩絨雖辯稱，系爭1782-9
0 地號土地雖屬道路用地，但均未遭桃園市政府限制其使用，並仍核發使用執照，且桃園市政府現亦無開闢計畫，尚難認構成瑕疵云云；然查，原告購買系爭房地，當係會對系爭房地持續地使用收益，其應係為求能對系爭房地長遠的規劃、使用，是系爭房地中之部分建物日後如有需拆除之風險及部分土地有遭徵收之風險，自會使原告對系爭房地完整之使用收益有所影響，而損及其所有權之完整權能，自難僅以系爭1782-90 地號土地現尚未遭政府徵收，即謂其並不構成瑕疵云云。被告劉彩絨復辯稱，銀行就核貸金額之審核，係就申請人個人之全部條件以為綜合判斷，並非僅只針對系爭1782-90 地號土地是否係屬道路用地而已，且原告自身亦有買賣不動產之經驗，理應具核貸之經驗與智識，又依原告先前所寄發之存證信函內容略稱：如本人知悉無法以系爭房屋辦理貸款，當初絕對不會購買等語，此與原告起訴後方稱其係因系爭1782-90 地號土地為依法預定徵收之土地日後將因徵收而拆除，故金融機構貸款成數偏低等語不同，顯見原告以該系爭1782-90 地號土地為道路計畫用地為據乃臨訟所撰云云；但查，承前證人黃耀新於審理中證稱，台新銀行有說本件原告核貸金額比預期低，係因道路用地的部分他們估價的比例比較低等語，足見系爭1782-90 地號土地係屬道路用地，確係銀行審核核貸金額之考量之一，縱使銀行審核核貸金額時尚有考量其他情事，亦難單以銀行有考量其他情事為由，反謂此非屬瑕疵，又物之瑕疵構成與否，並非僅因原告先前有無主張而有影響，原告先前縱未主張系爭1782-90 地號土地係屬道路用地而有構成物之瑕疵一節，但非謂其即有接受此瑕疵之意，又訴訟上之攻擊防禦本為當事人基於其訴訟權能所得行使之權利，亦難僅以原告係待訴訟時方主張上開情事，即謂其主張尚不足採。再者，被告劉彩絨雖亦有以其先前購買系爭房地時之核貸經驗，而辯稱系爭1782-90 地號土地並未因屬道路用地，而使其核貸成數有所影響云云；惟依前所述，就物之瑕疵與否之認定，應綜觀該事由有無減少系爭買賣標的物之價值或通常使用之效益以為判斷，並非僅以單一論點以為據，復銀行於核貸判斷時本得據其專業知識及風險評估，而考量其核貸金額，被告劉彩絨先前申貸時該貸款銀行縱未考量此情事作為其審核貸款額度之要素，但非謂日後其他銀行於核貸審核時，亦應採相同之標準，是被告劉彩絨前開所辯，亦不足採。被告劉彩絨又辯稱，其嗣後將系爭房地轉售予張樹香，其買賣價金雖較本件買賣少130 萬元，係因被告劉彩絨當時受陷於另案可能違約考量，倉促尋找下一買家，致議價空間被限縮，方致低於原價金之價金出售云云；惟查，依上所述，被告劉彩絨嗣與張樹香間於買賣契約中尚有以手寫方式特為註明：「系爭1782-90 地號土地為道路用地，買方知悉」等語，顯見被告劉彩絨系爭1782-90 地號土地是否係屬道路用地，確為系爭房地買賣其中一應考量注意之事項，則衡情此情事自當亦會成為雙方磋商買賣價金時之考量情狀之一，則被告劉彩絨據此辯稱系爭1782-90 地號土地是否係屬道路用地，對系爭房地之買賣價額決定並無影響云云，自不足採。
（三）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359 條定有明文。查承前所述，系爭1782-90 地號土地係屬道路用地，就本件系爭房地之買賣，經認係屬物之瑕疵，又衡酌不動產買賣，因買賣價金甚高，且不動產購置後，通常亦會為數年甚至數十年之使用收益，故系爭房地之上開瑕疵，確對系爭買賣具相當重要性，又參酌被告劉彩絨業已經系爭房地另行轉售予張樹香，已難認原告與被告劉彩絨間，尚有履行系爭買賣之可能。則原告依上開規定，主張解除系爭買賣契約，應屬有據。復契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。民法第259 條定有明文。查系爭買賣契約既經解除，被告劉彩絨自應負有回復原狀之義務，而原告業因系爭買賣，已支付被告劉彩絨120 萬元，及已交付795,000 元而留存於系爭信託帳戶，則原告請求被告劉彩絨給付120 萬元，及應同意原告領取系爭信託帳戶內之信託價金795,000 元。為有理由，應予准許。
（四）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第
3 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。查原告訴之聲明第一項雖係請求被告劉彩絨應給付原告120 萬元及自104 年6 月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息。然原告為何得自104 年6 月29日起即得請求被告劉彩絨給付法定遲延利息，原告均未提出說明，復觀以原告前於
104 年7 月23日寄發予被告劉彩絨之存證信函，其內原告雖曾提及依民法第259 條規定請求被告劉彩絨返還其已支付之200 萬元等語，然原告係以系爭買賣契約第4 條第2項作為其解除契約之依據，此與本件原告改以物之瑕疵擔保責任之規定主張解除系爭買賣契約而有不同，又原告雖亦有意思表示錯誤而主張撤銷系爭買賣契約，但並未再以此論及請求返還其已支付之價金，則認本件原告係依據物之瑕疵擔保責任玵主張解除系爭買賣契約，自屬無確定期限者；又係以支付金錢為標的，是依上揭法律規定，原告既係以本件起訴而一併請求被告劉彩絨給付上開金額及法定遲延利息，應認被告劉彩絨應自起訴狀繕本送達翌日即
104 年9 月23日（見本院卷第35頁）起始負遲延之責。原告逾此以外之請求，則屬無據，應予駁回。
（五）原告雖主張，被告蘇進龍居間仲介系爭買賣，就系爭1782-90 地號土地係屬道路用地，被告蘇進龍卻未盡調查、注意之責，顯有違反善良管理人的注意義務，依民法第571條規定，被告蘇進龍自不得向原告取得報酬云云；惟查，按民法第571 條規定：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用」。該規定僅謂居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，其方不得向委託人請求報酬等情，然核系爭1782-90 地號土地縱屬道路用地，但此本非一般人所得輕易查悉之事項，而被告蘇進龍縱有居間仲介之專業，亦非其定會就此以為知曉，則原告未再提出其他證據予以證明，尚難即謂被告蘇進龍有違上開規定之情事，是原告請求被告蘇進龍返還仲介報酬12,000元，自不足採。
六、綜上，原告依物之瑕疵擔保責任之規定，主張解除系爭買賣契約，係屬有據，應予准許。復本件原告雖另有主張其他訴訟標的以為本件請求之依據，然原告既已表明就其各項請求，僅需擇一認定即可，此屬選擇合併之態樣，是本院既已認定原告依物之瑕疵擔保責任之規定，主張解除系爭買賣契約，為有理由，自毋庸再就原告之其餘請求權予以論究。又承上所述，系爭買賣契約既經解除，則原告請求被告劉彩絨應給付原告120 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起（即104 年9月23日起）至清償日止，按年息5%計算之利息；被告劉彩絨應同意原告領取系爭信託帳戶內之信託價金795,000 元。均有理由，應予准許。逾此以外之範圍，則無理由，應予駁回。
另原告、被告劉彩絨均陳明願供擔保，聲請准為、免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告即被告劉彩絨起訴除引用本訴部分之陳述外，並主張：反訴被告未依約給付尾款價金，反訴原告業已依法為催告及解除系爭買賣契約，是系爭買賣契約業已解除，反訴原告自得依約沒收反訴被告已給付之款項充作違約金。而兩造前已約定反訴被告給付之價金先行匯入系爭信託帳戶，在系爭房地尚未過戶完成前，反訴被告依約將價金匯入系爭信託帳戶即已完成給付價金之義務，是可依此推定反訴原告已收分期價款，否則若一方面以指示信託帳戶方式，另一方面卻認定系爭買賣契約第9 條第1 項約定限於「買方現實已收價金」始得充作違約金，顯違背違約金約定之真意，亦將使該條約定無從適用。為此，爰依系爭買賣契約第9 條第1 項約定請求反訴被告給付80萬元等語，並聲明：反訴被告應給付反訴原告80萬元，及自104 年8 月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、反訴被告即原告除引用本訴部分之陳述外，並辯稱：反訴原告所收取之120 萬元買賣價金無法律上原因，反訴被告仍得於本訴中向反訴原告請求返還不當得利，是反訴被告自無違反系爭買賣契約第9 條第1 項所示事由，反訴原告無從請求反訴被告給付違約金。縱認反訴原告得請求反訴被告給付違約金，然依系爭買賣契約第9 條第1 項規定，乃限縮於反訴原告已收取之價款，而反訴原告主張之80萬元係存於系爭信託帳戶中，尚未由反訴原告所收取，反訴原告上開主張顯與系爭買賣契約之規定未盡相符。另請求審酌系爭土地為都市計畫用地等情而予以酌減違約金等語置辯。並聲明：反訴原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：查系爭1782-90 地號土地係屬道路用地，經認係屬物之瑕疵，而原告已依民法第359 條規定，解除系爭買賣契約，已如前述，則系爭買賣契約既經解除，依民法第259 條規定，應溯及於契約成立之始，雙方行回復原狀之義務。是因系爭買賣契約業已解除，原告本無繼續給付後續尾款之責，是反訴原告再以反訴被告未依約給付尾款價金，而有違反系爭買賣契約第9 條第1 項所示情事，而主張解除系爭買賣契約，並據此請求反訴被告給付違約金80萬云云，均認屬無據，應予駁回。
四、綜上，反訴原告依系爭買賣契約第9 條第1 項規定，請求反訴被告連帶給付80萬元，並自104 年8 月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。反訴原告假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，併予駁回。
丙、本件本、反訴部分，為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
丁、具上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，被告即反訴原告之反訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第
390 條第2 項第、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 5 月 12 日
民事第一庭 法 官 華奕超正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 16 日
書記官 黃敏維