臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第1723號原 告 葉川鼎訴訟代理人 陳鄭權律師
何豐行律師被 告 翁玉蘭訴訟代理人 徐瑞霞律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國105 年6 月22日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應自坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○號土地上，如附圖所示之門牌號碼桃園市○○區○○里○鄰00000000號建物（包括桃園市○○區○○段○○○○號建物面積一百五十八點三六平方公尺及未辦保存登記之加強磚造及鐵架造建物面積六百七十四點四五平方公尺，合計八百三十二點八一平方公尺）內遷出，並將前開建物騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣參萬捌仟參佰玖拾伍元，及自民國一百零四日年十月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自民國一百零四年九月四日起至遷讓返還前項建物之日止，按月給付原告新臺幣伍仟肆佰捌拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣參佰零貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣捌萬捌仟柒佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結情形者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加；民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款、第
7 款、第256 條分別定有明文。查原告起訴時之聲明如起訴狀所載（見本院卷第4 頁反面），嗣原告依本院103 年度司執字第18794 號拍賣抵押物強制執行事件，由桃園市中壢地政事務所至現場測量地上物實際面積所繪製之建物測量成果圖，於民國105 年2 月5 日具狀變更訴之聲明如後述貳、一
（四）所示。核原告所為係就其主張返還建物之位置、範圍、面積而為事實上之補充或更正，非屬訴之變更，不甚礙被告之防禦與訴訟之終結，且請求之基礎事實同一，關於不當得利之請求數額，則係減縮應受判決事項之聲明，按諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）緣坐落桃園市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地（下稱系爭土地），及其上如附圖所示門牌號碼為桃園市○○區○○里0 鄰00000000 號建物（包括桃園市○○區○○段○○○ ○號建物面積158.36平方公尺及未辦保存登記之加強磚造及鐵架造建物面積674.45平方公尺，合計832.81平方公尺，下稱系爭建物），經本院以103 年度司執字第1879
4 號強制執行事件公告拍賣，原告於104 年2 月4 日向本院得標買受，本院已核發不動產權利移轉證書，原告辦畢所有權移轉登記，業已取得系爭土地及系爭建物之全部所有權。
（二）本院103 年度司執字第18794 號強制執行案件公告之「使用情形欄」記載︰系爭建物據債權人查報為前屋主王金釵無償提供其妹即被告使用，故拍定後不點交，被告亦自承迄今仍居住使用系爭建物，足認系爭建物確由被告占有使用中。惟系爭建物既已由原告拍定取得所有權，被告即屬無權占用。原告前於104 年6 月1 日寄發台北永吉郵局第
124 號存證信函予被告請求遷讓，又向桃園市觀音區調解委員會聲請調解，惟被告均置之不理。原告爰依民法第76
7 條第1 項前段規定，請求被告自系爭建物內遷出，並將系爭建物騰空返還予原告。
（三）被告無權占用系爭建物，致原告受有無法使用、出租系爭建物之損害，被告受有無需支付租金，卻得使用系爭建物之利益，原告自得依民法第179 條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利。系爭建物面積合計為832.81平方公尺（計算式︰158.36＋674.45＝832.81），坐落於系爭土地上，而系爭土地之申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）320 元，依系爭土地申報地價週年利率10% 計算，原告自104 年2 月4 日得標取得系爭土地及系爭建物，計算至起訴前104 年9 月3 日止，共計7 個月，被告應給付原告不當得利價額191,712 元【計算式：（申報地價320 元×
832.81平方公尺＋系爭房屋拍定金額3,020,000 元）×10% ×7/12＝191,712 元，小數點以下四捨五入】。又自10
4 年9 月4 日起至被告遷讓返還系爭建物之日止，被告另應按月給付原告不當得利價額27,387元【計算式：（申報地價320 元×832.81平方公尺＋系爭房屋拍定金額3,020,
000 元）×10% ÷12＝27,387元，小數點以下四捨五入】。
（四）並聲明：㈠如主文第一項所示。
㈡被告應給付原告191,712 元，及自起訴狀繕本送達之翌日
（即104 年10月23日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；並自104 年9 月4 日起至遷讓返還建物之日止，按月給付原告279,387 元。
㈢前二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
（五）對被告答辯所為之陳述：被告辯稱伊出資興建精舍許多增建部分，並無證據可資佐證，且系爭土地屬農業發展條例第3 條第11款之耕地，不得申請地上權時效登記。
二、被告辯以：
（一）系爭土地原為親姊妹即訴外人王金釵所有，只因被告自幼出養予他人，故與訴外人王金釵分屬不同姓氏。94年初被告與訴外人王金釵於系爭建物共同經營如來精舍及靜修，因如來精舍中供奉佛像，不時有信徒前來膜拜，訴外人王金釵允諾被告得終生無償在如來精舍居住及修行。被告係基於經營如來精舍及在該處居住靜修等行使地上權之意思使用系爭土地，非無權占用系爭建物。95年6 月間訴外人王金釵離開如來精舍，前往寶蓮寺擔任住持，期間由被告獨自經營如來精舍，被告以信徒捐款及被告於系爭土地耕種之農作收入，陸續在如來精舍增建大殿前地板、遮雨棚、走道遮雨棚、廚房及宿舍等建物，依據民法第772 條準用第770 條之規定，被告於94年年初開始使用系爭土地至今，已有10多年之久，故被告已時效取得地上權，而有權使用系爭土地。
（二）訴外人王先後繼承系爭土地後，遭被繼承人王金釵之債權人陳秀蓮聲請拍賣抵押物。承前所述，被告既有出資興建本件系爭建物及增建之建物，對於本院103 年度司執字第18794 號拍賣事件之建物自有實質所有權，於本院前揭強制執行事件拍賣程序中，依土地法第104 條之規定，被告為系爭土地之地上權人，對於系爭土地有優先承買權，但本院民事執行處並未詳細調查或通知被告表示意見，亦未通知被告有優先承買權，是原告買受系爭土地及建物之程序，即有違法及不當之處。
（三）原告請求被告給付相當於租金之不當得利，其主張並無理由，蓋因系爭土地為農業發展條例第3 條第11款之耕地，系爭建物坐落於耕地上，四週皆為農地，地處偏僻交通不便，只有僅容一部自小客車寬度之道路以進出通行，且系爭建物之建築式樣為「自用農舍，加強磚造」，未辦理保存登記部分為「住家用，加強磚造、鐵架造」，可知系爭建物（包含增建部分）並非城市地方之房屋，原告計算基礎即屬不當，顯不可採。
（四）並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如為不利之判決，請准提供擔保免為假執行。
三、本院協同兩造整理不爭執事項如下：
（一）系爭土地及系爭建物，經本院103 年度司執字第18794 號拍賣抵押物執行事件拍賣，由原告於104 年2 月4 日得標拍得。
（二）系爭建物由被告占用使用中。
四、本件爭點：
（一）被告抗辯其為有權占有之下列理由，是否成立？㈠系爭建物是否其中有部分為被告出資興建？若為肯定，被
告得否以此主張為有權占有？㈡被告是否已因時效取得系爭土地之地上權？
（二）如被告為無權占有，原告得向被告請求相當於租金之不當得利之數額，應為多少？
五、被告抗辯系爭建物中之大殿前地板、遮雨棚、走道遮雨棚、廚房及宿舍等增建部分，為其出資興建，固經證人即前述強制執行事件之債權人陳秀蓮證述在卷（見本院卷第102 頁），然大殿前地板、遮雨棚、走道遮雨棚、廚房等，顯然並非獨立之建築物，而宿舍部分即便與原本建物分離，然無獨立之出入口，以上業經本院依職權調閱前揭強制執行卷宗，有查封筆錄、不動產鑑定報告書附於本院103 年度司執字1879
4 號執行案卷可參。是以，上開增建部分，皆僅能認係原本建物之一部分，被告尚無從因出資增建大殿前地板、遮雨棚、走道遮雨棚、廚房及宿舍等，而成為系爭建物之所有人。
反之，系爭建物（包括桃園市○○區○○段○○○ ○號及未辦保存登記部分之所有增建部分），均已由原告拍賣取得所有權，有權利移轉證書、拍賣公告在卷可佐（見本院卷第9 至11頁）。被告所辯，尚不足採。
六、按「時效取得地上權登記審查要點」第3 點規定：「占有人占有土地有下列情形之一者，不得申請時效取得地上權登記：㈢屬農業發展條例第3 條第11款所稱之耕地」。而系爭土地經本院函查結果，桃園市政府地政局於105 年1 月21日以桃地重字第0000000000號函覆：「旨揭土地位屬本市71年間辦竣之坡寮農地重劃區，依本局存管之重劃前後土地對照清冊所載，詹玉雲均所有重劃○○○區○○○段○○○○○ ○號等
3 筆土地，重劃後分配○○○區○○段226 及227 地號等7筆土地，使用分區為『特定農業區』、使用地類別為『農牧用地』，屬農業發展條例第3 條第11款所稱之『耕地』，亦屬農地重劃條例第5 條所指之『重劃區內耕地』（見本院卷第65頁）。桃園市中壢地政事務所亦於105 年1 月26日以中地行字第0000000000號函覆本院：「旨揭地號等土地之使用分區皆為特定農業區，使用地類別同為農牧用地，係屬農業發展條例第3 條第11款所定義之耕地，且其坐落農地重劃區內，係屬農地重劃條例第5 條所指之重劃區內耕地（見本院卷第67頁）。準此，系爭土地屬農業發展條例第3 條第11款之耕地無誤，依「時效取得地上權登記審查要點」之規定，係不得申請時效取得地上權登記之土地。則被告辯稱其已時效取得地上權云云，即非可採。況且，系爭土地登記謄本上亦未登載任何地上權，被告辯稱其為系爭土地之地上權人，亦屬無憑。
七、綜上各情，被告就其對系爭建物有合法占有權源之辯詞，無從採信屬實，被告復未能提出其他證據以實其說，則被告係無權占有系爭建物如附圖所示，洵堪認定。
八、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。查被告占有系爭建物並無合法權源，業如前述，原告請求被告自系爭建物遷出，並將系爭建物騰空返還予原告，於法有據。
九、第按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文；而無權占有他人土地，可獲得免於支付相當於租金之利益，該他人則受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年度臺上字第1695號判例可供參照）。又依土地法第110 條規定，地租不得超過地價8%，此計收租金之規定，於損害賠償事件雖非當然一體適用，然未嘗不可據為計算損害之標準，而以年息8%為限，乃耕地租金之最高限額，非謂必照申報價額8%計算，尚應斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定。查系爭土地並非位於都市計畫區，而係特定農業區內之農牧用地，租金自不得依土地法第10
5 條準用同法第97條為依據而予以計算，應依土地法第110條第1 項所定為據。而系爭土地104 年度之申報地價為每平方公尺320 元，此有土地登記第二類謄本可稽（見本院卷第14頁），系爭建物104 年度之課稅總現值為1,049,900 元，有桃園市政府地方稅務局房屋稅104 年課稅明細表在卷可按（見本院卷第122 頁）。本院審酌系爭土地均為農地，對外僅有容一部自小客車寬度之道路以進出通行，附近多為農田，並無商業活動等情，有查封筆錄、不動產鑑定報告書附於本院103 年度司執字18794 號執行案卷可考，綜合上情認應以系爭土地申報地價及系爭建物課稅總現現值之年息5%，以此計算被告應給付之相當於租金之不當得利較為適當。從而，原告自104 年2 月4 日得標取得系爭土地及系爭建物，計算至104 年9 月3 日止，共7 個月，被告應給付原告不當得利價額為38,395元【計算式：（申報地價320 元×832.81平方公尺＋系爭房屋課稅總現值1,049,900 元）×5%×7/12＝38,394元，小數點以下四捨五入】。自104 年9 月4 日起至被告遷讓返還系爭建物之日止，被告按月應給付之不當得利價額為5,485 元【計算式：（申報地價320 元×832.81平方公尺＋系爭房屋課稅總現值1,049,900 元）×5%÷12＝5,48
5 元，小數點以下四捨五入】。綜上，原告請求被告給付38,394元及自起訴狀繕本送達翌日（即104 年10月23日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自104 年9 月4 日起至遷讓返還建物之日止，按月給付原告5,485 元，為有理由，逾此數額，則難謂有據。
十、綜上所述，原告依民法第767 條、第179 條之規定，請求被告自系爭建物遷出，將系爭建物騰空返還予原告，並請求被告給付38,394元及自104 年10月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自104 年9 月4 日起至遷讓返還建物之日止，按月給付5,485 元，於法有據，應予准許，逾上述部分之請求，則應予駁回。
十一、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴即判決主文第一項部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告勝訴即判決主文第二項部分，金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第
5 款規定，應依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟僅係促請本院為上開宣告假執行職權之發動，被告就此部分陳明願供擔保免為假執行，核無不合，爰酌定迄言詞辯論時已屆期之金額，定相當之擔保金額宣告之。至於原告其餘請求敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
十二、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，末此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第390 條第1 項、第392條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 21 日
民事第一庭 法 官 李珮瑜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 22 日
書記官 李玉華