臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第1817號原 告 王錫祿
鄭元盛共 同訴訟代理人 簡長輝律師被 告 總瑩建設股份有限公司法定代理人 張廖貴裕被 告 楊碧玲共 同訴訟代理人 邱華南律師
林坤賢律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，於民國106 年4 月19日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告總瑩建設股份有限公司應給付原告王錫祿新臺幣壹佰參拾貳萬伍仟伍佰零捌元，及自民國一百零四年十月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告楊碧玲應給付原告王錫祿新臺幣壹佰參拾貳萬伍仟伍佰零捌元，及自民國一百零四年十月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付責任。
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告鄭元盛新臺幣壹佰貳拾柒萬壹仟壹佰陸拾肆元，及自民國一百零四年十月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告楊碧玲應給付原告鄭元盛新臺幣壹佰貳拾柒萬壹仟壹佰陸拾肆元，及自民國一百零四年十月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付責任。
被告楊碧玲應給付原告王錫祿、鄭元盛各新臺幣肆萬元，及均自民國一百零四年十月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各負擔百分之三十五，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告王錫祿以新臺幣肆拾肆萬元為被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲供擔保後，得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各以新臺幣壹佰參拾貳萬伍仟伍佰零捌元為原告王錫祿預供擔保後，得免為假執行。
本判決第四、五項於原告鄭元盛以新臺幣肆拾貳萬元為被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲供擔保後，得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各以新臺幣壹佰貳拾柒萬壹仟壹佰陸拾肆元為原告鄭元盛預供擔保後，得免為假執行。
本判決第七項於原告王錫祿、鄭元盛各以新臺幣壹萬參仟元為被告楊碧玲供擔保後，得假執行，但被告楊碧玲各以新臺幣肆萬元為原告王錫祿、鄭元盛預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按「當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件係因原告與被告總瑩建設股份有限公司（下稱被告總瑩公司）簽定之「湯城世紀透天房屋預定買賣合約書」（下稱系爭房屋契約），原告與被告楊碧玲簽定之「湯城世紀透天土地預定買賣合約書」（下稱系爭土地契約）涉訟。而系爭房屋契約第22條及系爭土地契約第11條第1 項分別約定「凡因本件買賣契約而涉訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄之法院」、「凡因本件買賣約定而涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。」等語，有各該契約在卷可稽（見本院卷一第23、63、98、11
9 頁）。經核原告與被告總瑩公司、被告楊碧玲間既有合意管轄之約定，本件亦係因契約關係所生之訴訟，揆諸首揭規定，本院自有管轄權。
二、次按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。」、「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。」、「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。」民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款，第262 條第1項、第4 項，第256 條分別定有明文。
㈠查原告提起本件，原係以總瑩公司、張廖貴裕及楊碧玲為被
告，主張其等向被告總瑩公司、楊碧玲買受房屋及土地，然被告總瑩公司有諸多違約情事，致原告王錫祿受有逾期取得使用執照之遲延利息新臺幣（下同）15萬7,833 元、逾期交屋之遲延利息32萬5,494 元、房屋1 樓落地鋁門之玻璃及紗窗6,500 元、律師費4 萬元，合計52萬9,827 元之損害；另被告總瑩公司、楊碧玲所出售之房地缺少溫泉設施，致房地價值減損84萬5,370 元及應負以損害額50% 計算之懲罰性賠償金42萬2,685 元，合計126 萬8,055 元。原告鄭元盛則因被告總瑩公司之違約致受有逾期取得使用執照之遲延利息10萬8,850 元、逾期交屋之遲延利息35萬3,078 元、律師費4萬元，合計50萬1,928 元之損害；另被告總瑩公司、楊碧玲所出售之房地缺少溫泉設施，致房地價值減損81萬6,829 元及應負以損害額50% 計算之懲罰性賠償金40萬8,415 元，合計122 萬5,244 元。而被告張廖貴裕為被告總瑩公司之負責人，自應與被告總瑩公司負連帶賠償責任。並聲明為：「1.被告總瑩公司應給付原告王錫祿52萬9,827 元及其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2.被告總瑩公司、張廖貴裕、楊碧玲應連帶給付原告王錫祿126 萬8,055 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。3.被告總瑩公司應給付原告鄭元盛50萬1,928 元及其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。4.被告總瑩公司、張廖貴裕、楊碧玲應連帶給付原告鄭元盛122 萬5,244元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。5.原告願供擔保請准宣告假執行。」。
㈡原告先於民國105 年5 月12日具狀請求被告總瑩公司應給付
原告王錫祿受有逾期取得使用執照之遲延利息15萬7,325 元、逾期交屋之遲延利息32萬3,400 元，其餘請求不變，合計52萬7,225 元之損害；另被告總瑩公司、楊碧玲所出售之房地缺少溫泉設施，應賠償房地價值減損及懲罰性賠償金共12
6 萬8,055 元。另被告總瑩公司應給付原告鄭元盛受有逾期取得使用執照之遲延利息10萬8,500 元、逾期交屋之遲延利息34萬8,550 元，其餘請求不變，合計49萬7,050 元之損害；另被告總瑩公司、楊碧玲所出售之房地缺少溫泉設施，應賠償房地價值減損及懲罰性賠償金共122 萬5,244 元。並聲明：「1.被告總瑩公司應給付原告王錫祿52萬7,225 元及其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2.被告總瑩公司、張廖貴裕、楊碧玲應各給付原告王錫祿126 萬8,055 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。如其中一被告已履行給付，他被告於其給付範圍內，免給付義務。3.被告總瑩公司應給付原告鄭元盛49萬7,050 元及其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
4.被告總瑩公司、張廖貴裕、楊碧玲應各給付原告鄭元盛12
2 萬5,244 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。如其中一被告已履行給付，他被告於其給付範圍內，免給付義務。5.原告願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷二第5 頁）。
㈢原告王錫祿嗣於105 年6 月13日言詞辯論期日以言詞撤回房
屋1 樓落地鋁門之玻璃及紗窗6,500 元之請求（見本院卷二第27頁背面）；原告又於105 年12月2 日具狀變更其聲明為如下列聲明欄所示（見本院卷二第53-54 頁），並撤回對被告張廖貴裕之起訴。經核上開關於訴之聲明之迭次變更係就損害賠償之範圍而為，所具事實理由均係被告總瑩公司、楊碧玲出售系爭房地致原告受有損害，係基於同一基礎事實，且僅係擴張、減縮應受判決之聲明；或係因應連帶賠償責任、不真正連帶責任所為聲明之變更，亦未變更訴訟標的，僅為更正法律上之陳述；另撤回對被告張廖貴裕之部分被告張廖貴裕自原告撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。上開撤回業已生效，以下均不再贅述，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠原告王錫祿、鄭元盛分別於101 年3 月26日、同年4 月14日
與被告總瑩公司、楊碧玲各簽定系爭房屋契約及系爭土地契約，各別購買坐落桃園市○○區○○段○ ○號土地上之「湯城世紀」建案戊區編號H 棟9 號房屋、G 棟13號房屋及其所坐落基地之應有部分（下分別稱系爭H9房地、系爭G13 房地），系爭H9房地、系爭G13 房地之契約總價分別為630 萬元、601 萬元，原告業已繳付價金，被告則分別於104 年8 月17日、同年9 月4 日交付系爭H9、G13 房地予原告。
㈡先位之訴部分：
⒈系爭H9、G13 房地依系爭房屋契約第10條第1 項前段約定
，應於102 年12月15完工並取得使用執照，惟被告總瑩公司遲至103 年10月22日始取得使用執照，原告自得依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第12條第2 項請求被告總瑩公司給付原告依已繳房地價款萬分之5 單利計算之遲延利息，故被告總瑩公司應分別給付原告王錫祿、鄭元盛逾期取得使用執照之遲延利息15萬7,325 元、10萬8,500 元。
⒉依系爭房屋契約第14條第2 項前段約定，被告總瑩公司應
於領得使用執照6 個月內（即104 年4 月22日）通知原告交屋，然被告總瑩公司遲至104 年8 月7 日始通知原告交屋，原告自得依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第15條第1 項第4 款請求被告總瑩公司給付每逾1 日按原告已繳房地價款萬分之5 單利計算之遲延利息，故被告總瑩公司應分別給付原告王錫祿、鄭元盛逾期交屋之遲延利息32萬3,400 元、34萬8,550 元。
⒊依系爭土地契約第11條第1 項約定，若因本件買賣涉訟，
敗訴之一方應負擔他方律師費，而原告因本件訴訟業已各支付律師費4 萬元，被告楊碧玲自應負擔原告律師費各4萬元。而系爭房屋契約第22條前段既約定與系爭土地契約有連帶不可分性應共同履行，故被告總瑩公司亦應負擔上開律師費用。
⒋又被告為銷售系爭房地之建案，於廣告文宣中載有「發現
溫泉！養生不用上山下海」、「就在市區○段，北臺灣最珍貴的溫泉，可以養生、可以享受…」、「湯臣世紀」首創南洋風尚露天風呂泳池SPA ，還有溫泉戶戶到府，不必出遠門就能天天養生做美容！」、「戶戶天然溫泉到府。
別讓舒服的溫泉洗禮因為回程的勞累又讓您疲憊了！源自地底1125M 美人湯，戶戶專業引導讓您天天享受，另贈送專業溫泉加熱器。」等語，被告既以上開廣告內容誘發消費者預購系爭房地，原告並因此與被告簽定系爭房地契約，被告自應就上開廣告內容所載之溫泉設施負給付義務，然被告自交屋迄今，均未提供溫泉予原告使用，系爭房地顯不具契約預定之效用，被告自應依民法第354 條規定負物之瑕疵擔保責任，原告爰依民法第359 條及第179 條規定請求被告給付系爭房地缺少溫泉設施之價值減損84萬5,
370 元、81萬6,829 元。⒌被告總瑩公司以建築房屋銷售為業，為公平交易法所定之
事業。被告楊碧玲提供其所有之土地予被告總瑩公司合建，又委託被告總瑩公司處理系爭土地之買賣、銷售事宜，是被告楊碧玲對系爭房地有廣告不實之情，亦知之甚詳。
被告於與原告簽定系爭房地契約前明知其所申請之溫泉僅得作觀光休閒（旅館）用途，不得提供予住宅使用，仍以上開廣告文宣引誘消費者預購系爭房地，顯有違反公平交易法第21條第1 、2 項及消費者保護法第22條等保護他人之法律。原告爰依公平交易法第31條、第32條第1 項規定請求被告賠償價值減損額之0.5 倍，故被告應給付原告王錫祿、鄭元盛懲罰性違約金42萬2,685 元、40萬8,415 元。
⒍承此，原告王錫祿應得請求被告給付逾期取得使用執照之
遲延利息15萬7,325 元、逾期交屋之遲延利息32萬3,400元、律師費4 萬元、系爭房地缺少溫泉設施之價值減損84萬5,370 元及懲罰性賠償金42萬2,685 元，合計178 萬8,
780 元。原告鄭元盛得請求被告給付逾期取得使用執照之遲延利息10萬8,500 元、逾期交屋之遲延利息34萬8,550元、律師費4 萬元、系爭房地缺少溫泉設施之價值減損81萬6,829 元及懲罰性賠償金40萬8,415 元，合計172 萬2,
294 元。又系爭房屋契約與系爭土地契約為聯立契約，各具連帶不可分性應共同履行，故任何一部分違約，視同被告均違約，原告自得請求被告負不真正連帶賠償責任等語。並先位聲明為：
⑴被告總瑩公司應給付原告王錫祿178 萬8,780 元，及其
中130 萬8,050 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⑵被告楊碧玲應給付原告王錫祿178 萬8,780 元，及其中
130 萬8,050 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⑶前2 項請求，如任一被告已履行給付，其他被告於其給付範圍內，免給付義務。
⑷被告總瑩公司應給付原告鄭元盛172 萬2,294 元，及其
中126 萬5,244 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⑸被告楊碧玲應給付原告鄭元盛172 萬2,294 元，及其中
126 萬5,244 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⑹前2 項請求，如任一被告已履行給付，其他被告於其給付範圍內，免給付義務。
⑺原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈢備位之訴部分：
⒈縱認被告自105 年10月14日起已取得合法水權得供應系爭
房地使用，原告王錫祿亦得依民法第227 條規定請求被告給付自交屋日之次日起即自104 年8 月18日起至105 年12月1 日之遲延損害20萬2,488 元，加計被告應賠償原告王錫祿逾期取得使用執照之遲延利息15萬7,325 元、逾期交屋之遲延利息32萬3,400 元、律師費4 萬元，被告應賠償原告王錫祿72萬3,213 元。且被告迄今仍未提供溫泉予原告使用，原告王錫祿自得請求被告自105 年12月2 日起至提供溫泉日止，按日給付遲延損害429 元。被告鄭元盛得請求被告給付自交屋日之次日起即自104 年9 月5 日起至
105 年12月1 日之遲延損害18萬6,140 元，加計被告應賠償原告鄭元盛逾期取得使用執照之遲延利息10萬8,500 元、逾期交屋之遲延利息34萬8,550 元、律師費4 萬元，被告應賠償原告鄭元盛68萬3,190 元。且被告迄今仍未提供溫泉予原告使用，原告鄭元盛自得請求被告自105 年12月
2 日起至提供溫泉日止，按日給付遲延損害410 元等語。⒉並聲明：
⑴被告總瑩公司應給付原告王錫祿72萬3,213 元，及其中
4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自105 年12月2 日起至提供桃園市政府105 年10月14日第H0000000號水權狀之溫泉水源日止，按日給付原告429 元。
⑵被告楊碧玲應給付原告王錫祿72萬3,213 元，及其中4
萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自105 年12月2 日起至提供桃園市政府105 年10月14日第H0000000號水權狀之溫泉水源日止，按日給付原告429 元。
⑶前2 項請求，如任一被告已履行給付，其他被告於其給付範圍內，免給付義務。
⑷被告總瑩公司應給付原告鄭元盛68萬3,190 元，及其中
4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自105 年12月2 日起至提供桃園市政府105 年10月14日第H0000000號水權狀之溫泉水源日止，按日給付原告429 元。
⑸被告楊碧玲應給付原告鄭元盛68萬3,190 元，及其中4
萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自105 年12月2 日起至提供桃園市政府105 年10月14日第H0000000號水權狀之溫泉水源日止，按日給付原告429 元。
⑹前2 項請求，如任一被告已履行給付，其他被告於其給付範圍內，免給付義務。
⑺原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋契約與系爭土地契約係屬不同之獨立契約，僅為避
免房屋與所坐落土地日後為不同人所有，故約定一同履行一同解除。依「預售屋買賣契約範本」之內容係將土地及房屋訂立於同一契約內，與系爭房屋及土地契約係分別訂立之基本關係已有不同，不應強行適用。況系爭土地之出賣人為被告楊碧玲，為自然人，非消費者保護法所規範之企業經營者，則就消費者保護法及應記載事項對被告楊碧玲之部分即無適用餘地。而系爭房屋契約第10條第2 項已符合「預售屋買賣契約範本」之應記載事項之意旨，亦符合實際上簽約情形，原告主張被告契約之記載違反「預售屋買賣契約範本」，顯未考慮本件為兩個獨立契約所生之誤解，故原告於103 年10月22日前所繳納之款項均為土地款項，並無房屋款項，而系爭房屋契約係約定以「已繳房屋價款」計算逾期遲延利息，被告自毋須支付利息。又原告第16、17、18、20、21期期款，依系爭房屋契約第10條第1 項第1 款約定，原告有先行給付義務，然原告王錫祿於104 年8 月17日始繳清上開各期期款，則於104 年8 月17日前，被告對未取得使用執照不負遲延責任。縱認被告應給付遲延利息，亦應以系爭房屋價款佔總價款之比例即40% 計算。又被告於工程期間大雨及颱風共計48日，屬系爭房屋契約第10條第1 項第3 款約定之屬不可抗力之事由，不能算入遲延期間。
㈡依系爭房屋契約第14條第2 項第3 款約定，原告應繳清期款
，如未繳清期款，被告就交屋部分不生遲延責任，然原告王錫祿於104 年8 月17日始繳清第16、17、18、20、21各期期款；原告鄭元盛則於104 年9 月3 日始繳清第22、23期期款，則在此之前被告自不負通知交屋遲延之責任，是被告並無任何遲延通知。又系爭房屋契約雖漏未就逾期通知交屋約定法律效果，然審酌系爭房屋契約第10條第2 項及第21條第1項後段係記載「房屋」價款或「房屋」總價字樣，顯見兩造對系爭房地契約係區分土地及房屋兩部分，故此部分通知交屋遲延部分，亦僅能以「已繳房屋價款」計算遲延利息，始符合兩造訂約真意。
㈢本件為兩個獨立契約，被告總瑩公司與被告楊碧玲間亦非連
帶債務，而僅系爭土地契約第11條第1 項約定敗訴之一方負擔他方律師費，而於系爭房屋契約則未有約定，原告依系爭土地契約請求被告總瑩公司給付律師費，顯無理由。又本件原告係以一訴起訴3 個被告，縱被告之一應負擔敗訴他方之律師費，亦應依比例計算應負擔之律師費。且原告得請求之律師費亦應比照最高法院裁定律師酬金之標準訂定。
㈣系爭溫泉設施確可以提供系爭房屋2 、3 樓事務所合法使用
，且係因該社區尚未成立管理委員會尚未成立，被告無法點交公共設施所致，故原告主張系爭房地缺少溫泉設施請求減少價金為無理由。且溫泉設施屬於公共設施之一部分，而公共設施是全體買受人應共同負擔之部分，如准許原告就公共設施之一部分為解除契約，形同增加其他建案買受人應負擔之公共設施，且依法共有部分不得單獨移轉，故共有部分自然不得單獨解除契約。
㈤公平交易法之懲罰性損害賠償前提為出賣人有侵權行為，然
本件被告並無侵權行為，原告應就其因系爭房地買賣契約受有如何之損害負舉證之責。況公平交易法第21條所規範者為事業間之廣告不實所造成之不公平競爭行為，非屬消費者即原告所得主張，原告主張被告違反公平交易法，請求懲罰性損害賠償即有違誤等語置辯。
㈥並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告王錫祿、鄭元盛分別於101 年3 月26日、101 年4 月14
日與被告總瑩公司及楊碧玲簽訂系爭房屋契約及土地契約，買受坐落桃園市○○區○○段○ ○號土地上之「湯城世紀」戊區編號H 棟9 樓房屋、G 棟13號房屋，總價為630 萬元、
601 萬元，被告已受領全部價金。㈡被告總瑩公司於103 年10月22日取得使用執照，並已將系爭房地全部點交原告使用。
㈢被告總瑩公司分別於104 年8 月7 日、同年月21日通知原告王錫祿、鄭元盛進行交屋。
㈣被告就系爭溫泉領有溫泉開發完成證明書，核定開發許可日期為96年9月10日。
㈤被告就系爭溫泉領有桃園縣政府所發放之水權狀，水權狀號
數：第H000000 號。依105 年10月14日最新水權狀記載「4.本水權狀僅供登載範圍及用水標的使用（150 間觀光旅館及936間一般事務所），不得為其他使用…。」。
㈥系爭房屋於交屋時並無溫泉水之提供，迄今仍未提供溫泉水。
㈦系爭房屋及土地契約為聯立契約、定型化契約。
㈧原告因本件訴訟各支付律師費4 萬元。
四、原告主張被告總瑩公司、楊碧玲均應賠償原告逾期取得使用執照之遲延利息、逾期交屋之遲延利息、律師費、系爭房地缺少溫泉之價值減損及懲罰性賠償金，且被告2 人應負不真正連帶責任等節，為被告所否認，並以上揭情詞置辯。經查：
㈠原告請求被告給付之項目及金額有無理由，分述如下：
⒈逾期取得使用執照之遲延利息部分：
⑴按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂
立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之」、「違反第1 項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效」、「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」，消費者保護法第2 條第7 款、第11條第2 項、第17條第1 項、第
4 項前段、第5 項分別定有明文。⑵查系爭房屋應於102 年12月15日取得使用執照，被告總
瑩公司直至103 年10月22日始取得使用執照，此為兩造所不爭執。系爭房屋契約第21條第1 款約定：「一、賣方違反第10條第2 項及第19條第1 、2 款規定者，買方得解除本合約。…並應同時賠償房屋總價款15% 之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」，系爭土地契約第8 條後段約定：「…倘賣方不依約交付土地經買方限期催告履行，若逾期6 個月仍未交付土地或賣方不賣時，買方得解除本合約，…並應同時賠償房地總價款15% 違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。…」（見本院卷一第23頁、第63頁、第96-97 頁、第117-118 頁）。對照系爭房屋、土地契約條款與內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第24條第1 、3 項規定：「賣方違反…『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契約」、「買方依第1 款或第2 款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價百分之ˍ（不得低於15%）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」可知系爭房屋契約就約定賣方違約時之違約金是以「房屋總價款」之15% 計算，如賠償金額超過已繳價款者，以已繳價款為限，而內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第24條規定賣方違反使用執照取得期間，係合併以「房地總價款」計算，如賠償金額超過已繳價款者，以已繳價款為限。系爭土地契約就賣方違約時之違約金約定則與內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第24條規定相同，足見系爭房屋契約顯然違反內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事項。又衡諸常情，不論預售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣契約是否一併訂立，或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質。而建商購入土地時，以自然人登記為土地所有權人，並將房屋及土地款分別定價，其理由在於個人出售土地免納所得稅（參所得稅法第4 條第1項第16款），亦免辦理營業登記而不課徵營業稅（參財政部台財稅字第841601122 號函），待推案時再分別以建設公司名義出售房屋、以自然人名義出售土地，以達節稅之目的。然就消費者之買方而言，所預繳之分期付款，主觀上仍係按房屋興建之工程進度而繳納，所繳納者皆係房地買賣總價之一部分。參諸上開各情，應認系爭房屋契約以「房屋總價款」作為計算基礎之約定，已與內政部公告之「預售屋買賣契約範本」規定不符，該約定無效，應逕適用「預售屋買賣契約範本」之規定，即以「已繳房地價款」計算遲延利息。
⑶被告雖辯稱：原告就前揭各期期款有遲延給付之情事云
云。惟依系爭房屋契約第8 條第1 項約定：「買方應依附件㈠付款明細表之規定，於接獲賣方書面繳款通知單
7 日內依賣方指定之繳納地點及方式以現金或即期票據如數壹次繳清」；系爭土地契約第3 條亦約定：「其付款辦法應依附件㈠土地付款明細表之規定，於接獲賣方書面繳款通知單7 日內依賣方指定之繳納地點及方式以現金或即期票據如數壹次繳清」（見本院卷一第13-14頁、第53-54 頁、第93頁、第115 頁），是應由被告通知原告繳付款項，原告方需依通知繳納，惟被告並未提出通知原告繳付前揭各期土地期款之相關資料，難認原告有未依期限繳款之事實，無從認被告上開抗辯屬實。⑷被告再以工程期間共計有48日為人力不可抗力之日數應
予扣除云云。查系爭房屋於興建過程中，有102 年7 月12日、同年月13日及同年8 月21日共3 日為颱風假一情，為兩造所不爭執（見本院卷二第93頁），而參諸前引系爭房屋契約第10條第1 項第3 款約定可知，需因天災地變等人力不可抗力之事由，致被告總瑩公司不能施工者，該影響期間始不得計入完工期日之天數，上開3 日颱風假既係經桃園市政府公布達停止上班標準，則前開時間自不得計入被告總瑩公司遲延之天數，然其餘45日（48日－3 日＝45日），依被告所提之中央氣象局大雨定義、大雨及颱風統計表證據資料（見本院卷二第46-5
1 頁），至多僅得證於施工期間，有上開日數有雨量達大雨或大豪雨程度之情事，但前揭雨勢於桃園各區影響並非一致，是否確已造成被告不能施工，未見被告舉證以實其說，自難僅以上開資料，即認被告總瑩公司上開不可抗力事由之抗辯係屬可採。況被告就其因大雨而停工一節，亦自陳無法提出相關之證據（見本院卷二第93頁），自不能扣除遲延期間。是系爭房屋遲延天數應為自102 年12月16日起至103 年10月21日止，並扣除3 日颱風假期間，計遲延307 日（310 日－3 日＝307 日）。而原告王錫祿、鄭元盛於遲延期間繳付系爭H9房地、系爭G13 房地價款分別為101 萬5,000 元、70萬元等情，亦有繳款證明單、客戶繳款明細表附卷可稽（見本院卷一第151-152 頁、第176-177 頁），則依上開規定，認原告王錫祿得請求之遲延利息為15萬5,803 元（計算式：101 萬5,000 元×5/10000 ×307 日＝15萬5,803元，小數點以下四捨五入，下同）；原告鄭元盛得請求之遲延利息為10萬7,450 元（計算式：70萬元×5/1000
0 ×307 日＝10萬7,450 元。⒉逾期交屋之遲延利息部分：
⑴系爭房屋契約第10條第2 項約定：「賣方如逾前款期間
未完工者，每逾1 日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方。若逾期6 個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第25條第1 款違約之規定辦理。」、第14條第2 項約定：「賣方應於領得使用執照6 個月內，通知買方進行交屋；於交屋時雙方應履行下列各項義務：㈠賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息予買方。㈡賣方就第16條房屋之瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。㈢買方繳清本合約所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。」，雖就遲延交屋並無違約金之約定，惟「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第1 項第4 款規定：「賣方應於領得使用執照6 個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：4.賣方如未於領得使用執照6 個月內通知買方進行交屋，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」，依消費者保護法第17條第5 項規定，上開「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第1 項第4 款規定內容，亦應構成系爭房屋契約之內容。被告辯稱應僅以「房屋」價款作為計算基礎云云，顯與上開約定不符，尚屬無據。至被告辯稱原告有遲延繳納各期期款云云，不足採信理由業如前述，不再贅引。
⑵查系爭房屋、土地係於103 年10月22日始取得使用執照
，業如前述，被告總瑩公司至遲應於104 年4 月22日通知原告交屋，然被告係於104 年8 月7 日、同年月21日始通知原告王錫祿、鄭元盛交屋，共計遲延106日（104年4 月23日至同年8 月6 日，原告王錫祿僅請求105 日）、120 日（104 年4 月23日至同年8 月20日，原告鄭元盛僅請求119 日）。又原告王錫祿、鄭元盛逾104 年
4 月22日止業已給付系爭房地價款分別為616 萬元、58
3 萬元（原告鄭元盛於104 年4 月22日前繳付333 萬元、同年月23日則已繳付583 萬元），復有繳款證明單、客戶繳款明細表附卷可稽（見本院卷一第151-152 頁、第176-177 頁），是應認原告王錫祿得請求因逾期交屋之遲延利息為32萬3,400 元（計算式：616 萬元×5/10
000 ×105 日＝32萬3,400 元）；原告鄭元盛得請求因逾期交屋之遲延利息為34萬6,885 元（計算式：583 萬元×5/10000 ×119 日＝34萬6,885 元）。
⒊系爭房屋缺少溫泉供應之價值減損部分：
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依373 條之規定
危險移轉於買受人時無減失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354 條至358 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354 條第1 項前段、第373 條及第359 條前段分別定有明文。
又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨參照）。經查，系爭房屋契約附件四第16條第3 項約定「戶戶有溫泉到主浴室內。（並附儲存式電能加溫熱水器）」等語（見本院卷一第38、79頁），是被告總瑩公司就系爭房地買賣契約除應具有相關溫泉設備以外，尚須提供溫泉水，以供原告享有契約內容之溫泉，始符系爭買賣契約本旨。
⑵兩造均不爭執原告2 人自交屋後迄今屋內仍無溫泉水提
供，被告總瑩公司雖辯稱其已完成溫泉水開發，且已領有水權狀，係因系爭建案現住戶人數未達標準，致管理委員會無法成立，被告總瑩公司無法將溫泉設施點交予管理委員會，方致原告無溫泉可用云云。經查，被告總瑩公司就系爭建案所坐落土地（即桃園市○○區○○段○ ○○○○ ○號土地）固曾向桃園市政府申請溫泉開發，有水權狀（狀號：H960046 ）、溫泉開發完成證明書在卷可參（見本院卷一第178 頁、卷二第52頁），足認系爭建案之水質確為溫泉水無訛。惟桃園市政府於105 年
7 月間以府水行字第1050091960號函原則上同意被告總瑩公司（委託訴外人源興溫泉整體開發股份有限公司）就系爭建案所坐落土地溫泉井開發工程之開發及使用，溫泉用水之標的為溫泉觀光飯店150 間及一般事務所93
6 間使用，有溫泉開發及使用計畫書、桃園市政府水務局105 年11月11日桃水行字第1050047254號函在卷可稽（見本院卷二第24、97頁），足見被告遲至105 年間始經桃園市政府發給水權證明，然被告總瑩公司前於10 4年8 月7 日通知原告王錫祿交屋，於104 年8 月21日通知原告鄭元盛交屋，並均完成交屋程序，為被告所不爭，顯見被告總瑩公司於交付系爭房地之時至今，仍未具備前開應具效用之內容，自屬構成物之瑕疵。則被告總瑩公司自應就其出賣之系爭房地於交付時具有欠缺溫泉水可使用之瑕疵乙節，負擔保之責。
⑶被告雖另抗辯：原告簽約時，已同意系爭建案之公共設
施部分，可待系爭建案後期工程完工後始為使用為由，並提出「『湯城世紀』土地暨空地使用分管同意書」（下稱系爭分管同意書）以及「授權書（土地使用同意書）」（下稱系爭授權書）（見本院卷一第179-180 頁）為證。惟系爭房屋契約係約定應「戶戶溫泉到府」乙節，已詳如前述，可見系爭房屋之建案除有公共溫泉游泳池以外，每戶房屋尚有各自專用之室內溫泉使用，即屬系爭房屋之專有部分。準此，縱認系爭房屋契約就系爭建案之公共設施約定可延後使用，然系爭房屋各自專用之室內溫泉既非屬系爭建案之公共設施部分，自無從僅憑系爭房屋契約就系爭建案之公共設施約定可延後使用等情，即可推論或認定原告業已同意系爭房屋所專用之溫泉，應待系爭房建案後期工程全部完工後，被告始有提供使用之義務，被告此部分抗辯，不足採信。
⑷系爭房地具有無法提供契約預定效用即提供溫泉使用之
瑕疵存在，則其交易價值自受有減損，而致原告因此受有損害，故原告依民法第359 條規定，主張減少價金，核屬有據。查兩造就系爭房屋、土地如有缺少溫泉提供之瑕疵存在，經送鑑定減少價值為13.62%乙節，此有不動產估價報告書在卷可佐（見本院卷一第270-317 頁）。被告雖辯稱被告總瑩公司興建系爭建案已建有溫泉井並有溫泉水水錶，各房屋中之主浴室內亦已安裝儲存式電能加溫熱水器等設備，僅因溫泉執照之主管機關為管制溫泉水源而設立行政管制，造成原告2 人無法使用溫泉設備，而非指房屋有不具備溫泉設備之瑕疵存在，故前揭鑑定報告以房地不具溫泉設備為前提之鑑定結果，於本案不可適用云云。然上開鑑定報告係針對房屋若無溫泉使用應減少價值為何，尚非以欠缺溫泉設備應減少價值為何所為之鑑定，且縱使被告總瑩公司所交付之房屋均已安裝溫泉設備，惟系爭房屋契約係約定應「戶戶溫泉到府」乙節，倘若徒有溫泉設備卻無溫泉水可用，即未達到所稱「溫泉到府」之預定效用，被告前開所辯，洵無足採。原告2 人依民法第359 條規定請求減少價金，並依民法第179 條規定請求被告總瑩公司返還系爭房地缺少溫泉之價值減損各84萬6,305 元（計算式：63
0 萬元×13.62%＝85萬8,060 元，原告王錫祿僅請求84萬6,305 元）、81萬8,562 元（計算式：601 萬元×13.62%＝81萬8,562 元，原告鄭元盛僅請求81萬8,562 元），實屬有據。
⒋律師費部分：
⑴系爭土地契約第11條第1 項約定：「凡因本件買賣約定
而涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。且敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用」等語（見本院卷一第98頁、第119 頁）。經查，原告對此業已提出其於本件第一審訴訟支出律師費4 萬元之收據為證（見本院卷一第139 頁、第155 頁），且被告對此亦未爭執，又本件給付遲延之債務不履行責任，雖因被告總瑩公司遲未取得系爭建案之使用執照及遲延通交屋而起，然系爭房屋契約與系爭土地契約具有連帶不可分性，應共同履行，締約時兩造均已合意系爭房地合約屬聯立契約，始有各該「具連帶不可分性應共同履行」之記載，則任何一部分違約，視同被告2 人均違約，而本件訴訟之事實、爭點、訴訟標的金額等，均存在於原告與被告間，自應認為原告就本件支出之律師費，均係為其與被告間之訴訟所生而不可割裂，故原告王錫祿、鄭元盛就本件訴訟支出之第一審律師費各4 萬元，自得依前揭約定請求被告楊碧玲賠償。
⑵被告雖抗辯：原告乃以一訴起訴被告3 人（原告嗣撤回
對被告張廖貴裕之起訴），被告楊碧玲應毋庸負擔全部之律師費，而僅須負擔3 分之1 之費用云云，然原告委請律師對被告楊碧玲起訴，即應支出律師費，其同時對被告起訴，律師費之支出並未因此增加，即無從反面推論原告倘僅對被告楊碧玲起訴，僅需支出前開金額之3分之1 ，又原告同時起訴被告3 人，其訴訟經濟或訴訟策略等考量，亦不能減免被告楊碧玲依約負擔律師費之義務。是此部分被告楊碧玲之抗辯，委無可採。
⑶另原告就上開金額，固一併請求被告總瑩公司給付，然
查，關於系爭土地契約第11條第1 項之約定內容，並未見於系爭房屋契約中，且尚無任何相似內容之規定。參以系爭土地契約係原告與被告楊碧玲間所簽立，被告總瑩公司並非系爭土地契約之當事人，依據債之相對性原則，原告對被告總瑩公司請求律師費4 萬元，難認於法有何依據。至原告雖以系爭房屋、土地合約屬聯立契約，而主張被告總瑩公司縱非系爭土地契約之當事人，仍應有上開約款之適用云云。惟系爭房地買賣因屬預售屋之買賣，該契約之內容本包含建物及該建物所坐落之土地部分，故被告總瑩公司、楊碧玲雖採土地、房屋分離之方式與原告分別簽立系爭房屋、土地契約，但系爭房地之相關移轉、交付及權利義務履行等實具不可分而應共同履行之關係，並不會因分作2 份契約而生差異，故認系爭房屋、土地契約間具聯立契約之關係。至於前開系爭土地合約所定律師費用負擔部分之內容，與系爭房地買賣、移轉等相關權利義務並無關聯，縱約定僅由被告楊碧玲負擔律師費、訴訟費用，亦不違當事人間訂立系爭房屋、土地契約之真意，則被告總瑩公司既非系爭土地契約之當事人，原告依上開約定請求被告總瑩公司給付本件訴訟所生之律師費4 萬元云云，礙難准許。
⒌懲罰性賠償金部分：
⑴本件原告2 人除依民法第184 條第2 項、第185 條、第
179 條及瑕疵擔保為請求外，雖併引公平交易法第31條、第32條為損害賠償請求權依據，然查公平交易法為民法之特別法，應優先適用特別法，特別法未規定始適用民法及其他法律，而應以「足以影響交易秩序」之要件，作為篩選系爭行為是否適用公平交易法之準據，倘未合致「足以影響交易秩序」之要件，則應依民法請求救濟。本件原告2 人僅就系爭房屋是否具有溫泉設備為爭執，尚不足以影響交易秩序，故無公平交易法之適用。⑵況被告總瑩公司廣告文宣中所載系爭廣告內容，既已實
際明文約定在系爭房屋契約附件四第16條第3 項約定「戶戶有溫泉到主浴室內。（並附儲存式電能加溫熱水器）」中，且被告總瑩公司並已房屋中均設置溫泉設施，向主管機關申請溫泉水權狀、溫泉開發完成證明，即難認出賣人有何故意為公平交易法第21條所定「足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」之情事，原告2 人依公平交易法第31條、第32條規定請求被告懲罰性賠償金各42萬3,153 元、40萬8,415 元，均屬無據。
㈡被告總瑩公司、楊碧玲就系爭房屋、土地契約之履行及不履行，均應負不真正連帶責任：
⒈按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互
結合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。系爭房屋契約第22條約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與『土地預定買賣合約書』具連帶不可分性，應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部分不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」。系爭土地契約第12條第1 項亦約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與本約座落基地之買方所訂『房屋預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」，有上開契約在卷足憑（見本院卷一第23-24 頁、第63 -64頁、第98頁、第119 頁），足見兩造於締約時已約定系爭房屋與土地間具有連帶不可分性，且被告對系爭房屋、土地契約係屬聯立契約一節，復不為爭執（見本院卷二第92頁背面），是原告主張系爭房屋、土地契約應共同履行，房屋或土地單獨給付，不能達契約之目的，系爭房屋、土地契約屬聯立契約，具有連帶不可分性，自堪可採。
⒉按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別
之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院
101 年度台上字第367 號判決意旨參照）。查原告2 人與被告總瑩公司、楊碧玲分別簽定系爭房屋及土地契約，該等契約之標的物，雖分別為房屋及其坐落之基地，然依前述系爭房屋契約第22條前段、系爭土地契約第12條第1 項約定，此2 份契約「具連帶不可分性應共同履行」、「並自簽約時同時生效」、「任何一部分不履約時視同全部違約」，已徵該2 份聯立契約，給付目的係屬同一，在使原告同時取得系爭預售屋及其基地之所有權。是如有任一契約無法履約時，該2 份聯立契約之契約目的即均屬不達，視同全部違約，在契約履行義務上，有明顯之牽連關係。
換言之，被告2 人對原告應負系爭房屋、土地契約所約定之全部給付義務，被告中1 人之違約，均可視為另一被告違約，被告2 人間就系爭房屋及土地契約之履行，應屬不真正連帶債務責任，不履約之違約責任亦然。如有違約情事，應各對原告負全部賠償責任，惟如被告中一人為給付，其餘被告即可免給付義務，被告間應成立不真正連帶債務關係。故原告2 人請求被告各應給付上述逾期取得使用執照之遲延利息、逾期交屋之遲延利息、缺少溫泉供應之價值減損、律師費，但如被告中一人為給付，其餘被告即可免給付義務，洵屬可採。
五、復按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第
1 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。查原告2 人各依系爭土地契約第11條第1 項之約定，請求被告給付缺少溫泉供應之價值減損84萬6,305 元、81萬6,829 元及律師費4 萬元部分，請求給付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日之遲延利息，而起訴狀繕本分別於104 年10月15日、同年月16日送達被告總瑩公司、楊碧玲，有送達證書附卷足憑（見本院卷一第159-160 頁），是就原告2 人各請求被告給付缺少溫泉設施之價值減損律師費部分，併請求自104 年10月16日、同年月17日起至清償日止，按年息5%計算利息，亦屬有據。
六、綜上所述，原告2 人依系爭房屋契約第21條約定、「預售屋買賣契約範本」應記載事項第12條、第15條第1 項第4 款、第24條第1 項、第3 項規定，請求總瑩公司、楊碧玲依不真連帶之法律關係，給付原告王錫祿逾期取得使用執照之遲延利息15萬5,803 元、逾期交屋之遲延利息32萬3,400 元、缺少溫泉供應之價值減損84萬6,305 元，合計132 萬5,508 元；原告鄭元盛逾期取得使用執照之遲延利息10萬7,450 元、逾期交屋之遲延利息34萬6,885 元、缺少溫泉供應之價值減損81萬6,829 元，合計127 萬1,164 元；原告王錫祿、鄭元盛各請求被告楊碧玲給付律師費4 萬元，及其中缺少溫泉供應之價值減損84萬6,305 元、81萬6,829 元、律師費4 萬元，被告總瑩公司自104 年10月16日起、被告楊碧玲自104 年10月17日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，均有理由，應予准許。原告2 人逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又兩造均分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，與法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、又按訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴為裁判。如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判。本件原告先位聲明之請求既有理由，業如前述，則無庸就其備位之訴另為裁判，併此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，經本院斟酌後，於判決結果不生影響，無一一論列之必要，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項。中 華 民 國 106 年 5 月 10 日
民事第二庭 法 官 李麗珍正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 11 日
書記官 何伊羚