臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第1831號原 告 游修明訴訟代理人 林仕訪律師複代理人 蔡頤奕律師被 告 紀金鳳
涂育菁賴淑華陳映甄共 同訴訟代理人 雷麗律師
陳亮佑律師上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國105 年8 月5 日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆佰捌拾伍萬玖仟玖佰元，及民國一○四年九月二十八日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬玖仟陸佰玖拾肆元由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾貳萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰捌拾伍萬玖仟玖佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告主張：
（一）原告與被告紀金鳳於民國103 年2 月26日訂立買賣契約，約定被告紀金鳳以價金新臺幣（下同）2,805 萬9,900 元買受原告所有坐落桃園市○○區○○段尾寮小段373-1 、374-1 、443 、443-1 、896 、904 、905 、906 地號土地8 筆（下各以地號稱之，合稱系爭土地；該買賣契約下稱系爭契約），原告與被告紀金鳳另於103 年7 月7 日簽定特約事項，原告又於103 年8 月間，依被告紀金鳳要求將被告涂育菁、賴淑華、陳映甄同列為系爭契約之買方。被告紀金鳳已依約給付部分價金予原告，原告亦於103 年
8 月21日將系爭土地全數移轉登記為被告4 人所共有，經兩造彙算，被告4 人應再給付尾款485 萬9,900 元。
（二）原告已依約將系爭土地辦理移轉登記，並點交予被告4 人，另依特約事項約定，排除443-1 地號土地遭他人占用之情形及清除其上之廢棄物，並將906 、373-1 、374-1 地號土地上原住民搭建之圍籬、屋舍全數拆除，被告4 人自應依約給付尾款，惟渠等迄未給付，原告迫於無奈，於
104 年9 月10日委請律師發函，被告4 人竟以存證信函通知原告，以系爭土地業經套繪，無法興建農舍為由，拒絕給付尾款，並要求酌減價金。
（三）被告4 人雖抗辯系爭土地無法興建農舍，進而拒絕給付尾款、請求減價，惟農舍之興建有諸多法令限制，農地用於興建農舍，實屬例外之使用方式，並非物之通常效用，農地如要蓋農舍，通常會在契約中載明，更何況本件買賣價金高達2,805 萬9,900 元，加以兩造於103 年2 月26日簽訂系爭契約後，又於同年7 月7 日增訂特約事項，倘被告
4 人於締約之初，即希望系爭土地得興建農舍，焉有不將系爭土地須得興建農舍乙事定入系爭契約或特約事項之理？倘被告購買系爭土地之用意係在興建農舍，衡情勢必於買賣前後即刻辦理套繪，而非於103 年8 月間過戶後，遲至104 年2 月方函詢主管機關系爭農地是否已經套繪，足見被告4 人於買受系爭土地當時，實無興建農舍之意。兩造既無定系爭土地需得興建農舍之特約，被告4 人欲購買系爭農地搭建農舍使用，誠屬被告4 人之動機，渠等事後主張系爭土地無從搭建農舍屬物之瑕疵、請求減少價金云云，並無可採。
（四）況且，被告4 人經向桃園市政府工務局函詢，桃園市政府工務局以104 年2 月13日發函告知，373-1 、374-1、443、443-1 、905 、896 、906 地號土地業經套繪，無法興建農舍，惟被告4 人遲於7 個月後，於104 年9 月21日方以存證信函請求減少買賣價金，其除斥期間已經完成。
（五）兩造於104 年1 月間，確因系爭農地無法興建農舍而多次協商，原告為求和諧，向前手詢問解除套繪事宜，最終仍因無從解除全部套繪，致生本件糾紛，惟原告始終係好意協助被告4 人辦理解除套繪，未有「倘無從解除套繪則同意減少價金」之承諾。
（六）兩造最後一次會議約在104 年中元節過後，原告於該次會議後，驚覺被告4 人無意給付尾款，故委請律師發函，確認被告4 人無意給付尾款，方提起本件訴訟，原告並無怠於行使權利，反係被告4 人有意拖延，拒絕給付尾款；況依兩造間履約之慣例，任何契約變更、追加等事項，均會另立書約，而兩造於104 年2 月至9 月間，未另立書約，足證兩造確未就減少價金達成變更契約之合意，被告4 人抗辯原告自104 年2 月底迄9 月初長達7 個月時間未請求尾款、兩造應有契約變更之合意云云，顯有誤會。
（七）被告4 人空言抗辯系爭土地尚有瑕疵，原告於補正瑕疵前不得請求尾款云云，實無理由，原告已依約將系爭8 筆土地移轉登記予被告，自得依買賣契約之法律關係，請求被告4 人給付尾款等語。
（八）並聲明：⑴被告4 人應給付原告4,859,900 元，及自103年8 月21日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息；⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告4人則以：
（一）被告4 人曾向原告表示，購買系爭土地之目的，係日後欲興建農舍居住，原告於系爭契約簽訂之前，亦未曾表示系爭土地恐有無法搭建農舍之虞，被告4 人事前亦無從知悉系爭土地業經套繪之情事，而系爭契約為代書提供之制式契約，被告4 人認契約記載應屬詳實而得保障雙方權益，未再針對土地諸多細節詳列條件，僅因發現系爭土地因遭佔用而無法聲請農地農用證明，兩造為求解決，而於103年7 月7 日簽定特約事項，並調整付款及過戶之方式，以給予原告充裕時間處理佔用土地問題。詎料，於系爭土地過戶後，被告4 人辦理建屋事宜時，始獲知系爭土地業經套繪，除非解除套繪，被告4 人方有可能搭建農舍，惟原告表示礙難解除套繪，系爭土地無法搭建農舍，顯有欠缺一般土地效用之瑕疵，被告4 人於無奈之下，遂向原告請求減價，被告4 人應毋需給付尾款。
（二）內政部所頒訂「不動產說明書應記載及不得記載事項」，於103 年11月28日提出修正草案，針對土地（素地）部分，增列使用管制內容必須揭露是否屬不得興建農舍或已提供興建農舍之農業用地，嗣於104 年4 月13日正式發布，並自同年00月0 日生效，足徵過去土地之使用相對單純，然現今一般社會大眾使用土地之習慣，無論何種地目，皆可能用以建築房屋居住，內政部為順應社會觀念之變遷，將農地可否建築農舍增列為重要交易資訊，該等資訊屬於一般大眾所認知之通常效用範疇。原告雖抗辯農地建築農舍有諸多法令限制，進而推論搭建農舍並非農地之一般用途，然系爭土地雖為農牧業用地，法令上對於農地使用方式固然有諸多限制，卻無礙於合乎相關條件限制即能搭建農舍之基本性質，系爭土地存有套繪而無法再行建築之瑕疵，並已造成其價值顯著降低。
（三）被告4 人雖於104 年初發現土地遭套繪之瑕疵，然當時尚未釐清套繪範圍，實應以被告4 人獲得桃園市政府工務局回函，查明套繪範圍，作為知悉系爭土地瑕疵之時點，而被告4 人於知悉瑕疵後，旋即透過代書通知原告前來代書事務所商討解決方案，被告紀金鳳曾當場提出減少價金之要求，顯無遲誤6 個月之除斥期間。
（四）兩造約於104 年2 月17日前後，第一次因系爭土地遭套繪之問題而於代書事務所開會協調時，原告即向被告紀金鳳表示，對於系爭土地被套繪之瑕疵，會盡速找前手地主解決等情，被告紀金鳳亦表示同意於找到解除套繪之方法，即不循減少價金之方向處理，足見兩造已就解決土地套繪之方式，另行成立口頭附約，原告依約應負責協調排除系爭土地被套繪之瑕疵，並負有提供無套繪土地之義務。
（五）原告明知被告4 人買受系爭土地係以搭建房屋為使用目的，卻隱匿上開重要交易資訊，導致被告4 人買受農地，不知該如何利用，從而依上開規定，被告實得據以主張減少價金，毋庸給付尾款485 萬9,900 元；又原告既無法履行排除系爭土地遭套繪瑕疵之口頭約定，如被告請求減少價金即便不成立，亦得依據民法第227 條第1 項準用民法第
226 條第1 項規定，請求原告賠償系爭土地遭套繪之損害，而毋庸給付尾款等語，以資抗辯。
（六）並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。
民法第345 條第1 項、第354 條、第359 條、第360 條、第
226 條、第227 條定有明文。
四、本件原告與被告紀金鳳於103 年2 月26日訂立系爭契約，約定被告紀金鳳以價金2,805 萬9,900 元買受原告所有之系爭土地；該買賣契約下稱，原告與被告紀金鳳另於103 年7 月
7 日簽定特約事項，又於103 年8 月間，依被告紀金鳳要求將被告涂育菁、賴淑華、陳映甄同列為系爭契約之買方；被告紀金鳳已依約給付部分價金，原告亦於103 年8 月21日將系爭土地全數移轉登記為被告4 人所共有，經兩造彙算，被告4 人本應再給付尾款485 萬9,900 元；嗣被告4 人以系爭土地業經套繪、無法興建農舍為由，拒絕給付尾款等情，有系爭買賣契約、特約事項、銘鼎聯合法律事務所104 年9 月10日（104）銘律仕字第090110號律師函、桃園茄苳郵局104年9 月21日存證號碼000594號存證信函、桃園市政府工務局
104 年2 月13日桃工建字第104013009 號函各1 份在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪可採認（見本院卷第6 至22、48、49頁）。然原告給付買賣價金之請求，為被告4 人所否認，並以前詞抗辯，則本件主要爭點厥為：⑴兩造間有無約定系爭土地應具備得興建農舍之品質？⑵兩造事後協調之結果，是否已變更契約，而使原告負有提供無套繪土地之義務？⑶系爭土地業經套繪、被告4 人無法興建農舍之情事，是否構成物之瑕疵？⑷被告4 人是否已在法定期間內行使解除權或減價請求權？經查：
（一）關於兩造間有無系爭土地應得興建農舍之約定：
1.卷附房地產買賣契約書及特約事項，並無系爭土地應得興建農舍之相關記載（見本院卷第6 至17頁）。證人即承辦代書莊東和到庭結證，稱「（問：雙方有沒有約定系爭農地可以蓋農舍？）沒有。」證人即承辦代書石世昌亦證稱：「（問：證人是否曾在介入處理雙方買賣過程中有聽過紀金鳳買賣土地之目的？）紀金鳳並沒有明確說他土地要作何用途。」（見105 年2 月19日言詞辯論筆錄，本院卷第57頁背面、第59頁）此等證人及書證，均無從據以認定兩造間有系爭土地應得興建農舍之約定。
2.證人即承辦代書石世昌雖證稱：「（問：買賣當時雙方有無說系爭農地要可以蓋農舍？）我們契約蓋章完，被告紀金鳳有去詢問說土地蓋房子的分割合併還有建蔽率的問題。」（見105 年2 月19日言詞辯論筆錄，本院卷第60頁背面）被告紀金鳳此項詢問，僅係其片面表明買受系爭土地之動機，不能證明兩造間確有約定，欲以興建農舍為系爭契約之目的或系爭土地應具備之品質。
3.被告4 人雖於本院審理中抗辯渠等購買系爭土地是以興建農舍為目的云云，然此等情事既未形諸文字，亦無證據足認兩造間有以口頭或其他方式為此約定，即難認有此合意存在。況且，被告4 人倘確以興建農舍為購買系爭土地之目的，對於系爭土地是否確能達此目的，儘可於系爭契約載明，更得於簽定系爭契約之前，請求原告說明，甚或配合函詢相關單位，查明該土地依法是否確能興建農舍，渠等在締約磋商的過程中，怠於請求原告為此說明，更未就系爭土地須得興建農舍乙節有所約定，實難僅以建築農舍為一般大眾所認知之通常效用為由，遽為有利被告4 人之認定，而應認兩造間並無系爭土地應得興建農舍之約定。
（二）關於兩造有無變更契約：
1.證人莊東和雖證稱：被告紀金鳳於104 年1 月間發現系爭土地已有農舍套繪之後，兩造曾在其事務所討論「關於解除套繪還有減價的問題」等語（見105 年2 月19日言詞辯論筆錄，本院卷第57頁背面），然未證述其討論有何結果；證人石世昌則證稱：被告紀金鳳知道系爭土地有被套繪的情形之後，兩造在伊事務所談了3 次，3 次伊都在場，當時原告說要去找上一手地主解除套繪，被告紀金鳳沒有說要怎麼處理，只有最後一次才講說如果確定沒有辦法解除套繪，就要減價等語（見105 年2 月19日言詞辯論筆錄，本院卷第59頁背面、第60頁），然被告紀金鳳該等表示，僅係表明其欲行使減價請求權之意圖，不能遽認兩造已合意變更契約，以興建農舍作為買賣系爭土地之目的，或認系爭土地應具備「得興建農舍」之品質。
2.證人莊東和當庭提出、其在104 年3 月25日兩造協商所為之記載，雖有：「地主有責任產權要清楚」、「原住民之使用→根本不知道」、「發生→紀小姐當初買之目的→建蔽率不能用掉。游先生當初建蔽率有400 坪、當初買時找四個人」、「現在大家都知道情形下」、「李水木、邱劉」、「1.可解套繪：2.不可解套繪：找上手同意配合。①進行解套繪→差額建蔽率之處理（計算）２沒辦法辦：法定空地分割」（見本院卷第65頁），亦未明確記載兩造間有變更契約之合意。
3.被告4 人亦未提出其他證據，以證明兩造間嗣後討論時，另有變更契約之合意，即難遽對渠等為有利之認定，而應認並無變更契約，以興建農舍作為買賣系爭土地之目的，或以「得興建農舍」作為系爭土地應具品質之情事。
（三）關於系爭土地業經套繪是否構成物之瑕疵：
1.所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。農業用地：指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：1.供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。2.供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。3.農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。而耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。農業發展條例89年1 月4 日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。上開農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、農舍建築面積、樓層數、建築物高度及許可條件，應依都市計畫法第85條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。民法第765條、農業發展條例第3 條第10、11款、第18條第3 條前段、第4 條、農業用地興建農舍辦法第10條定有明文。
2.依民法第765 條規定，所有權之權能本以法令限制之範圍為限，行政法規對於土地或建物所有權所為管制，係不動產所有權權能之界限，構成不動產所有權權能之一部分，從而，該等管制之存在，並不滅失或減少民法第354 條所規定之「通常效用」，事實上，這些行政管制就是「通常效用」的一部分。因此，於當事人就標的物不動產之「預定效用」設有明示或默示約定，而以不受特定行政管制為其預定效用者，始足認該等管制之存在為物之瑕疵。
3.據此，本件系爭土地業經套繪、被告4 人買受後不能興建農舍之情事，應無損於其通常效用，不構成物之瑕疵。況且，農地本應農用，其搭蓋農舍者，仍應以耕作為目的，或為便利耕作而建，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而不能以解決實際居住問題為目的。本件系爭土地本應作農用，而非建造房舍以供居住，被告4 人抗辯買受農地，不知該如何利用云云，則渠等設想之交易目的，已脫逸農用之範疇，更難以「一般社會大眾使用土地之習慣」為由，指稱系爭土地業經套繪一事為物之瑕疵。此部分抗辯並無可採。
（四）兩造間既無系爭土地應得興建農舍之約定，系爭土地業經套繪之情事，亦無損於其通常效用，不構成物之瑕疵，被告4 人以解約、減價抗辯而拒絕給付尾款，於法無據，並無可採。原告仍得請求被告4 人依約給付。
（五）給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。對於利息，無須支付遲延利息。前二項情形，債權人證明有其他損害者，並得請求賠償。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第229條、第233 條、第203條定有明文。本件原告雖請求自103年
8 月21日起算遲延利息，然未就兩造關於尾款給付期限之約定，或其在該日期前業已催告、請求給付之情事舉證，而按卷附律師函所示，原告於104 年9 月10日委請律師發函，對被告4 人為催告，請求於函到15日內給付尾款（見本院卷第18、19頁），依常情，被告4 人至遲應於3 日內收受該函，本院認應自發函後第18日即104 年9 月28日起算遲延利息，原告逾此部分之遲延利息請求，為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告本於買賣契約之法律關係，請求被告4 人給付4,859,900 元，及自104 年9 月28日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有無理由，應予准許；逾此金額之請求為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不、生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第87條第1 項、第78條、第79條分別定有明文。本件雖為一部勝敗之判決，然原告僅就利息之請求受敗訴判決，而此部分請求本不計入訴訟標的金額之計算，是以，本件訴訟費用49,694元（包括第一審裁判費49,114元、證人日、旅費
580 元），仍應由被告4 人負擔，始屬公允，爰裁判如主文第3 項。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 24 日
民事第二庭 法 官 孫健智正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 25 日
書記官 吳秋慧