臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第1954號原 告 葉雅琳
黃群閔共 同訴訟代理人 簡長輝律師複代理人 許義財律師被 告 總瑩建設股份有限公司法定代理人 張廖貴裕被 告 楊碧玲共 同訴訟代理人 邱華南律師
林坤賢律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國106 年2 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告各應給付原告葉雅琳新臺幣壹佰肆拾伍萬肆仟陸佰參拾元，及其中新臺幣玖拾參萬壹仟伍佰捌拾元自民國一百零六年二月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。惟如任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內，免除其給付責任。
被告各應給付原告黃群閔新臺幣壹佰伍拾萬參仟肆佰參拾柒元，及其中新臺幣玖拾柒萬柒仟零伍拾貳元自民國一百零六年二月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。惟如任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內，免除其給付責任。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔十分之三，餘由被告負擔。
本判決第一項於原告葉雅琳以新臺幣肆拾捌萬肆仟元各為被告供擔保後，得假執行。但被告如各以新臺幣壹佰肆拾伍萬肆仟陸佰參拾元為原告葉雅琳預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告黃群閔以新臺幣伍拾萬壹仟元各為被告供擔保後，得假執行。但被告如各以新臺幣壹佰伍拾萬參仟肆佰參拾柒元為原告黃群閔預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告葉雅琳於民國101 年3 月2 日以新臺幣（下同）656萬元向被告總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）、被告楊碧玲購買其所預售之「湯城世紀」建案戊區編號H 棟13號房屋及其坐落土地，簽定透天房屋預定買賣合約書（下稱H13 房屋契約）及透天土地買賣合約書（下稱H13 土地契約）；原告黃群閔則於102 年1 月19日以688 萬元向被告總瑩公司、被告楊碧玲購買湯城世紀建案戊區編號F棟9 號房屋及其坐落土地，簽定透天房屋預定買賣合約書（下稱F9房屋契約）及透天土地買賣合約書（下稱F9土地契約）（以下將H13 房屋契約及F9房屋契約合稱系爭房屋契約、將H13 土地契約及F9土地契約合稱系爭土地契約）。原告2 人已繳付全部價金，被告則於104 年7 月29日交屋予原告，然被告有諸多違約情事，請求被告賠償如下損害：
1.逾期取得使用執照之遲延利息：依系爭房屋契約第10條第1 項前段約定，被告總瑩公司應於102 年12月15日以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，惟被告總瑩公司遲至
103 年10月22日始取得使用執照，而原告葉雅琳102 年12月15日前所繳納款項為103 萬元，原告黃群閔102 年12月15日前所繳納款項為151 萬元，於103 年3 月17日再繳納18萬，累計繳納169 萬，依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱「預售屋買賣契約範本」）之應記載事項第12條第2 項規定「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」，被告應給付原告葉雅琳之遲延利息為15萬9,650 元、應給付原告黃群閔之遲延利息為25萬3,670 元。
2.逾期交屋之遲延利息：系爭房屋於103 年10月22日取得使用執照，依系爭房屋契約第14條第2 項前段約定，被告至遲應於104 年4 月22日通知原告交屋，然被告迄至104 年8 月21日始通知原告葉雅琳交屋，迄至104 年10月6 日始通知原告黃群閔交屋，而原告葉雅琳至104 年4 月22日所繳款項為139 萬，於10
4 年4 月30日再繳納500 萬元款項，累積共639 萬元；原告黃群閔至104 年4 月22日所繳款項為175 萬，於104 年
8 月18日再繳納481 萬元，累積共656 萬元，依預售屋買賣契約範本第15條第4 款規定「賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」，被告總瑩公司因逾期交屋應給付原告葉雅琳之遲延利息為36萬3,400 元、應給付原告黃群閔之遲延利息為27萬2,715 元。
3.律師費：依系爭土地契約第11條第1 項「凡因本件買賣約定而涉訟者…敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用」之約定，及系爭房屋契約第22條「本約…與『土地預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行，並自簽約日起同時生效」之約定，請求被告楊碧玲賠償原告2 人因系爭買賣契約涉訟所支出之律師費用4 萬元。本件遲延之債務不履行責任源自被告總瑩公司，因系爭房屋、土地契約具有連帶性及不可分性，任何一部分違約，視同被告總瑩公司及被告楊碧玲均違約，故雖僅系爭土地契約第11條第1 項約定就敗訴一方需負擔律師費，惟此部分仍有協同債務及不真正連帶債務之適用，故被告均有賠償原告就本件訴訟所支出之律師費之義務，爰依上開契約約定請求被告賠償原告2 人各4 萬元律師費。
4.缺少溫泉設施之房屋價值減損：被告總瑩公司為銷售系爭建案於廣告文宣中載有「發現溫泉！養生不用上山下海」、「就在市區○段，北臺灣最珍貴的溫泉，可以養生、可以享受…」、「湯城世紀首創南洋風尚露天風呂泳池SPA ，還有溫泉戶戶到府，不必出遠門就能天天養生做美容！」、「戶戶天然溫泉到府。別讓舒服的溫泉洗禮因為回程的勞累又讓您疲憊了！源自地底1125M 美人湯，戶戶專業引導讓您天天享受，另贈受專業溫泉加熱器」等語（下稱系爭廣告內容），被告既以上開廣告內容誘發消費者預購房屋之動機，原告復因此而與被告簽定系爭房屋契約、系爭土地契約，被告自應就廣告內容所載之溫泉設施負給付義務，然自被告交屋迄今，均未提供溫泉予原告使用，系爭房地顯不具契約預定之效用。雖現況已完成抽水馬達配置，然仍應依溫泉法及相關規定，經主管機關核發開發完成證明，並取得經營許可或溫泉標章後，水權始生效力，而被告目前既尚未達成取得經營許可或溫泉標章之水權生效要件，被告自尚不得提供溫泉予住戶。況被告既已將「戶戶溫泉到府」等內容納入系爭房地契約內，於交付時自應交付具備合約預定效用之不動產予原告；若被告認尚未能交付具合約預定效用之溫泉設備予原告，自應延後通知交屋時間，既被告未因尚不得提供溫泉設備因素而延後交屋，又豈能於收取全部買賣價金辦理交屋後，又主張得延後交付溫泉設備予住戶。同一建案戊區於另案訴訟中業經估價師鑑定若無溫泉設施，應減價13.62%。是被告應依民法第354 條規定負物之瑕疵擔保責任，原告2 人爰依民法第359 條規定請求減少價金，並依民法第179 條規定請求被告總瑩公司返還系爭房地缺少溫泉設施之價值減損各為原告葉雅琳89萬1,580 元、原告黃群閔93萬7,052 元。
5.懲罰性賠償金：被告總瑩公司有前揭違反公平交易法第21條第1 項及消費者保護法第22條等保護他人之法律，致原告受有損害，已如前述，被告總瑩公司依民法第184 條第2 項前段規定自應對原告負損害賠償責任。被告楊碧玲雖為自然人，然其提供土地與被告總瑩公司合建本件建案，就系爭預售屋之推案過程自有所悉，且其提供之商品即系爭土地，在不動產買賣之流通市場上，具有客觀之競爭力，被告楊碧玲自屬公平交易法所定之「事業」而有公平交易法相關規定之適用。又被告楊碧玲為土地之所有權人，委託被告總瑩公司處理土地買賣及銷售事宜，並代為簽立買賣契約，被告楊碧玲對系爭預售屋有廣告不實之情，亦應知之甚詳。爰依民法第184 條第2 項前段、第185 條前段規定、公平交易法第31條、第32條規定，請求酌定被告應賠償損害額0.
5 倍之懲罰性賠償金與原告葉雅琳44萬5,790 元、原告黃群閔46萬7,536 元。
6.承上，被告總瑩公司、楊碧玲合計應給付原告葉雅琳190萬420 元、原告黃群閔196 萬8,993 元，且就上開賠償應應負不真正連帶債務責任。原告葉雅琳前開請求中除遲延利息52萬3,050 元，其餘137 萬7,370 元並請求法定遲延利息；原告黃群閔前開請求中除遲延利息52萬6,385 元，其餘144 萬2,608 元並請求法定遲延利息。
（二）並聲明：
1.被告總瑩公司、被告楊碧玲各應給付原告葉雅琳190 萬
420 元，及其中137 萬7,370 元自民事更正訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。如任一被告已履行給付，其他被告於其給付範圍內，免給付義務。
2.被告總瑩公司、被告楊碧玲各應給付原告黃群閔196 萬8,
993 元，及其中144 萬2,608 元自民事更正訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。如任一被告已履行給付，其他被告於其給付範圍內，免給付義務。
3.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）逾期取得使用執照之遲延利息部分：系爭房屋契約與系爭土地契約本質上屬兩個不同之獨立契約，僅為避免房屋與所坐落土地日後為不同人所有，故約定一同履行一同解除。依「預售屋買賣契約範本」之內容係將土地及房屋訂立於同一契約內，與系爭房屋及土地契約係分別訂立之基本關係已有不同，不應強行適用。而系爭房屋契約第10條第2 項已符合「預售屋買賣契約範本」之應記載事項之意旨，亦符合實際上簽約情形，原告主張被告契約之記載違反「預售屋買賣契約範本」云云，顯係未考慮本件為兩個獨立契約所生之誤解，故原告於103 年10月22日前所繳納之款項均為土地款項，並無房屋款項，依兩造約定以「已繳房屋價款」計算逾期遲延利息，則被告並無需支付利息。縱認本院認為被告應給付遲延利息，亦應以系爭房屋價款佔總價款之比例計算原告所繳納之價款中有若干比例之房屋價款，並據以計算遲延利息，始為公允。
（二）逾期交屋之遲延利息部分：依系爭房屋契約第14條第2 項第3 款約定，原告應繳清期款，如未繳清期款，被告就交屋部分不生遲延責任，然原告葉雅琳於104 年9 月17日始繳清第16、18、20、21各期期款、原告黃群閔於104 年10月27日才繳清第14、16、18、19各期期款，則在此之前被告自不負通知交屋遲延之責任，是被告並無任何遲延通知。又系爭房屋契約雖漏未就逾期通知交屋約定法律效果，然審酌系爭房屋契約第10條第2 項及第21條第1 項後段係記載「房屋」價款或「房屋」總價字樣，顯見兩造對系爭房地契約係區分土地及房屋兩部分，故此部分通知交屋遲延部分，亦僅能以「已繳房屋價款」並按照系爭房屋價款佔總價款之比例計算遲延利息，始符合兩造訂約真意。
（三）律師費部分：本件為兩個獨立契約，被告總瑩公司與被告楊碧玲間亦非連帶債務，而僅系爭土地契約第11條第1 項約定敗訴之一方負擔他方律師費，而於系爭房屋契約則未有約定，原告依系爭土地契約請求被告總瑩公司給付律師費，顯無理由。又本件原告係以一訴起訴2 個被告，縱被告之一應負擔敗訴他方之律師費，亦應依比例計算應負擔之律師費。且原告得請求之律師費亦應比照最高法院裁定律師酬金之標準訂定。
（四）缺少溫泉設施之價值減損部分：被告總瑩公司已領有水權狀、完成溫泉開發，且向桃園市政府申請變更得作為系爭基地住戶使用，是被告總瑩公司確實得提供溫泉水給原告使用。而系爭溫泉設備屬公共設施之一部分，須點交予管理委員會後始能使用，然目前建案基地因住戶人數未達標準，尚未成立管理委員會，故無法將公共設施點交予住戶使用，是系爭房地並無原告所指之瑕疵存在。且因本建案屬單一建照分期開發，並分期請領使用執照，被告亦在原告簽定系爭房地契約時，為因應後續工程需要，請住戶簽立授權書及分管契約書，其上均有載明並告知買方上開分期開發情事，被告並無任何隱瞞，故被告日後開發完成後即可將溫泉設備交予管理委員會，原告即可使用溫泉設備，此部分自不能謂為瑕疵。再以，被告楊碧玲出售與原告之土地既無瑕疵，則原告主張被告楊碧玲應給付系爭房屋因缺少溫泉設施致價值減損即失所據。
（五）懲罰性賠償金部分：公平交易法之懲罰性損害賠償前提為出賣人有侵權行為，然本件被告並無侵權行為，原告應就其因系爭房地買賣契約受有如何之損害負舉證之責。況公平交易法第21條所規範者為事業間之廣告不實所造成之不公平競爭行為，非屬消費者即原告所得主張，原告主張被告違反公平交易法，請求懲罰性損害賠償即有違誤。
（六）並聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張原告葉雅琳於101 年3 月2 日以656 萬元向被告總瑩公司、被告楊碧玲購買其所預售之「湯城世紀」建案戊區編號H 棟13號房屋及其坐落土地，簽定H13 房屋契約H13 土地契約；原告黃群閔則於102 年1 月19日以688 萬元向被告總瑩公司、被告楊碧玲購買湯城世紀建案戊區編號F 棟9 號房屋及其坐落土地，簽定F9房屋契約及F9土地契約，原告2人已繳付全部價金。依系爭房屋契約第10條第1 項前段約定，被告總瑩公司應於102 年12月15日以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，惟被告總瑩公司遲至103 年10月22日始取得使用執照，迄至104 年8月21日始通知原告葉雅琳交屋，至104 年10月6 日始通知原告黃群閔交屋。被告總瑩公司為銷售系爭建案於廣告文宣中載有系爭廣告內容；同一建案戊區於另案訴訟中業經估價師鑑定若無溫泉設施，應減價13.62%；原告2 人因本件訴訟各支出律師費4 萬元等情，業據其提出系爭房屋契約、系爭土地契約、使用執照、繳款明細表、交屋通知單、交屋明細單、廣告文宣不動產估價報告書等件為證（見本院卷一第10-107頁、第229 頁、第254-285 頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告另主張被告總瑩公司、楊碧玲均應賠償原告2 人逾期取得使用執照之遲延利息、逾期交屋之遲延利息、律師費，並返還系爭房屋缺少溫泉設施之價值減損及給付懲罰性賠償金，且被告2 人應負不真正連帶責任等節，為被告所否認，並以上揭情詞置辯。茲就本件原告之各項請求析述如下：
（一）原告葉雅琳、原告黃群閔請求被告賠償逾期取得使用執照之違約金各15萬9,650 、25萬3,670 ，為有理由：
1、按依民法第233 條第1 項之規定，遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付金錢為標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延之利息( 最高法院37年上字第8014號判例參照）；惟遲延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判（最高法院43年台上字第576 號判例參照）。經查，系爭房屋契約第10條第1 項、第2 項約定：「一、本預售屋之建築工程，自100 年12月31日前開工，並於102 年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照…。二、賣方如逾前款期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方。」（見本院卷第14-15 頁），惟被告總瑩公司此部分所負之債務係依約定期限完工即取得使用執照，非屬以支付金錢為標的，依上開說明，應認兩造就上開「遲延利息」之約定，其真意應係指違約金而言，合先敘明。
2、又按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之」、「違反第1 項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效」、「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」，消費者保護法第2 條第7 款、第11條第2 項、第17條第1 項、第4 項前段、第5 項分別定有明文。
3、查兩造約定系爭房屋應於102 年12月15日取得使用執照，被告總瑩公司直至103 年10月22日始取得使用執照，此為兩造所不爭執，業如前述。系爭房屋契約第21條第1 款約定：「一、賣方違反第10條第2 項及第19條第1 、2 款規定者，買方得解除本合約……並應同時賠償房屋總價款15% 之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」（見本院卷一第23頁），系爭土地契約第8 條約定：「倘賣方不依約交付土地經買方限期催告履行，若逾期6 個月仍未交付土地或賣方不賣時，買方得解除本合約…並應同時賠償房地總價款15% 之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」（見本院卷一第58-59 頁）。對照系爭房屋、土地契約條款與內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第24條第1 、3 項規定：「賣方違反…『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契約」、「買方依第1 款或第2 款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價百分之ˍ（不得低於15% ）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」，可知系爭房屋契約就約定賣方違約時之違約金是以「房屋總價款」之15 %計算，如賠償金額超過已繳價款者，以已繳價款為限，應記載事項第24條規定賣方違反使用執照取得期間，係合併以「房地總價款」計算，如賠償金額超過已繳價款者，以已繳價款為限。系爭土地契約就賣方違約時之違約金約定則與應記載事項第24條規定相同，足見系爭房屋契約顯然違反應記載事項。又衡諸常情，不論預售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣契約是否一併訂立，或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質。而建商購入土地時，以自然人登記為土地所有權人，並將房屋及土地款分別定價，其理由在於個人出售土地免納所得稅（參所得稅法第4 條第1 項第16款），亦免辦理營業登記而不課徵營業稅（參財政部台財稅字第841601122 號函），待推案時再分別以建設公司名義出售房屋、以自然人名義出售土地，以達節稅之目的。然就消費者之買方而言，所預繳之分期付款，主觀上仍係按房屋興建之工程進度而繳納，所繳納者皆係房地買賣總價之一部分。且原告黃群閔所給付之買賣價款明細均記載於F9房屋契約後附之「房屋付款明細表」中（見本院卷一第
87 -88頁），而由被告楊碧玲簽收，倘原告黃群閔所給付之買賣價金僅為預售土地之買賣價金而非為預售房屋之買賣價金，為何款項明細係記載於「房屋」付款明細表中？足見被告基於業界陋習，將原告本為一體之給付巧立名目任意拆裂，分散脫免責任甚明，其意圖規避消費者保護法之適用及脫免分散責任，仍應一體適用內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第1 、3 項規定，關於被告逾期取得使用執照之違約金計算，仍應依上開內政部所頒應記載事項規定以「房地總價款15% 」計算，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。
4、承上，被告總瑩公司原應於102 年12月15日取得使用執照，卻遲至103 年10月22日始為取得，總計逾期310 日，而原告葉雅琳102 年12月15日前所繳納款項為103 萬元，原告黃群閔102 年12月15日前所繳納款項為151 萬元，於
103 年3 月17日再繳納18萬，累計繳納169 萬，有客戶繳納明細表在卷可佐（見本院卷一第144-145 頁），復為兩造所不爭執，則原告葉雅琳請求被告賠償遲延利息為15萬9, 650元【計算式：（1,030,000 ×5/1000 0×310 日〈
10 2年12月16日至103 年10月21日〉）＝159,650 】，原告黃群閔請求被告賠償遲延利息為25萬3,670 元【計算式：（1,510,000 ×5/1000 0×92日〈102 年12月16日至
103 年3 月17日〉）＋（1,690,000 ×5/10000 ×218 日〈10 3年3 月18日至103 年10月21日〉）＝253,670 】，均屬有據。至被告辯稱應以系爭房屋價款佔總價款之比例計算原告所繳納之價款中有若干比例之房屋價款，並據以計算遲延利息云云，與前揭「預售屋買賣契約範本」之應記載事項規定不符，所辯洵無足採。
（二）原告葉雅琳、原告黃群閔請求被告賠償逾期交屋之違約金各36萬3,400 元、27萬2,715 元，為有理由：
1、系爭房屋契約第10條第2 項約定：「賣方如逾前款期間未完工者，每逾1 日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方。若逾期6 個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第25條第1 款違約之規定辦理。」、第14條第2 項約定：「賣方應於領得使用執照6 個月內，通知買方進行交屋；於交屋時雙方應履行下列各項義務：（一）賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息予買方。（二）賣方就第16條房屋之瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。（三）買方繳清本合約所有之應付未付款（含交屋保留
款 ）及完成一切交屋手續。」等語（見本院卷一第14頁、第17頁），雖就遲延交屋並無違約金之約定，惟「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第1 項第4 款規定：「賣方應於領得使用執照6 個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：4.賣方如未於領得使用執照6 個月內通知買方進行交屋，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」依消費者保護法第17條第5 項規定，上開「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第1 項第4 款規定內容，亦應構成系爭房屋契約之內容。被告辯稱應以房屋價款作為計算基礎云云，顯與上開約定不符，實無足取。又被告總瑩公司此部分所負之債務係依約定交付房屋，非屬以支付金錢為標的，依上開說明，應認「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第1 項第4 款規定「遲延利息」之約定，係指違約金而言。
2、系爭房屋於103 年10月22日取得使用執照，依系爭房屋契約第14條第2 項前段約定，被告至遲應於104 年4 月22日通知原告交屋，然被告迄至104 年8 月21日始通知原告葉雅琳交屋，迄至104 年10月6 日始通知原告黃群閔交屋，有交屋通知單在卷足憑（見本院卷一第91頁、第105 頁）。而原告葉雅琳至104 年4 月22日所繳款項為139 萬，於
104 年4 月30日再繳納500 萬元款項，累積共639 萬元；原告黃群閔至104 年4 月22日所繳款項為175 萬，於104年8 月18日再繳納481 萬元，累積共656 萬元，有客戶繳納明細表在卷可佐（見本院卷一第144-145 頁）。依預售屋買賣契約範本第15條第4 款規定，原告請求葉雅琳36萬3,400 元之違約金【計算式：（1,390,000 ×5/10000 ×
8 日〈104 年4 月23日至104 年4 月30日〉）＋（6,390,
000 ×5/10000 ×112 日〈104 年5 月1 日至104 年8 月20日〉）＝363,400 】；原告黃群閔請求27萬2,715 元之違約金【計算式：（1,750,000 ×5/10000 ×113 日〈10
4 年4 月23日至104 年8 月18日〉）＋（6,560,000 ×5/10000 ×53日〈104 年8 月19日至104 年10月5 日〉）＝272,715 】，均屬有據。
（三）原告葉雅琳、原告黃群閔請求被告返還系爭房屋缺少溫泉設施之價值減損各89萬1,580 元、93萬7,052 元，為有理由：
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依373 條之規定危險移轉於買受人時無減失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依第
354 條至358 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354 條第1 項前段、第
373 條及第359 條前段分別定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨參照）。經查，系爭房屋契約附件四第16條第3 項約定「戶戶有溫泉到主浴室內。（並附儲存式電能加溫熱水器）」等語（見本院卷一第39頁），是被告總瑩公司就系爭買賣契約除應具有相關溫泉設備以外，尚須提供合法溫泉水源，以供原告享有契約內容之溫泉，始符系爭買賣契約本旨。
2、兩造均不爭執原告2 人自交屋後迄今仍無法使用溫泉設備，被告總瑩公司雖辯稱其已完成溫泉水開發，且已領有水權狀，係因系爭建案現住戶人數未達標準，致管理委員會無法成立，被告總瑩公司無法將溫泉設施點交予管理委員會，方致原告無溫泉可用云云。經查，被告總瑩公司就系爭建案所坐落土地（即桃園市○○區○○段○ ○○○○ ○號土地）固曾向桃園市政府申請溫泉開發，有水權狀（狀號：H960046 ）、溫泉開發完成證明書在卷可參（見本院卷一第150-151 頁），足認系爭建案之水質確為溫泉水無訛。惟桃園市政府於105 年8 月2 日以府水行字第1050184025號函核定被告總瑩公司（委託訴外人源興溫泉整體開發股份有限公司）就系爭建案所坐落土地溫泉井開發工程之開發及使用，溫泉用水之標的為溫泉觀光飯店150 間及一般事務所936 間使用，有溫泉開發及使用計畫書、桃園市政府水務局105 年11月11日桃水行字第1050047254號函在卷可稽（見本院卷一第237-240 頁、本院卷二第13頁），足見被告遲至105 年間始經桃園市政府發給水權證明，然被告總瑩公司前於104 年8 月21日通知原告葉雅琳交屋，於104 年10月6 日通知原告黃群閔交屋，，並均完成交屋程序，為被告所不爭，顯見被告總瑩公司於交付系爭房地之時，仍未具備前開應具效用之內容，自屬構成物之瑕疵。則被告總瑩公司自應就其出賣之系爭房地於交付時具有欠缺合法溫泉可使用之瑕疵乙節，負擔保之責。
3、被告雖另抗辯：原告簽約時，已同意系爭建案之公共設施部分，可待系爭建案後期工程完工後始為使用為由，並提出「『湯城世紀』土地暨空地使用分管同意書」（下稱系爭分管同意書）以及「授權書（土地使用同意書）」（下稱系爭授權書）（見本院卷一第152 頁及背面）為證。惟系爭房屋契約係約定應「戶戶溫泉到府」乙節，已詳如前述，可見系爭房屋之建案除有公共溫泉游泳池以外，每戶房屋尚有各自專用之室內溫泉設備，即屬系爭房屋之專有部分。準此，縱認系爭房屋契約就系爭建案之公共設施約定可延後使用，然系爭房屋各自專用之室內溫泉設備既非屬系爭建案之公共設施部分，自無從僅憑系爭房屋契約就系爭建案之公共設施約定可延後使用等情，即可推論或認定原告業已同意系爭房屋所專用之溫泉設備，應待系爭房建案後期工程全部完工後，被告始有提供合法使用之義務，被告此部分抗辯，不足採信。
4、系爭房地具有無法提供契約預定效用即合法溫泉使用之瑕疵存在，則其交易價值自受有減損，而致原告因此受有損害，故原告依民法第359 條規定，主張減少價金，核屬有據。查兩造就系爭房屋、土地如有缺少溫泉設施之瑕疵存在，減少價值為13.62%乙節，並無爭執（見本院卷一第29
0 頁）。被告雖辯稱被告總瑩公司興建系爭建案已建有溫泉井並有溫泉水水錶，各房屋中之主浴室內亦已安裝儲存式電能加溫熱水器等設備，僅因溫泉執照之主管機關為管制溫泉水源而設立行政管制，造成原告2 人無法使用溫泉設備，而非指房屋有不具備溫泉設備之瑕疵存在，故前揭鑑定報告以房地不具溫泉設備為前提之鑑定結果，於本案不可適用云云。然縱使被告總瑩公司所交付之房屋均已安裝溫泉設備，倘無法為合法使用，則與未提供溫泉設備無異，被告前所辯，洵無足採。原告2 人依民法第359 條規定請求減少價金，並依民法第179 條規定請求被告總瑩公司返還系爭房地缺少溫泉設施之價值減損各89萬1,580 元【計算式：6,560,000 ×13.62%＝891,580 】、93萬7,05
2 元【計算式：6,880,000 ×13.62%＝937,056 ，原告黃群閔僅請求93萬7,052 元】，實屬有據。
（四）原告葉雅琳、原告黃群閔請求被告給付懲罰性賠償金各44萬5,790 元、46萬7,536 元，為無理由：
1、本件原告2 人除依民法第184 條第2 項、第185 條、第17
9 條及瑕疵擔保為請求外，雖併引公平交易法第31條、第32條為損害賠償請求權依據，然查公平交易法為民法之特別法，應優先適用特別法，特別法未規定始適用民法及其他法律，而應以「足以影響交易秩序」之要件，作為篩選系爭行為是否適用公平交易法之準據，倘未合致「足以影響交易秩序」之要件，則應依民法請求救濟。本件原告2人僅就系爭房屋是否具有溫泉設備為爭執，尚不足以影響交易秩序，故無公平交易法之適用。
2、況被告總瑩公司廣告文宣中所載系爭廣告內容，既已實際明文約定在系爭房屋契約附件四第16條第3 項約定「戶戶有溫泉到主浴室內。（並附儲存式電能加溫熱水器）」中（見本院卷一第39頁），且被告總瑩公司並已房屋中均設置溫泉設施，向主管機關申請溫泉水權狀、溫泉開發完成證明，即難認出賣人有何公平交易法第21條所定「足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」之情事，原告2 人依公平交易法第31條、第32條規定請求被告懲罰性賠償金各44萬5,790 元、46萬7,536 元，均屬無據。
（五）原告葉雅琳、原告黃群閔請求被告給付律師費各4 萬元，為有理由：
依系爭土地契約第11條第1 項約定：「凡因本件買賣約定而涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。且敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用」（見本院卷一第60頁、第85頁）。原告2 人因本件買賣約定而涉訟，已各支出第一審律師費4 萬元，此有委任契約及收據為證（見本院卷一第107-108 頁、第229 頁）。被告雖辯稱本件為兩個獨立契約，被告總瑩公司與被告楊碧玲間亦非連帶債務，而僅系爭土地契約第11條第1 項約定敗訴之一方負擔他方律師費，而於系爭房屋契約則未有約定，原告依系爭土地契約請求被告總瑩公司給付律師費，顯無理由。又本件原告係以一訴起訴2 個被告，縱被告之一應負擔敗訴他方之律師費，亦應依比例計算應負擔之律師費。且原告得請求之律師費亦應比照最高法院裁定律師酬金之標準訂定云云。然系爭房屋及土地契約為聯立契約，具有連帶不可分性，應共同履行，業如前述，則原告自得向被告楊碧玲請求有關系爭預售屋買賣涉訟之全部律師費用，且該律師費用金額尚稱合理，又原告同時起訴被告2 人，其訴訟經濟或訴訟策略等考量，亦不能減免被告楊碧玲依約負擔律師費之義務。是此部分被告之抗辯，委無可採。原告葉雅琳、原告黃群閔各依系爭土地契約第11條第1 項之約定請求被告給付律師費4 萬元，為有理由。
（六）被告總瑩公司、楊碧玲就系爭房屋、土地契約之履行及不履行，均應負不真正連帶責任：
1、按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。系爭房屋契約第22條約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與『土地預定買賣合約書』具連帶不可分性，應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部分不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」。系爭土地契約第12條第1 項亦約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與本約座落基地之買方所訂『房屋預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」，有上開契約在卷足憑（見本院卷一第23-24 、第60頁），足見兩造於締約時已約定系爭房屋與土地間具有連帶不可分性，應共同履行，房屋或土地單獨給付，不能達契約之目的，系爭房屋、土地契約屬聯立契約，具有連帶不可分性。
2、按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院
101 年度台上字第367 號判決意旨參照）。查原告2 人與被告總瑩公司、楊碧玲分別簽定系爭房屋及土地契約，該等契約之標的物，雖分別為房屋及其坐落之基地，然依前述系爭房屋契約第22條前段、系爭土地契約第12條第1 項約定，此2 份契約「具連帶不可分性應共同履行」、「並自簽約時同時生效」、「任何一部分不履約時視同全部違約」，已徵該2 份聯立契約，給付目的係屬同一，在使原告同時取得系爭預售屋及其基地之所有權。是如有任一契約無法履約時，該2 份聯立契約之契約目的即均屬不達，視同全部違約，在契約履行義務上，有明顯之牽連關係。換言之，被告2 人對原告應負系爭房屋、土地契約所約定之全部給付義務，被告中1 人之違約，均可視為另一被告違約，被告2 人間就系爭房屋及土地契約之履行，應屬不真正連帶債務責任，不履約之違約責任亦然。如有違約情事，應各對原告負全部賠償責任，惟如被告中一人為給付，其餘被告即可免給付義務，被告間應成立不真正連帶債務關係。故原告2 人請求被告各應給付上述逾期取得使用執照之遲延利息、逾期交屋之遲延利息、缺少溫泉設施之價值減損、律師費，但如被告中一人為給付，其餘被告即可免給付義務，洵屬可採。
五、復按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第
1 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。查原告2 人各依系爭土地契約第11條第1 項之約定，請求被告給付缺少溫泉設施之價值減損89萬1,580 元、93萬7,052 元及律師費4 萬元部分，原告並未陳報其106 年1 月17日民事更正素之聲明狀於何時送達被告，被告至遲於本院106 年2 月23日言詞辯論程序時已知悉，就原告2 人各請求被告給付缺少溫泉設施之價值減損律師費部分，併請求自106 年2 月24日起至清償日止，按年息5%計算利息，亦屬有據。
六、綜上所述，原告2 人依系爭房屋契約第21條約定、「預售屋買賣契約範本」應記載事項第12條、第15條第1 項第4 款、第24條第1 項、第3 項規定，請求總瑩公司、楊碧玲依不真連帶之法律關係，給付原告葉雅琳逾期取得使用執照之違約金15萬9,650 元、逾期交屋之違約金36萬3,400 元、缺少溫泉設施之價值減損89萬1,580 元、律師費4 萬元（共145 萬4,630 元），原告黃群閔逾期取得使用執照之違約金25萬3,
670 元、逾期交屋之違約金27萬2,715 元、缺少溫泉設施之價值減損93萬7,052 元、律師費4 萬元（共150 萬3,437 元），及其中缺少溫泉設施之價值減損89萬1,580 元、93萬7,
052 元、律師費4 萬元，自106 年2 月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均有理由，應予准許。原告2 人逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又兩造均分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，與法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，經本院斟酌後，於判決結果不生影響，無一一論列之必要，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項。中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
民事第二庭 法 官 何宗霖正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 5 日
書記官 許婉茹