臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第1018號原 告 鍾美玉訴訟代理人 林楊鎰律師被 告 川睦建設開發股份有限公司法定代理人 林天財被 告 許碧霞上列當事人間請求返還價金事件，於民國104 年11月11日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告川睦建設開發股份有限公司應給付原告新臺幣陸萬柒仟元，及自民國一百零四年六月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告許碧霞應給付原告新臺幣叁拾萬捌仟元，及自民國一百零四年六月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告川睦建設開發股份有限公司如以新臺幣陸萬柒仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告許碧霞以新臺幣叁拾萬捌仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴聲明原為：一、被告川睦建設開發股份有限公司（下稱川睦公司）應給付原告新臺幣（下同）244 萬元，自104 年5 月19日至返還日為止，按週年利率5%計算之利息；二、被告許碧霞應給付原告251萬元，及自104 年5 月19日至返還日為止，按週年利率5%計算之利息；三、原告願供擔保，請准宣告假執行；嗣於104年8 月10日言詞辯論時變更上開第1 至2 項聲明有關利息之請求為，自起訴書繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，按諸首揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告於102 年6 月13日分別向被告許碧霞購買坐落於桃園市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號等二筆土地，面積約4079.84 平方公尺（下稱系爭土地），並簽立土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），約定總價金為1468萬元，另向被告川睦公司購買坐落系爭土地上編號為B2棟第19樓房屋、停車位（下稱系爭房屋），約定總價金為1582萬元，亦簽立房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約）。而原告已分別給付被告川睦公司、許碧霞各244 萬元及251 萬元。嗣原告得知被告川睦公司違反系爭房屋買賣契約第11條約定系爭工程之開工期限（即102 年7 月15日），並有不符合繳款條件卻通知原告繳款之情事。而依系爭土地買賣契約第12條約定：雙方亦同意對系爭房屋買賣契約所規定之義務亦與應負履行責任。如有違反系爭房屋買賣契約之約定時亦同違約。故原告依系爭房屋買賣契約第26條第1 項、第2 項之規定、第27條、第30條及民法第
264 條、第258 條第1 項及第2 項之規定，對被告等為解除契約之意思表示。
（二）被告等於104 年5 月19日回函稱原告解除契約不合法，被告等更分別解除系爭土地買賣契約及系爭買賣房屋契約，並沒收原告依上開契約所給付之價金，然原告並無違約之情事，是被告應分別將原告已給付之價金251 萬元及244萬元返還予原告。爰依兩造買賣契約之法律關係及民法第
259 條第1 款、第2 款之規定提起本訴。並聲明如上開變更後之聲明。
二、被告答辯聲明：1 、原告之訴及假執行之聲請均駁回；2 、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。並以下列情詞置辯：
（一）被告無違約，原告解除契約為不合法，不得請求返還價金：
桃園市政府以（102 ）桃縣工建執照字第會壢字第00587號建照執照核准開工日為102 年6 月30日，被告川睦公司已於102 年7 月11日完成放樣勘驗作業，無違反約定開工期限之情事。再系爭工程五樓底板（即地上4 樓頂板）於
103 年6 月23日完成，被告於103 年6 月25日通知繳款，無原告所述有不符繳款條件之情事，原告所述顯非屬實。
（二）原告未依約按期給付買賣價金，被告等已合法解除契約，原告請求被告等返還價金，顯無理由；原告本應分別於103 年7 月7 日（5 樓底板完成）繳納49萬元、103 年9 月26日（10樓底板完成）繳納49萬元、10
3 年12月12日（15樓底板完成）繳納49萬元、104 年2 月24日（20樓地板完成）繳納49萬元及104 年5 月8 日（外牆石材進場施作）繳納48萬元，經被告等催告後仍未繳納，已違反系爭土地買賣契約、系爭房屋買賣契約約定。被告許碧霞、川睦公司得分別依系爭土地買賣契約第11條第
3 款、系爭房屋買賣契約第26條第4 款之約定解除買賣契約，且被告等於104 年5 月19日以存證信函為解除契約之意思表示，並於104 年5 月20日送達予原告，依系爭土地買賣契約第12條約定，其與系爭房屋買賣契約具有不可分之並存關係，故系爭土地買賣契約既經解除，系爭房屋買賣契約亦同時解除，則被告等自得依契約之約定沒收買賣價金，原告自無請求被告等返還價金之權利。
（三）原告請求酌減違約金顯無理由：
1、原告未就約定違約金過高之事實舉證證明，且原告基於投資之目的買受系爭房地，其後因政府政策因素，故意拒絕給付價金而違約，違約情節甚重，如原告仍可請求酌減違約金，將不履行契約之不利益由被告等分擔，顯屬不公，且本件違約金之約定，除損害賠償之填補外，並有寓有懲罰投機，以達強制履約之目的，如法院任為酌減，則違約金損害賠償之預定功能盡失意義，故本件實無酌減違約金之必要。
2、內政部自90年9 月3 日以內政部（90）台內中地字第9083
626 號頒布「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」以來，就預售屋買賣之違約金約定予以限制企業經營者可沒收之違約金不得超過房地總價15% ，此條迭經修正，均未就此上限比例進行修正，應認此比例係一般社會經濟狀況所認可接受之標準。且定型化契約就違約金之約定，既屬法規命令，自應不得再行酌減，而違反法之安定性。
3、縱認有酌減違約金之必要，亦請審酌被告受有損害399 萬5500元、因契約履行可享受之利益305 萬0000元；被告許碧霞因原告遲延給付可請求之遲延利息7 萬2022元、被告等受有跌價損失約57萬9500元等情，足認被告等對於契約之履行，已支出相當之財力及人力成本費用等情置辯。
三、本院依民事訴訟法第271 條之1 準用第270 條之1 第1 項第
3 款、第3 項規定，整理並協議簡化爭點如下：
（一）不爭執事項
1、原告於102 年6 月13日，以1468萬元向被告許碧霞購買系爭土地，並簽立本院卷第8 至15頁所示之系爭土地買賣契約。
2、原告於102 年6 月13日，以1582萬元向被告川睦公司購買坐落系爭房屋，並簽定本院卷第16至42頁所示系爭房屋買賣契約。
3、而原告已分別給付被告川睦公司244 萬元、被告許碧霞各
251 萬元。
4、系爭房地經桃園市政府以桃縣工建執照字第會壢587 號建造執照核准於102 年6 月30日開工，桃園市政府於102 年
7 月11日起為本院卷第63頁被證二所示之勘驗作業，紀錄詳如本院卷第63頁被證二所示。
5、被告二人於104 年3 月9 日以本院卷第64至65頁竹北嘉豐郵局存證號碼89號存證信函發函予原告，原告於104 年3月10日收受。
6、被告二人於104 年5 月1 日以本院卷第68頁所示竹北郵局存證號碼204 號存證信函發函予原告，原告於104 年5 月
4 日收受。原告委任律師於104 年5 月8 日以桃園中路存證號碼516 號存證信函發函予被告，經被告收受。
7、被告川睦公司於104 年5 月19日以本院卷第72至所示竹北嘉豐郵局存證號碼192 號存證信函發函予原告，原告於10
4 年5 月20日收受。
（二）爭執事項
1、原告之訴有無理由？
四、本院得心證之理由：
（一）當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。查原告主張被告川睦公司違反系爭房屋買賣契約第11條約定之開工期限（即10
2 年7 月15日）及不符繳款條件卻通知原告繳款等節，然為被告等所否認，則原告就上開事實，自應負舉證責任。又負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。倘不負舉證責任之他造當事人，就同一待證事實已證明間接事實，而該間接事實依經驗法則為判斷，與待證事實之不存在可認有因果關係，足以動搖法院原已形成之心證者，將因該他造當事人所提出之反證，使待證事實回復至真偽不明之狀態。此際，自仍應由主張該事實存在之一造當事人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任，否則即應就該事實真偽不明之狀態承擔此一不利益。
（二）系爭房屋買賣契約所約定之建築工程，是否於102 年7 月15日以前開工？依不爭執事項第2 點所示，原告於102 年6 月13日，以1582萬元向被告川睦公司購買坐落系爭房屋，並簽定本院卷第16至42頁所示系爭房屋買賣契約等節，已足認定。而系爭房屋買賣契約第11條第1 項本文約定「本預售屋之建築工程應於102 年7 月15日以前開工，賣方應於105 年5 月15日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照；雙方同意以領取使用執照日期為完工日期」（見本院卷第20頁），則就系爭工程是否於102年7 月15日前開工，分敘如下：
1、依桃園市政府於102 年5 月9 日以（102 ）桃縣工建執照字第會壢字第587 號建造執照及勘驗記錄表所示（見本院卷第62之1 至63頁），系爭工程設計人及監造人均為李天鐸，建造執照發照日期為102 年5 月9 日，核准開工日為期102 年6 月30日，並於同年7 月11日放樣勘驗等節已足認定。
2、證人李天鐸於本院另案（104 年度訴字第998 號返還價金事件）審理時證稱：系爭建案依造建照執照所載開工日期為102 年6 月30日，由主管機關核准開工。業者可選擇任何時間開始，放樣勘驗就是開工，是指將房子位置放在基地上，屬非常重要環節，主管機關到現場。在放樣勘驗前，需經打樁、整地、拆屋等，工程開工日依造法令上規定，應係主管機關核准開工日才可開始動工，但業者通常會先做準備。工程日報表一般由施工工程單位填載，勘驗紀錄表上有我的印章，而此勘驗紀錄表是主管機關承辦人到現場填載，放樣勘驗是開工的一部分，但工程有時候會混著做，業者放樣勘驗前，會清除雜物，就算是動工，只要政府來放樣勘驗時，地上就擺好相關物品，放樣勘驗階段一般是申報開工後，拆房屋也是開工，不必等到放樣，但只有搭建圍籬或工寮不算開工，桃園縣建築管理自治條例第21條規定目的在避免搶建照執照又不開工等語（見本院卷第163 至167 頁），依證人李天鐸之證述，系爭工程於
102 年7 月11日放樣勘驗前，業經打樁、整地、拆屋等工程，且放樣勘驗本身亦屬開工，應足認定。再依兩造不爭執事項第4 點所示，系爭房地經桃園市政府以桃縣工建執照字第會壢587 號建造執照核准於102 年6 月30日開工，桃園市政府於102 年7 月11日起為本院卷第63頁被證二所示之勘驗作業，紀錄詳如該勘驗紀錄表所示，另依被告所提出被告川睦公司102 年6 月18日工程日報表及照片，10
2 年6 月18日乃施作北側擋土樁8 支，南側集水溝挖掘等事項（見本院卷第101 頁、第104 至105 頁），又依現場照片所示，現場放樣時土地已有挖地並有多數工作人員及工作物於其上（見本院卷第106 至107 頁），可認被告川睦公司確有於102 年7 月11日為放樣勘驗並經主管機關桃園市政府到場會同勘驗時，就系爭工程確已開工等節，堪可認定。準此，則系爭工程確於102 年7 月11日開工等情，應屬實情，則原告主張被告川睦公司未於102 年7 月15日以前開工云云，自不足採。
3、原告雖主張證人李天鐸就打樁，究是於放樣勘驗前或後之證述前後不一，認證人李天鐸之證述不實云云，然證人李天鐸雖就打樁在放樣勘驗前或後之證述有前後不一之證述，但證人李天鐸亦證述但工程有時候會混著做，且放樣勘驗亦屬開工範疇，尚不得以證人李天鐸上開證述有稍不同之情況下，遽以認定證人李天鐸之證述不可採信。再者，桃園縣建築管理自治條例第21條第5 項規定：「前項所稱之開工，係指建築基地實施拆除原有房屋、整地、挖地、打樁或從事安全措施等工程。但僅搭建工寮或設圍籬者，不得視為開工」，可知證人李天鐸前揭證述開工之情狀，與前開規定並無違背之處，是以，原告前揭主張，亦不足採信。又原告所提臺灣高等法院91年度上字第486 號民事判決之事實係就「實際開工」之認定，與本案判決事實並不相同，尚難以此為比附援引之用，此部分主張，亦屬無據，應予駁回。
（三）原告主張不符給付繳款條件，被告卻通知繳款等語，是否屬實？原告主張系爭工程五樓底板未完工，被告川睦公司即通知原告繳款等節，然依兩造不爭執事項第4 點勘驗紀錄表所示，五樓底板（即地上四樓頂板）於103 年6 月23日完成等情，應堪認定，原告上開主張，自屬無據，應予駁回。
（四）被告解除契約有無理由？依系爭土地買賣契約第5 條規定，買方應依「付款明細表」如附件（一）之規定，於接獲賣方繳款通知日起七日內自行向賣方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票壹次繳清；買方如以銀行ATM 或網路轉帳時，請於轉帳後當日與賣方確認；依前項規定，如買方逾七日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款每日以萬分之二利率計算遲延利息，並於補繳期款時一併繳付賣方，如逾期壹個月不繳者，並經賣方以存證信函催繳後七日內仍未繳納者，雙方同意依違約之處罰規定處理。復依系爭土地買賣契約第11條第2 款之約定，買方違反第5條第3 款規定者，賣方得沒收依土地總價15% 計算之違約金，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，賣方並得解除本契約。再依系爭房屋預定買賣合約書第
8 條規定，買方應依「付款明細表」如附件（四）之規定，於接獲賣方繳款通知日起七日內自行向賣方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票壹次繳清；買方如以銀行ATM 或網路轉帳時，請於轉帳後當日與賣方確認；如買方逾七日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款每日以萬分之二利率計算遲延利息並於補繳期款時一併繳付賣方。另逾期壹個月不繳者，並經賣方以存證信函催繳後七日內仍未繳納者，雙方同意依違約之處罰規定處理；再依系爭房屋買賣契約第26條違約之處罰第4 款約定，買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房屋總價15% 計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，賣方並得解除本契約。依兩造不爭執事項第3 點所示，原告已分別給付被告川睦公司244 萬元、被告許碧霞各251 萬元後，其餘款項均未再支付，則原告顯已違反上開約定給付價金之清償期，其自無主張民法第264 條規定之餘地，而依不爭執事項第5 至7 點所示，被告多次以存證信函催告原告履行系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，然原告均未依約給付價金，則被告二人寄發不爭執事項第7 點所示存證信函與原告，依系爭土地買賣契約、系爭房屋買賣契約之約定解除契約，於法自屬有據，準此，系爭土地買賣契約、系爭房屋買賣契約業經被告二人解除等節，洵堪認定。
（五）本件之違約金是否過高？
1、違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由原則之精神，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘債務人之債務已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形，減少違約金，此觀民法第251 條、第252 條規定即明（另見最高法院49年台上字第807 號判例意旨）。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。且約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額之規定，乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符合契約約定之本旨（見最高法院93年度台上字第909 號判決要旨）。
2、原告主張違約金過高，然均未提出相關證據資料以實其說，其主張已難採信，且本件乃係原告片面違約，若仍可就違約金額過高要求酌減，將不履行契約之不利益由被告等分擔，顯非公允。再內政部自90年9 月3 日以內政部（90）台內中地字第9083626 號頒布「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」以來，均就預售屋買賣之違約金約定予以限制企業經營者可約定可沒收之違約金不得超過房地總價款15% ，縱使歷經多次修正，迄今仍為此規定於「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4 款仍為此規定，可認此比例係平衡買賣雙方之利益，為一般社會經濟狀況所認可接受之標準。則原告主張兩造約定之違約金過高云云，自不足採。
3、契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 款、第2 款分別定有明文。依不爭執事項第1 點所示，系爭土地買賣契約價金為1468萬，而系爭土地買賣契約第11條第2 款之約定，被告許碧霞至多僅得沒收土地總價15% 之違約金即
220 萬2000元（計算式為：1468萬×15% ＝220 萬2000元），而被告許碧霞卻沒收原告已繳系爭土地買賣契約價金
251 萬元，已逾越系爭土地買賣契約所定違約金之最高額，則被告許碧霞自應返還原告30萬8000元（計算式為：25
1 萬元－220 萬2000元＝30萬8000元）；又依不爭執事項第2 點所示，系爭房屋買賣契約約定房屋價金為1582萬元，而系爭房屋買賣契約第26條第4 款約定，被告川睦公司至多僅得沒收房屋總價15% 之違約金即237 萬3000元（計算式為：1582萬×15 %＝237 萬3000元），而被告川睦公司卻沒收原告已繳系爭房屋買賣契約244 萬元，已逾越系爭房屋買賣契約所定違約金之最高額，則被告川睦公司自應返還原告6 萬7000元（計算式為：244 萬元－237 萬3000元＝6 萬7000元），準此，原告請求於上開範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分，即無理由，應予駁回。
（六）給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第1 項、第233 條第
1 項、第203 條分別定有明文。查被告二人解除系爭土地買賣契約、系爭房屋買賣契約後，依民法第259 條第2 款之規定，應自受領時起之利息償還利息。而原告請求起訴狀繕本送達被告之翌日計算法定遲延利率5%，未逾前揭規定，自屬有據。又本件起訴狀繕本係於104 年6 月26日送達被告等節，有送達證書在卷可憑（見本院卷第47至48頁），則本件應自104 年6 月27日起至清償日止，計算5%法定利率。
五、綜上所述，原告依兩造間買賣契約及民法第259 條第1 款、第2 款之規定，請求被告許碧霞返還原告30萬8000元，被告川睦公司返還原告6 萬7000元，及均自104 年6 月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，即無理由，應予駁回。
六、本判決第一項所命被告給付部分，金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行；另被告聲請願供擔保聲請免為假執行之宣告，並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。原告雖聲請本院為假執行之宣告，惟此僅係促請本院依職權為之，依首揭說明，自應由本院依職權宣告假執行，至原告敗訴之部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 12 月 11 日
民事第二庭 法 官 謝憲杰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須依對造人數提出繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 14 日
書記官 何伊羚