臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第1047號原 告 趙毓菁訴訟代理人 林楊鎰律師被 告 川睦建設開發股份有限公司法定代理人 林天財被 告 許碧霞共 同訴訟代理人 廖健智律師複代理人 陳佩瑜上列當事人間請求返還價金事件，於民國105 年3 月7 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告川睦建設開發股份有限公司應給付原告新臺幣壹拾捌萬伍仟元，及自民國一０四年六月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告許碧霞應給付原告新臺幣壹拾伍萬伍仟元，及自民國一０四年六月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告川睦建設開發股份有限公司負擔百分之四，被告許碧霞負擔百分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告川睦建設開發股份有限公司如以新臺幣壹拾捌萬伍仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告許碧霞如以新臺幣壹拾伍萬伍仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄；其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄；當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，民事訴訟法第10條、第24條第1 項分別定有明文。查本件兩造係因不動產買賣之法律關係涉訟，而被告之主營業所、住所地雖分別在「新竹縣」、「臺中市」，惟兩造間既業以如後所述不動產預定買賣契約書約定以本件不動產所在地法院為第一審管轄法院（參見本院卷一第15、28頁），復本件不動產係在本院轄區，則依上揭規定，本院就本件返還價金訴訟自有管轄權，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴聲明原為：一、被告川睦建設開發股份有限公司（下稱川睦公司）應給付原告新臺幣（下同）221 萬元，自民國104 年5 月19日至返還日為止，按週年利率5%計算之利息；二、被告許碧霞應給付原告227 萬元，及自104 年5 月19日至返還日為止，按週年利率5%計算之利息；三、原告願供擔保，請准宣告假執行；嗣於104 年9 月7 日準備書狀、105 年1 月4 日爭點整理狀變更上開第1 至2 項聲明有關利息之請求為，自起訴書繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息( 見本院卷一第65頁、卷二第10頁) ，核屬減縮應受判決事項之聲明，按諸首揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告前於102 年6 月13日以1,410 萬元之價金，買受被告許
碧霞所有坐落桃園市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地（面積計約4,079.84平方公尺），應有部分以實際土地登記簿記載為準（下稱系爭土地）；並於同日以1,350 萬元之價金，向被告川睦公司買受坐落上開土地上之編號B2棟第2 樓建物（含地下第3 層編號60、61號停車位，下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產），兩造間就此並分別簽立土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書（下分稱系爭土地買賣契約、系爭建物買賣契約，合稱系爭不動產買賣契約）為憑。
詎料，原告於分別給付被告許碧霞、川睦公司227 萬元、22
1 萬元後，始知悉被告川睦公司違反系爭建物買賣契約第11條所定應於102 年7 月15日前開工之約定，復被告於5 樓底板尚未完成時，即通知原告繳款，甚不准原告進入工地查看各付款階段對應之工程是否完工等情，原告因此對被告失去信賴，遂依系爭建物買賣契約第11條、第26條第1 款及第2款、第27條、第30條等約定，及民法第264 條、第258 條第
1 項及第2 項、第259 條第1 項第1 款及第2 款等規定，以存證信函於104 年5 月8 日向被告為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，惟被告竟於同年月19日指謫原告解除契約與法未合，甚表示渠等業已依法解除契約，並沒收原告繳納之價金云云，然如上所述，原告要無違約之有，是被告解除契約，與法相悖，自應返還原告已給付之價金。又縱認原告確有違約，惟被告超收違約金，實構成不當得利，爰依民法第
252 條規定，請求酌減違約金至相當數額。㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈放樣勘驗係主管機關查核蓋章後，方准實際開挖，進行連
續壁或安全擋土措施之施工，至此，工程始進入實質開工程序，是放樣勘驗與是否實際進行開工行為無涉，況放樣勘驗後始能挖掘基礎土方，並於打樁完成後，始辦理基礎勘驗，惟系爭不動產係於102 年10月25日始辦理基礎勘驗，則被告川睦公司從事安全措施工程必在上開期日之後，足證被告川睦公司未於102 年7 月15日前實際開工。再者，被證二工程日報表係被告川睦公司單方製作之文書，其形式、實質之真正，均屬有疑，且桃園市政府核准之開工日為102 年6 月30日，而依該府勘驗紀錄表所示，系爭不動產之放樣勘驗日期為102 年7 月11日，是本件亦不可能在102 年6 月18日進行打樁。再證人李天鐸根本不知悉被告川睦公司究於何時開工，且對於放樣勘驗前應進行哪些工程之施作，前後證述不一，又其為被告川睦公司之監造人，並向被告川睦公司收取報酬，是其所為證述，顯係坦護被告川睦公司甚明。
⒉觀以系爭土地買賣契約附件一所示付款明細表之約定可知
，原告係在特定條件即各階段工程成就時，始負有給付一定款項予被告之義務，要非僅憑被告單方書面通知繳款即謂條件成就，則原告向被告主張同時履行抗辯，並非無正當理由。又系爭土地買賣契約第12條係約定兩造倘違反系爭建物買賣契約所定義務者，等同違反系爭土地買賣契約之約定，是無論依正面或反面解釋，均無從得出違反系爭土地買賣契約約定，等同違反系爭建物買賣契約約定之結論，況消費者保護法第11條第2 項明定定型化契約條款如有疑義時，應有利於消費者之解釋，則原告既已依系爭建物買賣契約附件四所示付款明細表記載，給付被告川睦公司訂金60萬元及簽約金161 萬元，而被告迄尚未取得申請使用執照，則自形式觀之，原告自不生其他應給付款項之義務，當無違反系爭建物買賣契約之約定，是無系爭土地買賣契約第12條約定適用之餘地。
⒊被告抗辯其因原告違約而受有3,615,600 元之損害云云，
除未舉證證明外，豈有可能不問原告有無履約，必然損失成本為3,615,600 元，得享受之利益則僅有2,760,000 元之理，實令人無法置信，況本件係屬預售屋性質，如何得與成屋之同業利潤利率相比。而被告復辯以被告許碧霞因原告遲延給付，可得請求之遲延利息為64,680元云云，惟如前所述，原告係在特定條件即各階段工程成就時，始負有給付一定款項予被告之義務，然被告迄於本件訴訟繫屬後，方提出條件成就之證明，難謂被告斯時即有正當理由請求原告給付，自不生遲延給付之效果。至被告另抗辯受有跌價損失約524,400 元云云，竟係以成屋之住宅價格指數為依據，顯亦無法作為本件預售屋之適用依據。
㈢為此，爰依系爭建物買賣契約第11條、第26條第1 款及第2
款、第27條、第30條等約定，及民法第264 條、第258 條第
1 項及第2 項、第259 條第1 項第1 款及第2 款等規定，提起本件訴訟，擇一請求為原告勝訴之判決，並聲明：被告許碧霞應返還原告227 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；被告川睦公司應返還原告221 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告川睦公司早於102 年6 月18日進行擋土牆施工作業，繼
於102 年6 月30日申報開工，並經桃園市政府准予備查在案，第於102 年7 月11日完成放樣勘驗查核備查，是被告川睦公司除依法向主管機關申報開工外，並已實際進場施作完成整地、打樁及安全措施等工程，實無違反系爭不動產買賣契約之約定，此復有李天鐸於本院另案所為證述可憑。又縱認被告川睦公司有逾期開工之情，惟依系爭建物買賣契約第11條第2 款約定，原告亦應於逾期3 個月仍未開工時，始得主張解除契約，否則僅得請求逾期之遲延利息。
㈡系爭不動產買賣契約僅約定原告應於接獲被告通知後，依付
款明細表分期繳納價金，並未約定被告於每次通知繳款時，負有證明施工進度之義務，況被告均於完成每期工項後方為通知原告繳款，是原告自應依約繳納價金。而被告川睦公司業已先後於103 年6 月23日、9 月10日、11月27日及104 年
2 月9 日完成地上4 樓頂板、地上9 樓頂板、地上14樓頂板、地上19樓頂板等工程，是原告本應依系爭土地買賣契約第
5 條約定，於103 年7 月7 日、9 月26日、12月12日及104年2 月24日繳納期款各44萬元，惟經被告通知繳納，均拒絕給付，繼經被告於104 年3 月9 日、5 月1 日催請繳納，仍不予置理，被告乃於104 年5 月19日以存證信函向原告為解除契約之意思表示，該存證信函並於同年月20日送達原告；又依系爭土地買賣契約第12條約定，該契約與系爭建物買賣契約係屬聯立契約，則其一契約有違約之情，即視同全部違約，是系爭土地買賣契約既因原告違約而經被告解除契約，系爭建物買賣契約自無法單獨有效成立，故亦已同時解除。
㈢原告係為投資之目的而買受系爭不動產，其後因政府政策因
素致無法續行履約，遂故意拒絕給付價金，是原告違約情節甚重，如仍准予其酌減違約金之請求，顯屬不公，況本件違約金之約定，除損害賠償之填補外，並有懲罰寓意，以達強制履約之目的，避免投機取巧之情形，如任為酌減，則違約金損害賠償之預定功能盡失意義，是實無酌減違約金之必要，復定型化契約就違約金之約定，既屬法規命令，自應不得再行酌減，而違反法之安定性。又縱認有酌減之必要，惟內政部自頒布預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項以來，就約定企業經營者得沒收之違約金不得超過房屋總價款15％之限制，均未再行修正，應認此比例係平衡買賣雙方之利益，為一般社會經濟狀況所認可接受之標準。再被告因系爭不動產工程業已投入相當成本並支付代銷獎金，其中包含代銷廣告費用、開發規劃設計費、人事費用、利息成本，約占買賣總價金13.1％，則以系爭不動產總價金2,760 萬元計算，被告受有3,615,600 元之損害，倘原告如能履行，則被告可享受之一切利益，依財政部公布之103 年不動產投資開發同業利潤淨利率10％計算，應為2,760,000 元；又被告許碧霞因原告遲延給付，依系爭土地買賣契約第5 條第3 項約定，得請求原告給付之遲延利息計64,680元；另系爭不動產係位於桃園市，系爭不動產買賣契約並於104 年5 月20日解除，則依內政部營建署於104 年8 月5 日發布104 年第1 季住宅價格指數，桃園市價格指數較上季下跌1.9 ％，是以系爭不動產總價金2,760 萬元計算，被告於契約解除前，即受有524,400 元之跌價損失，遑論自105 年1 月1 日起實施房地合一課稅制度，跌價之損失更難以估算。
㈣綜上，原告未依約按期給付價金，被告並已合法解除契約，
自得依系爭不動產買賣契約約定沒收原告已給付之價金，是原告請求被告返還價金云云，自屬無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、本院於105 年3 月7 日言詞辯論期日依民事訴訟法第271 條之1 準用第270 條之1 第1 項第3 款、第3 項規定，整理並協議簡化爭點如下( 見本院卷二第47頁至第48 頁) ：
㈠兩造不爭執事項：
⒈原告於102 年6 月13日，以1410萬元向被告許碧霞購買系
爭土地，並簽立系爭土地買賣契約( 見本院卷一第12至18頁) 。
⒉原告於102 年6 月13日，以1350萬元向被告川睦公司購買
系爭房屋，並簽定爭房屋買賣契約( 見本院卷一第20至45頁) 。
⒊原告已分別給付被告許碧霞227 萬元、被告川睦公司221萬元。
⒋系爭房地經桃園市政府以桃縣00000000000 號建
造執照核准於102 年6 月30日開工，桃園市政府於102 年
7 月11日起為勘驗作業( 見本院卷一第81頁、第83頁) 。⒌被告二人於104 年3 月9 日以竹北嘉豐郵局存證號碼87號
存證信函發函予原告，原告於104 年3 月10日收受( 見本院卷一第84頁至第87頁) 。
⒍被告二人於104 年5 月1 日以竹北郵局存證號碼201 號存
證信函發函予原告，原告於104 年5 月4 日收受( 見本院卷一第88頁至第90頁) 。
⒎原告委任律師於104 年5 月8 日以桃園中路存證號碼515
號存證信函發函予被告，經被告收受( 見本院卷一第68頁至第70頁) 。。
⒏被告二人於104 年5 月19日以竹北嘉豐郵局存證號碼192
號存證信函發函予原告，原告於104 年5 月20日收受( 見本院卷一第92頁至第94頁) 。
㈡兩造爭執事項：
⒈本件被告有無原告所指遲延開工及拒絕原告進入工地之情
形？⒉原告拒絕給付價金，有無理由？⒊被告因原告拒絕給付價金而解除契約，並沒收已給付之價
金，有無理由？⒋原告主張依民法第252 條規定，請求酌減違約金至相當數
額，有無理由？
四、本院之判斷：㈠原告以被告遲延開工及拒絕原告進入工地為由，主張解除契約拒絕給付價金，為無理由：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。又原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求（最高法院20年上字第2466號判例意旨參照）。本件原告主張被告川睦公司違反系爭建物買賣契約約定開工期限而逾期開工，且被告於5 樓底板尚未完成時，即通知原告繳款，甚不准原告進入工地查看各付款階段對應之工程是否完工，乃依系爭不動產買賣契約約定及民法解除契約之相關規定，解除系爭不動產買賣契約，並請求被告返還價金等語，被告則否認上情，並以前揭情詞置辯，揆諸前揭法律規定及說明，自應由原告就其所主張上開利己之事實，負舉證之責。
⒉原告以被告遲延開工為由，主張解除契約為無理由：
①按系爭建物買賣契約第11條第1 項本文約定「本預售屋之
建築工程應於102 年7 月15日以前開工，賣方應於105 年
5 月15日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照；雙方同意以領取使用執照日期為完工日期」（見本院卷一第23頁）。則被告有無遲延未於102 年7 月15日前開工之情事？查，原告就其所主張被告川睦公司逾越上開約定開工期限始開工乙節，於本院審理中始終未舉證以實其說，是否堪值採信，已非無疑。而被告就其抗辯未遲延開工之事實，已據被告提出桃園市政府（102 ）桃縣工建執照字第會壢00587 號建照執照，其上業已記載本件工程核准開工日期為102 年6 月30日（參見本院卷一第81頁）；及桃園市政府102 年7 月4 日府工建字第0000000000號函，亦載明被告川睦公司申報本件工程102 年6 月30日開工准予備查等語（參見本院卷一第12
0 頁正、反面）；復有經本件工程監造人李天鐸及桃園市政府承辦人員於其上蓋印確認之桃園市政府勘驗紀錄表，亦記載本件工程已於102 年7 月11日進行放樣勘驗（參見本院卷一第83頁）；佐以被告提出之102 年6 月3 日工務所組合屋（含廁所）完成照片、102 年6 月18日工程日報表暨擋土H 型鋼施工照片、102 年7 月3 日放樣現場照片（參見本院卷一第121 至125 頁），並參以證人李天鐸於本院另案104 年度訴字第998 號返還價金事件( 下稱本院另案) 審理中結證稱：本件工程係由伊擔任監造人，開工報核日期是102 年6 月30日，如上開建照執照及桃園市政府函文所載，而主管機關核准開工後，業者可以選擇任何時間開始動工，依相關法令規定，只要有拆屋、整地、動土、打樁或安全措施都已經算是開工；工程日報表係由施工單位負責填載，勘驗紀錄表上則會有伊的章，因監造人都要蓋章，有些部分要監造人親自到場，如放樣勘驗或政府規定監造人要到場之情形，有些部分監造人可以委託其他人到場，而本件工程之勘驗紀錄表是主管機關承辦人到現場所填載；本件工程依工程日報表之記載，被告川睦公司於102 年6 月18日已進行打樁工程，此已經算是開工，另依桃園市政府勘驗紀錄表之記載，被告川睦公司於102年7 月11日進行放樣勘驗，放樣勘驗非常重要，決定房子要蓋在基地何位置，是開工過程之一部份，而放樣勘驗前會清除地面雜物，這都算是動工，主管機關也會到現場確認等語綦詳（參見本院卷第152 頁至第154 頁背面），均足徵被告川睦公司抗辯業於系爭建物買賣契約所約定102年7 月15日開工期限前開工乙情，洵屬有據，應足採信無訛。
②至原告雖主張：系爭不動產係於102 年10月25日始辦理基
礎勘驗，則被告川睦公司從事安全措施工程必在上開期日之後，足證被告川睦公司未於102 年7 月15日前實際開工；另證人李天鐸根本不知悉被告川睦公司究於何時開工，且對於放樣勘驗前應進行何工程之施作，前後證述不一，其所述顯係坦護被告川睦公司云云。惟查，依桃園市政府勘驗紀錄表之記載，本件工程固於102 年10月25日進行基礎勘驗（參見本院卷一第83頁），然被告川睦公司於102年7 月15日前已經進行工務所組合屋（含廁所）施作、擋土H 型鋼施工及放樣勘驗等工程階段，其中放樣勘驗部分更經監造人及主管機關承辦人員到場確認無誤，業如前述，足徵本件工程於系爭建物買賣契約約定之102 年7 月15日開工期限前確已開工無訛。又證人李天鐸於本院上開另案審理中就打樁工程係在放樣勘驗前或後，其證述雖未有一致，然其既已結稱：工程有時候會混著做，只要有拆屋、整地、動土、打樁或安全措施都已經算是開工，放樣勘驗也是開工過程之一部分等語明確（參見本院卷一第154頁），與桃園縣建築管理自治條例第21條第5 項規定：「所稱之開工，係指建築基地實施拆除原有房屋、整地、挖地、打樁或從事安全措施等工程。但僅搭建工寮或設圍籬者，不得視為開工。」（參見本院卷一第109 頁），及內政部63年12月03日台內營字第608528號函釋：「建築法第54條所稱『開工』係指起造人會同承造人、監造人依建築法之規定向主管建築機關申報開工，並在現地實際開始工作，如挖土、整地、打樁、從事安全措施等而言，其僅搭建工寮或圍籬及呈送開工報告而尚無其他實際工作者，不得視為開工」（參見本院卷一第105 頁）等規定或函釋意旨關於「開工」之意義均互核相符，益徵被告川睦公司確已於系爭建物買賣契約約定之102 年7 月15日開工期限前實際開工乙節，要屬明確，堪予認定。至於原告所舉臺灣高等法院91年上字第486 號民事判決，雖認僅整地完成尚不屬實際開工等情（參見本院卷一第158 頁），然此與本件工程於系爭建物買賣契約約定開工期限前業已進行組合屋（含廁所）施作、擋土H 型鋼施工及放樣勘驗等工程階段之情形尚有不符，自難於本件比附援引，即無足據為有利原告之認定。
③況按一般經驗法則預售屋之買方會爭執開工期日，通常係
因惟恐預售屋建築工程之賣方遲不開工導致預售屋完工交屋日期之延誤。查，依據系爭建物買賣契約第11條第1 項本文約定「本預售屋之建築工程應於102 年7 月15日以前開工，賣方應於105 年5 月15日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照；雙方同意以領取使用執照日期為完工日期」（見本院卷一第23頁），再依系爭建物買賣契約第2 條第1 項之記載，本件預售屋建築工程係地上21層之建物( 見本院卷一第20頁反面) ，而被告抗辯其已於104 年2 月9 日完成地上19樓頂板
(即20樓底板) 之工程，此亦為原告所不爭，亦即僅剩1層之底板工程即可完成21層之主建物，且當時距離105 年
5 月15日完成主建物之期限尚有1 年之久，足見，顯無因賣方遲不開工導致預售屋完工交屋日期延誤之情事發生。未料，原告竟於系爭預售屋工程開工後近2 年之104 年6月18日始提起本件訴訟，且係於繳付地下三樓底版完成、一樓底版完成之應繳金額45萬元、44萬元，以及遲至被告完成20樓底板工程之後，始再爭執被告未按期開工云云，實有違上揭經驗法則。
④綜上，原告就其主張被告遲延開工之有利於己之事實，既
不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證，自應認原告以被告遲延開工為由主張解契約，為無理由。
⒉原告以被告於5 樓底板尚未完成時，即通知原告繳款，及拒絕原告進入工地為由，主張解除契約，為無理由：
原告主張被告於5 樓底板尚未完成時，即通知原告繳款，甚不准原告進入工地查看各付款階段對應之工程是否完工等情，是否有理，茲分述如下：
①觀諸被告所提出桃園市勘驗紀錄表之記載，被告川睦公司
於103 年6 月23日即已施作5 樓底板（即4 樓頂板）完成（參見本院卷一第83頁），就此證人李天鐸於本院另案審理中亦結證稱：伊在勘驗紀錄表上蓋章，即表示當時工程已進行至地上4 樓頂板完成等語（參見本院卷一第152 頁背面），則被告於103 年6 月25日依系爭土地買賣契約付款明細表之約定，通知原告繳納該期價款，自屬有據，要無原告所主張被告不符繳款條件卻通知原告繳納該期價款之情，是原告此部分之主張仍屬無據，即無足採。
②至於原告主張被告拒絕原告進入工地查看各付款階段對應
之工程是否完工等情。惟查，原告若要查看系爭建物是否已進行至地上4 樓頂板完成，依經驗法則僅須觀察系爭建物之外觀即可知悉，似無進入工地查看之必要，況且系爭建物買賣契約亦未約定如被告不讓原告進入工地查看，可構成解除契約之事由，是原告以被告拒絕原告進入工地為由主張解除契約，亦屬無據。
⒊綜上所述，被告既無原告所稱被告川睦公司違反系爭建物
買賣契約約定開工期限而逾期開工，且於5 樓底板尚未完成時，即通知原告繳款，甚不准原告進入工地查看各付款階段對應之工程是否完工等情，已如前述，則原告基此主張依系爭不動產買賣契約約定及民法解除契約之法律關係，解除系爭不動產買賣契約，為無理由，不應准許。
㈡被告抗辯因原告拒絕給付價金而解除契約，為有理由：
⒈依系爭土地買賣契約第5 條第1 款、第3 款後段、第11條
第2 項約定，買方（即原告）應依「付款明細表」如附件㈠之規定，於接獲賣方（即被告許碧霞）繳款通知日起7日內自行向賣方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票壹次繳清；如買方逾期1 個月不繳者，並經賣方以存證信函催繳後7 日內仍未繳納，雙方同意依違約之處罰規定處理；買方違反第5 條第3 款規定者，賣方得沒收依土地總價15％計算之違約金，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，賣方並得解除本契約（參見本院卷一第13、15頁）。又依系爭土地買賣契約第12條約定，雙方與本土地契約同時簽定之「房屋預定買賣合約書」（即系爭建物買賣契約），與本契約有不可分之併存關係，故雙方亦同意對「房屋預定買賣合約書」所規定之義務應負履行責任（參見本院卷一第15頁）。另系爭建物買賣契約第26條第4 款約定，買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方（即被告川睦公司）得沒收依房屋總價15％計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，賣方並得解除本契約（參見本院卷一第28頁）。
⒉查，被告川睦公司於103 年7 月23日5 樓底板（即4 樓頂
板）完成後，被告即於同年月25日通知原告依系爭土地買賣契約付款明細表之約定給付該期價款，然原告除迄未繳納該期價款外，其後就被告川睦公司於103 年9 月10日施作完成9 樓頂板（即10樓底板）、同年11月27日施作完成14樓頂板（即15樓底板）、104 年2 月9 日施作完成19樓頂板（即20樓底板）等工程，而被告依上開付款明細表通知所應繳納之各期價款亦均未依約繳納，其後並經被告於
104 年3 月9 日、5 月1 日以存證信函催繳仍迄未繳納等情，有系爭土地買賣契約付款明細表、桃園市政府勘驗紀錄表及如兩造不爭執之事實5 、6 所示存證信函等件影本在卷可稽，且原告於本院審理中就其迄未繳納上開各期價款之情亦未予爭執，佐以被告尚無原告所稱逾期開工及未符繳款條件即通知原告繳納各期價款等情，已如前述，足徵原告業已違反系爭土地買賣契約所約定之給付各期價款期限乙情甚明，則原告自不得再就此主張同時履行抗辯。⒊至於原告主張：依系爭建物買賣契約之附件㈣之付款明細
表所載之開工款、地下三樓底版完成、一樓底版完成、五樓底版完成、十樓底版完成、十五樓底版完成、二十樓底版完成、結構體完成、外飾石材進場施作等項目記載應繳金額均為零，僅於申請使用執照時原告始應繳44萬元，惟因系爭工程尚未取得使用執照，是原告並無違反系爭建物買賣契約之分期付款約定，況縱認違反系爭土地買賣契約亦無從解釋得出等同違反系爭建物買賣契約之結論云云。惟查，系爭建物係坐落於系爭土地上，系爭建物與系爭土地不僅具有物理上之不可分性，且從系爭土地買賣契約之附件㈠所示之付款明細表與系爭建物買賣契約之附件㈣所示之付款明細表( 見本院卷一第16頁、第32頁) ，附件㈠與㈣之「期別」欄位所記載之事項內容均相同，且觀兩造所不爭之原告已繳納開工款138 萬元、地下三樓底版完成45萬元、一樓底版完成44萬元之事實則均係記載於系爭土地之附件㈠付款明細表中，惟系爭土地買賣契約，原本理應僅有土地之買賣價款，不應有上揭開工款、地下三樓底版完成、一樓底版完成等之應繳金額之項目，顯見應僅係被告基於將系爭土地及建物之總價款於附件㈠及附件㈣之付款明細表中予以各期平均分散，以方便統計系爭土地及建物之分期付款各期應繳金額而已，益見，系爭土地買賣契約與系爭建物買賣契約之間具有不可分之併存關係，並於系爭土地買賣契約第12條明定上揭具有不可分之併存關係( 見本院卷一第15頁) 。是原告主張其並無違反系爭建物買賣契約之分期付款約定，及不能以其違反系爭土地買賣契約之分期付款約定即推論其亦違反系爭建物買賣契約之分期付款約定云云，顯不足採信。故本件因原告拒絕給付價金，被告依系爭土地買賣契約前揭第5 條第1 款、第
3 款後段、第11條第2 項、第12條，及系爭建物買賣契約第26條第4 款之約定解除契約，於法自屬有據。
㈢原告主張依民法第252 條規定，請求酌減違約金至相當數額，為無理由：
⒈按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為
民法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（見最高法院93年度台上字第909 號判決要旨）。
⒉查，原告雖主張系爭不動產買賣契約所約定之違約金額過
高，並就此提出相關法院實務見解以供本院參酌，然迄至言詞辯論終結前始終未就此提出相關證據資料以實其說，而本院審酌兩造於系爭不動產買賣契約約定違約金額時，原告既已衡量自身履約之意願及經濟能力而本諸其自由意識同意該等約定之內容，且本件係原告拒絕給付各期價款而單方片面違約，若其仍可就兩造於系爭不動產買賣契約所約定之違約金額以過高為由要求酌減，豈非形同將其片面不履行契約所致不利益轉嫁由被告共同分擔，對被告而言尚非公允。況且原告係自被告於5 樓底板（即4 樓頂板）完成後，被告於103 年6 月25日通知原告依系爭土地買賣契約付款明細表之約定給付該期價款，然原告迄今仍遲未繳納該期及之後各期價款，遲延未繳款已逾1 年8 個月之久，遲延繳款之違約情形應屬嚴重。佐以兩造於系爭不動產買賣契約關於被告得沒收依房地總價15％計算違約金之約定，核與內政部所頒佈之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4 款規定之內容相符，足見該限制預售屋買賣企業經營者即被告所得沒收之違約金額比例，應係平衡買賣雙方利益，且為現今一般社會經濟狀況所認可接受之標準，尚無再予核減之必要。是原告主張兩造於系爭不動產買賣契約約定之違約金額過高，應予酌減云云，自無足採。
㈣原告得依解除契約回復原狀之法律關係，請求被告返還扣除違約金額以外之價金：
⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 款、第2款分別定有明文。本件原告之解除契約雖無理由，被告之解除契約則屬於法有據，已如前述，惟因契約解除時，依上揭法條規定，當事人雙方互負回復原狀之義務，故本件原告自亦得依解除契約回復原狀之法律關係，請求被告返還扣除違約金額以外之價金，先予敘明。
⒉查，依不爭執事項第1 點所示，系爭土地買賣契約價金為
1410萬元，惟依據系爭土地買賣契約第11條第2 款之約定，被告許碧霞至多僅得沒收土地總價15% 之違約金即211萬5000元（計算式為：1410萬×15% ＝211 萬5000元），而被告許碧霞卻沒收原告已繳系爭土地買賣契約價金227萬元，已逾越系爭土地買賣契約所定違約金之最高額，則被告許碧霞自應返還原告15萬5000元（計算式為：227 萬元－211 萬5000元＝15萬5000元）；又依不爭執事項第2點所示，系爭房屋買賣契約約定房屋價金為1350萬元，而系爭房屋買賣契約第26條第4 款約定，被告川睦公司至多僅得沒收房屋總價15% 之違約金即202 萬5000元（計算式為：1350萬×15 %＝202 萬5000元），而被告川睦公司卻沒收原告已繳系爭房屋買賣契約221 萬元，已逾越系爭房屋買賣契約所定違約金之最高額，則被告川睦公司自應返還原告18萬5000元（計算式為：221 萬元－202 萬5000元＝18萬5000元），準此，原告請求於上開範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分，即無理由，應予駁回。
㈤給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；
又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第1 項、第233 條第1 項、第20
3 條分別定有明文。查被告二人解除系爭土地買賣契約、系爭房屋買賣契約後，依民法第259 條第2 款之規定，應自受領時起之利息償還利息。而原告請求起訴狀繕本送達被告之翌日計算法定遲延利率5%，未逾前揭規定，自屬有據。又本件起訴狀繕本係於104 年6 月25日送達被告等節，有送達證書在卷可憑（見本院卷一第50至51頁），則本件應自104 年
6 月26日起至清償日止，計算5%法定利率。
五、綜上所述，原告依兩造間買賣契約及民法第259 條第1 款、第2 款之規定，請求被告許碧霞返還原告15萬5000元，被告川睦公司返還原告18萬5000元，及均自104 年6 月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，即無理由，應予駁回。
六、本判決第一項所命被告給付部分，金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行；另被告聲請願供擔保聲請免為假執行之宣告，並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。原告雖聲請本院為假執行之宣告，惟此僅係促請本院依職權為之，依首揭說明，自應由本院依職權宣告假執行，至原告敗訴之部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 4 月 6 日
民事第三庭 法 官 黃漢權以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 7 日
書記官 江世亨