臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第1096號原 告 財團法人桃園縣私立啟新社福會特別代理人 許朝財律師被 告 劉元宏（即劉圍妹之繼承人）兼 訴 訟代 理 人 劉元成（即劉圍妹之繼承人）被 告 黃德榮（即劉圍妹之繼承人）兼上列 1人訴訟代理人 黃伊瑈(劉圍妹之繼承人)人上列當事人間請求調整租金事件，於民國104 年12月29日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告承租原告所有坐落桃園市○鎮區○○段第八五、八七、八八、九０、九一、九二、九五、九七地號土地（面積各為六點六六平方公尺、五點五三平方公尺、一點五四平方公尺、二十七點九四平方公尺、六十一點五０平方公尺、十三點七五平方公尺、一點七０平方公尺、二點六二平方公尺），面積共一百二十一點二四平方公尺之土地租金，調整為每年新臺幣參萬玖仟玖佰陸拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之三，餘由原告負擔。
事 實
壹、程序方面：
一、按「無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權者，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人」，民事訴訟法第51條第2項定有明文。故若法人並無法定代理人，或雖有法定代理人而不能行代理權者，因法人不能自為訴訟行為，須賴其代表機關以為活動，即得依上開規定聲請選任特別代理人，以代行法定代理人之職務。
二、查原告之董事長即法定代理人黃清結，前經本院以100 年度裁全字第63號裁定及100 年度司執全字第292 號執行命令，諭知其於本院99年度訴字第1143號訴訟確定前，不得行使原告之董事長職權及權限，是原告有法定代理人不能行代理權之情形存在，經本院於民國104 年7 月9 日以104 年度聲字第108 號裁定選任許朝財律師為原告之特別代理人以為本件訴訟行為，合先敘明。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴時原訴之聲明第二項為請求就被告所承租桃園市○鎮區○○段○○○號部分土地，每年租金調整為新臺幣（下同）125,856 元。嗣經本院囑託桃園市平鎮地政事務所複丈測量後，原告於民國104年10月28日具狀，即依據該地政事務所104 年8 月4 日平地測法字第17300 號複丈成果圖（下稱複丈成果圖）更正其訴之聲明第2 項為請求就被告所承租桃園市○鎮區○○段第85、87、88、90、91、92、95、97地號（如104 年8 月4 日平地測法字第17300 號平鎮地政事務所複丈成果圖附表所示，面積121.24平方公尺）部分土地，每年租金調整為125,856元（見本院卷第75頁）。觀諸原告前後請求係屬更正、擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應認原告聲明之更正、擴張係屬合法，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告原係桃園縣平鎮市○○段○○○○○號【現為桃園市○鎮區
○○段○○○號土地，經桃園市平鎮地政事務所複丈測量後更正為桃園市○鎮區○○段第85、87、88、90、91、92、95、97地號（下稱系爭土地）】之所有權人，原告於70年1 月1日起將系爭土地34.485坪（約114 平方公尺，經測量後更正為121.24平方公尺）出租予訴外人劉圍妹，而被告劉元宏、劉元成、黃德榮、黃伊瑈為劉圍妹之繼承人，繼承劉圍妹之權利義務，系爭土地每年租金為4,669 元，被告僅給付原告至99年之租金後，即未給付，應給付原告自100 年至103 年共4 年之租金計18,676元（4,669 ×4=18,676）。
㈡按民法第422 條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾1 年
者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃」，同法第442 條前段規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金」。查系爭桃園市○鎮區○○段○○○號土地部分，於57年時原規定地價為每平方公尺599.3 元，至102 年申報地價為每平方公尺11,040元，系爭土地位於中壢家商旁，交通便利，緊鄰延平路段，居住生活機能完整，然被告目前給付之租金實屬偏低，甚且遠低於該筆土地之公告地價，為保障原告之權利，請求准予調整租金。再依土地法第97條第1 項之規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限」，故本件租金以申報地價之年息10% 調整後為每年125,85
6 元【本件租賃標的物為34.485坪即114 平方公尺，計算式：114 ×11040 元（102 年1 月之申報地價）×10%=125856】。
㈢原告對於與被告間已成立不定期租賃關係不爭執，而被告於
本件訴訟繫屬後，已將訴之聲明第1 項所指之100 年至103年之租金全部繳清。
㈣並聲明：⒈被告應給付原告自100 年至103 年之租金18,676
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被告承租原告所有之系爭土地租金，應調整為每年125,856 元。
二、被告則以：㈠被告於本件訴訟繫屬後，已將原告所請求100 年至103 年之租金18,676元全部繳清。
㈡又被告之被繼承人劉圍妹向原告承租系爭土地，並整修其上
之房屋（門牌號碼為桃園市○鎮區○○路○○號），嗣由被告繼承，並由其中被告劉元成居住使用迄今，原約定租金為每年4,669 元，兩造間早已係不定期租賃關係。原告主張系爭土地因交通便利、居住生活機能完整，而被告目前給付之租金偏低，惟原告當初要調漲租金並未告知被告，被告於系爭土地上之房屋隨歲月老舊，原告一次要調漲租金27倍，實不合情理，如按附近鄰居調整租金幅度約4 至5 倍，被告則能接受。
㈢並聲明：請求駁回原告之訴。
三、得心證之理由：㈠經查，原告主張其為系爭土地之所有權人，自70年間起將系
爭土地出租予被告之被繼承人劉圍妹，每年租金為4,669 元，被告為劉圍妹之繼承人，兩造就系爭土地之租賃關係為不定期租賃之事實，業據原告提出系爭土地所有權狀、敷地租賃契約書、財團法人桃園縣私立啟新社福會租谷（租金）繳納收據聯、系爭土地登記第一類謄本、劉圍妹之除戶戶籍謄本、繼承系統表、被告之戶籍謄本在卷為憑（見本院卷第7至10頁、第19至24頁、第84至90頁），並為被告所不爭執，是原告此部分之主張堪信為真正。
㈡原告復主張被告未給付自100 年至103 年，每年4,669 元、共4 年之租金計18,676元乙節，則為被告所否認，並抗辯：
其於本件訴訟繫屬後已將此4 年之租金全部繳清等語，此已為原告所不爭執（見本院卷第105 頁），是原告請求被告給付租金18,676元及法定遲延利息之部分，即乏所據，不應准許。
㈢又原告主張系爭土地於57年之原規定地價為每平方公尺599.
3 元，至102 年申報地價已為每平方公尺11,040元，被告目前給付之租金實屬偏低，請准依民法第442 條前段及土地法第97條第1 項之規定，以申報地價之年息10% 調整租金至每年125,856 元等語，為被告否認，並抗辯：房屋已日漸老舊，不應一次調漲27倍等語。經查：
⒈按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第
442 條定有明文。是此條規定之不動產租賃租金增減請求權，以租約未定期限且租賃物之價值有所昇降為要件。又不動產租賃物其價值如有昇漲，出租人依法為增租之請求時，所加租額之多寡，法院應斟酌土地昇值情形及其繁榮之程度，及承租人使用該不動產所受之利益暨該地一般經濟狀況，以為判斷標準（見最高法院76年度台上字第2159號裁判要旨）。再按「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額」（見最高法院68年台上字第3071號判例要旨）。
⒉又因租賃物價值之昇降，當事人在未依民法第442 條聲請法
院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力，故土地出租人提起請求增加租金之訴，倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整（見最高法院82年度台上字第1877號裁判要旨）。是本件被告於本院尚未為判決前，已按原約定租金額給付起訴前之租金，而發生清償之效力，故本院准許增加之判決，即係就尚未給付或尚未發生之租金為調整，併此敘明。
⒊查兩造間就系爭土地之租賃關係為不定期租賃，而系爭土地
於57年之原規定地價為每平方公尺599.3 元，至102 年系爭桃園市○鎮區○○段○○○○○○○○○號申報地價已提高為每平方公尺10,880元；另系爭桃園市○鎮區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號，則已提高為每平方公尺11,040元，係符合上開所述租賃物本身之價值有所昇漲之要件，是原約定之租金數額顯不相當，核有調整租金之必要。再查，土地法第97條第
1 項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限」，同法第105 條則規定：「第97條、第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」，又上開土地法第97條所謂之土地價額係依法定地價，土地法施行法第25條亦有規定。而「土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價」，土地法第148 條則有明文。是本件租金之調整自應依上開相關規定及最高法院之裁判意旨決定之。
⒋本院審酌系爭土地之地目均為建，系爭桃園市○鎮區○○段
○○○○○○○○○號102 年之申報地價為每平方公尺10,880元，公告現值為每平方公尺69,383元；另系爭桃園市○鎮區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號，於102 年之申報地價為每平方公尺11,040元，公告現值為每平方公尺70,700元（見本院卷第44頁、第84至90頁土地登記第一類謄本）。又系爭土地位○○○區○○路上，雖鄰近中壢家商，且離中壢火車站非遠，然此僅占地利之便，尚非屬商業活動繁榮地區，而被告承租系爭土地係供自住，附近也多係住家等情，並斟酌土地每平方公尺申報地價之高低，認原告主張以申報地價年息10%調整租金為過高，應以3%為適當，爰依此標準計算應調整租金之價額。查本件經桃園市平鎮地政事務所複丈測量被告所承租使用系爭桃園市○鎮區○○段85、87、90、88、91、92、95、97地號土地，面積各為6.66、5.53、27.94 、1.54、
61.5、13.75 、1.70、2.62平方公尺，總計土地面積為121.24平方公尺（見本院卷第65頁之土地複丈成果圖），依上開
102 年1 月之申報地價，則系爭土地每年租金應調整為39,962元【計算式：｛（6.66+5.53+27.94 ）×10880+（1.54+6
1.5+13.75+1.7+2.62）×11040 ）｝×3%= 39,962）】。⒌綜上，原告請求被告承租系爭土地之租金，應調整為每年39
,962元，於39,962元之範圍內為有理由，逾此範圍之部分則無理由，應予駁回。
四、從而，原告依民法第442 條前段之規定，請求調整系爭土地之租金為每年39,962元，洵屬有據，應予准許。至其請求調整租金逾每年39,962元之部分，暨依據租賃關係，請求被告應連帶給付原告自100 年至103 年之租金18,676元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 105 年 1 月 26 日
民事第三庭 法 官 姚重珍正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 26 日
書記官 藍盡忠