臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第1097號原 告 財團法人桃園縣私立啟新社福會特別代理人 許朝財律師被 告 劉玉玲
劉金德兼 上一人訴訟代理人 劉金龍上列當事人間請求調整租金等事件，本院於民國105 年4 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有坐落桃園市○鎮區○○段○○○○○○號土地、合計面積七十四點九五平方公尺之土地租金，自民國一百零五年一月一日起調整為每年新臺幣貳萬肆仟肆佰陸拾肆元。
被告應連帶給付原告新臺幣貳佰玖拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之三，餘由原告負擔。
本判決第二項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權者，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人，民事訴訟法第51條第2 項定有明文。故若法人並無法定代理人，或雖有法定代理人而不能行代理權者，因法人不能自為訴訟行為，須賴其代表機關以為活動，即得依上開規定聲請選任特別代理人，以代行法定代理人之職務。查原告之董事長即法定代理人黃清結，前經本院以100 年度裁全字第63號裁定及100 年度司執全字第
292 號執行命令，諭知其於本院99年度訴字第1143號訴訟確定前，不得行使原告之董事長職權及權限，是原告有法定代理人不能行代理權之情形存在，經本院於民國104 年7 月7日以104 年度聲字第109 號裁定選任許朝財律師為原告之特別代理人以為本件訴訟行為，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第256 條分別定有明文。本件原告起訴時已記載以「劉緞妹之繼承人」為被告，嗣因查得劉緞妹之繼承人有被告劉金龍、劉金德、劉玉玲，而更正改列該3 人為被告，核原告所為被告之更正，尚非屬訴之變更或追加，僅係補充、更正其事實上之陳述；又原告起訴時其聲明第二項原為「請求就被告承租坐落桃園市○鎮區○○段○○○○○○號部分土地每年租金調整為新臺幣（下同）8 萬5,952 元」，嗣訴訟中因被告繳清積欠至10
4 年度之租金，而變更上開聲明第二項請求調整租金自105年度起算，並聲明如後述之聲明所示，其變更請求調整租金之年度，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
三、被告劉玉玲經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：坐落桃園市○鎮區○鎮段○○○○○○號土地（重測前為北勢段5-46地號，下以地號稱之）為原告所有，原告將87、88地號土地中約79平方公尺（下稱系爭土地）出租予訴外人即被告之被繼承人劉緞妹（歿），每年租金3,237元，被告僅繳至97年度尚欠98年至103 年租金共1 萬9,422元未付。又兩造間就系爭土地依民法第422 條規定，乃成立不定期限之租賃關係，然87地號土地102 年申報地價為每平方公尺1 萬880 元，且位於桃園市中壢家商旁，交通便利，緊鄰延平路段，居住機能完整，是被告目前給付之租金實屬偏低，為保障原告權益，爰依第442 條前段請求准予調整租金，並依土地法第97條第1 項之規定，主張本件租金以87地號土地102 年度申報地價每平方公尺1 萬880 元之年息10%計算，應調整為每年8 萬5,952 元（計算式：79平方公尺×10,8800 元×10%=85,952元）。爰依兩造間租賃契約及民法第442 條前段規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應連帶給付原告1 萬9,422 元，即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告承租原告所有系爭土地之租金，自105 年起應調整為每年8 萬5,952 元。
二、被告則以：對於原告請求租金1 萬9,422 元不爭執，且被告於訴訟中已繳清自98年起至104 年底之租金予原告，即未再積欠104 年度以前之租金。又原告請求調整之租金幅度以土地申報總價額年息百分之10最高計算顯非合理。系爭土地上之房屋已閒置多年，且與中壢家商隔一條馬路及一道牆，整條馬路鮮少有商業活動。被告之祖母劉緞妹向原告承租系爭土地乃位於寬約3.5 公尺之德育路上，同側土地○○○區○○○○道路用地，地上物僅存面積約52平方公尺，只能修繕不能改建，使用效益遠低於正常之建地，且有被徵收之風險，被告房屋同側僅有14戶住戶，之後即為27公尺之長圍牆，對面中壢家商校門圍牆長達100 公尺，本路段並無延平路交通便利之優勢，卻因道路用地及中壢家商校地限制社區發展，周遭無開設商店營業，白天除上下學時間外，人車稀少，入夜更是冷清，系爭土地上之建物屬未辦保存登記之磚造建物，在原告取得87、88地號土地所有權前就興建其上，屋齡迄今已逾50年，自劉緞妹死亡後便多年無人居住，無使用收益。反觀原告享有土地價值高漲之利益，系爭土地79平方公尺中約有66.76 平方公尺（占系爭土地84.5% ）為道路用地，更享有地價稅及土地增值稅減免優惠，原告無短收其利益，不應隨意調整租金。從而，原告主張調整租金為申報地價年息10% ，即每年調整為8 萬5,952 元，顯非合理。又縱認有調整之必要，亦應排除土地未使用之面積，依現有建築面積約52平方公尺核算，及應扣掉原告同時出租他人重疊部分
5.53平方公尺、1.54平方公尺，並考慮只能修繕不能改建，使用效益遠低於正常建地，且有被徵收之風險等因素等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：原告主張坐落桃園市○鎮區○鎮段○○○○○○號土地（重測前為北勢段5-46地號）為原告所有，原告自70年起將上開土地中約79平方公尺出租予被告之被繼承人劉緞妹為建築房屋住家（房屋門牌號碼為德育路25號，下稱系爭房屋）敷地之用，租賃期間自70年1 月1 日起至72年12月31日止，租金約定為租穀每年每坪蓬萊穀12台斤計算，總穀額為287 台斤，每台斤依照政府收購稻谷之價格折算現金繳納；繳納期限為每年12月20日前以一次繳清；上開期間屆滿後繼續租賃，兩造就系爭土地之租賃關係為未定期限租賃，被告迄至起訴時尚積欠原告98年至103 年度之租金1 萬9,422 元未繳，業據提出土地所有權狀、敷地租賃契約書、95年至97年租谷繳納收據聯，土地登記謄本等件為證（見本院卷第7 至12頁），且為被告所不爭執，此部分主張堪信為真實。又原告主張被告承租原告所有系爭土地之租金，自105 年起應調漲為按申報地價年息10 %計算租金為每年8 萬5,952 元，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件主要爭點厥為：㈠原告請求被告繳納98年至103 年度之租金1 萬9,422 元暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，有無理由？㈡原告得否請求調整租金？如可，其租金應調整為若干？茲分別論述如下：
㈠原告請求被告繳納98年至103 年度之租金1 萬9,422 元暨自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，有無理由？⒈按依債之本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受
領者，債之關係消滅，民法第309 條第1 項定有明文。經查，原告主張被告應給付98年至103 年之租金共1 萬9,422 元，業經被告清償完畢，此為兩造所不爭執（見本院卷第88頁背面），並有被告繳納租金收據1 紙為證（見本院卷第90頁），揆諸上開法條，被告既已清償，則原告之租金債權，業已消滅，是原告此部分之請求，為無理由，應予駁回。
⒉又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第
203 條分別定有明文。查被告雖已清償98年至103 年積欠之租金，惟仍未清償遲延利息，是原告另請求自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，依上規定，亦屬有據。原告起訴狀繕本分別於104 年8 月29日送達被告劉金龍（104 年8月19日寄存送達被告劉金龍住址所轄之松山派出所，應於10
4 年8 月29日發生送達效力，見本院卷第34頁）、104 年12月11日送達被告劉金德（見本院卷第53頁）、104 年12月21日送達於被告劉玉玲（104 年12月11日寄存送達被告劉玉玲住址所轄之三重派出所，應於104 年12月21日發生送達效力，見本院卷第54頁），是原告得請求被告連帶給付遲延利息，應自最後送達連帶債務人劉玉玲翌日即104 年12月22日起至清償日（105 年4 月11日，共計112 日）止，按年息5%計算之利息，於法有據。依此計算，被告應連帶給付原告之遲延利息為297 元（19422 ×5%×112 ÷366 ＝297 ，小數點以下四捨五入）。
㈡原告得否請求調整租金？如可，其租金應調整為若干？⒈系爭土地之價值確有提升而有調整租金之必要：
①按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442 條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平，最高法院87年度台上字第1133號判決意旨參照。
②經查，系爭土地於69年9 月之公告現值為每平方公尺5,000
元，自該時起系爭土地之價值逐年上漲，至104 年1 月系爭土地之公告現值已調整為每平方公尺6 萬9,383 元至7 萬70
0 元間；又系爭土地於69年9 月之公告地價為每平方公尺1萬元，於104 年1 月之公告地價為每平方公尺1 萬3,600 元至1 萬3,800 元，此有系爭土地之歷年地價資料，在卷可查（見本院卷第91至93頁）；又系爭土地102 年之申報地價為每平方公尺1 萬880 元至1 萬1,040 元間；57年2 月之地價僅為每平方公尺599.3 元，69年之申報地價為每平方公尺3,
200 元，此有系爭土地登記謄本及地價表附卷可考（見本院卷第11至12、91至93頁）。基上，可知69年與102 年系爭土地之申報地價相去甚遠，102 年間申報地價甚至已達69年間申報地價之3.4 倍，顯見系爭土地之價值自兩造訂定租賃契約以來，有大幅提升之趨勢；又系爭土地臨德育路，面對中壢家商，距離縱貫線主要幹道延平路約50公尺，步行約1 分鐘，離平鎮市場步行約5 分鐘，附近有自來水公司、中壢國小，交通尚屬便利，此有本院現場勘驗筆錄及依職權查閱系爭土地附近交通路線圖等附卷可考（見本院卷第66頁、第94頁），是系爭土地之周遭狀況及生活機能顯趨完善，系爭土地之申報地價亦與兩造訂約時相去甚遠，從而，系爭土地之租金，確有調整之必要。因此，原告提起本件訴訟請求調整系爭土地之租金，應屬有據。
⒉系爭土地之租金應調整為每年2 萬4,464元：
①按城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分
之10為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法第
105 條準用同法第97條第1 項、土地法施行法第25條分別定有明文。而法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有權人依該法所申報之地價。又所謂年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算之；基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準，最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照。
②經查，原告請求系爭土地租金應調高為每年8 萬5,952 元等
語，乃係以系爭土地申報地價年息10% 為計算依據，然參諸被告向原告承租系爭土地，並於系爭土地上興建系爭房屋，系爭房屋為一未辦保存登記之建物，構造上屬磚造一樓房屋，屋齡已逾50多年，原供自住，未從事商業活動，屋況老舊且經棄置多年未居住使用，目前為空屋，此有系爭房屋現場照片附卷可參（見本院卷第79至81頁），系爭土地租金如依原告之主張調整為申報地價年息10% ，即每月租金約7,163元（計算式：每年85,952元÷12個月＝7,162.6 元，元以下四捨五入），顯非合理。然系爭土地對面為中壢家商，而參照系爭土地之地理位置顯示，系爭土地附近多以住家為主，並無從事商業活動，然系爭土地之外圍區域有新永和醫院、新陽明醫院，中壢國小、中壢國中、中壢火車站等（見本院卷第94頁），是系爭土地確實鄰近市區，周邊市況繁榮，交通便利，應堪認定。併審酌原告為一財團法人，以舉辦社會福利公益事項為設立之宗旨，非以營利為目的，而被告承租系爭土地原僅作自住使用且久未居住使用，所受利益僅為生而為人基本居住安穩之利益，是本院斟酌被告利用系爭土地之面積、用途、經濟價值、所受利益及該地工商繁榮之程度等情，認系爭土地之每年租金應調整為申報地價年息3%，始為合理。又被告抗辯原告交付之系爭土地，其中87、88地號分別有5.53平方公尺、1.54平方公尺另出租予訴外人劉圍妹，出租面積有部分重疊至使用面積較少，應予扣除，僅應以
74.95 平方公尺計算等語，並提出本院104 年度訴字第1096號判決影本為證（見本院卷第72頁），此為原告所不爭執（見本院卷第88頁背面），則依兩造不爭執之系爭土地出租面積為74.95 平方公尺計算，104 年1 月之申報地價為1 萬88
0 元（本件以87地號土地申報地價為準，其申報地價應為公告地價13,600元之80% ），從而，系爭土地自105 年起每年租金應調整為2 萬4,464 元（計算式：74.95 ㎡×10880 ×3%≒24463.68，元以下四捨五入）。
⒊至被告劉金龍於本件言詞辯論終結後具狀抗辯稱：伊已終止
系爭租約，原告請求調整租金為無理由云云。查本院於105年4 月11日言詞辯論終結時曾詢問被告劉金龍系爭租約有無終止租約？被告劉金龍自承尚未提出終止契約等語，有言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第88頁），其雖於言詞辯論終結後另具狀辯稱曾向原告特別代理人表示自105 年度起不願承租之意，且於歷次開庭表達無法終止租約之不合理，並於
105 年2 月4 日答辯狀聲明「擬」終止租約，系爭租約已經終止云云。惟按終止權之行使，依民法第263 條準用同法第
258 條規定，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性（最高法院101 年度台上字第1294號裁判意旨參照）。原告否認系爭租約業已終止，而本件被告劉金龍始終未能提出經由承租人劉金龍、劉金德、劉玉玲3 人共同（或具名）向出租人為終止租約之意思表示，並終止租約之意思表示已送達出租人之證明，依上說明，難認被告等人已合法終止系爭租約，其上開所辯即不可採。
四、綜上所述，原告主張被告承租系爭土地之租金應予調整等語，應屬有據，從而，原告依據民法第442 條之規定，請求調整系爭土地租金為每年2 萬4,464 元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又被告遲至105年4 月11日始繳清積欠98年至103 年之租金，是原告請求被告連帶給付自起訴狀繕本送達被告翌日即104 年12月22日起至清償日，依積欠租金1 萬9,442 元按年息5%計算之遲延利息297 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本判決主文第2 項所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
民事第二庭 法 官 林文慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
書記官 李佳穎