臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第1133號原 告 陳永順訴訟代理人 鄭仁壽律師被 告 盧蔚瑋訴訟代理人 吳金棟律師上列當事人間請求回復原狀事件，於民國105 年2 月26日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款、第
7 款分別定有明文。查本件原告起訴聲明本係請求被告應給付原告新臺幣（下同）507,150 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息等語（參見本院卷第4 頁）；嗣於本院民國105 年2 月26日言詞辯論期日，當庭以言詞將上開聲明之請求金額變更為514,942 元等語（參見本院卷第87頁）。核原告上開所為請求金額之變更，僅屬擴張應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸首揭規定，要無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告於102 年間以每半年15萬元之租金，將坐落桃園市○○
區○○段○○○○段000 地號土地，及其上之上欣牧場即門牌號碼桃園市○○區○○里00鄰00○0 號（下合稱系爭租賃物）出租予被告使用，並約明租賃範圍僅限上開牧場之空地及雞舍，此有兩造簽訂之系爭租賃物租約為憑；而原告嗣於
103 年10月31日應被告要求，遂與之合意終止系爭租賃物租約。詎料，被告於承租系爭租賃物期間，非但未盡善良管理人之責，即恣意在地面開挖許多大小不一之坑洞，復遺失原告隨同系爭租賃物出租予被告使用之大型電風扇3 支、小型電風扇2 支、鐵絲網200 片以上、飼料輸送馬達1 顆、3hp馬達2 支，甚於系爭租賃物租約終止後，幾經原告催告，固於104 年2 月28日終遷離系爭租賃物，惟卻未將上開損壞之地面回復原狀，亦未清理遭大量雞糞阻塞之排水設施。
㈡依系爭租賃物租約約定及租賃之法律關係，被告於系爭租賃
物租約終止後，本即負有將系爭租賃物回復原狀之義務，惟經原告屢為催告，均不予置理，是原告自得請求被告給付系爭租賃物地面坑洞及排水設施維修之回復原狀費用計559,65
0 元。又系爭租賃物租約係於103 年10月31日合意終止，惟被告僅給付原告租金至103 年9 月30日止，此並為被告所自承，是原告自得請求被告給付103 年10月份之租金25,000元。再被告於系爭租賃物租約終止後至104 年2 月28日遷離時止，係無權占有系爭租賃物，而受有相當租金之不當得利利益計10萬元（計算式：25,0004 ＝100,000 ），是原告當亦得請求被告給付之。復系爭租賃物租約係因被告要求解約而提前終止，則依系爭租賃物租約第21條約定，原告自得請求被告給付違約金即1 個月租金25,000元。另本件係因被告於租約屆期後不願將系爭租賃物回復原狀致原告受有損害，自屬因被告違約而涉訟，則依系爭租賃物租約第15條約定，原告自得請求被告給付因此所生之律師委任報酬6 萬元。末被告於102 年11月起至104 年3 月止之租賃及無權占用系爭租賃物期間，均由原告代為墊付電費計7,792 元，被告自應返還予原告。
㈢綜上，被告本應給付原告814,942 元（按上開請求金額經加
總後應為777,442 元，然原告於起訴後迄至言詞辯論終結前均未變更原加總請求金額814,942 元），而於扣抵系爭租賃物租約簽訂時被告繳納之押租金30萬元後，被告尚應給付原告514,942 元。為此，爰依系爭租賃物租約約定及不當得利、租賃、無因管理等法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告514,942 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
二、被告則以：原告於系爭租賃物租約簽訂後，遲未依約將管理室及儲藏室交付被告使用，以致被告之受僱人因此無住宿及如廁之處所，被告遂要求原告減少租金，並請求修繕倒塌之牧場雞舍，惟原告於兩造交涉過程中，立場始終反覆，被告始於103 年10月31日與原告合意終止系爭租賃物租約；至原告所指系爭租賃物地面坑洞及排水設施損壞部分，則均係原告交付時原即已龜裂或損壞，並非被告承租使用所致。而被告就系爭租賃物租約之租金，固僅給付至103 年9 月30日止，惟此係因原告曾允諾給予被告1 個月之搬遷期間。又系爭租賃物租約終止後，兩造仍就是否續行租賃乙事，進行協商，是被告自103 年11月1 日起至104 年2 月28日遷離時止，要非無權占用系爭租賃物而受有相當租金之不當得利利益。復系爭租賃物租約既係原告未依約交付管理室及儲藏室而終止，被告當無違約之處，自未負有給付原告違約金及律師委任報酬之義務，且律師委任報酬應屬訴訟費用之範疇。再就原告代為墊付電費乙節，被告同意自系爭租賃物租約簽訂時繳納之押租金內，予以扣除等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（參見本院卷第87頁背面）：㈠原告於102 年間以每半年15萬元之租金，將坐落桃園市○○
區○○段○○○○段000 地號土地，及其上之上欣牧場即門牌號碼桃園市○○區○○里00鄰00○0 號（即系爭租賃物）出租予被告，約定租期自102 年4 月1 日起至107 年3 月31日止（參見本院卷第13至16頁），並於簽訂系爭租賃物租約時，收受被告交付之押租金30萬元。另兩造嗣於103 年10月31日合意終止系爭租賃物租約，被告並於104 年2 月28日遷離系爭租賃物。
㈡系爭租賃物之現場照片如本院卷第17至22頁所示。
㈢原告於104 年間曾就系爭租賃物回復原狀乙事，向本院聲請
調解，經本院於同年6 月18日以104 年度司桃調字第130 號作成調解不成立證明書。
㈣原告提起本件回復原狀之訴，業已支付律師委任報酬6 萬元（參見本院卷第23頁）。
四、兩造於本院105 年2 月26日言詞辯論期日，協議簡化本件爭點為：原告主張依系爭租賃物租約之約定及不當得利、租賃、無因管理等法律關係，請求被告給付系爭租賃物之回復原狀費用、租金、相當租金之不當得利、違約金、律師費用及代繳電費，有無理由？（參見本院卷第87頁背面及第88頁）
五、本院之判斷：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段有明文規定。而請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第377 號判例意旨參照）。
又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判意旨參照）。再認定事實所憑之證據，固不以直接證據為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實者而後可，斷不能以單純論理為臆測之根據，就待證事實為推定之判斷（最高法院100 年度台上字第454 號裁判意旨參照）。查原告主張被告於承租系爭租賃物期間，恣意在地面開挖許多大小不一之坑洞，且於租約終止後，除未將損壞之地面回復原狀外，亦未清理遭大量雞糞阻塞之排水設施，故被告應給付原告系爭租賃物地面坑洞及排水設施維修之回復原狀費用等語，然此情為被告所否認，並以前揭情詞置辯，揆諸前揭法律規定及說明，自應由原告就其所主張上開利己之事實，負舉證之責。
㈡本件原告主張被告於承租系爭租賃物期間，恣意在地面開挖
許多大小不一之坑洞，且於租約終止後，除未將損壞之地面回復原狀外，亦未清理遭大量雞糞阻塞之排水設施，故被告應給付原告系爭租賃物地面坑洞及排水設施維修之回復原狀費用559,650 元等情，無非係以現場照片、估價單為其主要依據。經查，觀諸原告所提出之前揭現場照片及估價單影本（參見本院卷第17至22、24頁），固可證明系爭租賃物地面確有原告所述大小不一坑洞，及排水設施待修補之情；惟上開現場照片並無顯示拍攝時間，亦無系爭租賃物於被告承租前、後之照片可資比對，參以證人即清理雞糞業者康春雄於本院審理中結證稱：伊與兩造均曾有生意上之往來，兩造都有養雞，伊是從事清理雞糞之工作，須進入養雞場內將雞糞打包後運送出去，伊於10幾年前幫原告做過一陣子，後來原告出租給別人，伊也有做，中間是斷斷續續，被告部分大概是3 年前做到1 年多前，後來因為被告沒有繼續養雞，伊就沒有繼續做；系爭租賃物之地面從伊10幾年前承作時就是非常破舊，都有受損，之前其他承租人承租時也一樣，且原告於雞舍外有種樹，連樹根都鑽至雞舍內，將地板弄破凸起，至於排水從伊以前承作的時候就是保持原狀，到被告承租時都是一樣，應該是沒有阻塞情形，因為伊要清洗雞舍，所以水溝都要保持暢通，而伊上開所講樹根鑽至雞舍內之情形，也有造成部分排水溝隆起；系爭租賃物地面一直都是原證3照片所顯示之情形，於被告承租前、後並無重大改變，且因本來就已有破洞，所以清洗時會越破越厲害；因養雞業者於清洗並消毒雞舍後，會在地面上鋪設粗糠，所以如上開照片所示情形之雞舍還是可以養雞等語（參見本院卷第72、73頁），及證人即被告友人江衍陵於本院審理中結證稱：伊是從事雞隻電宰，與被告是朋友，被告剛開始承租系爭租賃物養雞時，伊常過去幫忙一起整理，因為是舊雞舍，所以排水系統不會太好，地面多多少少都有一些龜裂，伊第一次去幫忙整理時看到的是原始沒有鋪粗糠的地面，大概就是如原告當庭所提原證3 彩色照片所示之情形等語（參見本院卷第74頁），均足徵原告所述系爭租賃物地面坑洞及排水設施損壞等節，是否確係被告承租使用所致，顯非無疑；此外，原告就其所主張被告於承租系爭租賃物期間，恣意於地面開挖坑洞，且損壞排水設施等節，亦未再提出其他證據以供本院調查，應認其此部分之主張尚屬乏據，尚無可採。基此，原告依系爭租賃物租約約定及租賃之法律關係，請求被告給付系爭租賃物地面坑洞及排水設施維修之回復原狀費用559,650 元，為無理由，不應准許。
㈢又原告復主張系爭租賃物租約係於103 年10月31日合意終止
，惟被告僅給付原告租金至同年9 月30日止，故原告得請求被告給付103 年10月份之租金25,000元等語；被告就此固不否認上開租金確迄未給付，然辯以係因原告允諾給予1 個月搬遷期間之故等語。經查，原告於本院審理中業已否認曾允諾給予被告1 個月搬遷期間乙節，而被告就其所辯上情於本院審理中亦始終未舉證以實其說，應認被告此部分之抗辯委無可採；是原告依系爭租賃物租約約定，請求被告給付103年10月份之租金25,000元，洵屬有據，應屬可採。第按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。查原告主張被告於系爭租賃物租約終止後至104年2 月28日遷離時止，係無權占有系爭租賃物，而受有相當租金之不當得利利益計10萬元部分，被告於本院審理中既不否認兩造業於103 年10月31日合意終止系爭租賃物租約，及被告嗣於104 年2 月28日始遷離系爭租賃物等情，如兩造不爭執之事實㈠所示，則被告自兩造於103 年10月31日合意終止系爭租賃物租約時起，至其於104 年2 月28日遷離系爭租賃物時止之期間，無權占有使用系爭租賃物且未支付任何對價，自係獲有相當於租金之利益，並使原告受有不能使用、收益系爭租賃物之損害，則原告基於不當得利之法律關係，請求被告返還該等利益即相當於租金之不當得利10萬元（計算式：每月租金25,000元4 個月＝100,000 元），核屬有據，應予准許。另按管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害，民法第176 條第1 項規定甚明。查原告主張被告於102 年11月起至104 年3 月止之租賃及無權占用系爭租賃物期間，均由原告代為墊付電費計7,792 元等情，業據原告提出電費收據影本在卷為憑（參見本院卷90至92頁），且為被告於本院審理中所不爭執，並自承：基於紛爭一次解決，伊同意原告代繳之電費可由押租金內扣除等語無訛（參見本院卷第87頁背面），是原告基於無因管理之法律關係，請求被告給付代為墊付之電費7,792 元，要屬有據，亦應予准許。
㈣至原告另主張系爭租賃物租約係因被告要求解約而提前終止
，且因被告於租約屆期後不願將系爭租賃物回復原狀致原告受有損害而涉訟，則依系爭租賃物租約第15條、第21條約定，原告得請求被告給付違約金即1 個月租金25,000元及律師委任報酬6 萬元等語，固據其提出律師委任報酬收據影本在卷為據（參見本院卷第23頁）。惟查，審諸系爭租賃物租約第21條係約定：「甲、乙雙方在本契約有效期間內解約，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作為違約金，方可解除契約。」等語（參見本院卷第16頁），而原告主張係因被告要求解約而提前終止系爭租賃物租約云云，業為被告於本院審理中所否認，並辯以：本件係因原告遲不交付管理室及儲藏室予伊使用，導致伊所雇用之員工無法住宿及上廁所，伊才會決定搬走，並非伊要終止契約等語，復原告就其所主張上情亦未舉證為佐，自難逕認其此部分之主張屬實，則兩造於租賃期間內既係合意終止系爭租賃物租約，，如兩造不爭執之事實㈠所示，要與系爭租賃物租約第21條約定之要件尚屬有間，是原告主張依上開約定請求被告給付違約金即1 個月租金25,000元，為無理由，不應准許。又觀諸系爭租賃物租約第15條約定：「乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」等語（參見本院卷第15頁），而原告所述系爭租賃地面坑洞及排水設施損壞等節，尚難遽認係被告承租使用所致，業如前述，則原告主張本件係因被告於租約屆期後不願將系爭租賃物回復原狀致原告受有損害而涉訟，依系爭租賃物租約第15條約定，原告得請求被告給付律師委任報酬6萬元云云，亦屬無據，應予駁回。
㈤綜上，原告得請求被告給付之金額應為132,792 元（計算式
：25,000＋100,000 ＋7,792 ＝132,792 ）；至逾此範圍之請求則屬無據，不應准許。又兩造於簽訂系爭租賃物租約時，原告業已收受被告所交付之押租金30萬元乙情，如兩造不爭執之事實㈠所示，且被告於本院審理中就原告主張以上開押租金扣抵本件請求亦未表示爭執，惟原告已收受之押租金金額30萬元，既已逾本件原告所得向被告請求給付之金額132,792 元，是原告自不得再就上開金額請求被告給付。
六、綜上所述，原告依系爭租賃物租約約定及不當得利、租賃、無因管理等法律關係，請求被告給付132,792 元，固屬有據，惟原告業已收受之押租金金額既已逾原告所得請求被告給付之上開金額；從而，原告再請求被告給付如聲明所示之金額及遲延利息，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與上開判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 18 日
民事第一庭 法 官 陳振嘉以上正本係依原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 18 日
書記官 駱亦豪