臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第1166號原 告 謝忠一被 告 愷悅假期社區管理委員會法定代理人 陳杰園訴訟代理人 石麗卿律師上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國106 年1 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將桃園市○○區○○段○○○○○號即桃園市○○區○○路○段○○○號地下室一層房屋依附表一編號1 、3 、4 、5 、
9 、10、11、15、16、18、19、20、21、24、25所示修繕項目及修復方式修復至不漏水、不漏油之狀態。
被告應將桃園市○○區○○段○○○○○號即桃園市○○區○○路○段○○○號地下室一層房屋之天花板輕鋼架依附表一編號1、3 、4 、5 、9 、10、11、15、16、18、19、20、21、24、25所示修繕項目及修復方式回復原狀。
被告應將桃園市○○區○○段○○○○○號即桃園市○○區○○路○段○○○號地下室一層房屋因漏水所致脫落之牆壁油漆依附表一編號1 、3 、4 、5 、9 、10、11、15、16、18、19、20、
21、24、25所示修繕項目及修復方式回復原狀。被告應將桃園市○○區○○段○○○○○號即桃園市○○區○○路○段○○○號地下室一層房屋之牆壁鑽孔部分依附表二編號1、2 、6 所示修繕項目及修復方式回復原狀。
被告應將桃園市○○區○○段○○○○○號即桃園市○○區○○路○段○○○號地下室一層房屋內之公共管線依附表三編號1 、
2 、3 、9 所示修繕項目及修復方式遷移至被告社區之共用部分。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第17
0 條、第175 條第1 項定有明文。查本件被告法定代理人原為陳淑敏，嗣於本件訴訟繫屬中先後變更為李春秀、陳杰園，並由渠等具狀承受訴訟（見本院卷一第153 頁、本院卷二第195 頁），此有被告104 年7 月6 日會議記錄、桃園市桃園區公所復被告申請變更備查函可佐（見本院卷一第156 頁、本院卷二第196 頁），經核均與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：原告於民國103 年6 月18日購買位於被告社區內桃園市○○區○○段○○○○ ○號即門牌號碼桃園市○○區○○路0 段00號地下室1 層之房屋（下稱系爭房屋），依法即為系爭房屋之區分所有權人。系爭房屋於交屋時天花板有全新輕鋼架且牆壁油漆均粉刷完整，詎其後因被告社區任意於系爭房屋設置公共管線，復未經原告及其前手所有權人同意，被告竟容任社區其他住戶擅自於系爭房屋內私設私人管線，而該等管線嚴重漏水、漏油，造成系爭房屋天花板輕鋼架缺損、嚴重腐蝕，及天花板、牆壁油漆剝落，且水漬及油漬無法清除等情，而達無法使用之程度。系爭房屋既係因公共管線及被告容任設置之私人管線發生漏水、漏油之情事而必須修繕，則依公寓大廈管理條例第10條第2 項前段、第36條第2 款等規定，被告自應負全部修繕之責。又原告向被告反應上情後，被告竟擱置遲未處理，則被告既未盡其修繕義務，自當返還原告所繳交自103 年6 月18日至103 年12月31日止每月以系爭房屋總坪數466 坪、每坪新臺幣（下同）25元計算之管理費共計74,560元。另系爭房屋原作為儲藏室及店面使用，因上情致使原告無法將系爭房屋出租，被告亦應按月賠償至系爭房屋修復為止無法收受之租金損失233,00
0 元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋修復至不漏水、不漏油之狀態。㈡被告應將系爭房屋之天花板輕鋼架回復原狀。㈢被告應將系爭房屋因漏水所致脫落之牆壁油漆回復原狀。㈣被告應將系爭房屋之牆壁鑽孔部分回復原狀。㈤被告應將系爭房屋內之公共管線遷移至被告社區之共用部分。㈥被告應給付原告74,560元。㈦被告應自103 年6 月18日起至第
1 項至第5 項聲明修復完畢之日止，按月給付原告233,000元。
二、被告則以：原告購買系爭房屋時，其屋頂輕鋼架上本即有被告社區公共管線存在，原告向被告總幹事反應系爭房屋有漏水、漏油等情後，被告即委請相關廠商實地勘測以查明原因，惟系爭房屋除附表一編號1 、3 、4 、5 、9 、10、11、
15、16、18、19、20、21、25所示之項目外，均非屬公共管線，而係原告專有部分之樓地板及其內之管線，且為原告買受系爭房屋即已存在之現狀，依公寓大廈管理條例第12條前段規定，應由原告與樓地板上方之區分所有權人共同負擔修繕費用，被告自不負回復原狀及損害賠償之責。又系爭房屋自102 年5 月至103 年12月之管理費係由原告之前手所有權人於103 年3 月31日所繳納，而原告自取得系爭房屋所有權迄今尚未曾繳納過任何管理費，被告自毋庸退還管理費予原告。另系爭房屋雖有部分漏水、漏油之情，然並未因此致系爭房屋全部不能使用，且系爭房屋不能使用本身亦非民法第
216 條所謂之損害。再系爭房屋於原告取得所有權之前業已閒置多年，且系爭房屋核定用途為B2類組自用儲藏室、店鋪使用，須經變更使用執照程序增列C2類組迷你倉庫、中大尺寸倉庫始能出租作為營業使用，惟原告既未申請變更，又未曾與他人就系爭房屋簽訂租賃契約，亦難認有何民法第216條之所失利益，被告即無需賠償原告就系爭房屋所受之租金損失。況被告縱需返還管理費或賠償原告損害，然原告於未待被告委請廠商查明前，即逕自將被告社區公共管線拆除，致汙水噴出而使被告社區地下室全部淹水，被告因而需重新配置相關線路，受有修復費用21,000元之損害，亦得與原告所受損害相互抵銷等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告係於103 年6 月18日以買賣為原因登記取得系爭房屋之所有權。
㈡系爭房屋依附表一編號1 、3 、4 、5 、9 、10、15、16、
18、19、20、21、25所示之修繕項目均為被告社區之公共管線，應由被告負修繕及回復原狀之責（被告雖未就附表一編號10修繕項目32、編號15修繕項目41、42明示不爭執，惟被告既已就附表一編號10修繕項目31、編號15修繕項目40不爭執由其負修繕及回復原狀之責，則依本院囑託桃園市建築師就系爭房屋作成之建物糾紛鑑定報告書〈下稱鑑定報告〉就此等修繕項目之鑑定分析及修復方式與修繕項目32、41、42大致相同，可認其成因相同，性質上亦均係被告社區之公共管線，可推認被告亦不爭執之，併此敘明）。
四、至於原告復主張除前述附表一編號1 、3 、4 、5 、9 、10、15、16、18、19、20、21、25所示之修繕項目外，被告另應將系爭房屋依附表一編號2 、6 、7 、8 、11、12、13、
14、17、22、23、24所示之修繕項目及修復方式修復至不漏水、不漏油之狀態，且天花板輕鋼架、因漏水所致脫落之牆壁油漆均應回復原狀，並就系爭房屋牆壁之鑽孔依附表二所示之修繕項目及修復方式回復原狀，系爭房屋內之公共管線亦應依附表三所示之修繕項目及修復方式遷移至被告社區之共用部分，並應返還原告所繳交被告社區之管理費及賠償系爭房屋不能出租之租金損失等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，從而本件兩造所爭執之處，應在於：㈠附表一所示之修繕項目是否均屬被告社區之公共管線而應由被告負修繕之責？㈡附表二所示之修繕項目是否均應由被告負責回復原狀？㈢附表三所示之修繕項目是否均屬被告社區之公共管線而應由被告遷移至被告社區之共用部分？㈣原告請求被告返還社區管理費有無理由？㈤原告請求被告賠償系爭房屋不能出租之租金損失有無理由？茲分別論述如下：
㈠附表一所示之修繕項目是否均屬被告社區之公共管線而應由
被告負修繕之責？⒈按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之；專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔，公寓大廈管理條例第10條第2 項前段、第12條前段分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明文。經查，本件被告社區係地下2 層、地上21層之建築，分為10棟電梯住戶，並依法選任管理委員組成被告愷悅假期社區管理委員會，且依法選任主任委員作為被告之代表人、法定代理人等情，此有被告組織章程暨管理規約可稽（見本院卷一第109 至116 頁），是系爭社區共用部分、公共設施之修繕、管理、維護等事宜自屬被告之職責，非應由住戶或區分所有權人自行負擔，惟如係屬專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線者，則應由該共同壁或樓地板之雙方區分所有權人共同負擔，亦非管理委員會即被告所應負擔。又住戶或區分所有權人如欲請求管理委員會修繕共用部分或公共設施，則就系爭修繕之客體是否係共用部分或公共設施，當係有利於住戶或區分所有權人之事實，而應由住戶或區分所有權人就該事實負舉證之責。
⒉就系爭房屋依附表一編號1 、3 、4 、5 、9 、10、15、16
、18、19、20、21、25所示之修繕項目而言，被告既均不爭執係屬被告社區之公共管線，依上說明，自應由被告負修繕及回復原狀之責，則原告就此部分請求被告應就該等管線修復至不漏水、不漏油之狀態，且應將天花板輕鋼架、因漏水所致脫落之牆壁油漆回復原狀，應予准許，至修復方式應依附表一各該編號所示之方式為之。
⒊就附表一編號11所示之修繕項目33而言，依鑑定報告之鑑定
分析為：「臨一層屋外右側集中水表箱位置，易造成滲水現象」，而集中水表之滲水問題係涉及附表一編號9 修繕項目26至30、64至65部分，此部分已為被告不爭執屬公共設施應由被告修繕，則緊鄰集中水表之修繕項目33B1F 樑滲水痕跡當亦係集中水表滲水所致，此可再佐以鑑定報告就修繕項目33之修復方式為：「一樓集中水錶改善後本區將有所改善」等語，是本項目之所以需加修繕，乃因編號9 之修繕項目所致，堪以認定，則就此部分亦應由被告負修繕之責。另就附表一編號24所示之修繕項目61而言，依鑑定報告之鑑定分析：「應為電信外管引進，倘先前止水板施作不良，較易造成滲水現象」等語，既為電信外管，亦足認係屬被告社區之公共管線，則此部分也應由被告負修繕之責。
⒋至於附表一編號2 所示之修繕項目，依鑑定報告之鑑定分析
：「研判為後續再增設管路」、修復方式：「本項非公共設施，漏水處理改善權責歸屬增設管路之行為人，請釐清管路所有權人負責修繕」；附表一編號6 、8 所示之修繕項目依鑑定報告之鑑定分析均為：「一層管道管路到地下一層轉折處」；附表一編號13、14、17所示之修繕項目依鑑定報告之鑑定分析均為：「原直上層為一層浴廁」，是此部分之修繕項目，其滲水之管線應均係系爭房屋及其上一層房屋之樓地板內之管線，洵堪認定，自應由原告及其上一層房屋之區分所有權人共同負擔，原告此部分之請求並無理由。另就附表一編號7 、12、22、23所示之修繕項目而言，無從據鑑定報告判斷係屬公共管線或私人管線，而原告就此復未提出其他證據加以證明係屬公共管線或公共設施，本院自無從為有利於原告之認定，從而原告此部分請求，亦屬無理由，應予駁回。
㈡附表二所示之修繕項目是否均應由被告負責回復原狀？⒈就附表二編號1 所示之修繕項目而言，依鑑定報告之鑑定分
析為：「台電引進管（法規規定）；屬公共設施，依85.4.2
4 建物測量成果圖研判，已納入建號901 號，屬於自用儲藏室範圍」等語；附表二編號2 所示之修繕項目，依鑑定報告之鑑定分析為：「原台電引進管至台電配電室，配管已拆除，留下台電配電室外牆開孔」等語；附表二編號6 所示之修繕項目，依鑑定報告之鑑定分析為：「原公共管線穿越防火隔間，惟應施以防火填塞」等語，堪認以上均屬公共設施或公共管線，依前開說明，均應由被告負責修繕，故原告請求被告就此部分牆壁鑽孔應予回復原狀，為有理由，應予准許，至修復方式則應依附表二各該編號所示方式為之。
⒉至於附表二編號5 所示之修繕項目，依鑑定報告之鑑定分析
：「後續銑孔未填實」、修復方式：「本項非公共設施」，是既非屬公共設施，則原告請求被告修繕即無理由。另就附表二編號3 、4 所示之修繕項目而言，依鑑定報告尚無法判斷是否屬公共設施，且此等牆面缺損係何人所為亦無從判斷，則原告復未就該等項目何以屬於被告應負修繕責任之公共設施或管線盡其舉證之責，其此部分之請求亦無理由，應予駁回。
㈢附表三所示之修繕項目是否均屬被告社區之公共管線而應由
被告遷移至被告社區之共用部分？⒈就附表三編號9 、10、11、47所示之修繕項目而言，依鑑定
報告之鑑定分析結論觀之，分別屬公設管道管線、火警綜合盤管線、地下室弱電管線明管至管道間電纜架、原設計電信管線等，均屬公共管線或公共設施，依前開規定，自應由被告負責修繕，是原告就此部分請求被告將該等管線遷移至被告社區之共用部分當屬有理由，至修復方式則依附表三各該編號所示之方式為之。
⒉至於附表三編號4 、5 、6 、7 、8 、10、11、12所示之修
繕項目部分，依鑑定報告尚無從判斷係屬公共管線或私人管線，而原告就此復未能提出其他事證以實其說，則原告此部份之請求為無理由，應予駁回。
㈣原告請求被告返還社區管理費有無理由？
按區分所有權人和租賃、代管之現住人及所有同居住所有人有遵守本會規約及繳納管理費之義務；喪失區分所有權人和住戶身分者，其已繳之各項管理費用，不予退還，被告組織章程暨管理規約第12條第1 項、第11條前段分別定有明文。
經查，本件原告於本院審理中業已自承：「請求被告返還之社區管理費，係其前手已先繳納，而於其購買系爭房屋時，向其前手結算繳清」等語（見本院卷一第175 頁背面），核與被告所辯一致，是本件原告所請求返還之管理費既係其前手所有權人所繳納，則依系爭社區規約之規定，其前手所有權人本不能請求退還，而原告既係繼受其前手所有權人之權利，自不能請求退還。況本件原告係本於上開被告社區規約而負有繳納管理費之義務，縱被告未盡其公共設施或公共管線修繕義務，亦僅屬被告是否應負損害賠償責任之問題，自不能以此為由解免原告支付管理費之義務，是原告此部分請求，為無理由，應予駁回。
㈤原告請求被告賠償系爭房屋不能出租之租金損失有無理由？
本件被告雖有前述未盡其修繕責任之處，惟按損害賠償之債，以實際上受有損害為成立要件，倘無損害，即不發生賠償問題；被害人實際上有否受損害，應視其財產總額有無減少而定（最高法院95年度台上字第2409號、98年度台上字第1516號判決意旨參照）。而本件原告迄至本件言詞辯論終結前，並未提出任何證據用以證明系爭房屋因此而無法正常使用，亦未舉證證明其本有將系爭房屋出租之預定計畫，是原告此部份之請求自無理由，亦應予駁回。
五、綜上所陳，原告基於公寓大廈管理條例第10條第2 項前段之規定，請求被告於主文第1 項至第5 項所示之範圍內應修繕系爭房屋並回復原狀，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果皆不生影響，爰不一一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 10 日
民事第三庭 法 官 周珮琦以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 10 日
書記官 莊琦華附表一：
┌──┬────┬────────┬───────────────────────┐│編號│鑑定報告│鑑定報告相片編號│修復方式 ││ │修繕項目│ │ │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│1 │6 │6、6-1 │請水電工程公司現場評估修復方式，修復建議採局部││ │ │ │更新重作，大樓須配合施工時段暫停使用，費用約20││ │ │ │,000元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│2 │12 │12、12-1 │修繕或移除填補。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│3 │13 │13、13-1 │漏水改善費用約30,000元 。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│4 │16 │16、16-1 │防水重新施作，管壁邊防水增設彈性防水材料，費用││ │ │ │約5,000 元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│5 │18 │18、18-1 │改善管路處理，費用約15,000元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│6 │20、21 │20、20-1、21 │改善費用預估50,000元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│7 │22 │22、22-1 │改善費用預估12,000元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│8 │24、25 │24、24-1、25、25│改善費用預估20,000元。 ││ │ │-1 │ │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│9 │26、27、│26、26-1、27、28│相片編號26-30 滲水處理建議整區域處理，上方一樓││ │28、29、│、28-1、29、30、│集中水錶區進行防水處理，地下室頂板防水及重新粉││ │30、64、│64、65 │刷，費用預估，集中水錶防水25,000元，頂板60,000││ │65 │ │元，管線處理費15,000元，共計約100,000 元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│10 │31、32 │31、31-1、32 │鋼筋鏽蝕改善費用約3,000 元，管線改善費用約12,0││ │ │ │00元，合計約15,000元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│11 │33 │33 │一樓集中水錶改善後本區將有所改善，目前鋼筋鏽蝕││ │ │ │須加以處理，處理費用約10,000元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│12 │35 │35、35-1 │修繕或移除填補。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│13 │38 │38、38-1 │管道間防水處理，改善費用約20,000元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│14 │39 │39、39-1 │管路改善費用約10,000元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│15 │40、41、│40、40-1、41、42│管路改善費用約15,000元。 ││ │42 │、42-1 │ │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│16 │46 │46、46-1 │防水重新施作，管壁邊防水增設彈性防水材料，費用││ │ │ │約5,000 元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│17 │48、49 │48、48-1、49、49│管線清理，接頭重新施作，改善費用約20,000元。 ││ │ │-1 │ │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│18 │51 │51、51-1 │管線清潔，清潔口改善，費用約5,000 元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│19 │52 │52、52-1 │管線清潔，清潔口改善，費用約5,000 元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│20 │53 │53、53-1 │管線清潔，清潔口改善，費用約5,000 元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│21 │57 │57、57-1 │管線防水處理，改善費用約5,000 元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│22 │59 │59、59-1 │以無收縮水泥填補，周邊防水處理，費用約10,000元││ │ │ │。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│23 │60 │60、60-1 │以無收縮水泥填補，周邊防水處理，費用約10,000元││ │ │ │。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│24 │61 │61 │管線周邊防水處理改善，費用約12,000元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│25 │8 │8、8-1 │從上方防水重新施作，將表面粉刷層打除，結構體打││ │ │ │毛6mm ，以高分子防水1 比2 水泥砂漿防水粉刷。高││ │ │ │分子防水劑可以弭補混凝土孔洞耐久性較佳。費用約││ │ │ │30,000元（含打除運棄）。 │└──┴────┴────────┴───────────────────────┘附表二：
┌──┬────┬────────┬───────────────────────┐│編號│鑑定報告│鑑定報告相片編號│修復方式 ││ │修繕項目│ │ │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│1 │1 │1 │將周邊打除，以無收縮水泥砂漿添補，施作防水處理││ │ │ │，費用約15,000元 。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│2 │4 │4 │磚塊加砂漿填補，費用約5,000 元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│3 │15 │15 │以無收縮水泥砂漿填補，費用約5,000 元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│4 │43 │43 │水泥砂漿補修，費用約1,500元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│5 │44、45 │44、44-1、45、45│以無收縮水泥砂漿填補，費用約3,000 元。 ││ │ │-1 │ │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│6 │56 │56 │水泥砂漿補修，費用約1,500元。 │└──┴────┴────────┴───────────────────────┘附表三：
┌──┬────┬────────┬───────────────────────┐│編號│鑑定報告│鑑定報告相片編號│修復方式 ││ │修繕項目│ │ │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│1 │9 │9 │管線是否重新整理，須請專業水電承裝公司進行評估││ │ │ │，本鑑定無法評估此項工作費用。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│2 │10 │10 │更新為暗管，以擴柱包覆方式處理，費用約為50,000││ │ │ │元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│3 │11 │11 │更新為暗管，以擴柱、擴樑包覆方式處理，費用約為││ │ │ │60,000元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│4 │19 │19、19-1 │管道周邊封至頂板，費用約5,000 元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│5 │23 │23 │改善費用預估10,000元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│6 │34 │34 │以不銹鋼板線槽包覆處理，費用約10,000元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│7 │36 │36 │重新整理吊掛固定，改善費用約10,000元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│8 │37 │37 │重新整理吊掛固定，改善費用約10,000元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│9 │47 │47、47-1 │原有管線重新整理吊掛固定，費用約5,000 元。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│10 │54 │54 │修繕或移除填補。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│11 │55 │55 │修繕或移除填補。 │├──┼────┼────────┼───────────────────────┤│12 │58 │58 │無法研判。 │└──┴────┴────────┴───────────────────────┘