臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第1168號原 告 祭祀公業江媽呂氏祀法定代理人 江衍禧訴訟代理人 蔡榮德律師複 代理人 李明誌被 告 林鐵男
林現枝共 同訴訟代理人 林裕敏上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國105 年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告林鐵男向原告承租坐落桃園市○○區○○段○○○段○○○地號、三十二地號、三十三地號土地之租金，應自民國一○四年八月十一日起調整為每年蓬萊米稻穀參仟陸佰捌拾台斤。
被告林現枝向原告承租坐落桃園市○○區○○段○○○段○○○地號、五十地號、五十一地號、五十二地號土地之租金，應自民國一○四年八月十一日起調整為每年蓬萊米稻穀肆仟參佰貳拾台斤。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊為坐落於桃園市○○區○○段埔尾小段21、32、33、49、50、51、52地號土地（總面積為6,111 平方公尺，下合稱系爭土地）之所有權人，伊之原管理人江宗璜前將系爭土地及同段28、29、65-1地號等土地於民國68年間出租予訴外人簡條，並成立三七五耕地租約，嗣因訴外人江宗欣未獲授權而將上開租約轉讓予被告等之被繼承人即訴外人林吉通，致上開三七五耕地租約於屆滿後，經大溪區公所於75年7 月10日辦理公告註銷，是伊與林吉通於是時起就系爭土地另成立耕地不定期租賃契約（下稱系爭租約），林吉通以每年蓬萊米稻穀1,600 台斤作為租金，並將蓬萊米當期稻穀價折算現金給付予伊，林吉通過世後被告等繼承系爭租約，由被告林鐵男承租並耕作系爭21、32及33地號土地（面積共2,813 平方公尺，約佔總面積46% ）、由被告林現枝承租並耕作系爭49、50、51及52地號土地（面積共3,298 平方公尺，約占總面積54% ），租金仍為每年蓬萊米稻穀1,600 台斤，並以折算現金方式就渠等各自使用系爭土地面積比例給付予伊迄今。然75年迄今歷時30年，系爭土地之價值已明顯上漲，前後土地公告現值調漲幅度已達數十倍之多，故系爭土地租金實有調整之必要，惟考量被告等目前使用系爭土地狀況及收益情形，伊認租金應調整為原租金5 倍即每年蓬萊米稻穀8,000 台斤為當，並以被告二人使用系爭土地面積比例計算應調整租金之數額，爰依民法第442 條規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告林鐵男承租坐落桃園市○○區○○段○○○段00000000地號土地之租金，應自起訴狀繕本送達翌日起調整為每年蓬萊米稻穀3,680 台斤。㈡被告林現枝承租坐落桃園市○○區○○段○○○段00000000000地號土地之租金，應自起訴狀繕本送達翌日起調整為每年蓬萊米稻穀4,320 台斤。
二、被告等則以：農地出租之價格會因為地區、坡度、交通、土壤、灌溉及排水設施等因素產生差異，不能因為公告地價調漲即調整租金，另伊訪查訴外人游騰韶所承租與系爭土地同段之40、41、42、43地號土地，每年租金僅新臺幣（下同）8,000 元，可見系爭土地目前租金並未過低，應無調整必要等語資為抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、原告主張其為系爭土地所有權人，系爭21、32及33地號土地由被告林鐵男向其承租耕作，系爭49、50、51及52地號土地由被告林現枝向其承租耕作，自75年迄今，系爭土地租金為每年蓬萊米稻穀1,600 台斤，並由被告二人以當期稻穀價格折算現金方式併就渠等各自使用系爭土地面積比例給付租金等情，為被告等所不爭執，堪信為真。惟原告另主張系爭土地之租金應自起訴狀繕本送達翌日起調整為每年蓬萊米稻穀8,000 台斤一節，則為被告等所否認，並以前詞辯。是本院應審酌者厥為：㈠系爭土地有無調整租金之必要？㈡系爭土地之租金應調整為若干核屬適當？茲分述如下：
㈠系爭土地有無調整租金之必要？
1.按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又民法第442 條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言，最高法院26年滬上字第4 號判例意旨可資參照。
2.經查，兩造就系爭土地之租金自75年起即約定為每年蓬萊米稻穀1,600 台斤一情，已如前述，迄原告提起本件訴訟之10
4 年7 月6 日已近30年，而系爭21、32及33地號土地於75年
7 月之公告現值為每平方公尺130 元，於105 年1 月分別調整為每平方公尺3,804 元、6,200 元、3,800 元，系爭49、
50、51及52地號土地於75年7 月之公告現值為每平方公尺12
0 元，於105 年1 月則調整為每平方公尺3,600 元等情，有系爭土地登記謄本附卷可稽（見本院卷第12至18頁、第88至94頁），比較系爭土地於75年度與105 年度之公告現值相距實為懸殊，漲幅分別達29至47倍餘不等（詳參本院卷第130頁之整理附表）甚或已提高47倍餘，且土地之公告現值僅為政府核課稅捐及徵收補償之計算基準，衡情土地之市價一般均較公告現值為高，足見系爭土地價值已明顯提昇，如仍以75年間土地價格作為系爭土地租金之計算基礎，確屬顯失公平，是系爭土地之租金實有調整之必要。故原告提起本件訴訟請求調整系爭土地之租金，應屬有據。
㈡系爭土地之租金應調整為若干核屬適當？
1.按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442 條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡，最高法院81年台上字第3062號判決意旨可資參照。
2.經查，原告與被告等之被繼承人林吉通於75年起就系爭土地成立耕地不定期租賃契約，林吉通去世後由被告二人繼續使用，原告未為反對之表示並續收取租金而改為不定期租賃至今，此為兩造所不爭執。而系爭21、32及33地號土地於75年
7 月之公告現值為每平方公尺130 元，於105 年1 月分別調整為每平方公尺3,804 元、6,200 元、3,800 元，系爭49、
50、51及52地號土地於75年7 月之公告現值為每平方公尺12
0 元，於105 年1 月則調整為每平方公尺3,600 元等情，悉如上述，可見系爭土地之價格有顯著翻升之情。次查，經本院至系爭土地履勘之結果，系爭21、32、33地號土地由內柵國小前（台三線康莊路轉安和路）步行約5 分鐘可到達，該土地旁有足供汽、機車單向通行之柏油路，另一聯外道路則為內柵路2 段，為雙向柏油路面，周邊無商業經濟活動，而系爭49、50、51、52地號土地則未有可足供汽、機車對外通行之聯外道路，然可由系爭21、32、33地號土地田埂路面途經內柵路到達，而系爭土地實際使用情形為被告林鐵男於系爭21、32、33地號土地上種植水稻，被告林現枝於系爭49、
50、51、52地號土地上種植果樹、青菜及綠竹筍等作物等情，有本院勘驗筆錄存卷足憑（見本院卷第70頁正反面）。綜上可認，系爭土地於75年度與105 年度公告現值之漲幅約29倍至47倍，又系爭21、32、33地號土地有單向及雙向柏油路作為聯外道路，交通機能尚屬便利，而系爭49、50、51、52地號土地雖無直接聯外道路，然可經由系爭21、32、33地號土地到達，自非與位處偏遠而未鄰路之土地可比，且參諸系爭土地之地目為「農」、「旱」（見本院卷第88至94頁地籍謄本），而實際使用情形為被告二人耕種作物之用，上開交通條件應尚可滿足被告等農事所需。本院審酌系爭土地於75年度與105 年度之公告現值漲幅、系爭土地之位置、交通狀況、工商繁榮程度、被告租用系爭土地農作之經濟價值與所受利益，暨系爭土地租金自75年迄原告提起本件訴訟時已近30年未曾調整等一切情狀，認原告請求系爭土地之租金應調整為原租金即每年蓬萊米稻穀1,600 台斤之5 倍即每年蓬萊米稻穀8,000 台斤，應屬適當而無過高之情。另當事人間就系爭土地租金雖約定以每年蓬萊米稻穀1,600 台斤折算當期穀價方式給付，然各期穀價漲跌非本院於判決時所得預料，無從據以計算調整後各期租金應給付金錢之確切數額，是本件僅以每年蓬萊米稻穀8,000 台斤作為調整後之租金認定，併此敘明。而被告林鐵男承租系爭21、32、33地號土地面積約佔系爭土地總面積46% （計算式：2,813 平方公尺÷6,11
1 平方公尺＝0.46，小數點第二位以下四捨五入，下同）、被告林現枝承租系爭49、50、51及52地號土地面積約佔系爭土地總面積54% （計算式：3,298 平方公尺÷6,111 平方公尺＝0.54），依比例計算被告林鐵男每年承租系爭21、32、33地號土地租金應調整為每年蓬萊米稻穀3,680 台斤（計算式：8,000 台斤×46% ＝3,680 台斤），被告林現枝承租系爭49、50、51及52地號土地租金應調整為每年蓬萊米稻穀4,
320 台斤（計算式：8,000 台斤×54% ＝4,320 台斤）。
3.再者，被告雖另以系爭土地同段之40、41、42、43地號土地每年租金僅8,000 元，故本件系爭土地之租金並未過低而無調整必要等語置辯，惟縱使被告所指前情為真，然上揭土地之地目、位置、面積與系爭土地究非相同（見本院卷第108至119 頁地籍謄本），交通條件及使用現況亦未必全然一致，且土地出租人與承租人間就租賃條件合意之考量因素本有多端，並非本院所得窺知，被告自難以此與系爭土地狀況相提並論，而遽認本件租金數額無調整必要，附此敘明。
四、綜上所述，原告依民法第422 條規定，請求系爭土地之租金，自原告通知到達被告時（參照民法第95條第1 項前段），即自起訴狀繕本送達翌日之104 年8 月11日（係於104 年8月10日送達，見本院卷第22至25頁送達證書）起租金調整為每年蓬萊米8,000 台斤，即屬正當，是原告請求判決如訴之聲明第1 項、第2 項所示，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項。中 華 民 國 105 年 10 月 27 日
民事第三庭 審判長法 官 周玉羣
法 官 顏世翠法 官 廖子涵以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 10 月 28 日
書記官 何伊羚