臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第1242號原 告 紀正能訴訟代理人 黃政雄律師複 代理人 吳佳樺被 告 祐誠不動產仲介經紀有限公司法定代理人 戴旭斌訴訟代理人 張育祺律師
曾政祥律師潘宜婕律師被 告 劉原宏上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105 年10月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：被告劉原宏經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：被告劉原宏為被告祐誠不動產仲介經紀有限公司（下稱祐誠仲介公司）之店長，為專業之仲介人員，依民法第567 條第2 項及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，就購屋者有無履行能力有調查之義務。然被告祐誠仲介公司於原告與訴外人盧美琴簽定桃園市○○區○○街○○號12樓房地（下稱系爭房地）之不動產買賣契約書前，忽略銀行聯徵作業程序，未盡調查原告之履行能力，被告劉原宏甚保證原告得貸款九成，原告始於民國103 年10月31日與盧美琴簽定系爭房地之買賣契約，並交付買賣價金新臺幣（下同）10萬元及面額為50萬元之本票合計60萬元予盧美琴。詎原告嗣無法順利貸款九成，致無法順利履約而遭盧美琴沒收價金10萬元，並執上開本票向法院聲請本票裁定獲准，原告因而受有60萬元之損害。為此，爰依民法第184 條第1 項前段及第
188 條第1 項前段規定請求被告連帶賠償等語，並聲明：⑴被告應連帶給付原告60萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告祐誠仲介公司則以：買賣房地價金之給付非必須透過銀行貸款，原告本應自行尋找金融機構洽談貸款事宜，與不動產仲介人員無涉，且金融機構是否願意核貸及核貸成數，須視原告之資力及信用紀錄而定，均非被告所得預知判斷或事先約定，被告自無可能對原告保證可貸房屋價金九成。且本件係因原告於80幾年間因積欠日盛銀行信用卡債務而遭停卡，並尚有萬泰銀行100 萬元之信用貸款，故日盛銀行以除非原告能提出其他擔保，否則將來恐以信用不良為由拒絕核准房屋貸款，是原告無法獲得銀行核貸期望之成數以支付系爭房地買賣價金，進而遭盧美琴沒收買賣價金60萬元，係因原告信用不佳之故。被告非金融機構，無從向聯徵中心查證原告過往之信用紀錄，被告已就原告之職業、收入、有無負債等財力狀況作為相當合理之調查範圍，並將原告財力狀況告知銀行，至原告日後能否獲得銀行核准貸款以及核准貸款成數若干，均屬被告無從查證之事項。則本件原告因信用不良無法履約致受有簽約金60萬元遭沒收之損害，與被告未盡履約能力調查義務之情事，二者顯無因果關係等語置辯，並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告劉原宏未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
四、原告主張被告劉原宏受僱於被告祐誠仲介公司，被告祐誠仲介公司居間介紹原告購買盧美琴所有之系爭房地，原告與盧美琴於103 年10月31日簽定系爭房地之買賣契約，並交付買賣價金10萬元及面額為50萬元之本票合計60萬元予盧美琴。
原告嗣因違約而遭盧美琴沒收價金10萬元，並執上開本票向法院聲請本票裁定獲准等情，業據其提出與所述相符之不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、本院104 年度司票字第5165號民事裁定等件為證（見本院卷第6 至12頁），且為被告祐誠仲介公司所不爭執，而被告劉原宏對原告前揭主張之事實，既不於言詞辯論期日到庭爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，應堪信為真實。
五、原告另主張被告祐誠仲介公司及其店長即被告劉原宏未查證伊之履行能力，即向伊保證伊得向銀行貸款九成，然嗣因無法向銀行貸款九成而無法履約，致遭盧美琴沒收價金60萬元，被告自應連帶賠償原告所受之財產損害一節，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審酌者厥為：被告就本件是否應對原告負侵權行為損害賠償責任及其金額若干？析述如下：
㈠按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交
易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第26條第2 項定有明文。惟此條項所規定經紀人員之賠償責任，係以執行仲介代銷業務時具有故意或過失為前提。次按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567 條固有明文。然居間人就訂約相關情事所負調查義務，其具體調查方法及內涵為何，應依契約約定或誠信原則以及交易習慣予以解釋。
㈡證人即被告祐誠仲介公司員工雷恩甯於本院審理時證稱略以
：其於原告與盧美琴簽約前有先詢問原告是否有個人信貸或係其他貸款、信用卡是否正常、有無繳交最低應繳金額或循環利息、工作單位等事項，並向原告拿取存褶資料，以供銀行初估系爭房地得以貸款之成數等語（見本院卷第97頁背面至第98頁），堪信被告祐誠仲介公司確已履行基本查證之義務，即以盡對於原告之履約能力調查之義務。而聯合徵信中心之會員金融機構，必須依據法律規定，取得當事人書面同意或與當事人間有契約或類似契約關係時，始可向聯合徵信中心查詢當事人的信用資訊，是原告相關信用資訊，無從責由被告祐誠仲介公司、劉原宏此等仲介房屋買賣之公司及相關人員得為如何之探究或查證，且原告亦未提出其他證據舉證證明被告祐誠仲介公司及劉原宏有何未盡善良管理人之注意義務致無從查知原告之履約能力，故原告主張被告祐誠仲介公司及劉原宏未積極查證伊之履約能力，而應賠償其損害云云，自無可取。
㈢原告雖主張被告劉原宏有保證原告得以貸款九成以供支付系
爭房地之尾款情形云云，惟經本院當庭勘驗原告與訴外人盧美琴於103 年10月31日簽約時之錄音光碟內容略以：
（A 檔案錄影畫面19分35秒起）。…。
劉原宏：那我們簽約金就是61萬，10萬現金你今天先給，其他51萬部分，代書會請你這邊開本票，你再下禮拜把錢匯進履保裡面。那我們的貸款部分，現在預估是要貸到9 成。那我們的款項就分成兩筆，簽約金60萬，今天買方先付10萬現金，再加上50萬元本票，其他款項的部分就拜託買方配合代書，來辦貸款流程，至於交屋時間、匯款時間、貸款時間，麻煩代書處理。沒有問題的話，麻煩代書來幫我們進行簽約，謝謝。
黃正茂：那我們今天總價615 萬，簽約金60萬，10萬元是現金，剩下50萬元開本票，那貸款就是555 萬，那萬一是有不足的話，你們就是要補現金，另外我們交屋時間基本上一般是押45天，要提前的話也可以，現在還有人住嗎？盧美琴：沒有。
黃正茂：那如果貸款順利的話，基本上一個月內就可以完成入住。但我們會押一個最晚期限，就是押45天。那我們就先寫基本資料，等下我們來看合約書。
黃正茂：…。總價是615 萬，今天付10萬現金、50萬本票，等下契約後面會有備註，貸款部分就是555 萬，後面有些規定，意思是說如果買方到時候不想貸款或不想貸那麼多，或是貸款有差一點點，那就要用現金補足後才辦過戶。貸款要撥款的時候，就可以去現場看房屋有沒有跟現在是一樣。貸款的部分是買方貸款，盡量在5 個工作天指定貸款銀行，如果你沒有特別指定的話，我們會幫你送日盛，到時候銀行會連絡你跟你要基本資料，其他的合約資料、地籍謄本會由我們這邊提供給銀行，你只要提供你個人資料；跟親筆簽名就可以。
（以下為黃正茂向買賣雙方解釋契約其他條文內容之畫面，跳至47分50秒)紀正能母親：到時候貸款是怎麼辦？黃正茂：我們會幫你送銀行，銀行會審核你的基本資料，會去查詢你的聯徵，如果你有點瑕疵或有狀況的話，就會有點折扣，所以這個部份我們沒有辦法幫你查，一定要送進去才知道，我們這邊有認識的銀行也可以送，沒有強制要哪一家，盡量都配合你們。
紀正能母親：他就是沒有錢才要用銀行貸款，他沒有，幾十萬而已，要用銀行貸款。
盧美琴：信用若好，就有辦法貸。
女助理：可以的啦。
紀正能母親：當初買的時候人家有跟他說可以貸到九成比較好，如果貸無九成喔，我看喔…。
盧美琴：爸爸媽媽有錢，沒關係啦。
紀正能母親：我沒有喔，爸爸的兒子，我沒辦法。
黃正茂：這個合約就有4 份，買賣雙方各一份、代書一份、另一份會寄到履約保證公司。今天簽約金就60萬，10萬元現金、50萬本票，今天的10萬元我點收，下禮拜會幫你存到履保專戶裡。
（以下略，A 檔案畫面至53分30秒停止結束。）（B 檔案開始為買賣雙方聊天畫面，至13分40秒，賣方已先行離開會議室）紀正能母親：那就由你這邊來幫忙辦？黃正茂：我們這邊會先幫你受理，大概3 個工作天，別的銀行大部分是估8 成，日盛銀行是估9 成，但一定要憑他的條件，他條件沒有符合，成數也沒辦法那麼高。
紀正能：那如果是沒有像預期一樣那麼高，差一點怎麼辦？黃正茂：如果是差一點，其實以你的工作條件還ok啦，真的有一點點差距的話，我在想，再做一點信貸，它現在利率沒有很高啦，萬一啦，信貸利率蠻低的，初估是ok啦，但是要看你的聯徵紀錄。
（以下畫面略，至17分30秒，紀正能及父母親離開會議室），此有本院勘驗筆錄在卷可參（見本院卷第74頁背面至第75頁背面），且為兩造所不爭執，可知自上開簽約過程以觀，被告劉原宏僅言及貸款「預估」是要貸到9 成，未曾提及可「保證」原告就系爭房地得以向銀行貸款九成。且簽約過程訴外人黃正茂亦向原告多次提及「貸款就是555 萬，那萬一是有不足的話，你們就是要補現金，…」、「貸款部分就是
555 萬，後面有些規定，意思是說如果買方到時候不想貸款或不想貸那麼多，或是貸款有差一點點，那就要用現金補足後才辦過戶」、「我們會幫你送銀行，銀行會審核你的基本資料，會去查詢你的聯徵，如果你有點瑕疵或有狀況的話，就會有點折扣，所以這個部份我們沒有辦法幫你查，一定要送進去才知道，…。」、「…我們這邊會先幫你受理，大概
3 個工作天，別的銀行大部分是估8 成，日盛銀行是估9 成，但一定要憑他的條件，他條件沒有符合，成數也沒辦法那麼高。…」等語，即訴外人黃正茂亦一再向原告說明貸款之成數須視原告自身之信用狀況經由銀行審核後核定，若有貸款成數不足之差距，可以補現金方式處理等情，而系爭房地買賣契約第3 條第2 項關於付款方式亦明文記載：「…（二）若買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應於完稅前確認貸款額度、辦妥申貸金融機構之對保借款、保全等手續。若於辦理對保借款時或承辦地政士辦理繳稅前已確認買方之核貸額度少於尾款者，買方應於完稅前將差額存匯入履保專戶」、第2 條第2 款記載承辦地政士為黃正茂等語（見本院卷第6 頁背面、第7 頁），核與上開訴外人黃正茂於簽約過程時所述相符。又原告於上開簽約過程亦曾詢問黃正茂：「那如果是沒有像預期一樣那麼高，差一點怎麼辦？」等語，經黃正茂答稱：「…真的有一點點差距的話，我在想，再做一點信貸，它現在利率沒有很高啦，萬一啦，信貸利率蠻低的，初估是ok啦，但是要看你的聯徵紀錄。…」等語，足認原告於簽約時已確知銀行願意貸款之成數是否能達9 成一事尚屬不確定，並無原告所指被告劉原宏保證原告得貸款九成，原告因此不疑始簽約之情形。至證人紀正聰於本院審理時雖證稱：伊等於議價過程中，被告劉原宏曾向原告之母保證系爭房地得以貸款九成，要伊等放心云云（見本院卷第94頁背面），惟上開證人為原告之弟，具有親誼關係，其證言是否無偏頗，已非無疑。且若依證人紀政聰所證，被告劉原宏於議價時曾向原告之母保證得以貸款九成，何以原告及原告之母於正式簽約時聽聞地政士黃正茂上開所述均無異詞？顯與常情相悖。況原告甚主動詢問黃正茂關於貸款未達預期成數時應如何因應，業如上述，依此，可認證人紀正聰所證應非實在，並非可採。綜上，被告劉原宏既未保證原告得以貸款九成以供支付系爭房地之尾款，且履約過程並無故意、過失而未盡調查義務之情形，已如前述，是原告請求被告劉原宏、祐誠仲介公司賠償其損害，應屬無據。
六、綜上所述，原告未能舉證被告劉原宏確有保證得向銀行貸款九成款項及被告祐誠仲介公司未盡調查義務而造成伊受有損害。從而，原告依民法第184 條第1 項前段、第188 條規定請求被告連帶賠償60萬元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，假執行之聲請即無所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 10 月 17 日
民事第二庭 法 官 李麗珍如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
正本係照原本作成。
中 華 民 國 105 年 10 月 21 日
書記官 李佳穎