臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第251號原 告 黃正園訴訟代理人 許仲奎被 告 黃坤雄訴訟代理人 邱秀珠律師
張鈐洋律師上列當事人間請求損害賠償事件，於民國104 年7 月1 日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴：被告與訴外人黃坤善等人共有桃園縣○○○○○段○○○段00地號土地( 下稱系爭土地) 。原告於103 年間向被告及訴外人黃坤善等人購買系爭土地，雙方訂有土地買賣契約書( 下稱系爭契約書) ，於系爭契約書第4 條第1 項約定被告應於支付第二期款增值稅單申報前七天交付印鑑證明予原告指定之地政士。被告於102 年7 月7 日簽認意向書，委託訴外人邱浩展全權處理及辦理買賣土地所有事項，卻無故不交付印鑑證明予原告委託前往收取之邱浩展，違反系爭契約第4 條第1 項之規定，故原告依系爭契約第9 條第5項之規定，請求被告應賠償原告每日以總買賣價款千分之1核計之損害賠償。又增值稅繳款書係於103 年8 月22日收件，故應以同年8 月16日起算違約日，然因有其餘出賣人請求於同年8 月18日再繳交印鑑證明，故以103 年8 月18日起算違約日，自103 年8 月18日起至同年9 月9 日止，共計22日，買賣總價款為79,157,470元( 計算式：79,157,470221/10 00 ) ，故為1,741,464 元，為此，爰依買賣之法律關係，訴請被告給付損害賠償金等語，並聲明：( 一) 被告應給付原告1,741,464 元及自支付命令送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；( 二) 願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一) 被告與訴外人黃坤善、黃坤金、黃坤勇、黃坤銀、黃承貴
、黃溫鳳英、黃雲金、黃坤錦等十人原共有系爭土地。103年7 月25日全體共有人就上開土地與原告訂立系爭契約書，每坪單價20萬5,000 元，每位賣方之買賣價金均按其各自之應有部分換算坪數再計算總價，而系爭土地業已完成過戶並登記予原告，原告亦已支付全部買賣價金，本件土地買賣契約已履行完畢。
(二) 原告未告知被告其指定辦理本件土地移轉登記之地政士為何人，故被告並無遲延交付印鑑證明可言。
查原告於兩造簽立本件土地買賣契約書時雖係委託鄭維軒代書到場協助，然事後被告電詢鄭代書辦理之相關進度及契約書上之若干問題時，鄭代書卻告稱其僅係單次受委任協助在買賣契約上用印，其他後續辦理過戶等手續，其並未受委任。其後仲介邱浩展通知所有出賣人交付移轉登記所需資料、用印等，邱浩展未告知係受何人委託，被告則認為仲介邱浩展較熱心，且可收取仲介服務費，況印鑑證明尚未交付，交付資料予仲介邱浩展，不致發生問題，因此交付之。至103 年9 月5 日，邱浩展通知所有賣方於下午至其指定地點交付印鑑證明，其中要求被告必須交付4份，被告僅領3 份印鑑證明( 經請教熟識代書，買賣契約書及協議書僅約定辦理過戶與分割，實只需2 份即可) ，然邱浩展無法說明為何要4 份之原因，且只願收取印鑑證明，但不願簽字證明已收取。被告擔心印鑑證明遭挪作其他用途，為慎重計，當日並未交付印鑑證明予邱浩展，與被告相同情形者尚有黃溫鳳英、黃承貴及黃雲金。邱浩展離開後，黃淑蓉旋以簡訊詢問原告之訴訟代理人許仲奎究係指定哪位地政士辦理移轉登記，被告打算直接將印鑑證明交付該地政士，但許仲奎直至103 年9 月9 日方回覆「有事請与邱浩展先生連絡」，而同日( 9 月9 日) 被告與其他賣方黃溫鳳英、黃承貴及黃雲金經由當時之楊梅市長彭聖富協調，委由賣方之一之黃承貴連同被告之印鑑證明交予原告。被告至此仍不知原告指定辦理過戶之地政士為何人。
(三) 被告並未違約，且原告亦未受到任何損害，原告主張被告
應負103 年8 月18日至103 年9 月9 日止共22天之違約責任云云，並無理由。
1、如前所述，被告至103 年9 月9 日交付印鑑證明時，並不知原告指定之地政士為何人( 被告至今仍不知) ，縱103年9 月9 日許仲奎告知黃淑蓉有事與邱浩展連絡，但仍未告知其係委託哪位地政士，查一般交易會將相關文件交付地政士( 代書) 保管，無非係地政士( 代書) 係專業人士，如果違反法律規定，其地政士( 代書) 之資格有被撤照之風險，而地政士( 代書) 通常也以中間人自居，不致違反法律規定，侵害某一方之權益。原告於103 年9 月9 日前既未告知其所委託之地政士為何人，被告無法得知原告辦理系爭土地移轉登記之時程及進度，自亦無法得知原告是否已申報土地增值稅及何時申報土地增值稅，更無從於所謂申報土地增值稅前7 日交付印鑑證明。
2、原告於103 年9 月9 日交付印鑑證明，並未違約，亦未造成原告任何損害，原告謂被告一人遲延將使整個開發案無法進行云云，顯非事實。
( 1)一 般辦理土地移轉登記前，需先向地方稅務局申報土
地增值稅，待繳清土地增值稅後，地政機關方會辦理土地移轉登記。而於申報土地增值稅時，僅須檢附土地增值稅申報書、買賣雙方之身分證影本及所有權移轉登記契約書影本即可辦理，毋庸檢附印鑑證明( 印鑑證明係於辦理土地移轉登記時方需提供予地政機關) ，故實務上於繳清土地增值稅後，再交付印鑑證明之作法，亦屬常見。
( 2)查本件仲介邱浩展於103 年9 月5 日前( 不含9 月5 日)
向全體賣方共10人收取資料、證件等，從不曾要求交付印鑑證明，故全體賣方共10人均未交付印鑑證明。被告事後發生爭執後，向地政機關調取過戶資料，方知原告係於103 年9 月2 日繳清土地增值稅，此前仲介邱浩展前來收取資料從不曾提及要交付印鑑證明，亦應係程序上尚未辦至向地政機關送件辦理移轉登記，尚不需要印鑑證明。至邱浩展於103 年9 月5 日方通知所有出賣人於當日下午至其指定地點交付印鑑證明，姑不論被告並不知邱浩展是否受委託，則被告未於103 年9 月5 日前交付印鑑證明，無論如何，均無違約可言。
( 3) 103年9 月5 日，因邱浩展只願收印鑑證明，但不願簽
字證明已收取，且其亦無法解除被告對於必須交付4 份印鑑證明之疑慮，被告為保障自己權益，不敢於103 年
9 月5 日交付印鑑證明予邱浩展。再者，邱浩展係指定所有出賣人於103 年9 月5 日下午3 時至其指定地點交付印鑑證明，據邱浩展稱，其收取印鑑證明後將前往桃園市將印鑑證明交付原告，故縱使被告於當天交付印鑑證明，扣除邱浩展收取印鑑證明所需之作業時間以及由楊梅前往桃園市之通車時間，原告事實上無法在103 年
9 月5 日當天向地政事務所遞件申請辦理移轉登記，而
9 月6 日至9 月8 日又適逢中秋節3 天連續假期，故原告最快亦僅能於103 年9 月9 日向地政事務所遞件申請辦理移轉登記，而被告於103 年9 月9 日即委由他人將印鑑證明交予原告，並無任何遲延，原告亦未受到任何損害，被告自無違約可言。況實際上原告係於103 年9月12日方向地政事務所遞件申請辦理移轉登記，經地政機關於同年9 月16日完成移轉登記，原告自未因被告於
103 年9 月9 日交付印鑑證明而受到任何損害。
(四) 假設被告是否違約，尚有爭議，則至多係9 月5 日至9 月9
日間之爭議，且應扣除連放3 天之中秋假期，又，因原告遲延給付尾款，被告併為抵銷抗辯，經抵銷後，原告對被告並無任何債權。
1、查系爭土地買賣契約書第三條第四項約定「第四期尾款貳仟伍佰捌拾伍萬玖仟伍佰柒拾元整( 本價款扣除第三條第一項、第二項、第三項餘款額為準) ，由甲方支付本期尾款，辦理產權過戶予甲方或甲方指定第三人。」，則原告應於向地政機關送件申請系爭土地移轉登記時，給付尾款予被告，至少亦應於移轉登記完成時交付尾款。查原告係於103 年9 月12日向地政事務所申請辦理系爭土地移轉登記，於103 年9 月16日完成登記，則原告最遲應於103 年
9 月16日前即將尾款給付予被告，然原告卻於103 年10月3
0 日方將尾款以其簽發面額新台幣9,293,861 元之支票交付被告，則原告已遲延44天，依土地買賣契約書第九條第五項之約定，原告應賠償被告遲延損害。又，原告主張被告之遲延損害係全體賣方之買賣總價額作為計算依據，則被告以同一標準計算原告應賠償被告之遲延損害金額計348萬2,928 元( 79,157,470元Χ0.001 Χ44天) 。
2、按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。」，民法第334 條第1 項定有明文。查本件原告向被告主張遲延損害174 萬1,464 元( 被告否認之) ，姑不論被告並無任何違約情事，縱有爭議，原告應對被告負348 萬2,928元之遲延損害，因兩造所主張之給付種類相同，且亦無不能抵銷之情事，茲被告併主張抵銷抗辯，經抵銷後，原告不得再向被告請求給付任何賠償，反而應給付原告遲延損害。
(五) 原告謂被告與其他共有人於103 年7 月7 日簽署意向書委
託訴外人邱浩展全權處理及辦理系○○○區○○○段埔心小段第42地號土地所有事項，故被告未將印鑑證明交予邱浩展係屬違約云云，與事實不合。
1、 查原告原擬以較低價向原告及其他土地共有人買受土地，
原告及其他土地共有人因土地上蓋有祖厝並且仍有作居住使用故均不同意，全體共有人希望買賣價金每坪在20萬元以上，因此共同委託黃坤泉代為協商買賣價格，並簽立該意向書交付黃坤泉，而非委託邱浩展協商買賣價格，被告於原告本次提出該意向書前，並不知道該意向書被塗改為委託邱浩展，此由該意向書原打字記載受託人為黃坤泉，住址、身分證字號均記載黃坤泉之住址、身分證字號，且黃坤泉於其上簽名蓋章等情即明，此意向書顯有經變造之嫌疑。其後，邱浩展仲介買賣，邱浩展與被告等人口頭約定，如仲介成功，被告等人應給付邱浩展買賣價金1%之仲介報酬。無論如何，被告係於103 年7 月7 日簽署該意向書，係在兩造103 年7 月25日簽訂買賣契約之前，則被告簽署該意向書時，根本不能把握系爭土地之買賣會成交，則被告顯無可能在簽署意向書時即委託黃坤泉收取辦理移轉登記所需文件及印鑑證明，更不可能同意委託邱浩展收取辦理移轉登記所需文件及印鑑證明。原告之主張，顯與事實不符。
2、又兩造已於103 年7 月25日簽立買賣契約書，買賣契約書第四條第一項即約定原告應指定地政士向被告收取辦理移轉登記所需文件及印鑑證明，而非委託不具地政士身分之邱浩展前來收取，從而，原告謂被告簽署該意向書即已同意邱浩展代收印鑑證明云云，顯非事實，不足採信等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
(一) 被告與訴外人黃坤善、黃坤金、黃坤勇、黃坤銀、黃承貴
、黃溫鳳英、黃雲金、黃坤錦等十人原共有系爭土地。於
103 年7 月25日前揭全體共有人就系爭土地與原告訂立系爭契約書，以每坪單價20萬5,000 元將系爭土地販賣予原告，原告亦已支付全部買賣價金，本件土地買賣契約已履行完畢。
(二) 系爭契約履約過程中，原告係委託訴外人邱浩展前往收取
被告及其餘共有人等人之印鑑證明，而邱浩展並未具有地政士之資格。
(三) 原告於103 年9 月2 日繳交增值稅單。
(四) 原告委託之邱浩展於103 年9 月5 日向被告及其餘訴外人
收取印鑑證明，被告未交付予邱浩展，而於同年月9 日將印鑑證明交至原告之公司。
(五) 原告公司於103 年9 月12日就系爭土地辦理所有權移轉登記。
有系爭土地之登記謄本、系爭契約( 見本院卷第13-20 頁)、系爭土地增值稅繳款書( 見本院卷第53、102 頁) 、土地登記申請書( 見本院卷第54-58 頁) 、支票影本( 見本院卷第59頁)等為證。
四、本院得心證之理由原告主張於103 年7 月25日與被告及訴外人黃坤善、黃坤金、黃坤勇、黃坤銀、黃承貴、黃溫鳳英、黃雲金、黃坤錦等十人簽訂系爭買賣契約書，而本件土地買賣契約業已履行完畢。然因於履約過程中，被告拒不繳交印鑑證明予原告委託收取之訴外人邱浩展，違反系爭契約第4 條第1 項之規定，故原告依系爭契約第9 條之規定，請求被告應賠償原告每日以總買賣價款千分之1 核計之損害賠償，又增值稅繳款書係於103 年8 月22日收件，故應以同年8 月16日起算違約日，然因有其餘出賣人請求於同年8 月18日再繳交印鑑證明，故以103 年8 月18日起算違約日，自103 年8 月18日起至同年
9 月9 日止，共計22日，買賣總價款為79,157,470元，故請求之金額為1,741,464 元，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件首應審究者為：( 一) 被告是否違反系爭契約第4 條第1 項之規定？( 二) 原告得否依系爭契約第9 條第
5 項之規定請求被告給付違約金？
(一) 按土地所有權移轉登記所需要乙方之印鑑證明、戶籍資料
、完稅證明等有關過戶手續必備證件於支付第二期款增值稅單申報前七天交付甲方指定之地政士保管，系爭契約第4條第1 項定有明文。本件原告主張被告違反系爭契約第4條第1項之規定，故而請求被告給付違約金，然查：
1、依系爭契約之第4 條第1 項之規定，原告應通知被告將印鑑證明交付予原告所指定之地政士。然原告並未通知被告應將印鑑證明交付予何地政士，直至103 年9 月9 日原告僅告知被告「有事請與邱浩展連絡」，仍未告知所指定之地政士為何人，此有被告所提之兩造間之簡訊對話可證(見本院卷第51、52頁) ，是原告既未告知其指定之地政士為何人，則被告如何得知應將印鑑證明交付予何人，被告既未得知應將印鑑證明交付予何人，故而拒絕將印鑑證明交付予邱浩展，即屬有據。
2、原告委託收取之訴外人邱浩展並未具備地政士之資格，除為兩造不爭執外，復有證人邱浩展具結證述在卷，是堪信為真實。邱浩展既未具備地政士之資格，依據系爭第4 條第1 項之規定，原告指定被告交付予未具備地政士資格之邱浩展保管印鑑證明，即係違反系爭契約第4 條第1 項之約定。原告既違約在先，則被告拒絕將印鑑證明交付予邱浩展，自屬有據。
3、當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任；又私文書經本人簽名、蓋章或按指印者，推定為真正；再當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，且私文書之真正，如他造當事人有爭執者，舉證人應負證其真正之責，民事訴訟法第277 條、第358 條及第357條定有明文。本件原告提出「意向書」( 見本院卷第66頁)，主張被告與其餘共有人與邱浩展間簽訂有意向書，故被告即有同意將印鑑證明交付予邱浩展云云，然被告否認意向書之真正( 見本院卷第73、73反面) ，依上開規定，即應由原告就意向書之真正負舉證責任，然迄於言詞辯論終結前，原告均未舉證證明意向書之真正，是揆諸上開規定，難認原告所提之意向書為真正。
4、再設若意向書為真正，被告縱與邱浩展間簽訂有意向書，亦不代表在系爭契約履約過程中，被告同意原告委託邱浩展收取印鑑證明。申言之，基於債之相對性原則，縱被告與邱浩展間簽有「意向書」，該意向書係於102 年7 月7日所訂定，係被告為販賣系爭土地而委託房仲之邱浩展就出售土地事項所為之約定，該意向書之契約效力亦僅及於被告與邱浩展間，就委託仲介買賣土地之事項；而本件系爭契約書之效力係於原、被告間發生，依系爭契約第4 條第1 項之規定，原告須請被告交付予有地政士資格之人，被告並未同意在系爭契約履約中，原告得委託不具備地政士資格之邱浩展收取印鑑證明，況證人邱浩展在庭具結證稱：被告並未委託我收印鑑證明等語( 見本院卷第117 頁)，益證原告之主張實不可採。
5、本件原告係於103 年9 月2 日第二期款增值稅繳交後，邱浩展方通知被告及其餘共有人，將於103 年9 月5 日前往收取印鑑證明，此有證人邱浩展證述在卷( 見本院卷第116頁反面) ，據此，原告並未依系爭契約第4 條第1 項之規定，於「第二期款增值稅單申報前七天」通知被告交付印鑑證明於原告指定之地政士，而係於增值稅繳交後，方通知被告交付印鑑證明，顯見係原告違約在先，是原告所請，難認有據。雖原告主張係因其餘共有人就尚未拿到買賣價款乙事有意見，故而原告才會在增值稅款繳交後，才向被告及其餘共有人收取印鑑證明，然證人邱浩展亦證述並非被告反應未收到錢等語( 見本院卷第118 頁) ，既非被告反應未收到錢乙事，被告顯然未同意通知收取印鑑證明之日期，可更改為增值稅繳交後，被告既未同意，而原告卻單方、片面將收取印鑑證明之日期改為增值稅款繳交後，顯見係原告違約，而非被告。
(二) 本件被告並未違反系爭契約第4 條第1 項之約定，業如上
述，被告既未違反系爭契約第4 條第1 項之約定，則原告依據系爭契約第9 條第5 項之規定請求被告給付違約金，即屬無據。
五、綜上所述，原告主張被告違反系爭契約第4 條第1 項之約定，應依系爭契約第9 條第5 項之約定，給付原告違約金，請求被告應給付原告1,741,464 元及自支付命令送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，於法無據，不能准許，應予駁回。另原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 31 日
民事第三庭 法 官 顏世翠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 31 日
書記官 林育玄