臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第288號原 告 禾潤不動產有限公司法定代理人 楊海霞訴訟代理人 劉楷律師複 代理人 蔡政峯律師被 告 陳盛双訴訟代理人 巫宗翰律師複 代理人 陳建源律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國104 年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌拾萬元，及自一百零四年三月十八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行；被告如以新臺幣捌拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款定有明文。查原告起訴時聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）80萬元，嗣於審理中追加利息請求及聲請宣告假執行，並變更上開聲明為：㈠被告應給付原告80萬元及自民國104 年3 月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。經核原告上開聲明之變更，係屬追加應受判決事項之聲明，因其請求之基礎事實同一，按諸首揭規定，要無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠被告前經原告居間，於103 年10月26日與訴外人林玉鏜簽定
不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），以5,622 萬元買受林玉鏜所有坐落桃園市○鎮區○○段899 、899-1 、899 -2、899-3 地號土地（下合稱系爭土地，如係個別土地則逕以地號稱之），並簽署給付服務費同意書承諾給付仲介費80萬元。原告於居間過程確實已向被告說明系爭土地地目為「墓」，係出賣人來臺祖塔所在。詎料被告竟委託律師發函稱原告未告知系爭土地地目變更前為殯葬用地及系爭899 地號土地曾為殯葬使用墓地之情事，要求依民法第92條及第354 、
359 條對出賣人林玉鏜，撤銷及解除買賣契約，並拒絕給付原告居間報酬。
㈡系爭土地於36年總登記時本為農牧用地，作為林姓家族來台
祖塔墓地使用，於76年間變更為墳墓用地，又於101 年間回復原農牧用地，使用上並不因為前曾為墳墓用地而受影響，且究其沿革，其地目於36年總登記時，本即為農牧用地，被告爭執未受告知899-1 、899-2 、899-3 地號土地地目曾為墳墓用地，實與本件無關。況且原告仍善盡告知義務，除由業務員巫建漢、店副總廖照婷前往被告家中說明外，並於買賣契約之特別約定事項及土地現況說明書中載明，被告既受告知系爭土地曾做林姓家族來台祖塔之事實，不避諱而仍願買受，嗣後又執曾做墳墓用地為由拒絕履約，顯係簽約後反悔不願買受之藉口。
㈢另自證人巫建漢及廖照婷之證述，渠等於仲介過程中確已告
知899 地號土地地目為「墓」之事實，並將謄本留與被告參考。且被告所執有之系爭買賣契約書正本，經法庭勘驗亦確實附有系爭899 地號之謄本，被告自無諉為不知之理；且據證人即代書溫春玉證述，被告事實上知悉899 地號地目為殯葬用地之事實。再者，被告買受系爭899 地號土地之目的，係供做道路使用，而系爭899 地號土地上現即鋪設柏油，做為供公眾通行之道路使用，則被告買受899 地號土地既為做道路使用，則地目為何，應非重點；抑且，其知悉系爭土地上曾做祖塔使用之事實仍願買受，足見被告爭執899 地號土地之地目為「墓」乙節，實為毀約之藉口。
㈣系爭買賣契約業經本院103 年度重訴字第541 號判決認定買
賣契約並無詐欺及契約無效之事，足徵原告確實已盡告知義務。又被告於該案中對於簽約當日有附899 地號土地謄本一事並不爭執，要難認其於簽約時不知悉899 地號土地謄本記載之「地目」及「使用地類別」分別為「墓」、「殯葬用地」及於其他登記事項欄記載「因分割而增加地號：899-1 、899-2 、899-3 」乙情。另由證人即被告之子陳耀民於本院
104 年8 月19日審理時證述：伊曾詢問仲介3 筆土地為何正好分割各為310 坪之原因，因為農業發展條例規定不能低於
756 坪等語，即知陳耀民為具備土地買賣相當知識及經驗之人，其既陪同被告到場簽約，並已知悉系爭土地之真實情況及歷來變動，並與賣方、巫建漢及廖照婷在場參與討論及閱覽契約及土地謄本，則被告勢必於簽約當下確實認為特約條款約定事項與地目記載墓地乃同一資訊，否則被告豈可能與林玉鏜簽定買賣契約，且在契約中加諸特別約定事項；被告若仍主張不知情，亦屬未善盡一般人之注意義務而有重大過失，亦具有可歸責事由，其拒絕給付居間報酬顯無理由。為此，依民法第565 條、第568 條第1 項及給付服務費同意書提起本訴，請求被告給付居間報酬。並聲明：被告應給付原告80萬元及自起訴狀繕本送達翌日（104 年3 月18日）起至清償日止按週年利率5 % 計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造簽立之要約書所載標的為系爭899-1 、899-2 、899-3
地號等3 筆土地，並無899 地號土地，是該時原告並未提供
899 地號之土地謄本供被告閱覽，若要約時原告有提供899地號之土地謄本予被告，被告則會立即發現899-1 、899 -2、899-3 地號乃自899 地號分割而來且係墓地之事實，被告絕對不會購買殯葬用地。又被告與林玉鏜簽定系爭買賣契約時之899 地號土地僅記載係道路用地，而非記載墓地、使用類別為殯葬用地，顯然原告與林玉鏜刻意隱瞞系爭土地為墓地之事實。此一契約重要內容，被告於簽約後始發現此事，立即以電話聯絡原告副理廖照婷、仲介巫建漢、代書溫春玉，並隨即委託溫思廣律師於103 年10月31日發函林玉鏜、原告、溫春玉、僑馥建築經理股份有限公司主張民法第92條撤銷買受之意思表示，並依民法第354 條、第359 條解除買賣契約，因林玉鏜置若罔聞，被告遂於103 年11月13日對林玉鏜提起訴訟，經鈞院103 年度訴字第541 號判決後，被告不服提起上訴，現由臺灣高等法院審理中。
㈡原告未告知899-1 、899-2 、899-3 地號土地地目變更前為
殯葬用地，亦未告知899 地號土地為殯葬用地之墓地，僅告知「曾經是來台祖塔所在」、「業已遷移」，並未針對系爭土地地目為說明；且自林玉鏜及原告告知被告「來台祖塔業已遷移」乙節，乃為使被告相信系爭土地現已無風俗民情不喜之物，益證被告對於買賣標的不可有風俗民情不喜之物一事甚為重視。惟本件買賣於磋商階段，均未揭諸上開重要事實，簽約時出賣人林玉鏜提出之土地謄本係記載農牧用地，並未就系爭土地變更前為墓地一事告知，雖買賣契約特別約定事項記載有「本買賣標的物，曾經作為來台祖放骨罐，但已確實清除乾淨」，土地現況說明書中於「地下方是否曾取砂石、掩埋垃圾、廢棄物、營建廢棄或風俗民情所不喜之物品」項目下雖亦記載有「曾經是來台祖塔，業已遷移」等語，然曾經「放置祖先骨罐」與土地地目係記載為「墓地」一事完全不同，無法解為被告知悉系爭土地地目為墓地，更難認有確實告知被告系爭土地地目為墓地之事。
㈢被告於簽立系爭買賣契約時，契約書上並未記載第16條其他
約定事項第2 項手寫部分「標的物899 地號就位於899-1 、899-2 、899-3 正前方位置（詳附圖著紅色）若得分割為獨立所有權者，乙方同意分割予甲方，按複丈坪數依公告現值計價移轉登記予甲方，倘無法分割者，則以持分方式過戶予甲方，所生作業、分割費用由（空白）方交付，本標的作道路用，謄本載為殯葬用地，地目：墓，甲方均已明瞭；3 米寬度。」之文字，係被告自代書處取回契約書時始發現，此觀系爭買賣契約塗改處皆有雙方用印，但關於第16條其他約定事項如此重要之事實，卻未蓋有雙方之印章，可知雙方就此並未有合意。再自該項約定事項內，就所生作業、分割費用約定由何人負擔，尚留有空白，而未載明係由何人負擔，亦足佐雙方對此並無合意，此項約定事項並無任何效力可言。原告身為專業土地仲介人員，理應查知系爭土地之地目為「墓」並加以告知，或於系爭買賣契約中註明並經雙方簽名蓋章，其竟未據實報告，違反誠實及信用方法，依民法第56
7 條第1 項前段、第571 條、第148 條自不得請求居間報酬。
㈣又依民法第568 條立法理由以：「…居間之報酬，俟居間人
報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最協當事人之意思。故契約無效，或契約已成而撤銷者，居間人不得請求報酬」，而被告業已撤銷、解除系爭買賣契約，是縱認原告未違反居間人義務而得請求報酬，亦因系爭買賣契約經被告依法撤銷、解除後，原告自無權請求被告給付居間報酬等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保准為宣告免為假執行。
三、本院之判斷：原告前居間被告與訴外人林玉鏜買賣系爭土地，被告並簽署給付服務費同意書，承諾給付原告仲介費80萬元。被告與賣方林玉鏜於103 年10月26日簽訂買賣契約，約定總價5,622萬元。而系爭土地重測前為桃園縣平鎮市○○段○○○ ○號，於36年間總登記時之地目為「墓」，編定使用種類為「特定農業區農牧用地」，嗣於79年5 月14日變更使用種類為「特定農業區墳墓用地」，地目仍為「墓」，系爭土地重測後為桃園市○鎮區○○段○○○ ○號土地，再於101 年6 月間分割出同段899-1 、899-2 、899-3 地號三筆土地，系爭買賣契約簽訂時，899 地號地目為「墓」，土地使用分區為「特定農業區」，使用地類別為「殯葬用地」，899-1 、899-2 、899-3 地號土地地目欄空白，土地使用分區為「特定農業區」，使用地類別為「農牧用地」，有卷附之系爭土地第二類謄本及土地登記簿資料在卷可參（見本院卷第15至18、82頁），而上開第二類謄本作為系爭買賣契約之附件，為兩造所不爭，並經本院勘驗被告所持有之契約正本屬實，此部分事實應堪認定。原告主張其已盡告知義務，完成契約之締結，被告自應給付服務報酬，被告則抗辯原告故意隱匿系爭土地為墓地之事實，以詐欺方式使伊陷於錯誤，未盡據實報告義務、違反誠實信用，其已撤銷買賣契約之意思表示，並解除契約，原告不得請求居間報酬等語，是本件主要爭點厥為：㈠原告居間仲介被告簽訂系爭買賣契約是否有隱匿墓地、殯葬用地未盡據實報告義務、違反誠實信用之情形？㈡原告依給付服務費同意書約定向被告請求居間報酬80萬元，有無理由？㈢被告抗辯已撤銷或解除買賣契約，原告不得請求居間報酬，有無理由？茲分別論述如下：
㈠原告居間仲介被告簽訂系爭買賣契約是否有隱匿墓地、殯葬
用地未盡據實報告義務、違反誠實信用之情形？⒈證人即原告業務員巫建漢具結證稱：系爭土地是被告陳盛双
與伊電話聯絡說要購買，被告有帶兒子及老婆前往現場看土地，隔了兩天，伊去被告家中寫購買意願書，當時伊有告知被告899 、899-1 、899-2 、833-3 地號土地是墓地，及之前該地是來台祖墳墓，因為伊是仲介，所以要主動告知這部分，被告說可以接受，還問地下還埋放有東西嗎，伊有回答以前是大座的墳墓，下面有放骨罐，出賣之前已經挖乾淨，現況是一般的農地，簽約當天所有資料一式三份，買方、賣方、代書各一份，所有地籍圖及謄本都有附資料，被告不可能不知道899 地號土地是墓地等語；與證人廖照婷證稱：被告知道899 地號土地是殯葬用地，伊有陪同巫建漢去被告家中，有告知被告899-1 、899-2 、899-3 地號土地是地主曾經來台祖墳墓地及899 地號土地是墓地，被告來有問現在裡面還有東西嗎，伊回答已經清乾淨了，當天有攜帶899 、899-1 、899-2 、899-3 地號土地謄本及地籍圖等語，合相一致；並與證人即代書溫春玉證稱：在簽約前，伊有拿899 地號土地謄本跟被告說謄本記載是殯葬用地，簽約當天伊到場後，看了四筆土地謄本，因為發現899 地號土地是殯葬用地比較特別，伊詢問原告公司主管廖照婷有無將殯葬用地告知對方，她答覆有，然後伊就走進簽約室，向被告說明這塊地是殯葬用地，被告沒有反對，伊等才會簽約等語相符，足見證人巫建漢、廖照婷前揭所稱並非虛妄。再參以系爭買賣契約書特別約定事項第10項記載：「本買賣標的物，曾經作為來台祖放骨罐，但已確實清除乾淨。」等語（見本院卷第13頁），而系爭買賣契約書第16條其他約定事項第2 項手寫字樣亦經證人溫春玉證稱：這是在簽約時寫的，伊有告知被告等語明確（見本院卷第64頁），益見原告在簽約前已經知悉系爭土地為殯葬用地，且曾作為墳墓用地使用，應可認定。⒉被告雖然辯稱上開約定事項與地目記載墓地完全不同，無法
證明原告確實有告知系爭土地地目為墓地一事云云。然系爭土地之第二類謄本，於簽約時均已列為系爭買賣契約之附件，此為兩造所不爭執，而上開謄本關於899 地號土地就其「地目」及「使用地類別」分別記載為「墓」、「殯葬用地」，有第二類謄本1 份在卷可參（見本院卷第18頁），而899-1、899-2 、899-3 地號土地均分割自899 地號土地，雖然第二類謄本「地目」記載為空白，分割後之土地地目與分割原土地地目應屬相同，則899-1 、899-2 、899-3 地號土地地目自應與899 地號土地相同，要難認為被告於簽約時全然不知悉。
⒊至證人陳耀民雖證稱：被告簽要約書時並無提到要買899 地
號土地，是以當天原告沒有拿899 地號土地謄本給伊等看，
899 地號是簽約當天才決定購買，但因伊等認知899 地號是作道路使用，故並無要求賣方或仲介提出土地謄本給看，而簽約當天原告亦無提出899 地號土地謄本給看；簽約當日只知道有契約特別約定事項第1 到12項而已，伊不知道代書有寫第16條其他約定事項第2 項這一條；原告在磋商及簽約過程都沒有告知被告899 地號係墓地等語（見本院卷第65頁背面至66頁背面）。惟證人陳耀民上開所述，已與證人巫建漢、廖照婷、溫春玉所證不符，且其為被告之子關係親近，所為證述自有偏頗之虞；況系爭買賣契約書第1 條有關出售土地標示欄位，就899 地號土地並記載其面積，倘若原告或賣方均未提出899 地號土地謄本，其又如何得知該地號面積並予以記載之可能，是證人陳耀民所證尚難採信。系爭買賣契約既附有系爭4 筆土地謄本，且由原告主動提供該項資料，並經代書溫春玉再次確認告知殯葬用地之事實後始由買賣雙方進行交易，是以被告辯稱簽約時原告未提供系爭899 地號土地謄本云云，要無可採。
⒋雖被告另以：系爭買賣契約書第16條其他約定事項第2 項中
就899 地號土地所生作業、分割費用由何人負擔之記載尚留有空白，足認雙方對此條項內容並無合意等語為辯，然證人溫春玉對此已證述：該分割費用簽約當時原本是賣方要付，因談的很愉快，伊先空下來，但後來伊忘了寫等語（見本院卷第65頁）；另觀諸買賣契約中土地標示業將899 地號列入為系爭買賣標的，且於特別約定事項第12項中約定：「標的
899 地號，甲方（指被告）暫定購買20坪，依公告現值計價，持分登記，增稅由乙方交付…，」顯已就買賣契約必要之點價金、面積、稅賦負擔等意思表示一致，僅手續費用漏載，此並不影響899 地號土地買賣契約之成立；並經代書溫春玉親自記載於契約第16條其他約定事項之第2 項：「標的物
899 地號就位於899-1 、899-2 、899-3 正前方位置（詳附圖著紅色）若得分割為獨立所有權者，乙方同意分割予甲方，按複丈坪數依公告現值計價移轉登記予甲方，倘無法分割者，則以持分方式過戶予甲方，所生作業、分割費用由（空白）方交付，本標的作道路用，謄本載為殯葬用地，地目：墓，甲方均已明瞭；3 米寬度。」等文字，並就出售899 地號土地位置標示於附圖，及依公告現值計價，標的之原地目為殯葬用地、現作道路用途，均詳予載明。被告辯稱並未有合意云云，洵非可採。
⒌綜上，買賣契約書上既已載明899 地號土地為殯葬用地，並
附有土地登記謄本，899-1 、899-2 、899-3 地號土地謄本上亦均載明係分割自899 地號土地，復經代書溫春玉於簽約時再次闡述告知，被告應知系爭土地為墓地。原告已盡告知義務，並完成締約，其依兩造間之約定請求給付居間報酬，要無違反誠實及信用原則，被告所辯委不足採。
㈡原告依給付服務費同意書約定向被告請求居間報酬80萬元，
，有無理由？按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」民法第568 條定有明文。本件買賣雙方之契約已然成立，且被告亦不否認與原告約定居間之服務費為80萬元，並有被告書立之給付服務費同意書在卷足憑（見本院卷第21頁），被告自應依約給付原告居間報酬80萬元。
㈢被告抗辯已撤銷或解除買賣契約，原告不得請求居間報酬，
有無理由？被告另以其係遭詐欺而為買賣之意思表示，現已撤銷並解除買賣契約，原告不得請求居間報酬等語為辯。然查，被告以撤銷被詐欺所為買賣意思表示為由，對賣方林玉鏜提起返還定金事件訴訟，業經本院以103 年度訴字第541 號事件受理，並以被告主張撤銷被詐欺所為買賣之意思表示係屬無據為由，判決駁回被告之請求，是被告抗辯系爭買賣契約業經撤銷或解除，而不得請求居間報酬，亦難認有據。
四、綜上所述，原告以其完成系爭買賣之居間義務，依民法第56
8 條第1 項及給付服務費同意書，向被告請求居間報酬80萬元及自104 年3 月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
0 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 104 年 11 月 25 日
民事第二庭 法 官 林文慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 26 日
書記官 陳志誠