臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第2061號原 告 呂川治訴訟代理人 王鳳安律師被 告 韓鸞英
陳文亭上 一 人訴訟代理人 王秉信上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國105年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告韓鸞英應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○號如附圖所示編號Ａ部分、面積七一點四九平方公尺之土地交還予原告。
被告韓鸞英應自民國一○四年十一月二十七日起至交還上開土地之日止，按年給付原告新臺幣伍仟零柒拾肆元。
被告陳文亭應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○號如附圖所示編號Ｂ部分、面積二四點四一平方公尺之土地交還予原告。
被告陳文亭應自民國一○四年十一月二十五日起至交還上開土地之日止，按年給付原告新臺幣壹仟柒佰叁拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔二分之一，被告韓鸞英負擔四分之一、被告陳文亭負擔四分之一。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾柒萬伍仟壹佰壹拾柒元、玖萬參仟玖佰參拾捌元、分別為被告韓鸞英、陳文亭供擔保後，得假執行；但被告韓鸞英如以新臺幣捌拾貳萬伍仟參佰伍拾貳元、被告陳文亭如以新臺幣貳拾捌萬壹仟捌佰壹拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落桃園市○○區○○段○○○○○號土地（舊地號為桃園市○○區○○段○○街○段000 地號土地，下稱系爭土地）為伊所有，被告韓鸞英、陳文亭所有未經保存登記門牌號碼分別為桃園市○○區○○路○○○○號、1333號等建物（下稱系爭1335號、1333號建物，合稱系爭地上物），依序占用系爭土地如附圖所示Ａ部分面積共71.49 平方公尺、Ｂ部分面積共24.41 平方公尺，並無正當權源。被告無法律上之原因占用上開土地受有利益，侵害伊之所有權，致伊受有相當於租金之損害，伊自得按被告實際占用面積，請求各自起訴狀繕本送達翌日起，按申報地價年息百分之10計算之不當得利，爰依民法第767 條、第179 條規定，請求被告分別將前開占用土地之系爭地上物拆除，將土地返還伊，並分別自
104 年11月27日、同年月25日起至返還土地之日止，按申報地價年息百分之10計算之不當利得等語。並聲明求為判決：
㈠、被告韓鸞英應將系爭土地如附圖所示Ａ部分面積71.49 平方公尺土地上建物拆除，並將占用土地交還原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至土地交還之日止，按年給付原告新臺幣（下同）12,685元計算之損害金。
㈡、被告陳文亭應將系爭土地如附圖所示Ｂ部分面積24.41 平方公尺土地上建物拆除，並將占用土地交還原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按按年給付原告4,331 元計算之損害金。
㈢、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
㈠、被告韓鸞英則以：伊不同意拆除，系爭土地拍賣時伊都不知道，為何會這樣等語，資為抗辯。
㈡、被告陳文亭則以：伊有優先承買權，故原告並非真正所有人；伊因相鄰關係而為有權占有，請求法院依民法第796 條之
1 第1 項之規定免為全部或一部之移除；另原告濫用權利等語，資為抗辯。
㈢、並均聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，並願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、坐落於桃園縣○○鎮○○段○○○街000 地號之系爭土地，原登記土地所有權人「傅極公」，管理者為黃潭；系爭土地因屬地籍清理條例第33條所規定：「非自然人、法人或依法登記之募建寺廟名義登記之土地權利，除第17條至第26條、第35條及登記名義人為祭祀公業或具有祭祀公業性質及事實之情形外」，經桃園市政府辦理地籍清理清查公告；嗣因逾申請登記期間，無人申請更正登記，桃園市政府即依地籍清理條例第11條規定辦理代為標售。
㈡、系爭土地於桃園市政府公告標售前，經桃園市政府偕同大溪地政事務所派員於101 年11月12日現場勘查結果，確認系爭土地上另有門牌號碼各為桃園市○○區○○路○○○○○○○○○號建物（下各稱1333號建物、1335號建物）。
㈢、桃園市政府於103 年2 月27日依地籍清理條例之規定，代為公告標售系爭土地，並由原告以1,650,168 元得標，且於10
3 年6 月11日因登記成為系爭土地之所有權人。
㈣、被告陳文亭於103 年3 月3 日申請優先購買系爭土地，惟遭桃園市政府以其未能證明自87年7 月1 日以前即占有系爭土地之事實，因而以103 年5 月30日府地籍字第10301255351號函駁回陳文亭之優先承買權申請，陳文亭不服，業已提起訴願。
㈤、被告韓鸞英、陳文亭各以未經保存登記門牌號碼分別為桃園市○○區○○路○○○○號、1333號等建物，依序占用系爭土地如附圖所示Ａ部分面積共71.49 平方公尺、Ｂ部分面積共24.41 平方公尺。
四、本件爭點：
㈠、原告是否為系爭土地之所有權人？
㈡、被告是否無權占有系爭土地？
㈢、原告主張依民法第767 條之規定，請求被告拆除系爭地上物後騰空返還系爭土地予原告，有無理由？
㈣、原告主張依民法第179 條之規定，請求被告給付因占有附圖所示Ａ、Ｂ部分地上物所受相當土地租金之利益，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠、原告是否為系爭土地之所有權人？⒈按「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。
民法第759 條之1 第1 項定有明文。此登記之推定力，乃登記名義人除不得援以對抗真正權利人外，得對其他任何人主張之。系爭不動產既登記為上訴人所有，則除被上訴人為真正權利人外，上訴人自得對被上訴人主張權利，而被上訴人如抗辯其始為真正權利人，自應就其抗辯之事實，舉證證明之」，最高法院103 年度台上字第323 號判決意旨參照。
⒉查，桃園市政府於103 年2 月27日依地籍清理條例之規定，
代為標售地籍清理未能釐清權屬之系爭土地，由原告以最高價1,650,168 元得標，並登記為所有權人之事實，業據原告提出土地所有權狀、土地登記第二類謄本等件為證（見桃調卷第6 至7 頁），並為被告所不爭執，因系爭土地從未曾登記於被告名下、且被告自始至終亦均非為系爭土地之真正所有權人，揆諸前開說明，因系爭土地所有權業經登記於原告名下，原告即應受推定適法取得所有權。被告空言否認原告為所有人云云，於法無據，不足為取。
⒊被告對此固辯稱：其依地籍清理條例第12條第1 項第4 款之
規定，就系爭土地享有優先承買權，原告因上開登記所取得系爭土地之所有權，不得對抗其優先承買權之行使云云。惟查：
⑴、按地籍清理條例第12條固有規定關於代為標售之土地，於
地籍清理條例施行前已占有達10年以上，且至標售時仍繼續為該土地之占有人者，享有優先承買權，但並未如土地法第104 條第2 項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條規定之優先承買權僅係指於代為標售土地出售時，繼續一定期間占有土地之占有人，對於代為標售人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權利而言，然倘代為標售人違反上開規定而將代為標售之土地賣與他人已依法取得所有權時，占有人即不得主張再主張該買賣為無效而請求塗銷其依法所為之登記。從而，被告抗辯其等享有優先承買權而否認原告為所有權人云云，顯非有據，不足為取。
⑵、況且，關於本件被告是否就系爭土地享有優先承買權乙節
，依桃園縣政府103 年5 月30日府地籍字第10301255351號函說明欄記載：「本府102 年度第七批代為標售地籍清理未能釐清權屬土地建物業已於本（103 ）年2 月27日開標完畢，台端（按：指陳文亭）依地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第9 條規定，……於3 月3 日預繳相當於保證金之價款及相關文件，以書面向本府主張共有人優先購買旨揭土地，惟查本案台端所負文件及現場勘查、補正資料審查結果，未能證明台端自民國87年7 月1 日以前即占有旨揭地號迄本府代為標售仍繼續占有，是以台端不具本案代為標售旨揭地號優先承買資格」等語（見本院卷第112 頁），顯見被告陳文亭前因無法證明合乎地籍清理條例第12條第1 項第4 款之要件而無從就系爭土地行使優先承買權甚明，陳文亭猶主張其就系爭土地之代為標售享有優先承買權云云，顯乏所據，本院已難輕信，未遑論及縱令陳文亭就系爭土地享有優先承買權，因系爭土地事後業已移轉登記於原告名下，地籍清理條例第12條所規定之優先承買權並無物權之效力，陳文亭仍無從依此對抗原告。被告以此主張原告並非真正所有權人云云，並無理由，本院不能採憑。
㈡、被告是否無權占有系爭土地？⒈按原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執
兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863號判決意旨參照）。
⒉被告抗辯系爭地上物係以相鄰關係為有權占有系爭土地之法律上原因云云，惟為原告所否認。經查：
⑴、關於被告韓鸞英部分：①關於系爭1335建號建物全部坐落於系爭土地上之事實，業
經原告於本院言詞辯論時陳明屬實在卷（見本院卷第134頁），且經本院本院勘驗現場及囑託桃園市大溪地政事務所測量屬實，繪有土地複丈成果圖1 份在卷可稽（見本院卷第172 頁），此部分事實明確，可以認定。
②按民法第796 條所謂土地所有人建築房屋逾越疆界，係指
土地所有人在其自己土地建築房屋，僅其一部分逾越疆界者而言。若其房屋之全部建築於他人之土地，則無同條之適用（最高法院28年上字第634 號判例意旨參照）。查，被告韓鸞英所占有之系爭1335號建物，既係全部建築於系爭土地之上，有如上述，揆諸前開說明，自與民法第796條所規定之越界建築要件不符，並無該條規定之適用。被告韓鸞英執此主張有權占有系爭土地云云，顯非有據，不足為取。
⑵、關於被告陳文亭部分：①按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越
界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，固為民法第796 條前段之所明定。惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任（最高法院45年台上字第931號判例意旨參照）。
②查，本件被告陳文亭於本院審理時，業已明白自承：「（
有關桃園市○○區○○路○○○○號建物，是於何時起造？）被告陳文亭75年間購買，那時候是土角厝、石棉瓦，照片另陳報到院，期間雖經90年翻修，使用範圍都與原本75年購買時相同」等語（見本院卷第133 頁反面），參以本件原告係於103 年103 年2 月27日因參與標售系爭土地，而於同年6 月11日因登記而取得系爭土地所有權，有前揭土地登記第二類謄本在卷可稽（見桃調卷第7 頁），顯見於系爭1333號建物興建時，原告根本尚未取得系爭土地之所有權，遑論係知悉該系爭1333號建物有何越界興建之情形，自不能僅因原告係於建築完成後取得系爭土地，即當然認定原告於取得系爭土地前對於系爭1333號建物越界建築一事並無異議。從而，本件被告陳文亭主張依相鄰關係主張其為有權占有系爭土地云云，亦屬無稽，不值採憑。
⑶、此外，迄至本件言詞辯論終結時為止，始終未見被告就渠
等究係如何有權占有系爭土地之事實加以舉證以實其說，則其空言主張有權占有系爭土地云云，顯非有據，不足採憑。
㈢、原告主張依民法第767 條之規定，請求被告拆除系爭地上物後騰空返還系爭土地予原告，有無理由？
⑴、按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出
資興建之原始建築人，又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除（最高法院96年度台上字第2772號判決意旨參照）。
⑵、被告韓鸞英於本院審理時，業已先後陳明：「我是86年嫁
到臺灣就住在上開地址，是游阿桂給我老公住的，房屋不是我們蓋的，但游阿桂借我們住的，我沒有花錢買這個房屋」等語（見本院卷第31頁反面）、「我嫁來臺灣之後，就跟我先生一起住在現場的房屋，房屋是邱游阿桂的，我們一開始是向她租，後來秋游阿桂不在了，也沒有再繳納租金」」等語（見本院卷第203 頁反面），並提出游阿桂於85年8 月15日所出具同意被告韓鸞英之配偶蔡威漢遷入戶籍之同意書1 份為證（見本院卷第33頁）。設若被告韓鸞英或其配偶蔡威漢確已向游阿桂購得系爭1335號建物，蔡威漢又何須另行徵求游阿桂同意始能遷入如附圖編號Ａ所示之系爭1335號建物以設址？是認被告韓鸞英就此所為陳述，應屬可採。此部分事實應可認定。
⑶、而被告陳文亭於本院審理時，亦有先後明白陳稱：「（大
鶯路1333號建物，為何可以興建在中庄街小段114 地號土地上？）我是買前手的房屋，可以提供買賣契約」、「本件房地是跟我當初購買時的狀態一樣，……，本件房屋不是違建，114 房屋是傅極公的，不是我的，沒有辦法登記，沒有任何人移轉114 的房屋給我，當時連114 的管理人都找不到，我只有買113 的房屋及土地而已」等語（見本院卷第31頁反面至第32頁），而對照於被告陳文亭當庭提出之其與前手柯林熟所簽定之不動產買賣契約書，其上明載買賣標的僅為：○○○鎮○○段○○街小段第壹壹參地號土地」、「以上土地所有權持份五分之四」各等語（見本院卷第36頁反面至第37頁），以及本院依職權所調取系爭1333號建物建物測量成果圖，有桃園市大溪地政事務所
105 年4 月20日溪地測字第1050004487號函附資料可參（見本院卷第102 至103 頁），顯見本件坐落在系爭土地上如附圖編號Ｂ所示之系爭1333號建物所有權或事實上處分權，確均未移轉歸被告陳文亭所有甚明。
⑷、系爭1335號建物，當初既係游阿桂交付予被告韓鸞英及其
配偶蔡威漢使用，而系爭1333號建物，又不在被告陳文亭與其前手柯林熟所簽定之不動產買賣契約書範圍內，顯見上開建物之所有權或事實上處分權，均未曾移轉於被告韓鸞英或陳文亭所有甚明，已如前述。於此情況下，被告韓鸞英或陳文亭縱有直接使用收益系爭1335號建物或1333號建物以達占有系爭土地之情形，惟因被告韓鸞英或陳文亭就上開系爭1335號建物、系爭1333號建物均無事實上之處分權或所有權，自無從逕予拆除上開建物。從而，原告主張依民法第767 條之規定，訴請被告將所占用之土地範圍如附圖編號Ａ、Ｂ部分加以返還，固屬有據，惟其進而訴請被告拆除系爭地上物云云，則非有據，不能准許。
㈣、原告主張依民法第179 條之規定，請求被告給付因占有附圖所示Ａ、Ｂ部分地上物所受相當土地租金之利益，有無理由？⒈按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。查，被告韓鸞英、陳文亭無權占有系爭土地使用，已如前述，揆諸前開說明，被告自均受有相當於租金之利益，致原告因此受有損害。從而，原告請求被告各自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，返還渠等因無權占有系爭土地所獲得相當於租金之不當得利，自屬正當，可以准許。
⒉次按「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須
斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額」（最高法院68年台上字第3071號判例要旨參照）。「土地法第105 條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之10計算」（最高法院46年台上字第855 號判例要旨參照）。系爭土地於102 年1 月間之申報地價為1,774.
4 元/ 平方公尺、於103 年1 月間之公告土地現值則為11,545元/ 平方公尺，此有卷附土地登記第二類謄本在卷可稽（見桃調卷第7 頁）。而本件系爭土地所在現場地點偏僻，○○○區○○○○路僅有2 線道，車流不大，鄰近除機車行外，未見商家營業，多為住宅使用，往北開車須經過10至15分鐘始可抵達鶯歌市區，往南開車則需經過武嶺橋，歷時約25分鐘後始可抵達大溪市區等情，業經本院到場勘驗確認無誤，製有勘驗筆錄1 份在卷可參（見本院卷第162 至163 頁）。本院乃審酌系爭土地之坐落位置、經濟用途及使用狀況等一切情狀，認原告就系爭土地請求以土地申報地價年息百分之10計算其相當於租金之不當得利，尚屬過高，應予核減為百分之4 為適當。
⒊原告可請求之被告所受相當於租金之利益，分別有如下述：
⑴、被告韓鸞英部分：
被告韓鸞英所占有系爭土地如附圖編號Ａ部分，面積71.49平方公尺；又系爭土地，原告主張概依102 年1 月之申報地價為1774.4元/ 平方公尺計算，既為被告韓鸞英所不爭執，則被告韓鸞英占有系爭土地如附圖編號Ａ部分，每年所得獲得相當於租金之不當得利，應為5,074 元【計算式：1,774.4 元（申報地價）×71.49 平方公尺（土地面積）×4 ％（年息）＝5,074 元，小數點以下四捨五入】。
⑵、被告陳文亭部分：
被告陳文亭所占有系爭土地如附圖編號Ｂ部分，面積為
24.41 平方公尺；因系爭土地，原告主張概依102 年1 月之申報地價為1774.4元/ 平方公尺計算，既為被告陳文亭所不爭執，則被告陳文亭占有系爭土地如附圖編號Ｂ部分，每年所得獲得相當於租金之不當得利，應為1,733 元【計算式：1,774.4 元（申報地價）×24.41 平方公尺（土地面積）×4 ％（年息）＝1,733 元，小數點以下四捨五入】。
六、綜上所述，本件原告確因桃園市政府代為標售系爭土地而得標取得系爭土地之所有權，被告迄至本院言詞辯論終結時為止，始終未能有效證明其究係如何為系爭土地之優先承買權人，且縱令被告確為地籍清理條例第12條第1 項第4 款所規定之優先承買人，因該條規定並未如土地法第104 條第2 項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，是該條規定之優先承買權亦無物權效力，不得對抗業已完成所有權移轉登記之原告。其次，被告韓鸞英所使用之系爭1335號建物完全興建在系爭土地上，已無民法第796 條相鄰關係之適用餘地，而被告陳文亭復未能舉證證明於系爭1333號建物興建時，原告究有何未即時提出異議之事實，則被告空言主張渠等本於相鄰關係而為有權占有系爭土地云云，為無理由，不足為取。惟因拆除房屋為事實行為，本件坐落於系爭土地上之建物，包含附圖編號Ａ、Ｂ部分在內建物之事實上處分權或所有權，均非屬被告所有，原告主張依民法第767 條中段之規定，請求被告拆除上開範圍之建物云云，即非有據，本院不能准許。然被告無權占有系爭土地，確受有相當於租金之不當得利，從而，原告主張依民法第767 條之規定，請求被告各自返還所占用如附圖編號Ａ、Ｂ之範圍，並本於不當得利之法律關係，訴請被告各自起訴狀繕本送達翌日，即被告韓鸞英自104 年11月27日起、被告陳文亭則自104 年11月25日起（見本院卷第16至17頁送達證書），均至返還系爭土地之日止，分別按年給付5,074 元、1,733 元予原告，則為有理由，可以准許。原告逾此範圍所為之請求，則非有據，不能准許。
七、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 12 月 30 日
民事第三庭 法 官 呂綺珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 30 日
書記官 金秋伶