臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第602號原 告 范姜建成
陳駿傑訴訟代理人 陳 進被 告 揚豐建設開發有限公司法定代理人 李樹益訴訟代理人 陳建勳律師受 告知 人 眾智地產股份有限公司法定代理人 黃鶴明上列當事人間請求履行契約等事件，本院於中華民國106年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告范姜建成新臺幣壹萬柒仟陸佰玖拾壹元，及自民國一○四年四月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告范姜建成其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
原告陳駿傑之訴及假執行之聲請均駁回。
本判決原告范姜建成勝訴部分，得假執行。但被告以新臺幣壹萬柒仟陸佰玖拾壹元為原告范姜建成預供擔保，得免為假執行。
原告范姜建成其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告方面：
㈠、原告范姜建成主張：伊經由眾智地產股份有限公司（下稱眾智公司）斡旋，與被告揚豐建設開發有限公司（下稱被告公司）於民國102 年10月18日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約Ｘ１），約定由范姜建成以新台幣（下同）572萬元之價金向被告公司購買坐落桃園市○○區○○段000 地號土地（面積107.02平方公尺、權利範圍全部），及其上同段67建號即門牌號碼桃園市○○區○○路○段0 巷000 號房屋（下稱系爭房地），被告且於102 年8 月26日同意無償提供同上段176 及177 地號土地以供通行范姜建成使用。詎被告公司蓄意隱瞞系爭房地占用及遭占用他人土地之交易資訊，且於交屋後因下雨而陸續發現滲漏、壁癌等瑕疵，加以系爭房地前院陽台亦有缺角情形，屢經催促被告公司出面，均不獲置理。茲因系爭房地有產權不清之權利瑕疵，伊自得請求被告公司賠償系爭房地占用他人土地之損害5 萬元，及遭他人占用土地之損害15萬元，暨因房地前陽台缺角而應減價10萬元；另就前院圍牆損壞、滲漏水及壁癌等物之瑕疵，亦得請求被告公司分別賠償2 萬元、80萬元；且伊因系爭房地之買賣交易以致勞費心神，受有精神上之痛苦，併請求非財產上之損害20萬元，及賠償違約金及法定遲延利息。另外，依系爭買賣契約Ｘ１第8 條之約定，被告公司亦應將系爭房地現況點交予伊占有、管理及使用，為此爰先位訴請被告公司應將如附圖所示Ａ１及Ａ２所有權移轉登記予伊，並賠償伊132 萬元、違約金及遲延利息。如本院認不能移轉附圖編號Ａ１、Ａ２之所有權予伊，則備位請求被告公司准予設定地上權，並賠償伊157 萬元、違約金、遲延利息等損害。並聲明求為判決：
⒈先位聲明部分：
⑴被告應履行不動產買賣契約，將系爭房地後院之化糞池與樓
梯建物及其坐落土地與防火間隔空地中，自瑞上段000-0000地號與瑞上段000-0000地號交界延伸線向東起算，以及自17
9 地號與188 地號交界延伸線向南起算300 公分之寬度，分別如原證一所示Ａ1 和Ａ２所有權移轉登記予原告范姜建成。
⑵被告應給付原告132 萬元，及自103 年7 月3 日起算至清償
日止，給付每日按已收價款542 萬元之千分之一計算的違約金予原告范姜建成，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⑶願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位聲明部分：
⑴被告應履行不動產買賣契約，准予原告無償就系爭房地後院
之化糞池與樓梯建物在被告所有188 地號土地辦理設定地上權登記予原告。
⑵被告應給付原告157 萬元，及自103 年7 月3 日起至清償日
止，按每日已收價款542 萬元之千分之一計算的違約金予原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⑶並願供擔保，請准宣告假執行。
㈡、原告陳駿傑主張：伊經由眾智公司斡旋，與被告公司於102年10月16日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約Ｘ2），約定由伊以530 萬元之價金向被告公司購買坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地（面積9.19平方公尺、權利範圍全部）、同上段177 地號土地（面積85.76 平方公尺、權利範圍全部），及其上同段64建號即門牌號碼桃園市○○區○○路○段0 巷000 號房屋（下稱系爭房地Ｘ２）。詎被告非但並未依照點交現況和誠信原則，將如附圖編號Ｂ1 、2 、
3 所示之範圍移轉登記予伊，而系爭房地Ｘ２因遭公用道路占用短少坪數，亦有占有他人土地之情形，甚且尚須提供伊門前土地以供范姜建成通行使用，致伊權益受損，分別各受有50萬元、5 萬元之損害，此外，系爭房地又有滲漏、壁癌等物之瑕疵存在，伊因而受有50萬元之損害，伊因系爭房地Ｘ２之買賣交易勞費心神，精神痛苦不堪，亦有非財產上之損害15萬元。為此先位請求被告應將如附圖編號Ｂ1 、2 、
3 所示之範圍移轉登記予伊，並賠償伊共計120 萬元、違約金、遲延利息。如本院認不能移轉附圖編號Ｂ1 、2 、3 之所有權予伊，則備位請求被告公司准予設定地上權，並賠償伊140 萬元、違約金、遲延利息等損害。並聲明求為判決：
⒈先位聲明部分：
⑴被告應履行不動產買賣契約，將系爭房地後院之化糞池與樓
梯建物及其坐落之土地與防火間隔空地，和桃園市○○區○○段○○○ ○號中，自瑞上段179 地號與瑞上段176 地號交界延伸線向西起算542 公分至176 地號與201 地號交界延伸線，以及自176 地號與188 地號和201 地號交界延伸現向南起算300 公分（其中化糞池與樓梯建物占150 公分，防火間隔空地占150 公分）之寬度，分別如原證一所示Ｂ1 （約0.4坪）、Ｂ2 （約2.5 坪）和Ｂ3 （約2.5 坪）所有權移轉登記予原告陳駿傑。
⑵被告應給付原告120 萬元，及自103 年9 月19日起算至清償
日止，給付每日按已收價款530 萬元之千分之一計算的違約金予原告，並附加按法定利率即年息百分之五計算之利息。
⑶並願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明部分：
⑴被告應履行不動產買賣契約，准予原告無償就系爭房地後院
之化糞池與樓梯建物在被告所有188 及201 地號土地辦理設定地上權登記予原告陳駿傑。
⑵被告應給付原告140 萬元，及自103 年9 月19日起算 至清
償日止，給付每日按已收價款530 萬元之千分之一計算的違約金予原告，並附加按法定利率即年息百分之五計算之利息。
⑶並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
㈠、關於原告范姜建成請求部分：⒈伊已將系爭房地Ｘ1 之所有權移轉登記予原告范姜建成，范
姜建成主張民法第348 條、第148 條規定，請求伊移轉非屬買賣契約標的之土地所有權，或係依民法第184 條第1 項、第359 條之規定，請求准予設定地上權，均屬無據。況伊早已以特約事項第6 條之約定，將系爭瑞上段188 地號土地提供與范姜建成無償使用，范姜建成請求應將該部分土地所有權移轉或請求設定地上權云云，實無理由。
⒉原告范姜建成應舉證證明系爭房地Ｘ１有占用及遭占用土地
之情形，惟不論如何，范姜建成既係於103 年5 月間始以存證信函通知系爭房地Ｘ1 有占用鄰地之情形，詎竟於104 年
2 月間始起訴請求減少價金，顯已逾民法第365 條除斥期間之規定而不得再行請求。
⒊范姜建成雖主張被告所有之瑞上段188 地號土地遭第三人無
權占用以致可使用面積減少，因而請求被告賠償，惟並未具體表明法律上之依據，自嫌無據。況當初兩造之所以約定得由范姜建成無償使用188 地號土地，即係因系爭房地Ｘ１部分面積有占用到188 地號土地之情形，被告乃願無償提供予范姜建成使用，詎范姜建成竟以系爭房地Ｘ1 坐落在被告自己土地上而要求被告負賠償責任，實無理由。
⒋有關陽台缺角部分，縱令陽台實際完工情形與竣工圖略有出
入，也無減少效用、價值，即便有減少效用、價值，亦非重要，自不得以此遽認有何瑕疵存在。況且，范姜建成自103年1 月9 日交屋時起迄至起訴為止，從未曾向伊表明過陽台缺角一事，因該瑕疵並非依據通常之檢查所不能發現，自應認為范姜建成業已視為承認其所受領之物。惟不論如何，范姜建成請求減少價金之形成權業已罹於除斥期間而不得再為請求。
⒌有關系爭房地Ｘ１滲漏及壁癌部分之瑕疵，依系爭買賣契約
Ｘ１特約事項之約定，原告范姜建成本應向眾智公司請求修繕及保固，不得向伊而為請求。況且，范姜建成請求減少價金之形成權亦已罹於除斥期間而不得再為請求。
⒍范姜建成空言主張其生活遭受重大壓力，卻未舉證證明其損
害係因系爭房屋之情形所導致而具有直接因果關係，遑論范姜建成所為主張是否該當於「瑕疵」亦屬不明，自不得逕向伊請求非財產上之損害賠償。
⒎范姜建成並未舉證證明前院圍牆受損，況且，依照系爭買賣
契約Ｘ１第1 條之約定，原告於點交時既未表示異議而接受交屋，顯見前院圍牆並無受損之情形，縱有瑕疵，范姜建成自103 年1 月9 日交屋時起迄至起訴時為止，始終未向伊主張損壞情形，依民法第356 條第2 項之規定，自應視為業已承認所受領之物，也不能再為主張。
⒏兩造間之違約金約定，係就買賣雙方按期程履行買賣契約支
給付義務，如有違反時所為之約定，此與本件范姜建成所主張係因被告應負瑕疵擔保責任而須減少價金，乃屬二事，原告自不得請求被告賠償違約金。
㈡、關於原告陳駿傑請求部分：⒈陳駿傑不得將不屬於買賣契約約定範圍內之土地所有權移轉
於己，更無從要求在與系爭買賣契約Ｘ２無關之土地上設定地上權。
⒉陳駿傑應舉證證明占用鄰地及遭他人占用鄰地之情形，並說
明其因前院土地遭范姜建成通行究竟受有若干數額之損害。⒊依照系爭買賣契約Ｘ２之特約事項約定，可知系爭房地Ｘ２的修繕保固均由眾智公司負責，而與被告公司無關。
⒋陳駿傑應具體說明何以修繕滲漏水之費用雖僅有37萬8,400
元，但卻向被告請求減少價金50萬元的理由為何。另外，陳駿傑亦應說明其究係如何因本案受有精神上之痛苦，以及該痛苦與損害發生原因二者間之直接因果關係。
⒌兩造間之違約金約定，係就買賣雙方按期程履行買賣契約支
給付義務，如有違反時所為之約定，此與本件陳駿傑所主張係因被告應負瑕疵擔保責任而須減少價金，乃屬二事，原告自不得請求被告賠償違約金。
㈢、並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、范姜建成經由眾智公司斡旋，與被告於102 年10月18日簽訂系爭買賣契約Ｘ１，約定由范姜建成以572 萬元之價金向被告公司購買坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地（面積10
7.02平方公尺、權利範圍全部），及其上同段67建號即門牌號碼桃園市○○區○○路○段0 巷000 號房屋。
㈡、陳駿傑由眾智公司斡旋，與被告公司於102 年10月16日簽訂系爭買賣契約系爭買賣契約Ｘ２，約定由伊以530 萬元之價金向被告公司購買坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地（面積9.19平方公尺、權利範圍全部）、同上段177 地號土地（面積85.76 平方公尺、權利範圍全部），及其上同段64建號即門牌號碼桃園市○○區○○路○段0 巷000 號房屋。
㈢、被告曾於102年8月26日出具土地無償使用同意書，同意以其所有坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○號土地供原告通行。
四、本件爭點：
㈠、原告請求被告移轉如先位聲明所示之土地所有權予自己，有無理由？
㈡、原告請求在被告所有坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地上設定地上權，有無理由？
㈢、原告范姜建成請求被告公司賠償所受損害、違約金及遲延利息，有無理由？
㈣、原告陳駿傑請求被告公司賠償所受損害、違約金及遲延利息，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠、原告請求被告移轉如先位聲明所示之土地所有權予自己，有無理由？⒈原告主張依系爭買賣契約Ｘ１及Ｘ２第1 條、第8 條第1 項
、第3 項、民法第148 條、第348 條、第68條第1 項、第2項、建築技術規則建築設計施工編第四章防火避難設施及消設備第六節第110 之1 條第1 項等規定，請求被告移轉如先位聲明所示之土地所有權予己，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⑴原告上開所主張民法第148 條、第68條第1 、2 項、建築技
術規則建築設計施工編第四章防火避難設施及消設備第六節第110 之1 條第1 項等規定，因均係欠缺構成要件及法律效果之法條，而係在實體法上不足以作為請求權基礎之不完全性條文。原告以此請求被告應移轉先位聲明所示之土地所有權云云，自嫌無據，不足為取。
⑵次按物之出賣人依民法第348 條第1 項之規定，負有使買受
人取得該物所有權之義務（最高法院28年上字第2233號判例可為參照）。依此以言，出賣人僅有就其所出售之物負有使買受人取得該物所有權之義務，至於不屬於買賣契約標的之物，則不在出賣人移轉所有權義務之範圍內。觀之系爭買賣契約Ｘ1 及Ｘ2 第1 條均已開宗明義各約定：「第一條買賣標的物（以下簡稱不動產）標示：成屋標示及權利範圍：已登記者應以登記簿登載之面積為準」、「土地標示：桃園縣○○市○○段○○○ ○號，面積107.02平方公尺，權利範圍：
全部」、「建物標示：桃園縣○○市○○路○段○ 巷○○○ 號，建號00000-000 ，權利範圍：全部」等語（見本院卷一第21頁），以及「土地標示：桃園縣○○市○○段○○○ ○號，面積9.19平方公尺，桃園縣○○市○○段○○○ ○號，面積85.76 平方公尺，權利範圍：全部」、「建物標示：桃園縣○○市○○路○段○ 巷○○○ 號，建號00000-000 ，權利範圍：
全部」等語（見本院卷一第40頁反面）。顯見系爭買賣契約Ｘ1 之買賣標的，乃為系爭房地Ｘ1 ，而系爭買賣契約Ｘ2之買賣標的，則為系爭房地Ｘ2 ，二者均不及於原告二人先位聲明所指之土地範圍。揆諸前開說明，原告先位聲明請求移轉之土地範圍，既不屬於兩造買賣契約之合意內容，原告自無從本於系爭買賣契約或民法第348 條之規定，請求被告移轉該部分土地之所有權。原告就此所為之主張，洵屬無稽，不足為取。
⑶原告對此固主張：依照系爭買賣契約Ｘ1 及Ｘ2 第8 條第1
項及第3 項之約定，被告即負有移轉該部分土地所有權之義務云云。惟按：「乙方應於收取尾款之同時將不動產現況點交予甲方占有、管理使用」、「乙方應於約定點交日前搬遷完畢。點交時，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由乙方負擔」等語（見本院卷一第41頁反面、第22頁），系爭買賣契約Ｘ1 及Ｘ2 第8 條第1 項、第3 項雖有明文，然此至多僅有提及被告公司應依系爭房地Ｘ1 、Ｘ2 之現況進行點交占有以及管理使用，如此而已，並無進一步約明被告要將所有現況之土地所有權加以移轉。所謂「現況點交」與「產權移轉」，事屬二事，前者係指將占有之事實上管領力予以移轉，但後者則係將所有權權利本身加以移轉，二者顯然有異，不可混為一談。原告徒以被告負有現況點交占有之義務，企以推論被告即因此負有移轉所有權之義務云云，顯非有據，不足為取。
⒉從而，原告主張被告應依系爭買賣契約Ｘ1 、Ｘ2 第1 條、
第8 條第1 項、第3 項、民法第148 條、第348 條、第68條第1 項、第2 項、建築技術規則建築設計施工編第四章防火避難設施及消設備第六節第110 之1 條第1 項等規定，將先位聲明所請求之土地所有權移轉予原告云云，於法無據，本院不能准許。
㈡、原告請求在被告所有坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地上設定地上權，有無理由？⒈原告主張依系爭買賣契約Ｘ1 及Ｘ2 第1 條、第8 條第1 項
、第3 項，以及系爭買賣契約Ｘ2 之特約事項第9 項、不動產現況確認說明書、民法第148 條、第348 條、第832 條等規定，主張被告應負有使之設定地上權之義務云云。惟查：⑴首先，民法第148 條、第832 條之規定，並非具有構成要件
及法律效果之完全性法條，不足以作為實體法上之請求權基礎。原告以此所為主張，並非有據，不足為取。
⑵其次，依上開系爭買賣契約Ｘ1 及Ｘ2 第1 條、第8 條第1
項、第3 項等約定，均未見有何命被告應設定地上權予原告之明文約定，而因「現況點交」與「設定地上權」乃係不同之法律行為，前者為事實上管領力之移轉，後者則為物權設定行為，本院自不能單單僅因兩造曾有「現況點交」之約定，即當然認被告必定負有移轉現況全部所有權之義務。原告就此所為主張，並非有據，不足為取。
⑶再者，系爭買賣契約Ｘ2 之特約事項第9 項僅有約定：「後
柵欄客戶要求自行施做，建設可折7,000 元，於9/17退現金」等語（見本院卷一第42頁反面）。通篇未見兩造彼此間有何關於地上權設定之約定，原告陳駿傑縱令曾有自費施做後柵欄並獲減價之優惠，但若未經兩造特約，原告陳駿傑仍不必然可以享有得以請求被告設定地上權之實體法上權利。原告陳駿傑以不相干之約定企以請求被告設定地上權予己云云，實非有據，不足為取。
⒉從而，原告主張依系爭買賣契約Ｘ1 及Ｘ2 第1 條、第8 條
第1 項、第3 項，以及系爭買賣契約Ｘ2 之特約事項第9 項、不動產現況確認說明書、民法第148 條、第348 條、第83
2 條等規定，請求被告應設定如備位聲明所示之土地地上權予自己云云，亦屬無據，本院不能准許。
㈢、原告范姜建成請求被告公司賠償所受損害、違約金及遲延利息，有無理由？⒈關於因系爭房地Ｘ1 滲漏水之瑕疵損害80萬元部分：
⑴按「買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵
者，出賣人不負擔保之責」、「買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限」，民法第355 條第1 項、第2 項分別定有明文。
⑵查，本件系爭房地Ｘ1 經本院囑請社團法人桃園市土木技師
公會鑑定結果，業已確認：「……。⑵331 號鑑定結果：甲、綜合上述，本戶相關潮濕水漬、油漆鼓起或壁癌等瑕疵現象，大部分可以推估在103 年交屋前即已存在。由於本案外牆多數之滲漏壁癌等瑕疵係肇因於『迎風面＋外牆材質不佳＋窗框未做防水』等因素，並非防水層逐步失效造成，依實務經驗可推斷其本就容易產生滲漏壁癌等瑕疵之行，尤其是在碰到連續大雨或颱風天候便會逐漸發生。另依照現場會勘滲水壁癌油漆剝落等位置，經比對後可發現多數與當事人10
3 年所拍攝照片之位置相符，而且以水分計量測結果顯示，瑕疵情形仍繼續存在，故可推斷應在103 年交屋前即在室內牆面以刮除表面瑕疵重新上漆方式處理，因為治標不治本，也只能在短時間掩蓋住，不久仍會因為牆內長時間含水率偏高而出現瑕疵」等語（見鑑定報告書第9 頁，外放）。依此以言，系爭房地Ｘ1 早在103 年間交屋前，即已存在潮濕水漬、油漆鼓起及壁癌等現象，並且係因刮除表面而重新上漆方式加以修補甚明。
⑶經將上開鑑定結論對照於系爭買賣契約Ｘ1 特約事項欄，其
中第3 條約定：「頂樓防水工程施做，後續並保固二年（自交屋日起算）」，第4 條約定：「迎風面防水工程施做（本標的物東側全面）」，第5 條約定：「全室油漆，髒污補漆」等語（見本院卷一第23頁）。顯見系爭房屋早在買賣交易成立之前，原告范姜建成便已知悉系爭房地Ｘ1 存有潮濕水漬、油漆鼓起及壁癌等現象，否則又豈會有如此之特約事項約定？實則依證人即眾智公司負責人李原獻於本院審理時，業已到庭清楚證稱：「（我們交屋後發現下雨後有滲漏水及壁癌迄今現象更嚴重，故實際上沒有修復，你是否瞭解？）過程中我知道，我有請公司的人去修」、「（帶看當時，系爭房屋有無漏水或壁癌情形？）有，但是不明顯，銷售人員會跟顧客說會加以整理」等語（見本院卷一第206 頁正反面），益徵明白。果若原告范姜建成當初並無要求眾智公司修復滲漏水、壁癌等情形，又何來其於提問時所稱之「實際上沒有修復」、「更嚴重」之情？而證人李原獻又何以鑿鑿肯認於本件帶看當時，系爭房屋Ｘ1 即已有壁癌或漏水情形存在？茲依鑑定結論顯示，系爭房地Ｘ1 早在103 年前交屋即已存在滲漏水、水漬及壁癌，有如前述，而依系爭買賣契約Ｘ1 特約事項之約定，又可見兩造係在磋商協議交易條件時，始由眾智公司提出防水補漆等修繕約定，原告范姜建成既在眾智公司進行修繕前便已看過系爭房地系爭Ｘ房地，而該房地當時又已經出現滲漏水及壁癌等現象，原告范姜建成豈會對此毫無所悉？循此在在足見原告范姜建成在購買系爭房地Ｘ1 時，即已知悉該房地確實存有滲漏水及壁癌之瑕疵甚明。范姜建成事後否認於交屋前即已知悉系爭房屋Ｘ1 之滲漏水及壁癌瑕疵存在云云，無非僅係避重就輕之詞，核與事實不符，不足採信。
⑷從而，原告范姜建成既在系爭買賣契約Ｘ1 成立時，業已知
悉系爭房地Ｘ1 存有滲漏水、水漬及壁癌等瑕疵情形，有如上述，其猶執意加以購買，依民法第355 條第1 項之規定，自不應令被告公司再負擔保之責。是以，原告主張被告公司應賠償系爭房地因滲漏水瑕疵所生之物之瑕疵擔保損害云云，於法無據，本院不能准許。
⒉關於因前院陽台缺角之損害10萬元部分：
⑴經本院實地履勘結果，業已確認系爭房地Ｘ1 之2 樓陽台實
測面積為5.19平方公尺，核與桃園市○○區○○段○○○號建物之測量成果圖所示2 樓陽台面積5.51平方公尺，互相比對後，確有短少面積0.32平方公尺乙節，此有桃園市楊梅地政事務所105 年3 月18日楊測複字第1050005637號函在卷可稽（見本院卷一第235 頁）。
⑵茲因依照系爭買賣契約Ｘ1 第1 條之約定，其中陽台總面積
應為10.61 平方公尺，有該買賣契約書可參（見本院卷一第21頁），則上述2 樓陽台實則面積之減少，無異於原告范姜建成實際上所購得之坪數確有減少甚明。原告范姜建成雖有取得上開坪數之陽台面積登記，但實際上可以使用之陽台面積既有短少，自屬該屋之缺點，而為瑕疵甚明。茲因購屋居住之交易核心，本在於所購得面積是否與登記謄本內容相符且得以完全使用，是被告公司抗辯上開陽台面積減少並非瑕疵或瑕疵並不重要云云，核與交易常情不符，為本院所不採。而經本院以系爭房地關於房屋部分連同主建物及附屬建物之陽台、雨遮在內面積合計共238.01平方公尺，如以總價金
572 萬元加以計算，平均每平方公尺約為24,033元，以實際減少之面積0.32平方公尺加以計算結果，原告范姜建成所受損失應核為7,691 元為適當（計算式：0.32×24,033＝7,69
0.56）。范姜建成就此金額範圍內所為前院陽台缺角之損害，為有理由，可以准許；逾此範圍所為請求，為無理由，應予駁回。
⒊關於系爭房地Ｘ1與鄰地相互占地之損害5萬元部分：
就此部分，業經兩造於本院最後言詞辯論期日合意以1 萬元計算（見本院卷二第82頁反面至第83頁）。從而，范姜建成就此金額範圍內所為相互占地之損害，為有理由，可以准許；逾此範圍所為請求，為無理由，應予駁回。
⒋關於瑞上段188地號土地使用面積短少之損害15萬元部分：
⑴「揚豐建設開發有限公司同意甲方（共同）無償使用楊梅市
○○段○○○○○○○○○ ○號之土地，本使用僅限產權在揚豐建設開發有限公司名下時可使用之，如揚豐建設開發有限公司要讓與時，甲方享有優先承購權（以交屋日起算兩個月內至少不高於新臺幣15至20萬元承購）」等語，系爭買賣契約Ｘ１特約事項第6項定有明文（見本院卷一第23頁）。
⑵依是項特約事項文義觀之，至多僅能確定原告范姜建成得以
無償使用上開瑞上段188 地號土地而已，然被告公司既為瑞上段188 地號土地之所有權人，依民法第765 條規定，本得自由處分收益該土地，不容他人干涉，加以前揭特約事項，又未經兩造特約賦予范姜建成得以排他使用該188 地號土地之特定範圍、面積、位置，只要范姜建成得以使用上開瑞上段188 地號土地，被告公司即無違約可言，范姜建成實不得向被告公司強求使用特定範圍、面積、位置之瑞上段188 地號土地，遑論係以此主張自己有何權利遭受侵害。至原告范姜建成雖又再主張系爭買賣契約Ｘ１包含該188 地號土地使用權之價值在內云云，惟觀之上開特約事項，既已清楚記載：「無償使用」等語在內，顯見該土地使用權之提供，核與原告范姜建成之價金支付二者間並無關係，范姜建成就此所為主張，並非有據，委無可取。
⑶從而，原告范姜建成主張其因可使用瑞上段188 地號土地面積減少以致受有損害云云，顯非有據，不足為取。
⒌關於前院圍牆所受損害2萬元部分：
⑴關於前院圍牆是否有遭侵害乙節，僅據證人李原獻到庭證稱
：「就原告1 所有的建物，在交屋前即有遭車輛加以毀損乙事，眾智是否知悉？）就我所知系爭建物有建物裝修情形，車道遭毀損，就不知道該由何人負責」等語在卷（見本院卷一第206 頁反面），顯然並無清楚指明究係車道毀損或圍牆受損，已不足以資為對原告有利認定之依據。此外，原告復未能舉證證明前院圍牆究係遭何人毀損、毀損之狀況為何、事後又是如何修復等事實，則其空言主張依不完全給付之規定，請求被告公司負損害賠償責任云云，並非有據，不足為取。
⑵其次，依原告范姜建成於本院審理時所自承：「外牆影響倒
車到部分，並沒有加寬，而是在簽約前就已經減縮樓梯對外銷售，車道在我們簽約後交屋前疑似遭到不明車輛加以撞擊毀損，簽約時是正常的」等語（見本院卷一第206 頁反面），顯見關於前院或車道受損乙事，早在兩造交屋時，即已為原告范姜建成所知悉無誤。按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。民法第356 條第1 、2 項定有明文。查，本件縱令確實曾有前院圍牆受損之瑕疵存在，惟此瑕疵既早於交屋時即為原告范姜建成所知悉，詎其猶未立即加以通知被告公司，揆諸前開說明，自應視為其業已承認其所受點交之系爭房地Ｘ
1 ，而不得再向被告公司為任何物之瑕疵擔保之主張。⑶從而，原告范姜建成主張其因前院受損而請求被告公司賠償2萬元云云，於法無據，本院不能准許。
⒍關於無法移轉先位聲明所示土地所有權所受損害25萬元部分：
本件原告范姜建成在實體法上既無權請求被告公司移轉如先位聲明所示土地所有權，有如前述，則其無法要求被告公司移轉如先位聲明所示土地之所有權，乃屬必然之結果，經比較原告范姜建成因此事件發生前後之整體財產狀況，並無因此發生減少之情形，實無損害可言。從而，原告范姜建成主張其若無法受移轉先位聲明所示土地所有權，將要請求被告公司賠償25萬元云云，實乏所據，不足為取。
⒎關於非財產上之損害20萬元部分：
按「人格權受侵害時，得請求法院除去其侵害；有受侵害之虞時，得請求防止之。」、「前項情形，以法律有特別規定者為限，得請求損害賠償或慰撫金。」，民法第18條定有明文。查，本件原告范姜建成除關於前院陽台面積短少及占地問題得以請求被告賠償外，均無法具體舉證證明被告公司究竟有何不完全給付或應負瑕疵擔保責任之情形，而關於前開前院陽台面積短少、占地等情形，原告范姜建成所受侵害者，無非僅係財產上之權利，而非人格權，且法律上亦未規定在此種情形下得請求精神上之損害，從而，原告請求被告賠償非財產上損害之精神損失云云，亦屬無據，本院不能准許。
⒏關於違約金請求部分：
⑴按當事人為確保債務之履行，得約定債務人不履行債務時，
應支付違約金。此觀民法第250 條第1 項規定甚明。而所謂債務不履行，包括給付不能、遲延給付及不完全給付等情形（最高法院82年度台上字第372 號判決意旨參照）。而「如乙方違反本合約之約定，或因可歸責於乙方之事由不賣或不照約履行應盡義務，影響甲方權利時，甲方得定相當期限催告乙方解決，逾期仍未解決者，甲方得解除本契約。解約時乙方除應將已收價如數退還與甲方外，另應加倍賠償所收價款同額之損害金以為懲罰性違約損害賠償。如產權已過戶予甲方時，甲方同意無條件配合辦理回復登記所有權予乙方，但乙方應負擔因此衍生之全部費用」、「甲方不按本契約所定付款期日付款時，每逾一日應加付該期未付價款千分之一計算之違約金予乙方；乙方因可歸責於己之事由，逾本契約所定期限仍未履行應盡義務時，每逾一日應按已收價款千分之一計算之違約金予甲方」等語，系爭買賣契約Ｘ１第11條第2 項、第3 項亦有規定。
⑵就系爭買賣契約第11條第2 項而言，本件原告既未解除系爭
買賣契約Ｘ１，自無從向被告公司索取懲罰性違約金，合先敘明。其次，系爭買賣契約Ｘ１除以第6 條第5 項約定：「在不可歸責雙方之情形下而定，本案原則上以民國102 年12月28日前辦理過戶、交屋事宜」等語外（見本院卷一第22頁），即未見有何其他債務確定履行期限之約定，以此對照於該契約第11條第3 項後段之約定，自可知該條所指之違約金應係在指被告公司若未能於102 年12月28日前完成過戶交屋事宜所生之損害賠償甚明。惟綜觀原告范姜建成所指摘被告公司違約之情節，卻無一與此有關，則其自無從依系爭買賣契約Ｘ１第11條第3 項之約定，請求被告公司賠償違約金。
范姜建成就此部分所為之主張，並無法律上之依據，洵為無理由，本院不能准許。
⒐給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催
告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203條分別定有明文。查，本件被告應為之前揭損害賠償給付，並無確定期限，且原告復未能舉證證明於起訴前曾向被告請求，惟被告既經原告提起本件民事訴訟而送達民事起訴狀繕本，依民法第229 條第2 項之規定，自應自民事起訴狀繕本送達被告之翌日起，負遲延責任。從而，原告請求被告給付自民事起訴狀繕本送達被告之翌日，即104 年4 月18日起，此有本院送達證書1 份在卷足據（見本院卷一第70頁、卷二第82頁），至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬正當。
⒑從而，本件原告范姜建成主張被告公司應賠償其17,691元，
及自104 年4 月18日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，可以准許，逾此範圍所為請求，則為無理由，應予駁回。
㈣、原告陳駿傑請求被告公司賠償140 萬元、違約金及遲延利息，有無理由？⒈關於系爭房地Ｘ２滲漏水之物之瑕疵擔保損害50萬元：
按「除不動產標的現況說明書已載明者外，若有未能於簽約時發現確認之瑕疵（如設備損壞、滲漏水等），應由乙方依民法瑕疵擔保之相關規定負責修繕或按修繕費用減少價金」，系爭買賣契約Ｘ２第9 條第5 項已有約定，而「本買賣修繕及保固皆由眾智地產股份有限公司負責修繕及保固」等語，系爭買賣契約Ｘ２特約事項第10項亦有明文。依此以言，兩造既已於契約中特約應由眾智公司負責系爭房地Ｘ2 之修繕及保固，則於系爭房地發生滲漏水情形時，自應由眾智公司出面加以修繕處理，原告陳駿傑自不得違反上開特約事項之約定，逕向被告公司請求負物之瑕疵擔保責任。原告陳駿傑就此所為主張，於法無據，本院不能採憑。
⒉前院空地使用權短少損失50萬元：
⑴原告陳駿傑主張因為房屋的法定空地沒有正四角，減少了約
1.6 坪，而且還要提供給鄰棟范姜建成進出通行，因而請求損害賠償（見本院卷一第184 頁）。惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：關於系爭房地Ｘ２遭現況道路占用瑞上段176 地號土地面積2.85平方公尺之事實，業經本院囑請桃園市楊梅地政事務所加以測量清楚，有該所104 年6 月11日土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷一第195 頁）。是原告陳駿傑確因現場道路占用面積以致所購得之瑞上段176 地號土地實際使用面積受損之事實，固可認定。惟原告陳駿傑既已依法登記取得瑞上段176 地號土地，則不論實際占有使用之情形如何，陳駿傑均為該176 地號土地之所有權人。至於該176 地號土地遭占用以致有使用上缺角部分，因該部分使用之妨礙，並非被告公司所為，亦即被告公司並非侵害原告陳駿傑所有權之行為人，加以兩造復有約以系爭買賣契約Ｘ２第8 條之約定，被告公司只要以現況點交系爭房地Ｘ２即可（見本院卷一第41頁反面），被告公司並不負有將現場道路拆除而一併交付該缺角部分土地與原告陳駿傑之契約義務，縱令原告陳駿傑因前院空地缺角而致使用上有所妨礙，此亦應屬原告陳駿傑是否應向侵權行為人即道路維護單位而為請求回復原狀或金錢損害賠償之問題，要與被告公司無涉。原告陳駿傑以此向被告公司主張使用權短少云云，實非有據，不足為取。
⑵其次，關於原告陳駿傑主張其房屋前方法定空地須留供鄰屋范姜建成通行使用以致受損部分：
①按建築物法定空地，依建築法第十一條規定，係屬建築基地
之一部分，其於建築基地建築使用時，應留設一定比例面積之空地，旨在維護建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進建築物使用人之舒適、安全與衛生等公共利益，故該法條第三項明定應留設之法定空地，負有「非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用」之使用負擔，從而所有權人應無從拋棄該空地所有權，而由國庫原始取得，進而免除該土地上原有之使用負擔，其所為之拋棄行為，乃屬違反建築法應保留空地以維護公同利益之規定及意旨，亦即民法第148條第1 項所禁止之行為，牴觸權利濫用禁止原則，且有迂迴脫法行為之嫌，與上開建築法第11條之立法精神有悖（法務部91年5 月23日法律字第0910018530號函參照）。
②查，關於系爭房地Ｘ２前方之法定空地是否應供范姜建成通
行乙節，依證人李原獻於本院審理時證稱：「（重要事項記載最後一句話，眾智公司是否有告知331 號前面是袋地，33
1 號有通行權，是否有告知333 號？）一看就知道很明顯是這樣子」、「以常理來說當然要告訴333 號，但我不知道本件333 的住戶要禁止331 通行乙事」等語（見本院卷一第20
5 頁反面），顯見眾智公司在代為出售系爭房地Ｘ２時，應有告知原告陳駿傑有關此部分土地之通行情形以及使用狀況，而以現場照片觀之，現場僅有系爭房地Ｘ１及Ｘ２兩戶，系爭房地Ｘ２靠近外側馬路、系爭房地Ｘ１則在內側而與馬路未有臨接，故系爭房地Ｘ２前方法定空地確有鄰屋通行使用之狀況及必要，實屬明灼。加以原告陳駿傑業已自承該部分土地為法定空地，依照前開說明，本即負有用以維護增進建築物人之舒適、安全與衛生等公共利益之法定負擔，不能僅因其為該部分法定空地之所有權人，即忽視其因持有法定空地所應負擔之義務。從而，陳駿傑既依建築法令有義務應提供前院法定空地以供通行使用，則其之所以負有該部分負擔，實係因國家行政規定所致，要與被告公司無涉，陳駿傑以此主張使用權遭侵害而請求被告公司賠償云云，實非有據，不足為取。
⒊占用瑞上段155地號土地之損害5萬元：
經本院現場履勘結果，確認系爭房地Ｘ１周邊並無所謂瑞上段155 地號之土地，此外，原告陳駿傑復未能舉證證明究係如何必須占用155 地號土地通行以致受有損害之事實，則其空言請求被告公司應加以賠償云云，並非有據，不足為取。⒋關於無法移轉先位聲明所示土地所有權所受損害20萬元部分：
本件原告陳駿傑在實體法上既無權請求被告公司移轉如先位聲明所示土地所有權，有如前述，則其無法要求被告公司移轉如先位聲明所示土地之所有權，乃屬必然之結果，經比較原告陳駿傑因此事件發生前後之整體財產狀況，並無因此發生減少之情形，實無損害可言。從而，原告陳駿傑主張其若無法受移轉先位聲明所示土地所有權，將要請求被告公司賠償20萬元云云，實乏所據，不足為取。
⒌關於非財產上之損害15萬元部分：
按「人格權受侵害時，得請求法院除去其侵害；有受侵害之虞時，得請求防止之。」、「前項情形，以法律有特別規定者為限，得請求損害賠償或慰撫金。」，民法第18條定有明文。查，本件原告陳駿傑既無法舉證證明被告公司究竟有何債務不履行或侵權行為存在，則其主張因本件買賣交易以致精神痛苦，請求賠償非財產上之損害云云，實乏所據，本院不能准許。
⒍關於違約金請求部分：
原告陳駿傑主張被告有甚多虛偽不實之處，依據系爭買賣契約Ｘ２第9 條第4 項、第11條第3 項、民法第227 條、第22
9 條、第231 條第1 項、第360 條之約定，應負賠償違約金之責任云云。惟按「甲方不按本契約所定付款期日付款時，每逾一日應加付該期未付價款千分之一計算之違約金予乙方；乙方因可歸責於己之事由，逾本契約所定期限仍未履行應盡義務時，每逾一日應按已收價款千分之一計算之違約金予甲方」等語，系爭買賣契約Ｘ２第11條第3 項已有規定。原告陳駿傑既未能具體指明其與被告公司之間，究竟就何種事項有特定期限之約定，復未能舉證證明被告公司究竟有何違反特定約定事項以致債務不履行之事實，則其空言主張依系爭買賣契約Ｘ２第11條第3 項之約定，請求被告賠償違約金，即屬於法無據，不足為取。
⒎從而，原告陳駿傑主張被告應賠償其140 萬元、違約金及遲
延利息各云云，均無法律上之依據，本院不能准許，依法均應予以駁回。
六、綜上所述，本件原告范姜建成請求被告公司賠償17,691元，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。而原告陳駿傑請求被告移轉或准予設定地上權，並請求被告公司賠償120 萬元，均為無理由，依法應予駁回。
七、本件判決原告范姜建成勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行。；此部分雖經原告范姜建成陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院毋庸就其聲請為准駁之裁判，併此敘明。至原告范姜建成敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。另被告陳明願供擔保請准免為假執行，經核原告勝訴部分與法律規定相符，爰酌定相當之擔保金額宣告之。又原告陳駿傑之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 7 月 21 日
民事第三庭 法 官 呂綺珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 21 日
書記官 金秋伶