臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第748號原 告 劉阿美
簡明龍共 同訴訟代理人 王玲櫻律師被 告 龍廷社區管理委員會法定代理人 周志成訴訟代理人 邱奕澄律師
陳育廷律師複 代理人 鄧智勇律師上列當事人間請求返還房屋等事件，於民國105 年3 月2 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將如附表所示門牌號碼桃園市○○區○○路○○○巷○弄○號一樓及二樓房屋騰空返還予原告。
被告應各給付原告劉阿美新臺幣貳萬陸仟伍佰柒拾元、原告簡明龍新臺幣貳萬陸仟伍佰柒拾元，及均自民國一百零四年五月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零四年四月一日起至騰空返還前項房屋日止，按月各給付原告劉阿美、簡明龍新臺幣肆仟玖佰伍拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾捌萬肆仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，原告各以新臺幣玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如各以新台幣貳萬陸仟伍佰柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於各期到期後，原告每期以新臺幣壹仟柒佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以已到期部分全額，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262 條第1項定有明文。本件原告起訴聲明第4 項：「被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○號等279 戶地下室1 樓即331 建號建物如複丈日期民國104 年9 月15日之複丈成果圖所示A 、
B 、C 、D 部分，返還予全體共有人」（見本院卷第155 頁），於105 年3 月16日業經原告具狀撤回前項請求，並被告亦於同日具狀表示同意原告撤回此部分請求，有兩造所提書狀在卷可佐，依前開規定，核無不合，應予准許，本院即無庸就前項聲明為審斷。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）如附表所示坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地暨其上
89、90建號建物（下合稱系爭房屋）為原告於民國103 年10月1 日向本院民事執行處拍定標得，並於103 年10月20日取得不動產權利移轉證書後，持以向桃園市桃園地政事務所辦竣所有權移轉登記，是原告為系爭房屋之所有權人。詎料，被告明知其無使用系爭房屋之法律上權源，竟無權占有將系爭房屋1 樓作為「龍廷社區」管理委員會辦公室使用；2 樓則作為社區活動中心使用，於原告取得系爭房屋所有權後，屢次向被告請求騰空遷讓返還系爭房屋，然均遭被告拒絕，爰依民法第767 條第1 項所有物返還請求權，請求被告騰空返還系爭房屋。又被告繼續無權占用系爭房屋，獲有相當於租金之不當得利，致原告受有財產上損害，被告自應負民法第179 條不當得利返還責任，爰請求被告應給付原告2 人取得系爭房屋之日起至起訴日前
1 日（即103 年10月20日起至104 年3 月31日止）之相當於租金之不當得利各新台幣（下同）69,901元，並自起訴日即104 年4 月1 日起至遷讓交付系爭房屋之日止，按月給付原告2 人各13,025元。
（二）對於被告答辯所為之陳述：
１、系爭房屋非為龍廷社區全體區分所有權人共有：觀諸被告所提龍廷社區房屋預定買賣合約書可知，買賣標的並不包括系爭房屋，又查無其他有約定為全體龍廷社區全體區分所有權人共有之文字；且被告未能舉證說明因礙於何項法令限制，導致僅能登記於訴外人雅邦建設股份有限公司（下稱雅邦公司）負責人黃恒俊名下，而無法登記為全體區分所有權人共有，另探求黃恒俊於85年7 月18日出具同意書（下稱系爭同意書）之真意，係指黃恒俊承諾無償提供系爭房屋予被告使用，所有權人仍為黃恒俊所有，並非龍廷社區全體區分所有權人，否則在拍賣程序時，被告不會僅陳報黃恒俊同意被告無償使用之同意書，而應主張其為系爭房屋實際所有權人，提起第三人異議之訴，以排除強制執行，是被告辯稱系爭房屋為龍廷社區全體區分所有權人共有，顯屬無稽。且遍觀龍廷社區公寓大廈規約，查無載明系爭房屋為約定共用部分之文字，故黃恒俊所繕具系爭同意書，約定系爭房屋作為龍廷社區管理委員會辦公室及活動中心使用，違反公寓大廈管理條例第23條第2 項第1 款，應載明規約之規定，應不生效力，自無拘束原告之理。
２、原告取得系爭房屋所有權係自本院民事執行處公開拍賣程序中拍定取得，非事前與黃恒俊合意為使被告無從基於債之關係抗辯，以排除使用借貸關係之拘束；倘原告有前開惡意，則與黃恒俊透過買賣方式轉讓即可，何須經由拍賣方式為之，蓋拍賣程序以應買人所出最高價者得標，未必會由原告拍定取得；且黃恒俊事前應從未向被告請求返還系爭房屋，又為何要藉由與原告合意轉讓方式，脫免忍受被告繼續占有之義務，此節顯不符合常情。是原告並非惡意受讓系爭房屋所有權，乃係善意藉由拍賣程序取得，並無違反誠信原則之情事。
３、參照黃恒俊出具之系爭同意書已載明「．．因該公司（即雅邦公司）建造此社區出售時，有承諾提供活動中心供龍廷社區管理委員會無償使用．．，因該活動中心（即門牌號○○○鄉○○路○○巷○ 弄○ 號1 樓及2 樓）所有權人登記於本人個人名下，故由本人出具此書面為證。」等語，可見黃恒俊乃出於使用借貸之意思表示，而將系爭房屋交與被告使用；復參本院民事執行處並於本院民事執行處10
3 年3 月21日桃院勤102 司執四字第62035 號之拍賣公告備註欄第6 點所載「本件標的物現為第三人龍廷社區使用，其中第89建號係作為社區管委會辦公室，第90建號係社區活動中心，．．依第三人陳報其係自該社區建築完成時（約82年11月間）無償佔用迄今，並提出債務人（即黃恒俊）於85年7 月18日出具之同意第三人無償使用之同意書，拍定後不點交。」之文字，足見被告自始至終亦以使用借貸之意思，占有系爭房屋。換言之，被告與黃恒俊於立約之初即係以使用借貸意思表示之合意，由被告無償使用系爭房屋至今，非被告臨訟所稱之租賃關係。又原告縱使認同被告在拍賣程序前後有占有之事實，然就該占有之原因，被告既已陳明係無償使用，並經對外公告，則第三人自無從以該占有之事實，明知或可得而知黃恒俊與被告間有租賃關係存在，更無所謂由占有外觀以知有租賃關係之情形，自無民法第425 條第1 項之適用。再被告前已陳明其乃因無償占用系爭房屋，並經對外公告，如今卻於訴訟中表示其與黃恒俊之間乃係存有租賃關係，此舉顯已違反禁反言原則，亦漠視第三人對拍賣公告之信賴保護，且被告又非經濟上顯較弱勢者，被告此部分之抗辯，不無違反誠信原則之情事，當不足採信。
４、參諸最高法院59年台上字第2490號判例意旨，使用借貸無如民法第425 條之規定，自無適用餘地，且民法第425 條為債權相對性之例外，基於例外從嚴解釋原則，應從嚴適用。又學說多數說見解亦認為，租賃為有償，使用借貸為無償，如無償使用借貸者得類推適用民法第425 條規定，在對價衡平上將顯失均衡。本件被告以無償方式取得系爭房屋使用權，自應承擔受讓人對其主張返還請求權之風險，否則當初即應以締結租賃契約方式為之，如此始能取得民法第425 條所定債權物權化之正當化基礎，故本件應無被告辯稱得類推適用民法第425 條規定之情形。又縱認被告可類推適用民法第425 條規定，主張使用借貸契約關係對原告仍繼續存在，然黃恒俊所出具系爭同意書並未約定期限，為不定期限使用借貸契約，類推適用民法第425 條第2 項之結果，因未經公證，不適用同條第1 項規定，故基於債權相對性，被告不得基於其與黃恒俊之使用借貸法律關係，對原告主張為有權占有。
５、被告辯稱其有為系爭房屋原所有權人黃恒俊代繳房屋稅，雙方因此成立不定期限之租賃契約云云，惟參最高法院72年度台上字第4295號判決意旨，須出租人與承租人於契約成立時已明確約定，由承租人繳納地價稅及房屋稅之方式，以代租金之支付。然參黃恒俊所出具之系爭同意書內容，僅單純同意由被告無償使用，並未就是否由被告代繳稅金之方式以充租金，且被告為黃恒俊繳納系爭房屋之房屋稅之原因多端，或為贈與，或為好意施惠，或為受託代繳，又或為無因管理等，尚不得單純僅以被告代黃恒俊繳納房屋稅之事實，即忽略雙方間使用借貸之合意，而為該房屋稅款係租金之認定。又系爭房屋每年之房屋稅款總額約11,000元左右，相當於1 個月須繳付916 元稅額，然依據土地法第97條第1 項規定，計算系爭房屋之合理租金，尚可得出每月租金為26,050元之結果，則每月應繳納之稅額與合理租金金額二者相較，實顯不相當，誠無法認定被告繳納房屋稅款為使用系爭房屋之對價，自無前開實務見解所稱有收取對價，即係租賃而非使用借貸之情形。況且，被告雖自稱已繳納歷年之房屋稅款云云，然為何未提出92年以前、97年、102 年、103 年之支出請款憑單及該年度房屋稅繳款書？被告是否真有歷年為黃恒俊繳納系爭房屋之房屋稅款乙事，實令人懷疑。縱即便認被告因代黃恒俊繳納房屋稅捐款而成立租賃契約為有理由，則104 年度房屋稅係由原告所繳納，應可認定該租賃契約已然終止，被告自不得再對原告主張為有權占有。
６、退而言之，倘認原告為黃恒俊之後手，須承受其與被告間間之使用借貸關係，然被告未經原告同意，擅自於103 年11月29日及105 年1 月16日將系爭房屋轉借予中央選舉委員會作為103 年地方公職人員選舉投開票所、第14任總統副總統及第9 屆立法委員選舉投開票所，已構成民法第47
2 條第2 項後段之得終止事由，原告爰以105 年1 月20日所提民事變更聲明聲請暨言詞辯論意旨㈢狀繕本送達，作為終止兩造間之使用借貸關係之意思通知。
（三）並聲明：被告應將系爭房屋騰空返還予原告。被告應給付原告2 人各69,901元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被告應自起訴日起至騰空返還系爭房屋日止，按月給付原告2 人各13,025元。
願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則以：
（一）雅邦公司前於80年間出售龍廷社區建案房屋時，已約定系爭房屋為龍廷社區全體區分所有權人所共有。然因系爭房屋為工業用住宅，礙於法令限制無法將系爭房屋登記為龍廷社區全體區分所有權人所共有，雅邦公司乃將系爭房屋登記於其公司負責人黃恒俊名下，嗣再由黃恒俊於85年7月18日出具系爭同意書，約定將系爭房屋交由被告占有使用，並約定由被告負擔原應由黃恒俊繳納系爭房屋之房屋稅捐，且系爭房屋由被告占有使用以來，其中系爭房屋1樓係作為被告辦公室使用；2 樓係作為龍廷社區活動中心使用，每逢選舉時則提供作為投開票所等公益目的使用。詎料，黃恒俊嗣因積欠債務未清償，乃放任登記於名下之系爭房屋遭強制執行拍賣，被告知悉後隨即檢附系爭同意書具狀陳報本院民事執行處系爭房屋分別作為被告辦公室及龍廷社區活動中心使用之事實，該等事項均記明於系爭房屋拍賣公告內，原告亦知悉上情。
（二）被告基於使用借貸契約關係得合法占有使用系爭房屋：
１、黃恒俊以系爭同意書將其所有之系爭房屋無償提供被告作為辦公室及活動中心永久使用，且被告使用迄今已經近20年，均係供作公眾公益目的使用，並非基於個人私益占有使用；又原告與黃恒俊素有交情，亦明知系爭房屋為被告本於與黃恒俊間使用借貸關係合法使用，甚於系爭房屋拍賣前，原告曾與黃恒俊談論有關系爭房屋係由被告占有使用，及黃恒俊與被告就系爭房屋之約定事項等情事，竟仍配合黃恒俊積欠鉅額債務亟欲清償債務之際，利用黃恒俊名下系爭房屋遭受拍賣之機會取得所有權，以藉此排除被告與黃恒俊間使用借貸關係之拘束，嗣又行使系爭房屋所有權之物上請求權，則原告主張顯然違反誠信原則，難認其本件起訴為有理由。
２、退而言之，系爭房屋長期供公眾使用，占有使用情形除建物外觀明顯可見公用情形，亦已公告於拍賣公告上，即具備公示之狀態，原告受讓系爭房屋時即可知悉被告占有狀態之公示性，依此就民法第425 條第1 項規定之規範目的觀察，為了合理分配風險，以維護系爭房屋供公眾使用之公益價值，並保障正當信賴及促進經濟活動，本件應類推適用民法第425 條第1 項規定。換言之，原告受讓系爭房屋所有權後，被告與黃恒俊間之使用借貸契約對於原告仍繼續存在，被告占有系爭房屋自為有權占有，原告不得請求被告自系爭房屋遷出。
３、黃恒俊前與被告為龍廷社區之全體住戶之公益目的，約定將系爭房屋作為社區活動中心及辦公室使用，期間被告並無任何為自己私益或交由他人私益使用之情，亦曾於總統副總統或公職人員選舉之日作為選舉投開票所使用，使龍廷社區全體住戶得以便於選舉日前往投票，核為黃恒俊與被告間使用借貸之約定目的，並無逾使用借貸目的或方法之範圍。審以原告於系爭房屋拍賣前，已明知系爭房屋經常由被告基於龍廷社區大樓住戶之公益目的使用，且作為選舉委員會之投開票所使用，並未逾本件使用借貸目的之範圍，原告明知上情仍予拍定買受，已非可謂善意受人，甚明知上情而竟欲終止使用借貸契約，不符合民法第472條第2 款後段規定意旨，則原告終止系爭房屋之使用借貸關係，並非合法。
（三）被告基於租賃契約關係得合法占有使用系爭房屋：參諸最高法院72年度台上字第4295號判決意旨，當事人間雖未明示約定租金作為使用收益物之對價，但有以物之所有權人將自己應負擔之稅金，轉由物之占有人繳納，而占有人又按期給付，則兩造間已成為不定期限之租賃契約關係。黃恒俊雖曾出具系爭同意書，約定將系爭房屋無償交由被告占有使用，但同時約定由被告負擔原應由黃恒俊繳納系爭房屋之房屋稅捐，而被告歷年來均有依約繳納，則被告與黃恒俊間應為成立不定期限之租賃契約，並以繳納房屋稅作為使用系爭房屋之對價租金。是依民法第425 條第1 項之規定，黃恒俊再將系爭房屋交付後，被告占有中，縱將其所有權經拍買程序讓與原告，其租賃契約對於原告仍繼續存在，被告占有系爭房屋自為有權占有，原告不得請求被告自系爭房屋遷出。
（四）被告自龍廷社區建築完成時起，業與黃恒俊約定被告得無償使用系爭房屋作為管理委員會辦公室及活動中心，並供社區所屬區分所有權人公眾使用，且黃恒俊業向被告表示同意並出具系爭同意書為憑，對外應足產生使第三人知悉該狀態之公示外觀；後至系爭房屋因黃恒俊積欠他人債務遭本院民事執行處查封拍賣，並於拍賣公告載明上情，原告參與投標前已得知悉，倘仍經由拍賣程序取得系爭房屋所有權，自可推斷其默許被告繼續使用系爭房屋，兼衡被告使用系爭房屋供作管理委員會及社區活動中心之用途已久，管理委員會行政事宜及社區活動均賴系爭房屋維持等情，依司法院大法官會議釋字第349號解釋及最高法院97年度台上字第1729號判決意旨，黃恒俊對於被告就系爭房屋占有權源之忍受義務，自應於原告拍定取得系爭房屋所有權後，因債權物權化之結果而繼受，始無悖於誠信原則、社會正義及公共利益之要求。原告明知或可得而知系爭房屋為被告本於其與黃恒俊間使用借貸關係而有合法使用之權源，竟於系爭房屋遭法院拍賣時，為使被告無從基於債之關係為抗辯，參與投標並拍定系爭房屋，其取得所有權之目的，顯在妨害有權占有人即被告之占有，其行使物上請求權，顯屬以損害被告為主要目的，且違反誠信原則而有權利濫用之情事。
（五）縱認被告確屬無權占有系爭房屋，惟原告以26,050元作為每月相當於租金之不當得利，應屬過高。蓋系爭房屋主要用途為工業用，其經濟利用價值較城市商業或住宅使用之用地為低，又被告亦未出租予他人使用而為收益，係為全體住戶利益而為使用，所受利益甚微，再酌以系爭房屋所處位置係在龜山地區○○區○○鄰○○道道路，惟周邊建物多屬磚造平房或鐵皮建物，超商僅存一間，顯無明顯商業發展，使用收益之經濟價值堪認有限，是計算系爭房屋得以出租所受利益應以每月9,000 元，始克相當等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）系爭房屋為原告於103 年10月1 日向本院民事執行處拍定標得，並於103 年10月20日取得不動產權利移轉證書後，業於同年11月7 日辦理所有權移轉登記完竣，並有不動產權利移轉證書、土地及建物所有權狀、土地及建物登記謄本可參（見本院卷第14、15、17至19、21至23頁）。
（二）系爭房屋1 樓現為龍廷社區管理委員會辦公室；2 樓現為社區活動中心，並承造龍廷社區建案之雅邦公司負責人黃恒俊曾於85年7 月18日出具系爭同意書，承諾將系爭房屋交由被告無償使用，而被告有為黃恒俊代繳系爭房屋之房屋稅款，並於本院民事執行處103 年3 月21日桃院勤102司執四字第62035 號之拍賣公告備註欄第6 點明載「本件標的物現為第三人龍廷社區使用，其中第89建號係作為社區管委會辦公室，第90建號係社區活動中心，．．依第三人陳報其係自該社區建築完成時（約82年11月間）無償佔用迄今，並提出債務人（即黃恒俊）於85年7 月18日出具之同意第三人無償使用之同意書，拍定後不點交。」之文字，並有前開同意書、房屋稅支出請款憑單、房屋稅繳款書、本院民事執行處拍賣公告、系爭房屋現場照片為憑（見本院卷第61至67、120 頁）。
四、原告主張其為系爭房屋之所有人，被告未經其同意，又無合法權源，竟無權占用系爭房屋迄今，故請求被告應騰空返還系爭房屋，並給付無權占有期間之相當於租金之不當得利等語，為被告否認，並以前詞為置辯，是本件應審究者厥為：
（一）被告占有使用系爭房屋有無正當權源？（二）被告若無合法占有權源，原告可否請求被告將系爭房屋騰空返還予原告？（三）原告可否請求被告給付不當得利及金額若干？經查：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正。又原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院有98年度台上字第863 號裁判足參）。原告主張系爭房屋為其向本院民事執行處拍定標得，並已辦妥所有權登記完竣而為所有人之事實，雖為被告不爭執，惟以其非無權占有系爭房屋為抗辯，揆諸前開說明，自應由被告就其有權占有使用系爭房屋乙節，負舉證責任：
１、被告辯稱系爭房屋係雅邦公司前於80年間出售龍廷社區建案房屋時，即約定予龍廷社區全體區分所有權人為共有云云。惟遍觀被告所提斯時簽訂房屋預定買賣合約書內容，並無任何隻字片語與被告前開所述相符之約定，僅於第17條第4 項載記「公共設施：設圖書室、撞球間、乒乓球、棋藝室」文字（見本院卷第57頁背面），顯見被告此項所辯，已非可信；復參照雅邦公司之負責人黃恒俊於85年7月18日出具系爭同意書上載「查本人所擔任負責人之建設公司（即雅邦建設股份有限公司）於坐落桃園縣○○鄉○○段○○○ ○號之土地建造龍廷社區（計277 戶），因該公司建造此社區出售時，有承諾提供活動中心供龍廷社區管理委員會無償使用．．，因該活動中心（即門牌號○○○鄉○○路○○巷○ 弄○ 號1 樓及2 樓）所有權人登記於本人個人名下，故由本人出具此書面為證。」之文字，足見雅邦公司或黃恒俊斯時僅係提供系爭房屋予被告無償使用，並無交予龍廷社區全體區分所有權人為共有之意，且於系爭房屋前經本院民事執行處查封拍賣之際，被告亦以現占有人身分陳報其係無償使用系爭房屋，並經本院民事執行處標註於拍賣公告上（詳見下述），而非以系爭房屋之實際所有人自居，益徵被告就系爭房屋之占有，僅係基於與原告之前手黃恒俊間之使用借貸關係而來，是被告前開所辯，委無可取。
２、被告又辯稱雅邦公司之負責人黃恒俊已出具系爭同意書，無償提供系爭房屋供被告作為辦公室及活動中心永久使用，且原告亦明知上情，基於債權物權化之法理，後手即原告亦應容忍被告繼續使用系爭房屋云云。然按使用借貸契約為債之關係，僅於契約當事人間有效，第三人並不當然受拘束，地主出具供建商申請建造執照之土地使用同意書，為債之一種，其對出具土地使用同意書者固有效力，但嗣後買受系爭土地之第三人並不當然受拘束（最高法院99年度台上字第1759號判決意旨參照）；又土地受讓人之前手與他人訂立之土地使用同意書，如土地受讓人並無知悉之情形，難認受讓人應受該債權契約之拘束（最高法院98年度台上字第1424號、100 年度台上字第463 號判決同旨可參）。惟查，黃恒俊出具予被告之系爭同意書，乃渠等間之債權契約，本質上並無拘束第三人之效力，且被告並未舉證原告於拍定系爭房屋前，已明知或可得而知被告與黃恒俊間存有使用借貸關係之情形，自無應受系爭同意書之拘束，而須容忍被告繼續使用系爭房屋之情。又系爭房屋於本院民事執行處103 年3 月21日桃院勤102 司執四字第62035 號之拍賣公告備註欄第6 點上雖記載有「本件標的物現為第三人龍廷社區使用，其中第89建號係作為社區管委會辦公室，第90建號係社區活動中心，．．依第三人陳報其係自該社區建築完成時（約82年11月間）無償佔用迄今，並提出債務人於85年7 月18日出具之同意第三人無償使用之同意書，拍定後不點交。」之文字（見本院卷第67頁），然執行程序所為占有使用權源之調查，旨在點交條件之認定，始於拍賣公告上載明拍定後不點交，意在告知投標人系爭房屋現況，拍定後法院將不負責點交予拍定人，並非以拍定人需繼受原所有權人與他人間之使用借貸契約為拍賣條件，亦非謂拍定人即有容忍他人使用系爭房屋之義務，或占用人有何拒絕交付之抗辯權存在，原告依前開拍賣公告拍定買受系爭房屋，僅顯示其認知被告有占有使用系爭房屋，且法院將不辦理點交之事實；惟不得由此推知，遽認原告於拍定前已知悉被告與黃恒俊間具有使用借貸契約存在，而於拍定後其應繼受前手黃恒俊與被告間之使用借貸關係，進而謂被告得合法占有使用系爭房屋之正當權源，是被告此項抗辯，亦不足採。
３、被告再辯稱其有為黃恒俊代繳系爭房屋之房屋稅款，並以繳納房屋稅作為使用系爭房屋之對價租金，其與黃恒俊間應成立不定期限之租賃契約乙節。然此與被告前項抗辯其與黃恒俊間所存在債權契約者，係使用借貸關係等語，已有齟齬；且參黃恒俊先前出具系爭同意書之意，僅係在提供系爭房屋予被告無償使用，業如前述，與有償之租賃契約關係成立並不相符，並被告亦未就此有利於己之事實舉證證明，難認被告前開所辯為真。另即使認被告與黃恒俊間具有不定期限之租賃契約存在，然依民法第425 條第2項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，則原告仍無繼受前手黃恒俊與被告間之該租賃契約之理，被告亦難據此謂稱其有權占有使用系爭房屋之權能。
４、此外，被告就其為有權占有使用系爭房屋乙節，未再據其舉其他事證以實其說，且被告原先之舉證尚無法使本院產生其占有系爭房屋確具有合法權源之心證，即難為有利於其之判斷，而認定被告有權占有使用系爭房屋之權源。
（二）繼按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。又所有權妨害除去請求權之成立，須所有權人對於妨害其所有權者無容忍之義務，始足當之。且無權占有，並不以故意或過失為要件，茍無正當權源而占用他人之不動產，即負有返還之義務（最高法院73年度台上字第2212號、73年度台上字第2950號判決意旨可資參照）。又按使用借貸，非如租賃之有民法第425 條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利（最高法院59年台上字第2490號判例意旨參照）。另按民法第148條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。該所稱權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋；是土地所有人於與他人訂立建屋之不定期使用借貸特約後，縱將其土地讓與第三人，依上揭誠信原則之規定，並參照司法院釋字第349 號解釋之意旨，該受讓土地之第三人若知悉已有使用借貸特約存在，其行使該土地所有權之物上請求權，即有違誠信原則而不得為之（最高法院96年度台上字第1526號判決意旨參照）。查原告之前手黃恒俊雖曾同意被告無償使用系爭房屋，惟原告係事後經由法院拍賣程序拍定買受系爭房屋之第三人，其並未繼受其前手黃恒俊與被告間之使用借貸關係，業經本院認定如前，且又無其他可認原告嗣後同意繼受該使用借貸關係之情事，則其自無承受該使用借貸關係可言。又原告既已登記為系爭房屋之所有人，而被告既無法舉證其有權占有系爭房屋，則原告依所有物返還請求權，訴請被告騰空返還系爭房屋，本為所有權人正當權利之行使，且顯非以損害他人為主要目的，即難認有何違反誠信原則而有權利濫用之情事，被告此項所辯，自不足採。是則，原告以被告無權占有妨害其所有權之行使，依前開規定，請求被告騰空返還系爭房屋予原告，於法有據，應予准許。
（三）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照），無權占有他人之建物，亦同。本件被告無權占有原告所有之系爭房屋，為無法律上之原因而受利益，原告不能使用系爭房屋以獲取利益因此受有損害，又原告係於103 年10月20日取得本院民事執行處發給不動產權利移轉證書（見本院卷第14頁），則原告主張依不當得利之法律關係，請求被告自該日起至騰空返還系爭房屋日止給付相當於租金之利益，自屬有據。另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；法定地價為申報地價，公有土地以公告地價為申報地價，土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第21條、土地法第148 條亦分別定有明文。本件系爭房屋坐落之土地，係在桃園市○○區○○段○○○ ○號土地上，面積為8,480 平方公尺，102 年1 月申報地價為2,64
2.4 元，有土地登記謄本可考（見本院卷第21頁），是原告共有系爭房屋坐落之土地價額計為303,398 元（8,480㎡2,642.4 元/ ㎡1354/200000 2 ＝303,398 元）；另據原告陳稱系爭房屋之建物現值計為884,800 元（464,700 元＋420,100 元＝884,800 元），以上合計系爭房屋及坐落土地之總價額為1,188,198 元（303,398 元＋884,800 元＝1,188,198 元）。復斟酌系爭房屋所在位置、被告使用系爭房屋之經濟價值及所受利益等一切情狀，本院認原告請求按系爭房屋及坐落土地申報總價年息10%計算不當得利之賠償金額，尚稱合理，且未逾法定租金之上限，並無不許之理。是則，原告2 人依此得請求被告給付自103 年10月20日起至起訴日前1 日即104 年3 月31日止（共5 個月又11日）之相當於租金之不當得利各為26,570元【（1,188,198 元10％125 ）＋（1,188,198元10％1211/30 ）2 ＝26,570元，小數點以下四捨五入（下同）】，並自104 年4 月1 日起至騰空返還系爭房屋日止按月給付原告2 人各4,951 元（1,188,198 元10％122 ＝4,951 元），為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。
（四）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件原告請求被告返還不當得利之部分，係以支付金錢為標的，且屬無確定期限之給付，又原告所提之民事起訴狀繕本係於104 年
5 月14日送達被告，有本院送達證書可據（見本院卷第36頁），已生催告給付之效力，依照前開法律規定，被告應負遲延責任，則原告就被告應給付之26,570元部分，請求自起訴狀繕本送達之翌日即104 年5 月15日起至清償日止，按週年利率5% 計算之法定利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依據民法第767 條第1 項、第179 條規定，請求被告應將系爭房屋騰空返還予原告，並被告應給付原告
2 人各26,570元及自104 年5 月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，以及被告應自104 年4 月1 日起至騰空返還系爭房屋日止，按月給付原告2 人各4,951 元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；而原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。另因被告勝訴之比例甚微，訴訟費用應由被告全部負擔。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據資料，核與判決結果無影響，不再一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 3 月 31 日
民事第三庭法 官 張益銘上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 105 年 3 月 31 日
書記官 鄭慧婷┌──────────────────────────────────────────────────┐│附表： 104年度訴字第748號 │├─┬───────────────────┬─┬───────────┬────┬──────┬──┤│編│ 土 地 坐 落│地│面 積│所有權人│ 權利範圍 │備註││ ├───┬────┬────┬─────┤ ├───────────┤ │ │ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 │地 號│目│ 平方公尺 │ │ │ │├─┼───┼────┼────┼─────┼─┼───────────┼────┼──────┼──┤│01│桃園市○○○區 ○○○段 │376 │建│8,480 │簡明龍 │1354/200000 │ ││ │ │ │ │ │ │ ├────┼──────┤ ││ │ │ │ │ │ │ │劉阿美 │1354/200000 │ │├─┼───┼────┴────┼─────┴─┼───────────┼────┼──────┼──┤│編│建 號│ 建 物 門 牌 │ 建物坐落地號 │ 建物面積（平方公尺） │所有權人│ 權利範圍 │備註││號│ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼─────────┼───────┼───────────┼────┼──────┼──┤│01│89 │桃園市○○區○○路│西嶺段376 │總面積：184.90 │簡明龍 │ 1/2 │ ││ │ │58巷3弄2號1樓 │ │ ├────┼──────┼──┤│ │ │ │ │ │劉阿美 │ 1/2 │ │├─┼───┼─────────┼───────┼───────────┼────┼──────┼──┤│02│90 │桃園市○○區○○路│西嶺段376 │面積：166.25 │簡明龍 │ 1/2 │ ││ │ │58巷3弄2號2樓 │ │屋頂突出物：12.52 ├────┼──────┤ ││ │ │ │ │總面積：178.77 │劉阿美 │ 1/2 │ │└─┴───┴─────────┴───────┴───────────┴────┴──────┴──┘