臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第768號原 告 李曉萍訴訟代理人 劉楷律師複代理人 陳進文律師被 告 張育治訴訟代理人 廖克明律師複代理人 蘇以杉律師
李怡馨律師張家茹上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國105 年7 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國一百零四年四月十六日起至清償日止，按日給付原告新臺幣壹仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣參拾參萬參仟元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：緣兩造於民國103 年4 月16日就原告所有坐落桃園市○○區○○段○○○段00000 地號土地( 下稱系爭土地) 暨其上之未辦理保存登記之門牌號碼桃園市○○區○○里○○000 號建物（下稱系爭建物，與系爭土地則合稱系爭房地）訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告以總價新臺幣( 下同) 1,300 萬元將系爭房地出售予被告，價金分4 期支付，分別為第1 期簽約、備證款500 萬元，第2期完稅款350 萬元，第3 期300 萬於過戶完成時支付，第4期尾款150 萬元則於點交系爭房地時支付，前開價金中，被告如期給付前3 期之價金，原告則於103 年7 月3 日將系爭土地過戶登記為被告所有，而就尾款150 萬元部分，被告於
103 年12月31日給付其中之50萬元，剩餘100 萬元部分，依系爭買賣契約第7 條第1 項之約定，被告應於104 年4 月15日前給付，然原告依此約定，於104 年4 月15日委託訴外人涂進士及仲介人員到場進行房地點交時，被告竟藉詞以諸如水塔沒水、電費未繳清、路權不明、置放於系爭土地上之盆栽、樹木、貨櫃屋被移走等莫須有、不合理之指控，拒絕配合點交，且揚言拒付剩餘尾款100 萬元。為此，原告乃於10
4 年4 月21日寄發存證信函及聲明書催告被告履行義務，然被告仍置之不理，原告不得已只能興訟捍衛權益，依民法第
367 條之規定請求被告給付尾款價金100 萬元，並依系爭買賣契約書第9 條第3 項：「各方如有遲延給付之情形時，自遲延之日起，應按遲延日數，以總價千分之一計算遲延利息予他方」之約定，請求自104 年4 月16日起按日給付13,000元之遲延利息（13,000,000元×1/1000＝13,000元）等語。
並聲明：㈠被告應給付原告100 萬元，及104 年4 月16日起至清償日止，按日給付13,000元之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠103 年4 月16日兩造簽訂系爭買賣契約時，系爭土地上種植
有4 棵臺灣竹柏、3 棵樹葡萄及2 棵桂花樹( 下稱系爭樹木) ，並放置有一貨櫃屋。103 年7 月3 日原告將系爭土地所有權移轉登記予被告後，兩造已於103 年7 月25日完成點交，被告同意讓原告繼續居住使用系爭房地至契約約定之尾款交付日即104 年4 月15日止，被告並於點交當日開立面額15
0 萬元本票( 本票號碼：0000000)予涂進士( 原告前配偶、實際土地所有權人及簽約人) 作為日後尾款支付之擔保。殊料，104 年4 月15日被告欲取回系爭房地時卻發現，系爭土地上所種植之系爭樹木及所放置之貨櫃屋均遭原告家人涂進士擅自移除。
㈡依民法第66條第2 項之規定及最高法院32年上字第6232號判
例意旨，系爭買賣契約訂立時，種植於系爭土地上之系爭樹木均屬系爭土地之構成部分，而當然成為買賣標的。又按系爭買賣契約第7 條點交約定：「一、本約標的應於尾款交付日( 預定104 年4 月15日前) ，由賣方依簽約時現況點交予買方或登記名義人，賣方應於約定點交日前搬遷完畢。…」等語，是買賣標的物範圍自亦包含買賣契約訂立時，系爭土地上所存在、置放之系爭樹木及貨櫃屋。且103 年7 月25日點交時，原告已依系爭買賣契約第7 條現況點交之約定，將系爭土地上的貨櫃屋及系爭樹木交付與被告，系爭土地及樹木、貨櫃屋自已應屬於被告所有。
㈢本件原告已於103 年7 月25日將買賣標的物( 含系爭樹木及
貨櫃屋) 「現況點交交付」予被告，兩造復另成立使用借貸契約，約定由原告繼續占有使用系爭房地( 含系爭樹木及貨櫃屋) 至104 年4 月15日止已如前述，惟原告竟未盡善良管理人之注意義務，任憑原告家人砍除系爭樹木並移除貨櫃屋，被告依民法第468 條第2 項本文之規定，自得請求原告賠償所受之損害，並得依民法第334 條規定據以與原告主張之價金債權抵銷。
㈣退萬步言，縱使鈞院認103 年7 月25日兩造未完成點交，然
直到隔年即104 年4 月15日兩造點交時，系爭土地上原本種植之系爭樹木及貨櫃屋已遭移除，原告亦應負擔物之瑕疵擔保、不完全給付及給付遲延責任。因系爭土地原作園藝之用，土地上之植栽樹木本屬影響土地價值之重要關鍵，被告亦係看中系爭土地上的植栽系爭樹木才以高價向原告購買系爭土地，系爭樹木均價值不菲，其遭原地主擅自移除自當影響兩造買賣土地之價金判斷，核有買賣標的物之瑕疵，被告自可依民法第359 條規定請求減少價金。又系爭樹木均係原告家人擅自移除，無法補正，自屬可歸責於原告之不完全給付，依民法第227 條第1 項準用第226 條第1 項之規定，被告得向原告請求損害賠償，並主張依民法第334 條第1 項本文與原告之價金給付請求權抵銷。
㈤104 年4 月15日原告就買賣標的物進行點交時，原告未依系
爭買賣契約第7 條「依簽約時現況點交」之約定，將系爭買賣契約訂立時已放置於系爭土地上之貨櫃屋交付被告，應屬可歸責於原告之給付遲延，依民法第231 條第1 項、第233條第1 項規定，被告得向原告請求賠償相當於租金之損害及遲延利息( 該貨櫃屋約20呎，應自104 年4 月16日起至原告交付日止，依一般20呎貨櫃屋租金按月計算損害，並加計自答辯狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息) ，並主張依民法第334 條第1 項本文與原告之價金給付請求權抵銷。總計系爭樹木及貨櫃屋之價值約為100 萬元，被告自得以之與原告之價金請求權抵銷等語，作為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、本院於105 年3 月21日言詞辯論期日整理兩造不爭執及爭執事項如下( 見本院卷第120 頁正、反面) ：
㈠不爭執事項：
⒈兩造於103 年4 月16日就系爭房地訂立系爭買賣契約書（見本院卷第7 頁至第13頁）。
⒉原告以總價1,300 萬元將系爭房地出售予被告，價金分4
期支付，分別為第1 期簽約、備證款500 萬元，第2 期完稅款350 萬元，第3 期300 萬於過戶完成時支付，第4 期尾款150 萬元。前開價金中，被告如期給付前3 期之價金，原告則於103 年7 月3 日將系爭土地過戶登記為被告所有（見本院卷第16頁）；就尾款150 萬元部分，被告於10
3 年12月31日給付其中之50萬元，剩餘100 萬元部分，被告迄未給付。
⒊依系爭買賣契約第7 條約定：原告應於104 年4 月15日將
系爭房地點交予被告，被告亦應於當日給付買賣價金尾款
100 萬元予原告。⒋系爭土地於兩造簽約時，其上種植有系爭樹木，並有一間
貨櫃屋。系爭樹木及貨櫃屋於104 年4 月15日兩造點交系爭房地前，為原告前配偶涂進士移除。
㈡爭執事項：
⒈系爭買賣契約之標的物有無包含系爭樹木及一間貨櫃屋？⒉原告主張依民法第367 條之規定請求被告給付尾款價金
100 萬元，有無理由？⒊原告主張依系爭買賣契約書第9 條第3 項之約定，請求被
告給付自104 年4 月16日起按日給付13,000元，上開約定之性質係懲罰性之違約金？抑或係損害賠償總額預定之違約金？原告上開請求有無理由?⒋被告抗辯系爭樹木及一間貨櫃屋為系爭買賣契約之標的物
範圍，因遭移除而主張以因此而生之侵權行為、物之瑕疵擔保及不完全給付等請求權，與原告之前開價金債權互為抵銷，有無理由?
四、本院之判斷：㈠系爭買賣契約之標的物並未包含系爭樹木及貨櫃屋：
⒈被告抗辯：依系爭買賣契約關於點交約定即第7 條第1 項
已約定：「本約標的應於尾款交付日( 預定104 年4 月15日前) ，由賣方( 即原告) 依簽約時現況點交予買方( 即被告) …」等語，而於103 年4 月16日簽約時，系爭樹木及貨櫃屋係存在於系爭土地之上，亦即簽約時之現況既有系爭樹木及貨櫃屋，則依上開條文約定，原告自應將簽約時現況存在之系爭樹木及貨櫃屋點交予被告，且亦可證明系爭買賣契約之標的物係包含系爭樹木及貨櫃屋等語。惟原告否認之，並以：系爭買賣契約之標的物並未包含系爭樹木及貨櫃屋，且既非系爭買賣契約之標的物，自無所謂簽約時現況點交之問題等語置辯。
⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277 條第前段定有明文。又主張積極事實者應負舉證之責任，乃為舉證責任分配之原則。本件被告抗辯：系爭買賣契約之標的物包含系爭樹木及貨櫃屋等語，此係屬於有利於被告之積極事實，則依上開法條規定，自應由被告就此事實負舉證之責任。經查：
⑴被告雖以依系爭買賣契約第7 條第1 項已約定：「本約標
的應於尾款交付日( 預定104 年4 月15日前) ，由賣方(即原告) 依簽約時現況點交予買方( 即被告) …」等語(見本院卷第10頁) ，作為其主張系爭買賣契約之標的物係包含系爭樹木及貨櫃屋之依據。惟按「解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意」( 最高法院99年度台上字第1421號民事裁判意旨參照) 。查，上開系爭買賣契約第7 條第1 項約定所謂：「簽約時現況點交」等語，其真意應係指出賣人即原告就系爭買賣契約之標的物應依照簽約時之現況點交予買受人即被告，惟依經驗法則及論理法則，其前提要件自須以係買賣之標的物始有簽約時現況點交之適用，如非係買賣之標的物自無上開約定適用之可言。換言之，如非系爭買賣契約之標的物，縱使於簽訂系爭買賣契約時係存在於系爭土地上，亦無所謂簽約時現況點交之可言。故被告僅以兩造於103 年4 月16日簽約時，系爭樹木及貨櫃屋係存在於系爭土地之上，即推論系爭買賣契約之標的物係包含系爭樹木及貨櫃屋云云，顯係曲解「簽約時現況點交」之意義，不足採信。
⑵系爭買賣契約之代書即證人陳岳坤於本院104 年9 月7 日
言詞辯論期日到場證稱：「( 問：當時兩造買賣契約的標的物為何？) 答：土地304-2 地號土地、建物是大溪鎮南興里西尾8-2 號。( 問：除上開買賣標的物外，還有無其他標的物？) 答：無。( 問：剛才講的貨櫃屋有無在買賣標的物內？) 答：沒有去看過現場，所以才記載依現況，我不知道有貨櫃屋，我僅知道有房屋。( 問：依照契約的第七條點交約定，由賣方依簽約時現況點交予買方，有無這樣的約定？) 答：這是一般的制式合約」、「( 問：如土地的現況有其他特殊要點交的狀況是否應記載在土地點交的確認書上面？) 答：會在契約書上面註明」等語( 見本院卷第60頁反面、第61頁) 。另系爭買賣契約之仲介即證人羅錦星於同日亦到場證稱：「( 問：買方即被告有無跟你或賣方即原告說到，要將上面的4 棵臺灣竹柏、4 棵樹葡萄、2 棵桂花樹及貨櫃屋要送給他？) 答：沒有。當初從帶看到簽約都有跟他說，有經濟價值的都會搬走，能移走的也會搬走」、「( 問：如果這些東西要包括在買賣契約裡面，契約是否會寫？) 答：會。像如果要附贈植栽的話都會拍照，再將照片附在買賣合約書裡面。買賣契約書裡面會列出附贈的有哪些東西，然後再附照片，怕到時送的東西與原本的東西不一樣，那就會有爭議」等語( 見本院卷第63頁正、反面) 。由上開證人之證詞可知，證人陳岳坤及羅錦星之證詞均證稱：系爭買賣契約並未包含系爭樹木及貨櫃屋，且如果有包含系爭樹木及貨櫃屋應均會在契約書上面註明等語。又依被告於本院105 年3 月21日言詞辯論期日陳稱：系爭樹木及貨櫃屋之價值高達100 萬元等語( 見本院卷第119 頁反面) ，則以此高額價值之物品，如果真為系爭買賣契約之標的物，則依常情及經驗法則，豈有未於系爭買賣契約中記載明確清楚之理。況且，綜觀系爭買賣契約( 見本院卷第7 頁至第13頁) ，其上第
1 條關於買賣標的之部分並無系爭樹木及貨櫃屋之記載，且其他買賣契約條文之約定亦均未見任何有關於系爭樹木及貨櫃屋等文字之記載，足見，系爭樹木及貨櫃屋並未列為系爭買賣契約之標的物。是被告抗辯：系爭買賣契約之標的物包含系爭樹木及貨櫃屋等語，已屬無據。
⑶至於被告另以：依民法第66條第2 項之規定及最高法院32
年上字第6232號判例意旨，系爭買賣契約訂立時，種植於系爭土地上之系爭樹木均屬系爭土地之構成部分，而當然成為買賣標的等語。按民法第66條第2 項：「不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分」，係在規範不動產之出產物於分離前之所有權歸屬問題，與本件系爭樹木是否為系爭買賣契約之標的物之事實認定並無關連。蓋按「不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第
373 條之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權。所有權雖未移轉，而標的物已交付者，買受人亦有收益權」( 最高法院33年上字第604 號民事判例意旨參照) ，準此，系爭樹木如果不是系爭買賣契約之標的物，則縱使系爭買賣契約訂立時，系爭樹木仍種植於系爭土地上，且系爭土地之所有權雖已於103 年7 月3 日移轉登記予被告，惟於原告將系爭土地點交於被告之前，依上揭判例意旨，原告對系爭土地仍有收益權，自得收取系爭樹木。故被告上開抗辯，尚不足採。至於最高法院32年上字第6232號民事判例意旨略謂：「物之構成部分除法律有特別規定外，不得單獨為物權之標的物，未與土地分離之樹木，依民法第六十六條第二項之規定，為土地之構成部分，與同條第一項所稱之定著物為獨立之不動產者不同，故向土地所有人購買未與土地分離之樹木，僅對於出賣人有砍伐樹木之權利，在未砍伐以前未取得該樹木所有權，即不得對於更自出賣人或其繼承人購買該樹木而砍取之第三人，主張該樹木為其所有」等語，則係在闡釋向土地所有人購買未與土地分離之樹木之買受人，僅對於出賣人有砍伐樹木之權利，與本件系爭樹木是否為系爭系爭買賣契約之標的物之判斷亦無關連，其理由同上述。是被告引用上開法條及判例意旨，作為主張系爭樹木為系爭買賣契約之標的物之依據，均不足採。
⒊綜上，被告雖抗辯：系爭買賣契約包含系爭樹木及貨櫃屋
等語。惟系爭買賣契約上並未有任何支字片語記載關於系爭樹木及貨櫃屋為系爭買賣契約之標的物，且依證人陳岳坤及羅錦星之證詞亦均證稱：系爭買賣契約並未包含系爭樹木及貨櫃屋等語，且被告亦末能舉證證明以實其說。故被告空言抗辯系爭買賣契約包含系爭樹木及貨櫃屋，自不足採信。應堪認系爭買賣契約之標的物並未包含系爭樹木及貨櫃屋。
㈡原告主張依民法第367 條之規定請求被告給付尾款價金100萬元，為有理由：
按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約」、「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務」，民法第345 條第1 項、第367 條分別定有明文。查，兩造於103 年4 月16日就系爭房地訂立系爭買賣契約書，原告以總價1,300 萬元將系爭房地出售予被告，原告已於103 年7 月3 日將系爭土地所有權移轉登記為被告所有，惟被告僅給付原告買賣價金1,200 萬元，尚餘
100 萬元買賣尾款未給付等事實，為兩造所不爭執。雖被告以系爭買賣契約之標的物尚包含系爭樹木及貨櫃屋，因原告尚未交付，主張行使民法第264 條之同時履行抗辯權，而拒絕給付100 萬元之買賣尾款及受領系爭房地之買賣標的物等語。惟查，系爭買賣契約之標的物並未包含系爭樹木及貨櫃屋，已詳如上述，是被告以此為由主張行使民法第264 條之同時履行抗辯權，並拒絕給付100 萬元之買賣尾款及受領系爭房地之買賣標的物，即屬無據。故原告主張依上揭民法第
345 條第1 項及第367 條規定，請求被告給付尾款價金100萬元，為有理由。
㈢原告主張依系爭買賣契約書第9 條第3 項之約定，請求被告
給付自104 年4 月16日起按日給付13,000元，上開約定之性質係懲罰性之違約金？抑或係損害賠償總額預定之違約金？原告上開請求有無理由?⒈系爭買賣契約書第9 條第3 項約定之性質應係屬於損害賠償總額預定之違約金：
按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額」，民法第250 條第1 項及第2 項前段定有明文。又按「所謂懲罰性（制裁性）之違約金，依民法第25
0 條第2 項規定，必須於契約中明定，如債務人不於適當時期或不以適當方法履行債務時，而須支付違約金者，始足當之。否則，契約縱有履行期或履行方法之約定，其所定違約金，仍應視為賠償總額之預定」( 最高法院70年度台上字第4782號民事裁判意旨參照) 。查，系爭買賣契約書第9 條第3 項僅約定：「各方如有遲延給付之情形時，自遲延之日起，應按遲延日數，以總價款千分之一計算遲延利息予他方」等語( 見本院卷第10頁) ，並未於契約中明定係屬於懲罰性之違約金，是依上揭法條規定及裁判意旨，應認系爭買賣契約書第9 條第3 項約定之性質應係屬於損害賠償總額預定之違約金。
⒉原告得請求被告給付自104 年4 月16日起至清償日止，按日給付1,000 元之違約金：
⑴按「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依
民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額」( 最高法院49年台上字第807 號民事判例意旨參照) 。查，系爭買賣契約書第9 條第3 項固約定：「各方如有遲延給付之情形時，自遲延之日起，應按遲延日數，以總價款千分之一計算遲延利息予他方」等語
(見本院卷第10頁) ，惟被告已給付買賣價金1,200 萬元，僅剩餘尾款100 萬元未給付之事實，為兩造所不爭，是參照上開判例意旨，審酌被告就給付買賣價金之債務已為大部分之履行，自得比照債權人即原告所受利益，減少違約金之數額。故本院認被告應自遲延日起至清償日止，按日以尾款100 萬元之千分之一即1,000 元計算違約金給付予原告。
⑵末按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲
延責任」，民法第229 條第1 項定有明文。查，本件系爭買賣契約第7 條第1 項約定：「本約標的應於尾款交付日
( 預定104 年4 月15日前) ，…」等語( 見本院卷第10頁) ，足見，兩造約定之尾款交付日為104 年4 月15日，惟被告於尾款交付日之期限屆滿時，仍藉詞以原告未交付系爭樹木及貨櫃屋為由，拒絕給付尾款，已詳如前述，是自買賣尾款100 萬元之給付期限即104 年4 月15日屆滿時起，依上開法條規定，被告自應負遲延責任。準此，原告請求被告應給付自104 年4 月16日起至清償日止，按日給付1,000 元之違約金，即屬有據。
㈣至於被告抗辯：以系爭樹木及貨櫃屋因遭移除而主張以因此
而生之侵權行為、物之瑕疵擔保及不完全給付等請求權，與原告之前開價金債權互為抵銷等情。因本院認定系爭買賣契約之標的物並未包含系爭樹木及貨櫃屋之事實，已詳如前述。故被告上開抵銷之抗辯，即屬無據。
五、綜上所述，本件原告依據民法第367 條買賣契約之法律關係請求被告給付買賣價金尾款100 萬元，及依據系爭買賣契約第9 條第3 項約定請求被告給付自104 年4 月16日起至清償日止，按日給付1,000 元之違約金，為有理由，應予准許。
逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 22 日
民事第三庭 法 官 黃漢權以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 23 日
書記官 江世亨