臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第781號原 告 葉柏君
黃俊豪被 告 邱秀彰訴訟代理人 游淑琄律師
邱清銜律師被 告 吳文傑訴訟代理人 吳亮緯上列當事人間請求給付居間報酬等事件，本院於民國104 年9 月
8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告葉柏君負擔百分之六十九，餘由原告黃俊豪負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣被告邱秀彰前曾向被告吳文傑購買坐落桃園市○○區○○
段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等5 筆土地（下稱系爭土地），後因被告邱秀彰有資金上困難，無法按時給付全額買賣價金予被告吳文傑，遂於民國104 年3 月17日委託原告葉柏君就系爭土地仲介其他願意買受之人，並承諾願給付居間報酬新臺幣（下同）1,035,000 元。嗣原告葉柏君覓得訴外人楊智卿有意以1 坪15萬元即總價31,127,250元購買系爭土地，而訴外人楊智卿就此係委託原告黃俊豪處理，並約定成交後願給付買賣總價1.5 ％之居間報酬即466,908 元予原告黃俊豪。
㈡兩造及訴外人邱坤路於104 年3 月19日相約在臺灣房屋仲介
股份有限公司觀音草漯分公司（下稱臺灣房屋仲介公司）內討論系爭土地買賣事宜，被告邱秀彰同意以上述金額出售系爭土地予訴外人楊智卿（被告邱秀彰負擔104 年以前之土地增值稅及鑑界費用），並約定於104 年3 月21日另行簽立制式買賣契約。詎被告邱秀彰竟於104 年3 月20日來電表示因被告吳文傑之故，無法將系爭土地售予訴外人楊智卿，亦拒絕於約定之時日至臺灣房屋仲介公司簽約。
㈢被告邱秀彰既已同意以上述金額將系爭土地售予訴外人楊智
卿，渠等間買賣契約業已成立，原告葉柏君自得依民法第56
8 條規定請求被告邱秀彰給付居間報酬1,035,000 元。又被告二人係事後藉口推託不簽約，亦應依民法第184 條第1 項前段及第185 條之規定連帶賠償原告葉柏君此部分損失1,035,000 元；暨依民法第184 條及第185 條之規定連帶賠償原告黃俊豪居間報酬損失466,908 元。
㈣並聲明：⒈被告邱秀彰、吳文傑應連帶給付原告葉柏君1,03
5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒉被告邱秀彰、吳文傑應連帶給付原告黃俊豪466,908 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告邱秀彰部分：
被告邱秀彰前向被告吳文傑購買系爭土地，惟支付其中700萬元後便無力支付剩餘價金，經取得被告吳文傑同意後，被告邱秀彰遂另行尋覓買家，屆時付清價金後，被告吳文傑即同意將系爭土地所有權移轉登記予被告邱秀彰所指定之買家。嗣原告葉柏君聲稱已覓妥訴外人楊智卿願意買受，然兩造於臺灣房屋仲介公司洽談買賣事宜時，因被告吳文傑係以每坪158,000 元將系爭土地售予被告邱秀彰並以此金額開立履約保證專戶，而被告邱秀彰則以每坪15萬元之價格將之出售予訴外人楊智卿，由於其中有每坪8,000 元之價格落差，被告吳文傑當下即推辭應待訴外人楊智卿本人到場後再行協商，並未同意與訴外人楊智卿另行簽約，然據訴外人楊智卿所簽立之不動產購買意願書，其中重要交易條件即是要求一定要與系爭土地登記所有權人即被告吳文傑簽約才願意成交，縱使被告邱秀彰願意出售土地，其亦非系爭土地登記所有權人，顯見買賣契約重要條件尚未達成合致，原告葉柏君既未完成居間條件，自不得向被告邱秀彰請求給付居間報酬。又被告二人間並無任何不法勾串情事，原告二人依侵權行為法律關係請求被告邱秀彰賠償渠等居間報酬損失亦屬無據。且原告葉柏君僅曾於104 年3 月14日以電話聯絡有買家願買受土地，復於同年3 月17日來電聲稱價金合致要求被告邱秀彰簽具居間報酬切結書，中間過程未為其他協力情事，顯見原告葉柏君索取高額居間報酬1,035,000 元與其所任勞務價值相較之下顯失公平，爰依民法第572 條規定請求鈞院酌減等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告吳文傑部分：
被告邱秀彰購買系爭土地後僅支付700 萬元即因資金不足欲另覓他人續行承受，以圖免負違約責任，遂約同原告二人與被告吳文傑在臺灣房屋仲介公司洽談上開事宜，惟原告二人係表明希望被告二人先行解除原買賣契約，被告吳文傑再與新買方另訂契約，而被告吳文傑對於新買方之身分資力均無所悉，遂當場表示只要被告邱秀彰繼續履約即可，至於新買方與被告邱秀彰間資金關係如何約定，則非所問，故洽談當日兩造並未成立任何口頭或書面協議，原告二人自未完成任何居間事宜，不得請求任何居間報酬甚明。況被告吳文傑與原告二人皆無任何居間報酬之約定，且原告二人縱使債權受損，亦非屬民法第184 條第1 項前段所稱之權利，原告二人復未舉證被告吳文傑有以背於善良風俗之方法加損害於他人之情事，渠等請求被告吳文傑應賠償居間報酬之損失難認有理等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠被告邱秀彰與吳文傑有於103 年12月30日就坐落桃園市○○
區○○段2449、2450、2451、2452、2453、2463地號等6 筆土地簽立買賣契約，由被告邱秀彰以總價4,700 萬元向被告吳文傑購買上開土地，被告邱秀彰僅先給付其中700 萬元，其餘款項因資金不足而未能依約給付（見本院卷第51至54頁）。
㈡被告邱秀彰與原告葉柏君有於104 年3 月17日就系爭土地簽
立不動產委託銷售授權書，由被告邱秀彰授權原告葉柏君全權代理系爭土地買賣事宜。委託期間自104 年3 月17日至10
4 年3 月24日，委託銷售金額為1 坪15萬元，總價3,112 萬元（見本院卷第8 頁）。
㈢被告邱秀彰有於104 年3 月17日簽立內容為：「茲因購買宗
地坐落：桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等5 筆建地。由邱秀彰支付買方窗口新臺幣壹佰零叁萬伍仟元整，作為活動費（不得索取發票）。並於簽約當天以現金支付不得拖延，且嚴守商業保密條款（如有違反，買方窗口一概否認；並加重求償一切損失）如有支付拖延或違反保密條款，願負連帶賠償之支付，並放棄所有法定法律權利，不得異議」之收款單予原告葉柏君收執（見本院卷第9頁）。
㈣訴外人楊智卿與原告黃俊豪有於104 年3 月17日就系爭土地
簽立不動產購買意願書，由訴外人楊智卿委託原告黃俊豪居間仲介購買系爭土地。其中第6 條係約定：「買方仲介服務費，依買賣總價款1.5 ％，點交權狀給付費用，服務費分二期付款。若簽約完成中途因賣方或已承購者因素解除買賣契約書，買方不支付仲介服務費」、第7 條特約事項第5 項則約定：「買方簽定合約要與土地所有權人簽立土地買賣合約書」等語（見本院卷第66頁）。
㈤被告邱秀彰有於上開不動產購買意願書空白處手寫加註：「
本人邱秀彰土地每坪實拿新臺幣壹拾伍萬元整出售給買方，支付土地104 增值稅及鑑界費」等語（見本院卷第66頁）。
四、本件原告二人起訴主張渠等已仲介被告二人及訴外人楊智卿就系爭土地以1 坪15萬元即總價31,127,250元成交，惟被告二人竟事後藉詞拒絕與訴外人楊智卿簽立買賣契約，致使原告二人無法取得原本可自被告邱秀彰、訴外人楊智卿處給付之居間報酬1,035,000 元、466,908 元，爰依民法第568 條第1 項及共同侵權行為法律關係，請求被告連帶賠償上揭金額等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，從而本件兩造所爭執之處，應在於：㈠原告葉柏君依居間契約之法律關係，請求被告邱秀彰給付居間報酬1,035,000 元，是否有理？㈡原告葉柏君依民法第184 條第1 項前段及第185 條之規定，請求被告二人連帶賠償1,035,000 元，是否有理？㈢原告黃俊豪依民法第184 條及第185 條之規定，請求被告二人連帶賠償466,908 元，是否有理？茲分別論述如下：
㈠原告葉柏君依居間契約之法律關係，請求被告邱秀彰給付居
間報酬1,035,000 元，是否有理？⒈原告葉柏君與被告邱秀彰間是否有居間契約及報酬1,035,00
0 元之約定？⑴按解釋契約應以當事人立約當時真意為準，而真意何在，又
應以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，不能拘泥文字或擷取契約中部分字句任意解釋，致失真意。至於解釋方法，則應以當事人所欲達到經濟目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第56
5 條定有明文，是倘當事人就居間人所負擔之報告、媒介訂約之義務，及委託人給付報酬之義務均已達成合意者，應認該居間契約之必要之點業經兩造意思表示一致，契約成立。⑵經查，系爭收款單固係記載：「茲因購買宗地坐落：桃園市
○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等5 筆建地。由邱秀彰支付買方窗口新臺幣壹佰零叁萬伍仟元整，作為『活動費』（不得索取發票）。並於簽約當天以現金支付不得拖延，且嚴守商業保密條款（如有違反，買方窗口一概否認；並加重求償一切損失）如有支付拖延或違反保密條款，願負連帶賠償之支付，並放棄所有法定法律權利，不得異議」等語（見本院卷第9 頁），而隻字未予提及「仲介費」或「居間報酬」等情。惟按當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院自應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之基礎。當事人合法委任之訴訟代理人，在訴訟上為自認，亦與該當事人自身所為者同。本件被告邱秀彰於答辯狀中業已自認：「被告邱秀彰與原告葉柏君詳加確認後表明如確實有尋獲買家且簽訂買賣契約，被告邱秀彰當願意支付仲介費用予原告葉柏君，雙方確認後被告邱秀彰遂於104 年3 月17日凌晨簽立一紙收款單…」等語（見本院卷第33頁），其訴訟代理人並於104 年7 月3日言詞辯論期日再度自認：「如果有簽買賣契約的話願依卷第9 頁支付1,035,000 元的仲介費」等語（見本院卷第64頁背面），足見原告葉柏君與被告邱秀彰已約定由原告葉柏君就系爭土地為訂約之媒介，而由被告邱秀彰給付1,035,000元作為報酬，核其性質應屬居間契約無疑。
⑶至於被告邱秀彰之訴訟代理人雖於104 年9 月8 日言詞辯論
期日表示：「否認活動費就是原告所稱仲介費的約定」等語（見本院卷第79頁背面）。然自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279 條第3 項定有明文。故自認人撤銷其自認者，除應向法院為撤銷自認之表示外，自須舉證證明其自認有與事實不符之情，本件被告邱秀彰並未舉證證明其自認與事實不符，自不得撤銷前揭於言詞辯論期日所為之自認，附此敘明。
⒉原告葉柏君依民法第568 條第1 項之規定，請求被告邱秀彰
給付居間報酬，有無理由？被告邱秀彰依民法第572 條之規定，請求酌減報酬，有無理由？⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277 條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上第917 號判例、100 年台上第415 號判決意旨參照）。原告葉柏君主張依系爭不動產委託銷售授權書及系爭收款單之約定（見本院卷第8 、9 頁），被告邱秀彰應給付1,035,000 元之居間報酬。而原告葉柏君請求被告邱秀彰給付系爭居間報酬，乃以系爭土地係經由原告葉柏君成功媒介出售為其前提條件，則原告葉柏君欲依上開約定請求被告邱秀彰給付系爭居間報酬，自應由原告葉柏君就系爭土地係經由其之仲介而成功出售之利己事實，負舉證之責任。
⑵次按契約因當事人意思表示一致而成立，民法第153 條第1
項定有明文，然買賣契約之成立，固應以標的物及價金之意思表示一致為其必要之點，惟買賣預約，亦非不得就標的物及價金先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立；苟當事人間除標的物及價金外，尚約定將買賣價金之清償時、地或其他交易上之重要事項列為必要之點者，衡諸契約自由原則，應非法所不許（最高法院61年台上字第964 號判例、84年度台上字第2295號判決意旨參照）。參諸現今不動產買賣涉及之交易金額多為龐大，契約當事人對交易內容，無不更求謹慎，除買賣之標的物與價金外，舉凡付款方法與時間、稅賦及手續代書費、交付時日，應由何人負擔等細節，契約當事人雙方於締約過程中，均需費時討論並加以約定，自無僅因委託仲介公司居間買賣事宜，而可逕認上開事項非屬不動產買賣交易必要之點，而無需由買賣雙方約定合致（臺灣高等法院103 年度重上字第901號判決意旨參照）。本件原告葉柏君雖主張其已覓得訴外人楊智卿願意購買系爭土地，且訴外人楊智卿與被告二人間就買賣標的及價金均互為意思表示一致，其已完成居間事項等情，並提出由訴外人楊智卿所簽立之不動產購買意願書影本乙紙（見本院卷第66頁）為據。惟上開由訴外人楊智卿所簽具之系爭購買意願書係表明：「買方簽定合約要與土地所有權人簽立土地買賣合約書」等語，意即訴外人楊智卿購買系爭土地重要交易條件之一為「與系爭土地所有權人即被告吳文傑直接簽約」，而非以「承接被告邱秀彰對被告吳文傑所負原契約義務」之方式購買系爭土地，上情亦據原告黃俊豪、證人邱坤路分別自承、證述在卷可稽（見本院卷第64頁背面、第78頁），應堪認定。而就被告吳文傑是否同意直接與訴外人楊智卿簽立買賣契約乙節，證人彭勝奎即臺灣房屋仲介公司店長證稱：「原告二人有代表新的買方提出要求，當場有拿一張紙要吳文傑本人簽，內容有點類似買賣的預約，也有寫一些付款的方式，但詳情我記不得了，吳文傑認為不應該一地二賣，所以拒絕簽名，原告二人還是有繼續在說希望吳文傑把地賣給他們代表的人，吳文傑沒有明確答應原告的說辭。後來我印象中有再約時間，但我沒印象吳文傑這方有無答應要再到場」等語（見本院卷第75頁背面）；證人張名賜即臺灣房屋仲介公司所屬仲介人員證稱：「原告二人所代表的買方是想要新簽一個契約，但吳文傑不同意一地二賣，不管邱的錢是怎麼來的，就是要照原合約執行，當場是沒有共識，原告二人說要再約時間請買方自己來談」等語（見本院卷第77頁背面），上開證人證詞互核一致，且臺灣房屋仲介公司與兩造及訴外人楊智卿就另行訂立新契約部分並無任何服務費之約定，衡情其所屬人員應無甘冒偽證風險偏頗一造之理，渠等證詞應可採信，而由上開證人證詞均無從認定被告吳文傑已有同意直接與訴外人楊智卿簽立買賣契約之事實，自難認原告葉柏君已達成成功媒介出售系爭土地之居間報酬受領條件。至於證人邱坤路即訴外人楊智卿友人固證稱：「問：會談當天吳文傑最後離開前有無明確表示同意跟楊智卿簽訂另一份合約？有約定3 月20日要簽約」等語（見本院卷第78頁背面），惟證人邱坤路自承係受訴外人楊智卿之委託到場看看交易情況（見本院卷第78頁），並非完全中立之第三人，其證詞難期公正客觀，況若被告吳文傑已同意改約其他時間與訴外人楊智卿直接簽約，原告葉柏君本可當場請被告吳文傑在上開購買意願書簽註文字以資證明，豈有由被告邱秀彰加註：「本人邱秀彰土地每坪實拿新臺幣壹拾伍萬元整出售給買方，支付土地104 增值稅及鑑界費」等語之理？足見本件僅被告邱秀彰同意出售系爭土地予訴外人楊智卿，惟尚未達訴外人楊智卿之重要交易條件，從而原告葉柏君依民法第568 條第1 項之規定，主張已完成居間事宜，請求被告邱秀彰給付居間報酬，即屬無據，不應准許。又原告葉柏君既不得請求被告邱秀彰給付居間報酬，是被告邱秀彰依民法第572 條之規定請求酌減報酬部分，本院自無併予審究之必要。
㈡原告葉柏君依民法第184 條第1 項前段及第185 條之規定，
請求被告二人連帶賠償1,035,000 元，是否有理？⒈按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，
故意以背於善良風俗之方法加損害於他人者亦同，民法第18
4 條第1 項定有明文。本項規定前後兩段為相異之侵權行為類型。關於保護之法益，前段為權利，後段為一般法益。關於主觀責任，前者以故意或過失為已足，後者則限制須故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，兩者要件有別（最高法院86年度台上字第3760號、98年度台上字第1843號判決意旨參照）。
⒉原告葉柏君主張被告二人藉口推託不出面正式簽立買賣契約
，致使原告葉柏君無法取得原先可自被告邱秀彰給付之居間報酬等情，並於104 年7 月3 日、104 年9 月8 日言詞辯論期日確認本件請求權基礎為民法第184 條第1 項前段（見本院卷第63頁背面、第79頁）。惟承前所述，民法第184 條第
1 項前段所稱之權利，僅指人格權、所有權等絕對權而言，原告葉柏君主張其所受損害為無法取得居間報酬之損失，係屬純粹經濟上之利益，並非權利，從而原告葉柏君依民法第
184 條第1 項前段及第185 條之規定，請求被告二人連帶負侵權行為損害賠償責任，自無可取，應予駁回。
㈢原告黃俊豪依民法第184 條及第185 條之規定，請求被告二
人連帶賠償466,908 元，是否有理？⒈就民法第184 條第1 項前段而言：
承前所述，原告黃俊豪主張其所受損害為無法取得居間報酬之損失，係屬純粹經濟上之利益，並非權利，從而原告葉柏君依民法第184 條第1 項前段及第185 條之規定，請求被告二人連帶負侵權行為損害賠償責任，洵屬無據，應予駁回。
⒉就民法第184 條第1 項後段而言：
原告黃俊豪另主張：被告二人未依約與訴外人楊智卿訂立正式買賣契約，係以背於善良風俗之故意違約行為，致使原告黃俊豪無法對訴外人楊智卿請求居間報酬，而受有居間報酬債權466,908 元之損害等情。惟按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，負損害賠償責任，民法第184 條第1項後段雖有明文。然所謂背於善良風俗，係指廣泛悖反規律社會生活之根本原理的公序良俗而言。債務人於契約訂立後，縱有拒絕履行契約之行為，債權人僅得依契約請求債務人履行契約，或請求債務人負債務不履行之責任，債務人除別有其他違背公序良俗之行為外，尚難認為債務人違反契約之行為即有背於善良風俗。經查，本件無從認定被告吳文傑已有同意直接與訴外人楊智卿簽立買賣契約之事實，尚未達訴外人楊智卿之重要交易條件，業如前述，則難認被告二人有何背於善良風俗之行為致原告黃俊豪受有損害。況縱被告二人違背約定未與訴外人楊智卿簽立正式契約，除對於訴外人楊智卿負有債務不履行之責任外，並不當然即有背於善良風俗。此外，原告黃俊豪並未舉證證明被告二人確有故意背於善良風俗之行為，則其此部分主張，即難採取，亦應駁回。
⒊就民法第184 條第2 項而言：
⑴按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負損害賠償責
任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184 條第
2 項定有明文。所謂違反保護他人之法律者，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言；或雖非直接以保護他人為目的，而係藉由行政措施以保障他人之權利或利益不受侵害者，亦屬之。惟仍須以行為人有違反該保護他人法律之行為並其違反保護他人法律之行為與損害之發生間有相當因果關係為必要（最高法院100 年度台上字第390 號判決意旨參照）。⑵本件原告黃俊豪雖主張被告二人有違反保護他人之法律，致
生損害之情事，惟並未具體指明被告二人違反之法律規定為何，則原告黃俊豪依民法第184 條第2 項、第185 條之規定，請求被告二人連帶負侵權行為之損害賠償責任，亦屬無據，不應准許。
五、綜上所陳，原告葉柏君依民法第568 條第1 項之規定請求被告邱秀彰給付居間報酬1,035,000 元；又依民法第184 條第
1 項前段及第185 條之規定請求被告二人連帶賠償1,035,00
0 元；原告黃俊豪依民法第184 條及第185 條之規定請求被告二人連帶賠償居間報酬損失466,908 元。原告二人並請求上開金額應加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經核均與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項但書。
中 華 民 國 104 年 9 月 18 日
民事第三庭 法 官 周珮琦以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 18 日
書記官 莊琦華