臺灣桃園地方法院民事判決 104年度重訴字第152號原 告 廖鍕燕訴訟代理人 蔡慶文律師被 告 黃廖月桃訴訟代理人 廖輝星
葉韋良律師上列當事人間請求返還定金等事件，於民國105 年3 月2 日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸仟柒佰萬元，及其中新臺幣貳仟萬元自民國一百零四年二月二十五日起至清償日止，暨其中新臺幣肆仟柒佰萬元自民國一百零四年十一月十七日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳仟貳佰參拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣陸仟柒佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。經查，原告起訴時訴之聲明原先位聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）2,000 萬元，及自起訴狀送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。另備位聲明為：第一備位聲明：被告應將坐落桃園縣龜山鄉（現改制為桃園市○○區○○路○段○路○○段00000 000000 0000000地號土地（權利範圍全部）辦理所有權移轉登記予原告或原告指定之人；願供擔保請准宣告假執行。第二備位聲明：被告應就坐落桃園市○○區○路○段○路○○段00000 000000 0000000
地 號土地（權利範圍全部），以1 億6,000 萬元與原告簽立買賣契約。嗣於104 年3 月31日具狀撤回上開第二備位聲明，又於104 年11月16日擴張訴之聲明如後所示（見本院卷第99頁反面）。經核其訴之聲明僅係擴張應受判決事項之聲明，合於首揭法條規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告為被告之弟。坐落桃園市○○區○路○段○路○○段00000 000000 0000000地號土地（以下合稱系爭土地）為被告所有，有不動產之土地登記第二類謄本可稽。兩造於民國101 年10月31日簽訂不動產買賣意向書（下稱系爭買賣意向書），約定由原告以1 億6,000 萬元之價金向被告買受系爭土地全部，現有地上物以現況點交，土地增值稅由原告負擔，買賣合約及合約內容之相關條件，待兩造日後另行協商訂之，但系爭買賣意向書有關買賣價金、買賣標的、點交方式、增值稅負擔等，必須包含於買賣合約之內，原告並於簽約同時交付發票日101 年10月31日、票面金額2,000 萬元之銀行支票一紙予被告作為定金，此有系爭買賣意向書可證。嗣原告又陸續交付5,000 萬元定金予被告，合計原告已支付7,000 萬元予被告。
（二）兩造簽訂之契約雖名為「不動產買賣意向書」，但就買賣標的物及價金等民法第345 條第2 項所定買賣契約必要之點，均已達成合意，足徵系爭買賣意向書之性質應屬買賣之本約，被告自負有依民法第348 條規定，移轉系爭土地所有權予原告，並交付系爭土地，使原告取得系爭土地占有之義務。退步言，縱認系爭買賣意向書非屬本約，至少具預約之效力，被告亦負有依系爭買賣意向書所定條件，與原告就系爭土地簽訂本約之義務。惟被告收受上開7,00
0 萬元定金後，竟拒將系爭土地移轉登記予原告，亦拒絕與原告簽訂系爭土地之買賣合約，經原告一再催促，並於
103 年11月14日寄送台北北門郵局第3941號存證信函予被告，存信信函中詳載：「大姊您好：我於民國101 年10月31日向您購買桃園市○○區○路○段○路○○段00000 0
000 000000000地號土地，您當時並同意我辦理土地合併分割、建照執照、水土保持、地質鑽探及開發，並簽了委託書給我，我也花了很多成本在這上面，但是到現在卻都無任何下文…並且再三跟您與您兒子黃俊凱請求要簽正式的買賣契約，但您都置之不理…看您希望履約並簽買賣契約書讓這個買賣繼續進行，或者是我們就解除契約把我付出去的錢通通還給我…希望大姊收到這個信函後，五天內趕快回覆我」等語，然被告逾限仍不履行。原告復於103年12月29日委託陳夏毅律師以龜山民安街郵局第132 號存證信函再次催告被告，再次催告被告於文到7 日內履行系爭不動產買賣意向書所定義務即商議系爭土地買賣必要之點以外之細節條件之書面承諾、具體計畫，若7 日內未通知原告、無提出履行前述義務之書面承諾、具體計畫之善意回應，原告即依雙方約定與民法第254 條規定，於時限一到立即解約不另通知，於解約後被告並應於15日內返還原告所付之價金6,700 萬元。惟被告竟稱其已預備將系爭土地出售予第三人云云，悍然拒絕履行義務。
（三）按民法第249 條第1 項第3 款規定，被告除無履行系爭買賣意向書之意願外，且預備將系爭土地出售予第三人，堪認系爭買賣意向書已應可歸責於被告之事由而不能履行，原告自得依民法第249 條第1 項第3 款規定，先位請求被告加倍返還原告已付定金中之一部即6,700 萬元及遲延利息。否則，原告亦得依民法第256 條或第254 條之規定為擇一請求，解除系爭不動產買賣意向書，並依民法第259條及民法第179 條之規定請求被告返還原告已付價金之一部即6,700 萬元及遲延利息，爰如備位請求所示。
（四）並聲明如下：㈠先位聲明：被告應給付原告6,700 萬元，及其中2,000 萬
元自起訴狀送達被告翌日（即104 年2 月25日）起至清償日止，暨其中4,700 萬元自104 年11月17日起至清償日止，均按週年利率5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
㈡備位聲明：被告應給付原告6,700 萬元，及其中2,000 萬
元自起訴狀送達被告翌日（即104 年2 月25日）起至清償日止，暨其中4,700 萬元自104 年11月17日起至清償日止，均按週年利率5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
（五）對被告答辯所為之陳述：被告以原告尚未給付系爭土地價金餘款為由，行使同時履行抗辯權乙節，除屬無據外，亦不影響原告請求被告加倍返還定金及已合法解除系爭不動產買賣意向書之效力。又被告辯稱系爭買賣意向書並非買賣契約，僅係被告委託原告銷售系爭土地之約定，原告給付之款項為代墊款，未見被告舉證以實其說，其答辯亦不足憑採。另，兩造間未約定系爭土地買賣價金之付款時程、付款條件及如何交付等交易細節，非買賣契約必要之點，且於給付無確定期限之情形應如何處理，民法第229 條有所規定，被告前開指摘內容縱未經兩造約定，亦無礙買賣契約之成立。
二、被告辯以：
（一）系爭買賣意向書尚非買賣契約：㈠依系爭買賣意向書第2 條「委託銷售總價1 億6,000 萬元
（不含土地增值稅）。」、第3 條「以上之委託銷售總價價格不含土地增值稅（由買方負責支付）及其他費用。」、第5 條「其餘相關事宜由買賣雙方自行議定。」、第6條「付款及交易條件：於簽訂買賣合約時由買賣雙方議訂」等內容記載「委託銷售」、「由買賣雙方議定」文字可知，系爭買賣意向書係由被告委託原告銷售、居間尋找買主，而非被告將系爭土地出售予原告。且系爭買賣意向書簽訂時，因同時有多組仲介人士居間、詢問被告就系爭土地出售之意願及價格，原告基於其利益考量，以其身為被告親弟弟身分，要求被告同意將系爭土地由其單獨居間尋找買主，不再由其他仲介人士介入，被告基於信任弟弟之情形下，方有系爭買賣意向書之簽訂，故兩造簽訂系爭賣意向書時，並未有任何明確、確定之買受人，因此其上載有「委託銷售」、「由買賣雙方議定」等文字。至於系爭買賣意向書第7 條附註關於給付款項部分，係因斯時尚不確定有買方，原告遂先代墊2,000 萬元，以表示其對尋找買方之把握度，否則，若如原告主張系爭買賣意向書係買賣契約，則於意向書之本文中可直接記載為「甲方、乙方」，無需另載「委託銷售」、「由買賣雙方議定」等文字，而使意向書本文文義發生與附註記載文字文義明顯迥異之情形。
㈡兩造間並未約定系爭土地買賣之交易條件。依被告理解，
原告係於墊付第一期款後方表示其願意購買系爭土地，惟雙方仍未就付款時程、條件如何交付等交易細節有所約定，然因原告向被告說明其將聯合其他股東開發系爭土地，故請求被告出具委任書供其申請土地開發相關事宜，被告也應其所求，交付委託書予原告。
（二）原告解除系爭買賣契約並不合法：㈠系爭買賣意向書並非雙方之買賣契約約定，業如前述，系
爭買賣意向書以委託銷售之模式進行，僅係被告委託原告尋找有意願之買主之授權依據，原告交付之款項僅屬代墊性質。系爭買賣意向書既非雙方之買賣契約，原告自無以解除該系爭買賣意向書，作為解除雙方買賣契約之依據，原告解除買賣契約之意思表示係有錯誤，應不生其解除雙方買賣契約之法律效果。
㈡系爭土地因兩造間無明確買賣約定，自第2 期款開始，原
告均未主動交付款項，被告鑑於雙方之姊弟關係，未限期原告給付尾款，於101 年起原告雖業已給付4 次款，惟迄今本案仍未完成交易，直至103 年底，原告方要求解除買賣契約，足徵原告未履行給付價金之義務，被告自可主張同時履行抗辯，而無移轉系爭土地所有權之義務。況且，原告拖延支付尾款，致使雙方買賣歷經2 年後均無法完成，期間被告曾多次向原告表達希望其履行買賣契約之義務，原告均以系爭土地尚進行整合、地目變更等程序為由，拒不給付剩餘價金。原告所為，係將其開發系爭土地之風險轉嫁由被告承擔，實不符誠信原則。
（三）並聲明：原告之訴駁回；若受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第55頁反面、第117頁反面）：
（一）系爭土地現為被告所有。
（二）原告曾簽發如本院卷第25頁所示之支票交付予被告，並經被告提示兌現。
（三）原告曾於103 年11月14日寄發台北北門郵局營收股存證號碼003941號存證信函通知被告於文到後5 日內回覆是否願意簽訂買賣契約書或解除契約返還價金等語，被告並於同日收受。
（四）原告曾委託陳夏毅律師於103 年12月29日發函通知被告應於文到後7 日內聯絡契約履行事宜，若遲未為之，則依民法第254 條規定解除契約，並請求返還已付之價金及給付懲罰性違約金等語，被告並已收受。
（五）原告提出之原證3 「不動產買賣意向書」確屬真正。
四、本件爭點（見本院卷第55頁反面、第56頁、第117 頁）：
（一）原證3 之不動產買賣意向書之法律性質是否為系爭標的之買賣契約？
（二）原告先位主張被告因給付遲延，伊業已解除買賣契約，而依民法第249 條第3 款規定請求被告加倍返還已付之定金中之一部6,700 萬元及遲延利息，有無理由？
（三）原告備位主張被告因給付遲延，伊業已解除買賣契約，而依民法第259 條或第179 條規定請求被告返還已付之價金6,700 萬元及遲延利息，有無理由？
五、有關系爭買賣意向書之法律性質一節：
（一）按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；民法第345 條定有明文。次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之；民法第153 條亦有所規定。第按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條亦有明文。再按「定金收據業已表明買受人為被上訴人，並表明買賣之標的物及總價金，對於買賣必要之點（要素）既意思表示一致，依民法第153 條第2 項，第345 條第2 項規定，兩造間該房地之買賣契約自屬已有效成立。至其他非必要之點如付款方式、過戶程序、稅金負擔等兩造既無特別約定自應依法律規定為之，不能因此而謂買賣尚未成立。」（最高法院77年度台上字第2479號判決要旨參照）。
（二）查系爭買賣意向書名為「買賣」意向書，且兩造已於系爭買賣意向書中就買賣契約必要之點，即買賣標的（即系爭土地）及買賣價金（1 億6 千萬元）達成意思合致，被告復於簽訂系爭買賣意向書時收受原告簽發之2 千萬元支票，而2 千萬元支票已於系爭買賣意向書第七條第2 項明定為「以上總款項作為給予乙方之土地買賣訂金」，第七條第3 項復約明：「土地買賣合約及合約內容之相關條件，待甲方與乙方日後另行協商訂之，但須包含以上第二、三、四項條約之內容（即意向書中關於買賣價金、買賣標的、點交方式、增值稅負擔）在合約內」，甚且原告陸續依系爭買賣意向書支付被告總額達6,700 萬元，亦為被告所不爭執，揆之前揭說明，堪認兩造就系爭土地業已成立買賣契約，且依系爭買賣意向書第七條第3 項之約定，被告負有與原告就系爭土地買賣必要之點以外之其餘細節簽訂正式買賣契約書面之義務。
（三）雖被告以系爭買賣意向書中第2 條有「委託銷售總價」、第3 條有「以上之委託銷售總價價格不含土地增值稅（由買方負責支付）及其他費用。」、第5 條「其餘相關事宜由買賣雙方自行議定。」、第6 條「付款及交易條件：於簽訂買賣合約時由買賣雙方議訂」等內容抗辯。然查，倘若被告委託原告銷售系爭土地，而非將系爭土地出售予原告，何以就被告委託銷售之期間、原告可得之報酬等此揭承攬、委任或仲介契約之必要之點均未約定。且倘若原告僅係受原告委任銷售系爭土地，則是否完成銷售工作、未來是否得向被告請領報酬，均屬未定之數，豈有受任人於未受領報酬之前，即先行交付委託人高達2 千萬元買賣訂金之可能？此與常情顯然不符。又如前述，兩造訂約後，原告再陸續支付價款予被告，前後合計6,700 萬元，此金額已超過買賣總價金之3 分之1 ，但被告收受原告上開存證信函及律師函後，遲遲不願出面與原告、或與被告主張委託原告找尋之買方，訂定完整之買賣契約，苟兩造間為委託銷售之法律關係，原告何須支付上述巨款予被告？以上均足以證明被告所辯並不可採。兩造就系爭土地確已成立買賣契約。
六、關於原告先位主張因被告給付遲延，原告業已解除買賣契約，依民法第249 條第3 款規定請求被告加倍返還已付之定金中之一部6,700 萬元及遲延利息：
（一）按「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」，民法第249 條定有明文。
（二）查系爭買賣意向書中並無沒收定金，或締約一方如有違約情事，他方得請求加倍返還訂金之約定，此觀諸意向書之文義即明，首應敘明。
（三）次查，系爭買賣意向書第七條第1 項所約定之定金數額為4,000 萬元，而原告已先後支付總額6,700 萬元予被告，足徵原告支付予被告者，已非定金性質，而係支付買賣價金。雖原告主張本件有可歸責於受定金之被告之事由，致不能履行，被告應加倍返還所受定金云云。惟系爭買賣意向書就兩造間系爭土地買賣契約其他非必要之點，例如：如付款方式、過戶程序、土地整合、地目變更等，均未約定，尚待兩造意思合致或另予約定方能確定，在此等非必要之點達成合意之前，尚不能認為兩造間無法進一步履行買賣契約，係完全可歸責於被告之事由所致，加以原告陸續支付者乃買賣價金，已非定金，從而，原告爰引民法第
249 第3 款先位聲明請求被告加倍返還定金即遲延利息，尚非有據。
七、原告備位主張因買賣契約業已解除，依民法第259 條或第17
9 條規定請求被告返還已付之價金6,700 萬元及遲延利息：
（一）按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」，民法第259 條規定甚明。
（二）系爭買賣意向書就兩造間系爭土地買賣契約其他非必要之點，例如：如付款方式、過戶程序等尚未約定，且已訂明由兩造再行議定。然自101 年10月31日起，原告在兩造尚未約定各期買賣價款付款時程之情形下，已陸續支付買賣價金之一部予被告，且於103 年11月14日寄發台北北門郵局營收股存證號碼003941號存證信函通知被告於文到後5日內回覆是否願意簽訂買賣契約書或解除契約返還價金（見本院卷第18頁至第22頁），被告於同日收受後卻無回應。原告又委託陳夏毅律師於103 年12月29日發函通知被告，請其於文到後7 日內聯絡契約履行事宜，若遲未為之，則依民法第254 條規定解除契約，並告以將請求返還已付之價金及給付懲罰性違約金等語（見本院卷第23頁至第25頁）。被告收受後以存證係函回覆稱：「台端未依約定履行支付款項已逾二年，依約定之精神已經消滅解約，理應沒收定金陸仟柒佰萬元。念及姊弟情誼，不忍傷及彼此之親情，現已積極處理土地，待土地買賣完成過戶後，當分文未減全額奉還，特此告知」（見本院卷第126 頁）。查兩造就各期買賣價款之付款時程，既尚未議定，自無原告支付買賣價金遲延一事，更無被告得沒收定金之適用，是被告存證信函所述：「台端未依約定履行支付款項已逾二年，依約定之精神已經消滅解約，理應沒收定金陸仟柒佰萬元」等情，即不可採。第查，系爭土地之買賣非一蹴可幾，價金、標的以外之非必要之點，均需兩造商議，並有賴被告出面與原告商定，但原告多次催促被告，被告仍不願就買賣契約其他非必要之點與原告洽商，甚且於上述存證信函中表明系爭土地被告將另出售他人、出售所得再返還原告前所支付之價款等語，顯然被告已無意願就系爭土地買賣契約其他非必要之點與原告商議，原告以此主張解除兩造間系爭買賣意向書之契約關係，於法有據。被告雖執詞主張原告未支付全數買賣價金之前，其得主張同時履行抗辯，拒不移轉所有權云云。惟查，原告前開存證信函之內容，並非要求被告移轉系爭土地之所有權，而係主張被告應出面洽談並訂定完整之買賣契約，被告以前揭情詞置辯，自無足採。從而，原告備位聲明依民法第259 條關於契約解除時回復原狀之規定，請求被告返還已付之價金6,700 萬元及遲延利息，為有理由，應予准許。
（三）原告係以民法第259 條或第179 條為備位聲明之選擇請求，本院既認定原告依民法第259 條規定之備位聲明為有理由，即無庸再就民法第179 條是否適用予以審酌，附此敘明。
八、原告先位主張依民法第249 條第3 款請求被告加倍返還已付之定金中之一部6,700 萬元及遲延利息，難謂有據，但原告備位主張依民法第259 條請求被告返還已付之價金6,700 萬元，及其中2,000 萬元自起訴狀送達被告翌日（即104 年2月25日）起至清償日止，暨其中4,700 萬元自104 年11月17日起至清償日止，均按週年利率5%計算之利息，則有理由，應予准許。
九、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
十、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 8 日
民事第一庭 法 官 李珮瑜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 11 日
書記官 李玉華