臺灣桃園地方法院民事判決 104年度重訴字第107號原 告 簡正雄訴訟代理人 簡文玉律師被 告 林志鴻
林鈺芸林鈺蓉上三人共同訴訟代理人 陳昭全律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，於民國104 年12月17日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳仟萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸佰陸拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣貳仟萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊與被告林志鴻（兼代理被告林鈺芸、林鈺蓉）於民國（下同）101 年5 月23日就坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）買賣事宜訂立協議書（下稱系爭協議書），依系爭協議書第1 條約定：「乙方（即原告，以下同）付款新臺幣（下同）2,000 萬元給予甲方（即被告，以下同）作為本地號甲乙雙方事後買賣價金之一部分。」，第3 條約定：「雙方同意以每坪120 萬元整，做○○○區○○段○○○ ○號土地每坪售價。」，原告並於同日交付支票3 紙與被告，其中1 紙面額668 萬元支票記載收款人為被告林鈺芸，其餘2 紙面額均為666 萬元支票則分別記載受款人為被告林志鴻及林鈺蓉，上開支票業經被告提示兌現完畢，顯見兩造已就系爭土地之買賣價金已達成以每坪120萬元成立買賣預約，被告即有依系爭協議書之內容履行與伊簽訂正式買賣契約以完成系爭土地交易之義務。詎被告林志鴻嗣竟寄發存證信函表示不再展延系爭協議書，欲依系爭協議書第7 條約定無息退還已交付之價金2,000 萬元，雖經伊寄發存證信函回覆催促被告限期簽訂正式買賣契約，以完成系爭土地交易，猶未置理，可見被告並無履約誠意，依系爭協議書第4 條約定：「…甲方不得藉故拒絕出售133 地號土地，否則視為違約，除返還乙方2,000 萬元價金並須賠償乙方2,000 萬元作為違約賠償金。」，被告除應返還2,000 萬元外，尚應賠償同額金錢作為違約賠償金。爰依系爭協議書約定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告4,000萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：訴外人立佳不動產有限公司（下稱立佳公司）前於101 年初以森聯建設公司（下稱森聯公司）為整合新北市○○區○○段周遭土地，欲向伊購買系爭土地，遭伊拒絕後，立佳公司仍不斷向伊遊說，並表明森聯公司擬於同地段48
5 、486 地號土地（下稱系爭485 、486 地號土地）興建建物，伊可以優先選購一樓之店面，並以銷售系爭土地之價款來支付房地價款，伊基於得優先選購三間一樓店面為前提，方擬同意將系爭土地出售與森聯公司。其後於101 年5 月3日伊乃委由父親林天賜交付600 萬元支票予賣方代表簡正德（即原告之胞弟），以為預購賣方所有上開地段房地店面之保留金，同時原告亦稱該地段之建照近期可取得並訂出房地店面銷售價格以開始銷售，伊為求系爭土地及房地店面出售事宜儘速定案，以免時日延宕造成損失，兩造方於系爭協議書第2 條、第4 條及第7 條約定，系爭土地買賣協議有效期間至101 年12月31日止，於期間內原告應將其所興建之前開房地店面價格定案時告知伊，伊再回覆是否承購，若伊回覆不承購上開房地店面，原告亦得決定是否繼續承購系爭土地；若原告表明承購，兩造則以每坪120 萬元另行簽訂正式買賣契約以完成系爭土地交易。嗣後原告二度以所申請建照因環評因素而有遲延情形，請求伊同意展延系爭協議書之有效期限至102 年12月31日，然期限屆滿原告仍未履行系爭協議書第2 條所約定內容，依民法第102 條第2 項規定，系爭協議書因此即失其效力，伊復於103 年1 月6 日寄發存證信函予原告告知不再展延協議書之效力，並要求原告提供退還款項之帳戶資料，然原告拒絕提供，以致伊無法退還款項。綜觀系爭協議書第2 條、第4 條、第5 條約定內容可知，原告負有先將其所興建之房地店面定案之出售價格告知伊之義務，以供伊決定是否價構，若伊回覆不承購前開房地店面時，原告仍有權決定承購或不承購系爭土地；若原告表明承購時，兩造需再另行簽訂買賣契約，完成系爭土地交易。然原告既未告知伊有關前開房地店面之出售價格，伊何來簽訂系爭土地買賣契約義務，且系爭協議書亦因期限屆滿而失效，則伊何來違約之有。若認伊仍應負違約之責任，爰請求依民法第252 條規定酌減違約金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第110頁正、反面）：㈠兩造就被告所有系爭土地，於101 年5 月23日簽訂系爭協議
書，原告並交付2,000 萬元以為事後買賣價金之一部分，並約定有效期至101 年12月31日止。
㈡兩造於102 年6 月28日簽訂補充協議書，將系爭議書有效期延至102 年12月31日止。
㈢被告於103 年1 月6 日、103 年1 月13日及103 年1 月29日
分別以龜山大崗郵局第4 、9 及28號存證信函，表示不再展延系爭協議書，及要求原告提供銀行帳戶，以供無息返還2,
000 萬元之意。㈣原告於103 年1 月8 、17日以臺北台塑郵局第22、49號存證信函，表明簽訂正式買賣契約書之意。
四、本件經依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1 第
1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點（見本院卷第110 頁反面），本件之爭點乃為：㈠原告是否負有於系爭協議書有效期間內，告知被告有關系爭485 、486 地號土地上興建房地店面定案之出售價格之義務？原告有無於有效期間內為之？㈡若原告未於系爭協議書有效期間內，告知被告有關系爭
485 、486 地號土地上興建房地店面定案之出售價格，該協議書是否因期限屆至而失其效力？㈢原告得否請求被告返還2,000 萬元價金，及2,000 萬元之違約賠償金？該違約金之約定有無過高之處？茲分述如下：
㈠原告是否負有於系爭協議書有效期間內，告知被告有關系
爭485 、486 地號土地上興建房地店面定案之出售價格之義務？原告有無於有效期間內為之？原告主張依系爭協議書約定，兩造已就系爭土地（買賣標的）以每坪120 萬元（買賣價金）必要之點意思表示達成合致，已成立買賣預約，告知前開房地店面價格並非系爭土地買賣之必要條件云云，為被告所否認，抗辯伊願意出售系爭土地，乃因原告同意就坐落系爭485 、486 地號土地上興建之房地店面，伊得優先選購，並以出售系爭土地價款來支付房地店面價款，原告負有於系爭協議書有效期間內告知前開房地店面價格之義務，惟原告並未於系爭協議書有效期間內告知前開房地店面價格等語。經查：
⒈系爭協議書第2 條約定：「乙方同意於同地段乙方有485 、
486 地號上興建之房地店面出售價格定案時告知甲方，甲方同意於乙方通知日起10天內回覆乙方是否承購上述之標的。
」、第4 條約定：「本協議書第2 條當甲方回覆不承購該標的時，乙方有權於10天內將價金貳仟萬元無息退還乙方，本協議即行終止；若乙方表明承購，雙方則根據第3 條之售價，再另行簽訂正式買賣契約書以完成133 號地號土地交易，雙方於乙方訂約承購該土地之日起60天內銀貨兩訖，甲方不得藉故拒絕出售133 地號土地，否則視為違約，除返還乙方貳仟萬元價金並須賠償乙方貳仟萬元作為違約賠償金。」、第5 條約定：「本協議書第2 條當甲方回覆承購該標的時，雙方則根據第3 條之售價，再另行簽訂正式買賣契約書以完成133 地號土地交易，雙方需於甲方訂約承購本協議書第2條所指標的之同時簽訂133 地號土地買賣契約書，並於60天內銀貨兩訖，乙方不得藉故拒絕購買133 地號土地，否則視為違約，甲方得沒收該貳仟萬元價金作為違約賠償金。」、第7 條約定：「此協議書雙方合議之內容有效期以101 年12月31日為止，屆期雙方同意可展延半年，若未展延，甲方應於屆滿日起10日將價金貳仟萬元無息退還乙方。」等語（見本院卷第10頁、第11頁），又兩造於102 年6 月28日簽訂補充協議書載明：「經雙方協議本合約內容有效期延至102 年12月31日為止，並約定102 年度前增值稅由賣方繳納，102年後由買方繳納，其餘條件不變。」等語（見本院卷第13頁）。
⒉按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利
人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964 號判例意旨參照）。次按買賣預約，難非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂約之版本。惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之原則進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。倘於訂立本約時，買賣雙方就構成買賣內容之要件，意思表示未能趨於一致，其本約仍未成立。又買賣契約固以出賣人交付標的物及買受人給付價金為主給付義務，然不動產之買賣交易，常涉及高額之價金及開發利益，除標的物及價金為要素，須買賣雙方互相同意外，尚有關於付款方法、稅負、點交、費用、違約或當事人之一方是否負有應履行某前提要件之義務等重要事項之相關配套，方能確保契約目的之達成（最高法院85年度台上字第2396號、88年度台上字第3105號判決意旨可以參照）。
⒊徵諸系爭協議書及補充協議書前開條文約定，兩造已就關於
系爭土地買賣之買賣標的及買賣價金達成合致而成立買賣預約，且系爭協議書有效期間已展延至102 年12月31日，此為兩造所不爭執（見本院卷第111 頁及兩造不爭執事項㈡）。
再細繹系爭協議書第2 條、第4 條、第5 條之約定，原告負有先將其所有系爭485 、486 地號土地興建之房地店面出售價格告知被告，以供被告決定是否承購前開房地店面，若被告於10天期限內回覆不承購房地店面時，原告仍有權於10天期限內決定是否購買系爭土地，若原告表明不買，則被告需於10日內將價金2,000 萬元無息退還原告，若原告表明承購，兩造需再另行簽訂系爭土地買賣契約本約，此時被告若拒絕出售，依約應退還2,000 萬元價金並賠償違約金2,000 萬元；若被告於10天期限內回覆承購房地店面時，兩造則需簽訂購買房地店面買賣契約之同時簽訂系爭土地買賣契約本約，此時原告若拒絕購買系爭土地，被告則得沒收原告已支付之2,000 萬價金作為違約賠償金。綜上，堪認兩造簽訂系爭土地買賣契約本約之前提乃原告負有告知被告前開房地店面出售價格之義務，以及於被告知悉前開房地店面出售價格後，如表明不願承購時，尚須原告表明決定承購系爭土地，此核與當時任職於立佳公司，實際負責系爭土地及房地店面買賣事宜之證人林守建到庭證稱：立佳不動產公司去拜訪系爭土地所有權人（即被告）父親林天賜，才開始進一步認識，因林天賜原本並沒有把系爭土地拿出來作買賣，林天賜希望若可以幫他找個店面作交換，也就是賣系爭土地再購買店面，有一個機會森聯建設公司在Ａ九站有一塊地要蓋大樓，所以伊跟林天賜討論是否買捷運站旁邊店面並把系爭土地賣給建設公司，有簽訂壹個協議書，協議內容有一條森聯公司必須把店面部分給價格之後，再討論系爭土地去作交換，森聯公司當時是由原告代表簽訂系爭協議書，根據系爭協議書內容需有店面的價格後才能決定土地買賣，系爭協議書有展延一年，但因店面一直沒有價格出來，所以在102 年年底即系爭協議書展延期屆滿時，因原告（建商）一直沒有開出房地店面價格，所以被告（地主）就想既然等不到價格就不想繼續談協議的部分，原告（建商）有請立佳公司幫忙問被告是否可以先買系爭土地，被告（地主）因房地店面價格尚未出來，被告就停止系爭協議書土地買賣…有帶被告的父親林天賜去建設公司預約店面，所以請林天賜當場先給付六百萬元支票，當天有簽立佳公司收據，日期伊不能確定…六百萬元是權利，不是訂金，是店面出售時有優先選擇權，之後展延結束後，因店面建造執照還沒核發下來，所以沒有店面標的物價格，被告（地主）覺得時間拖太久，不想再展延，或直接賣土地的想法，展延結束後又過一年以後店面價格才出來，原告（建商）請伊等再去看是否可協商協議的部分，當時還是找被告（地主）的父親林天賜協商，因被告（地主）均是林天賜的子女，因林天賜聯繫比較方便，在談協議時有請林志鴻授權由林天賜、林志鴻一起簽協議書，展延結束後伊公司還是有多次協商，但因期間拖太久所以衍生本件訴訟等情節相符（見本院卷第89頁）。綜上，原告主張於告知被告前開房地店面價格並非簽訂系爭土地買賣契約本約之前提要件云云，自非可取。被告辯稱依系爭協議書前開約定，兩造簽訂系爭土地買賣契約本約之前提要件為原告應於系爭協議書有效期間先將系爭485 、486 地號土地上興建房地店面之價格告知被告，亦即告知前開房地店面出售價格屬原告依系爭協議書應負之義務，否則被告即無從依協議書第4 條約定與原告簽立系爭土地買賣契約之義務等語，要非無據，洵屬可採。
⒋又參以證人林守建前開證稱情節可知，依系爭協議書約定需
有前開店面價格後才能決定系爭土地買賣，系爭協議書有展延1 年，至102 年年底即系爭協議書展延期間屆滿，因前開房地店面建造執照仍沒核發下來，所以沒有前開房地店面價格，展延結束後又過一年以後前開房地店面價格才出來，原告（建商）請伊等再去看是否可協商協議的部分，展延期間屆滿後伊公司還是有多次協商等情，亦與原告訴訟代理人當庭陳稱：前開房地店面的出售價格是在104 年初才定出來，原告曾在103 年11月左右及104 年1 月底告知被告，這部分雙方有在仲介公司洽談，且兩造都有出面等語（見本院卷第53頁背面）情節相符，是原告並未於系爭協議書展延期間屆滿即102 年12月31日前盡告知被告關於前開房地店面出售價格之義務，應堪予認定。
㈡若原告未於系爭協議書有效期間內，告知被告有關系爭485
、486 地號土地上興建房地店面定案之出售價格，該協議書是否因期限屆至而失其效力？原告主張於系爭協議展延期限屆滿即102 年12月31日屆滿前，曾透過仲介立佳公司與被告父親林天賜聯繫簽立系爭土地買賣契約本約，惟被告藉故拖延至展延期限屆滿而違約云云，為被告所否認，並以前詞置辯。經查，原告依系爭協議約定負有告知前開房地店面出售價格之義務，且原告前開義務為兩造依約後續訂系爭土地買賣契約本約之前提要件，以及原告並未於系爭協議書展延期間屆滿即102 年12月31日前盡告知被告關於前開房地店面出售價格之義務等情，業述如前，再衡諸若依原告主張於系爭協議展延期間內告知被告前開房地店面出售價格並非兩造簽訂系爭土地買賣契約本約之前提要件，則兩造既已就系爭土地買賣契約之買賣標的及買賣價金已意思合致，自可逕行簽立系爭土地買賣契約本約，又何需再簽立系爭協議書之預約，甚或為延展系爭協議書期間而簽立補充協議書之理？凡此確均與常情有違。又附終期之法律行為，於期限屆滿時，失其效力，民法第102 條第2 項定有明文。鑑於原告未告知前開房地店面出售價格，依前述可知，兩造於客觀上已無法續行系爭土地買賣程序，且被告林志鴻於103 年1 月6 日，以及被告3 人再於103 年1 月13日及103 年1 月29日即系爭協議延展期102 年12月30日屆滿後，分別以龜山大崗郵局第4 、9 及28號存證信函，表示不再同意展延系爭協議書效力，並要求原告提供退還款帳戶資料乙節，亦為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈢），並有存證信函在卷可稽（見本院卷第14頁、第19頁、第20頁、第25頁、第26頁），揆諸前揭說明，系爭協議書於展延期間屆滿時，已失其效力，被告即不再受系爭協議書第4 條約定之拘束，而不再負有出售系爭土地予原告之義務甚明。
㈢原告得否請求被告返還2,000 萬元價金，及2,000 萬元之違
約賠償金？該違約金之約定有無過高之處？原告主張被告藉故拒絕出售系爭土地，應視為違約，伊請求被告返還已付之2,000 萬元價金及2,000 萬元違約賠償金等語，亦為被告所否認，抗辯系爭協議書已因展延期間屆滿而失效，原告已無權再依系爭協議書第4 條約定請求違約賠償金；又被告已屢次向原告表明返還2,000 萬元價金，因原告拒絕提供銀行帳號供匯款才無法返還，係原告受領遲延所致，被告不負遲延責任，原告實無權訴請返還價金及遲延利息，此部分請求欠缺權利保護之必要，應予駁回，本件所生訴訟費，應由原告負擔等語。惟查：
⒈按私人向法院訴請就某事件為行使裁判權之聲明者，即當事
人為期訴權之成立，而達其訴訟之目的者，應具備一定之要件，可分為訴訟成立要件及權利保護要件二者，前者即所謂之訴訟成立之合法要件，不合法之訴，法院應以裁定駁回之，訴訟成立要件是否存在，以起訴時為準。後者則為當事人對法院請求為有利於己之本案判決所必要之要件，法院非認為某方當事人具備此項要件，不得為保護該當事人權利之本案判決，權利保護要件是否存在，則以言詞辯論終結時為準，如起訴當時權利保護要件存在，而言詞辯論終結時有欠缺者，法院仍應認原告之訴為無理由，即至言詞辯論終結時，如已不備權利保護要件者，法院仍應為原告敗訴之判決（最高法院67年台上字第1020號判例參照）。查被告雖已於系爭協議書展延期間屆滿後屢次向原告表明願意返還2,000 萬元價金，惟因原告爭執本件係因被告藉故拒絕出售系爭土地而違約，而數次以存證信函向被告表明承購系爭土地之意願，並請被告依系爭協議書約定履行，簽訂正式買賣契約等情，有存證信函在卷可按（見本院卷第15頁至第17頁、第21頁至第23頁），顯然原告係因兩造間是否已依系爭協議書履行、有無違約及系爭協議書是否已因期限屆滿而失效等存有異見，並非原告已放棄民事追訴權而不得以起訴方式請求被告返還2,000 萬元價金及2,000 萬元違約賠償金，復參以被告訴訟代理人當庭陳稱：本件2,000 萬元價金迄今尚未給付也未提存等語（見本院卷第110 頁背面），果爾，原告係以被告未依系爭協議書履行而有違約情事，提起本件訴訟請求被告返還2,000 萬元價金，乃係依法行使權利，尚難認原告有何欠缺權利保護之必要，是被告辯稱原告此部分訴訟之提起無權利保護必要云云，殊不足取。
⒉按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提
出時起，負遲延責任；又債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出；又在債權人遲延中，債務人僅就故意或重大過失，負其責任；在債權人遲延中，債務人無須支付利息，民法第234 條、第235 條、第237 條及第238 條分別定有明文。易言之，債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，固負遲延責任（民法第234 條），惟債務人所負債務仍屬存在，僅其責任減輕，即僅就故意或重大過失，負其責任（民法第237 條），或無須支付利息（民法第238 條）而已，仍難認債務人已完成給付義務（最高法院86年度台上字第1644號判決意參照）。次按系爭協議書第7 條約定：「此協議書雙方合議之內容有效期以101 年12月31日為止，屆期雙方同意可展延半年，若未展延，甲方應於屆滿日起10日將價金貳仟萬元無息退還乙方。」等語（見本院卷第10頁、第11頁），又補充協議書載明：「經雙方協議本合約內容有效期延至102 年12月31日為止，並約定102年度前增值稅由賣方繳納，102 年後由買方繳納，其餘條件不變。」等語（見本院卷第13頁）。查系爭協議書於展延期間屆滿時，已失其效力，而被告業於系爭協議書展延期間屆滿後屢次向原告表明返還2,000 萬元價金，以及被告迄今尚未給付2,000 萬元價金予原告且亦未將前開價金提存等情，已如前述，揆諸前揭說明，本件原告對於被告依債務本旨已提出之給付，拒絕受領，自提出時起，負遲延責任，惟被告所負給付債務仍屬存在，僅其責任減輕，或無須支付遲延利息。被告既尚未完成給付2,000 萬元價金，亦未提存，則兩造間債之關尚未消滅，是原告依系爭協議書及補充協議書前開約定，請求被告於系爭協議書展延期間屆滿後返還2,000萬元價金，自屬有據，應予准許，至原告請求被告支付遲延利息部分，要非可採，應駁回之。又原告請求被告返還2,00
0 萬元價金部分，既獲勝訴判決，則本件訴訟費用（依民事訴訟法第77條之2 第2 項規定，以一訴附帶請求其違約金者，不併算其價額）自應由敗訴之被告負擔，是被告辯稱原告實無權訴請返還價金，此部分請求欠缺權利保護之必要，本件訴訟費用，應由原告負擔云云，應非可採。
⒊本件原告未於系爭協議書展延期間屆滿即102 年12月31日前
盡告知被告關於前開房地店面出售價格之義務，且被告業於系爭協議展延期間即102 年12月30日屆滿後，表示不再同意展延系爭協議書效力，系爭協議書於展延期間屆滿時，已失其效力，被告不再受系爭協議書第4 條約定之拘束，是原告主張依系爭協議書第4 條之約定請求被告給付2,000 萬之違約賠償金，自屬無據，應駁回之。至違約金之約定有無過高情事，即無再予探究之必要，併此敘明。
五、綜上所述，原告依系爭協議書請求被告於展延期間屆滿後返還2,000 萬元價金部分，為有理由，應予准許，至其併請求被告支付該2000萬元價金之遲延利息部分，為無理由，應駁回之；另原告依系爭協議書第4 條約定請求被告給付2,000萬元賠償違約部分，為無理由，應駁回之。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
民事第一庭 法 官 汪智陽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
書記官 洪明媚