臺灣桃園地方法院民事判決 104年度重訴字第11號原 告 陳佳鎮訴訟代理人 傅金圳律師
陳萬發律師被 告 友嘉科技股份有限公司法定代理人 李以專訴訟代理人 林樹旺律師
莊志成律師被 告 惠勝資產管理有限公司法定代理人 曾芳鈴訴訟代理人 吳啟孝律師
嚴逸隆律師被 告 大量科技股份有限公司法定代理人 王作京訴訟代理人 簡文玉律師上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，本院於民國104年5 月8 日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟貳佰貳拾玖萬捌仟玖佰壹拾貳元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。於本件之情形，本院102 年度司執助金字第299 號強制執行事件，委託訴外人臺灣金融資產服務股份有限公司，拍賣訴外人友力工業股份有限公司（下稱友力公司）所有如附表1 、2 所示不動產，於民國103 年12月24日由原告以新臺幣（下同）16億7,831 萬9,700 元拍定，被告3 人分別主張優先承買權或優先承購權，而為原告否認，該等權利之存否，攸關原告得否買受如附表1 、2 所示不動產，兩造間就該等權利是否存在之爭執，足始原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以本件確認判決除去，揆諸前開規定及說明，原告提起本件確認之訴，應有即受確認判決之法律上利益。又對於優先承買權或優先承購權，執行法院並無實體認定或加以創設、剝奪之權限，拍賣公告之相關記載，僅在提請當事人及利害關係人注意，實非拍賣條件之一部，拍定人縱於拍定後，否認拍賣公告所載優先承買權或優先承購權者，並非事後變更拍賣條件，更無導致重新拍賣之理。被告友嘉科技股份有限公司（下稱友嘉公司）、惠勝資產管理有限公司（下稱惠勝公司）認確認被告3 人無優先承買權或優先承購權之結果，將造成事後變更拍賣條件、導致重新拍賣，而抗辯原告無確認利益云云，實屬無稽，核先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）本院102 年度司執助金字第299 號強制執行事件，委託訴外人臺灣金融資產服務股份有限公司，拍賣友力公司所有如附表1 、2 所示不動產，於103 年12月24日由原告以16億7,831 萬9,700 元拍定。該次拍賣公告雖註記被告3 人對於該等不動產有優先承買權，被告3 人並具狀表示願優先承買，然此註記實於法不合。
（二）被告友嘉公司部分：
1.被告友嘉公司雖主張其為坐落桃園市○○區○○段636 、
637 、638 、639 、640 、641 地號土地（下逕以地號稱之）之承租人，而就如附表1 、2 所示不動產行使優先承買權，然該6 筆土地於97年11月5 日即遭查封登記，依強制執行法第113 條準用同法第51條第2 項規定，友力公司已喪失該等土地之處分權，不得為有礙執行效果之行為，包括出租在內。該6 筆土地遭查封登記時，被告友嘉公司雖向執行法院提出其與友力公司間經公證之租賃契約（租賃期間自95年6 月1 日起至100 年5 月31日止，下稱原租約），然該租賃契約縱使為真，其租賃期間已於100 年5月31日屆滿而消滅；友力公司與被告友嘉公司雖另訂立租賃契約（租賃期間自100 年6 月1 日起至105 年5 月31日止，下稱新租約），然此租賃契約既在租賃物查封中所為，而違背查封效力，對原告即不生效力，被告友嘉公司不得據以主張土地法第104 條或民法第426 條之2 規定之優先承買權。
2.強制執行法第51條第2 項、第99條第1 項規定所指債權人包括拍定人，乃其規範目的之法理解釋使然。蓋債務人於查封後所為有礙執行效果之行為，如拍定人不能主張其無效，則債務人將查封之土地出租供他人建屋，而債權人不主張該租賃契約無效時，執行法院即不能於拍賣公告中註明拍定後點交，且承租人建屋後尚可主張優先承買權，則強制執行法第99條第1 項所規定之拍定人聲請點交程序，將蕩然無存，債權人亦可輕而易舉的與第三人聯手剝奪拍定人之權益，自不合該規定之立法目的。
3.位於前開6 筆土地、坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號建物（下逕以建號稱之），雖為被告友嘉公司於86年7 月21日建築完成，並於同年12月22日完成保存登記，然其起造完成時，該建物與所坐落基地並非同一人所有，自不適用民法第425 條之1 規定而推定租賃關係存在。被告友嘉公司無權占有該等土地，自無優先承買基地之權利。又對於附表1 、2 所示其他不動產，被告友嘉公司本無從主張優先承買權。
（三）被告惠勝公司部分：
1.被告惠勝公司雖主張其為坐落桃園市○○區○○段598 、
599 、605 、744 、746 地號土地（下逕以地號稱之）之承租人，而就如附表1 、2 所示全部不動產行使優先承買權，然該5 筆土地於97年11月5 日即遭查封登記，依強制執行法第113 條準用同法第51條第2 項規定，友力公司已喪失該等土地之處分權，不得為有礙執行效果之行為，包括出租在內，而該等土地於查封之後，始出租予訴外人萬禾物業管理顧問有限公司（下稱萬禾公司，該租賃期間自
101 年4 月6 日起至106 年4 月5 日止），此租賃契約對於原告不生效力。
2.位於前開5 筆土地、坐落桃園市○○區○○段○○○ ○○○○○○○○ ○○○○ ○號建物（下逕以建號稱之），已於82年間興建完成並取得使用執照，於100 、101 年間辦理保存登記後，而於101 年6 月22日遭訴外人利虹資產管理有限公司為查封登記，嗣於103 年2 月24日啟封後，友力公司旋於103 年2 月25日以信託為原因，將該等建物所有權移轉登記為萬禾公司所有，此等基於信託關係所為之所有權移轉，應不適用民法第425 條之1 規定，而推定友力公司與萬禾公司間有租賃關係；萬禾公司復於103 年7 月11日，以買賣為原因，將該等建物移轉登記為被告惠勝公司所有，然其形式上本不合乎民法第425 條之1 之規定，且因其基地已於97年11月5 日即遭查封登記，更無適用該條規定推定租賃關係之餘地。又對於附表1 、2 所示其他不動產，被告惠勝公司本無從主張優先承買權。
（四）被告大量科技股份有限公司（下稱大量公司）部分：
1.被告大量公司雖主張其為坐落桃園市○○區○○段000 地號土地（下逕以地號稱之）之共有人，而就如附表1 、2所示不動產行使優先承買權，然依土地法第34條之1 第4項規定，被告大量公司為對於其他不動產本無從主張之優先承買權，充其量僅對752 地號土地有優先承買權而已。
2.在附有優先承買權之不動產與無優先承買權之不動產合併拍賣之情形，通常係因認如不合併拍賣，將使無優先承買權部分不易賣出，因此不許優先承買權人僅挑選有優先承買權部分承買，僅留下無價值之標的物強迫拍定人接受，而係要求優先承買權人一併承買合併拍賣之標的物。是以，優先承買權人自不得執此擴張其優先承買權，否則即屬創造法律所無之優先承買權，而不當侵害拍定人之權益，且違反強制執行法第1 條第2 項所規定：「強制執行應依公平合理之原則，兼顧債權人、債務人即其他利害關係人權益，以適當之方法為之，不得逾越達成執行目的之必要限度。」從而，當原告作為拍定人而不願放棄買受無優先承買權之標的物，被告大量公司自無權主張就此等部分一併承買。
3.被告大量公司所共有之752 地號土地，面積為3,250.02平方公尺，被告大量公司僅有所有權應有部分1200分之121，換算面積約99坪，倘得主張合併優先承購其餘35,000餘坪之土地，亦違反比例原則。爰請求確認被告3 人對如附表1 、2 所示不動產之優先承買權不存在等語。
（五）聲明：⑴確認被告3 人對如附表1 、2 所示不動產之優先承買權不存在；⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告友嘉公司以：
1.友力公司於如附表1 、2 所示不動產遭查封後，就該等不動產所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，依強制執行法第51條第2 項規定，並非絕對無效，屬相對無效之行為，即債權人主張排除時，對債權人不生效力，若債權人不主張排除，即非無效。友力公司與被告友嘉公司於636 、637 、638 、639 、640 、641 地號土地遭查封後，另就該等土地訂立新租約，而執行債權人並未主張續租有礙執行效果，該租賃關係仍然存在，被告友嘉並據以享有優先承買權。
2.縱認友力公司與被告友嘉公司間之新租約，違反查封效力，然此租賃契約之簽訂，僅係履行原租約第7 條之約定：
「於本契約租賃期限屆滿日前一年，若任一方無終止租賃契約通知，則從本租約期滿之日起算，依本租賃條件自動展延一次。」並非於查封後另已約定變更雙方之權利義務，或增加友力公司之負擔，與民法第451 條規定之默示更新亦不相同，原告自無主張其為無效之理。被告友嘉公司依上開約定而繼續承租5 年，自得基於基地租賃契約之關係，而得行使優先承買權等語，以資抗辯。
3.並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告惠勝公司以：
1.859 、860 、861 、863 建號建物係友力公司於81年至85年間興建完成，且於100 、101 年間辦理保存登記，嗣以信託為原因關係，移轉登記為萬禾公司所有後，再於103年7 月11日出賣予被告惠勝公司，並辦理所有權移轉登記，按依民法第425 條之1 規定之立法目的，除依友力公司與萬禾公司間之信託關係，足認友力公司之真意，限於出賣建物而不附基地使用權，否則均應推認原告默許被告惠勝公司於承買建物後繼續使用土地，被告惠勝公司得依民法第425 條之1 規定，取得法定租賃權。
2.強制執行法第51條第2 項規定之意旨在於，查封物之所有權及其使用收益權是否受限，會直接影響查封物之價格，進而左右債權人之受償權益，其規範目的之所在，即「不得減損債權人受償權益」。於本件之情形，友力公司雖於遭受查封後，始將前揭土地出租予被告惠勝公司，然被告惠勝公司承租土地後，依土地法第104 條之規定取得優先承買權之結果A 不過得「按相同拍定價格」優先承買而已，友力公司之債權人受償權益絲毫未受減損，此種情形應不在強制執行法第51條第2 項規範之列等語，以資抗辯。
3.聲明：原告之訴駁回。
（三）被告大量公司以：
1.強制執行之拍賣係買賣之一種，原告明知公告之拍賣條件而投標，即表示已完全接受該拍賣條件，而被告大量公司等優先購買權人也信賴該公告內容，於原告拍定時，依其拍定價格主張優先承購權，並就全部拍賣標的一併承買。如任由原告事後無理拒絕及翻覆原拍賣條件，而提出確認訴訟，不啻開創拍定人得恣意興訟以否決執行法院公告之拍賣條件，將使拍賣公告喪失公信力及拘束力，原告提起本件訴訟，實屬權利濫用。
2.被告大量公司為752 地號土地之共有人，依土地法第34條之1 規定有優先承購權，並得依拍賣公告之註記，按同一拍賣條件，就如附表1 、2 所示不動產拍賣標的一併承購，原告不因拍定價金極高而有受特別保護之必要。又合併拍賣之目的，係因如附表1 、2 所示土地全部在同一廠房圍牆內，基於使用一體性及經濟效益最大考量始為之，且
752 地號土地所在位置，需經由同一廠房內其他土地，始得通行至廠房外之道路，倘被告大量公司僅得就752 地號土地行使優先承購權，752 地號土地將形成袋地，則如附表1 、2 所示不動產全部合併拍賣之趣旨將形同虛設，被告大量公司所受損害顯較原告更鉅等語，以資抗辯。
3.聲明：原告之訴駁回。
三、本件兩造不爭執事項：
（一）本院102 年度司執助金字第299 號強制執行事件，委託臺灣金融資產服務股份有限公司，拍賣友力公司所有如附表
1、2 所示不動產，於103 年12月24日由原告以16億7,831萬9,700元拍定。
（二）被告3 人於103 年12月25日具狀表示欲優先承買該等不動產。
四、本件主要爭點：
（一）被告友嘉公司與友力公司間有無租賃契約？該租賃契約得否對抗原告？被告友嘉公司得否依民法第426 條之1 或土地法第104 條或該租賃契約之約定，主張優先承買權？
（二）被告惠勝公司與友力公司間有無意定或依民法第425 條之
1 成立之法定租賃契約關係存在？倘有，該租賃契約得否對抗原告？被告惠勝公司得否依民法第426 條之1 或土地法第104 條或該租賃契約之約定，主張優先承買權？
（三）被告大量公司得否基於752 地號土地共有人之地位，主張土地法第34條之1 第3 項規定之優先承購權？
（四）被告3 人若得主張優先承買權，其權利之範圍為何？是否及於如起訴狀附表1 、2 所示標的物之全部？若不及於原告所稱之範圍，則被告等如何行使其優先承買之權利？
五、得心證之理由：
（一）關於優先承買權及優先承購權，土地法第104 條、第34條之1 第3 項、民法第426 條之2 等條文，設有規定。主張優先承買或優先承購者，須有法律上之依據，始得為之，換言之，此等權利乃法律所賦予，若乏法律之依據，不得任意創設，也不得任意剝奪，加以「執行法院無權就實體上認定對拍賣標的物主張有優先購買權之人之優先購買權不存在」、「對拍定不動產有無優先承購權，係屬實體上之問題，就此問題倘有爭執，即應另行提起確認優先承購權存否之訴，要非聲明異議所得解決」（最高法院76年度台抗字第294 號裁定、78年度台抗字第40號意旨參照），於強制執行之拍賣，標的物上之優先承買權及優先承購權，既不因拍賣公告誤載而發生，也不因拍賣公告漏載而消滅。本件關於本院102 年度司執助金字第299 號強制執行事件，於103 年12月24日之拍賣，兩造對其拍賣公告上關於優先承買權之記載多有爭執，然依前開說明，該等記載既不影響優先承買權及優先承購權之存否，兩造相關陳述實與本件無關，爰不予論駁，核先敘明。
（二）關於被告友嘉公司與友力公司間有無租賃關係存在：
1.實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。強制執行法第51條第2 項定有明文，在對於不動產之執行，依同法第
113 條規定，應準用之。
2.本件被告友嘉公司前就636 、637 、638 、639 、640 、
641 地號土地，與友力公司簽訂原租約，嗣於100 年5 月27日就前開土地6 筆土地訂定租賃契約，約定租賃期間自
100 年6 月1 日起至105 年5 月31日止等情，有本院95年度桃院公字第003000588 號公證書、100 年度桃院公字第005000339 號公證書各1 份、土地租賃契約書2 份為證，且為兩造所不爭執，堪可採認（見本院卷第61至64、194至197 頁），足證原告於103 年12月24日拍定如附表1 、
2 所示土地時，被告友嘉公司為前開6 筆土地之承租人。
3.原告雖主張：該6 筆土地於97年11月5 日即遭查封，依強制執行法第113 條準用同法第51條第2 項規定，友力公司已喪失處分權，不得為有礙執行效果之行為，被告友嘉公司與友力公司間之新契約，違背查封之效力，對原告不生效力，亦無默示更新之適用云云。然查：
⑴依強制執行法第113 條準用同法第51條第2 項規定，實
施查封後，債務人出租查封物者，並非自始、當然、絕對無效，僅係相對無效，即對於債權人不生效力。至於該條所指「債權人」，是否包括拍定人在內，司法實務上有不同見解，否定說如最高法院70年度台上字第3101號判決意旨：「茲所謂債權人，應指該強制執行事件之債權人（例如聲請強制執行之債權人或已參與分配之債權人）而言不及其他。」肯定說如最高法院94年度台上字第1924號判決意旨：「所謂『債權人』，解釋上應兼指聲請強制執行之債權人及拍定人而言。」⑵從論理法則而言，肯定說並無可採：
①實施查封後債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其
他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，固為強制執行法第51條第2 項所規定，但此有礙執行效果之行為，並非絕對無效，僅對於債權人不生效力而已（最高法院72年台上字第2642號判例意旨參照）。換言之，實施查封後債務人就查封物與他人成立租賃契約者，屬相對無效之法律行為，經債權人請求執行法院除去，對債權人即不生效力，若債權人不請求除去，即仍屬有效。債權人是否為除去之請求，將影響拍定後是否點交，倘認該項所指債權人包括拍定人在內，其後果將是，債權人未請求除去，執行法院進而訂定不點交之拍賣條件，拍定人於拍定後，仍得請求執行法院除去、進而請求點交。然而，標的物上租賃關係是否除去、拍賣後應否點交等事項，應先予確定，始行拍賣，若採前揭肯定說，認拍定人為強制執行法第51條第2 項所規定之債權人，將造成於標的物拍定之後始能確定該等事項，如此解釋之結果，無異為循環論證，套套邏輯。肯定說既已自陷於邏輯謬誤，自相矛盾，即無可採。
②債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後
為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。強制執行法第99條第1 項定有明文。強制執行程序中關於不動產之拍賣，其性質與因訴訟結果而為交付標的物之執行迥異，如該項拍賣之不動產為第三人所占有，除該第三人係為債務人而占有，或於實施查封後始行占有，應受點交命令之拘束者外，即非強制執行程序中所稱之債務人，執行法院尚難依強制執行法第99條規定，強使騰交該物與買受人或債權人（最高法院50年台抗字第284 號判例要旨參照）。所謂「債務人應交出之不動產」，係指以點交為拍賣條件，進而拍定之不動產而言。倘同法第51條第2 項所指「債權人」乃兼指拍定人，從而拍定人得於拍定之後，得無視拍賣公告上不點交之記載，主張除去債務人與第三人就該標的物之租賃契約，並請求執行法院依強制執行法第99條第1 項點交者，仍將有前揭違背論理法則，陷於邏輯謬誤之情事。本件原告引強制執行法第99條第1 項之規定，主張前揭肯定說為可採云云，並無理由。
③原告所主張債權人與第三人聯手剝奪拍定人權益之情
形，倘標的物於查封後出租有礙於強制執行、影響債權人受償，債權人知其情事卻不請求執行法院除去者，殊難想像，況拍定人在拍定之前，對於所拍賣之標的物本無法律上利害關係存在，而無任何權利可資主張，亦無任何利益可資剝奪，縱其出租之情事影響受償，而債權人甘願受此不利益者，拍定人亦無從越俎代庖。本件原告主張債權人與第三人恐聯手剝奪拍定人之利益云云，並無理由。
⑶從當事人之利益衡量而言，肯定說亦無可採：
①在法條文義上，無論如何擴張解釋，「債權人」均無
法包含「拍定人」，前揭肯定說對強制執行法第51條第2 項之解釋，已逾越文義，而屬目的性擴張解釋。
而目的性擴張解釋是填補法律漏洞的方法，一方面，僅在強制執行法第51條第2 項之規定存在法律漏洞時（亦即，僅在該項規定之效力，理論上本應及於拍定人，然因立法疏漏，而未將拍定人列入時），始足認有目的性擴張解釋之餘地；另一方面，為此目的性擴張解釋之結果，將使拍定人取得相當於債權人之權能，並增加債務人處分權之限制，連帶加深對查封物承租人契約自由之剝奪，則強制執行法第51條第2 項應否為此目的性擴張解釋，亦應審酌拍定人是否確有優先於債務人與承租人、從而應優先獲得法律保障之利益存在。
②強制執行法第51條第2 項之規定，以強制執行之查封
，剝奪債務人對其財產之處分權，其立法意旨在避免債務人之處分或其他行為，影響強制執行程序之進行，從而確保債權人得透過強制執行程序受償之利益。
然拍定人本無「確保受償之利益」可言，自難認強制執行法第51條第2 項之規定有何法律漏洞，而須為此目的性擴張解釋之必要。拍定人既無應以目的性擴張解釋強制執行法第51條第2 項加以保護之利益，倘遽認該項規定所指「債權人」乃兼指拍定人，從而更進一步剝奪債務人之處分權、限制承租人之契約自由，在利益衡量上顯屬失衡，自無可採。
⑷據此，於本件之情形，於本院102 年度司執助金字第
299 號強制執行事件，於103 年12月24日之拍賣，原告為拍定人，並非債權人，自無從依強制執行法第113 條準用第51條第2 項之規定，主張被告友嘉公司予友力公司間，於100 年6 月1 日成立之租賃契約為無效。
⑸租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出
租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451 條定有明文，學理上稱為「默示更新」。
本件被告友嘉公司與友力公司間之租賃關係，乃於100年5 月27日以書面契約明示更新，其租賃關係之更新，本非適用民法第451 條規定默示更新之結果，原告引用最高法院67年度第9 次民庭庭推總會議決議（二），主張被告友嘉公司與友力公司間不適用民法第451 條規定云云，為無理由，應予駁回。
（三）關於被告惠勝公司與友力公司間有無租賃關係存在：
1.稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。以應登記或註冊之財產權為信託者，非經信託登記，不得對抗第三人。土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第
449 條第1 項規定之限制。信託法第1 條、第4 條第1 項、民法第425 條之1 第1 項定有明文。
2.依前引信託法第1 條規定，信託制度之意旨，並非將信託財產終局讓與受託人，而係藉由財產權之移轉，將信託財產之管理權授予受託人。於本件之情形，萬禾公司自友力公司受讓859 、860 、861 、863 建號建物，形式上固合乎民法第425 條之1 第1 項所規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人」之情形，然其移轉之原因既為信託，揆諸前開規定及說明，應認萬禾公司與友力公司間，並無成立基地租賃契約之合意，而逕以該信託契約為基地使用權之依據。
3.被告惠勝公司於103 年7 月11日，因自萬禾公司買受前開建物，經辦理移轉登記而取得所有權乙節，有異動索引4份附卷為證，且為兩造所不爭執，堪可採認（見本院卷第88至99頁）。被告惠勝公司受讓其所有權時，前開建物為萬禾公司所有、其基地則為友力公司所有，形式上雖與民法第425 條之1 第1 項之規定不符，然如前所述，因信託而移轉財產權者，其移轉為授予管理權之方法，並非將信託財產上之財產權，終局移轉予受託人萬禾公司；另按卷附桃園縣（現改制為桃園市）楊梅地政事務所103 年2 月11日103 楊地（02）字第031960號土地登記申請書所示，其信託目的為產權管理及處分（包含出售、出租、所有權移轉登記等全縣）、受益人及信託關係消滅時信託財產之歸屬人均為友力公司（見本卷第111 頁），亦足見友力公司於信託關係成立當時，即可預見萬禾公司將出售該等建物，倘認友力公司並無與該等建物之買受人（即被告惠勝公司）成立租賃契約之意思，從而容許友力公司請求拆屋還地，將與前揭信託目的相違。此際，應類推適用民法第
425 條之1 第1 項規定，推定被告惠勝公司與友力公司間定成立基地租賃契約，而並無證據足認渠等實無此合意，即應認惠勝公司與友力公司間有基地租賃關係存在。
（四）被告大量公司部分：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34條之1 第
4 項定有明文。本件被告大量公司為752 地號土地共有人，而友力公司於該土地之所有權應有部分，於103 年12月24日經本院102 年度司執助金字第299 號強制執行事件拍賣，而由原告拍定等情，為兩造所不爭執，已述如前。被告大量公司既為該筆土地之共有人，當然適用前引土地法第34條之1 第3 項之規定，而得主張優先承購權。
（五）關於被告3 人優先承買權之效力範圍：
1.基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。土地法第
104 條、民法第426 條之2 定有明文。
2.土地法第34條之1 第4 項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院65年台上字第853 號判例意旨參照）。因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之（最高法院100 年度台上字第432 號判決意旨參照）。同理，倘共有人係將共有土地與其他非共有之不動產合併出售時，他共有人主張優先承購權者，即應接受此「合併出售」之條件，否則即非以「同樣條件」合法行使優先承購權。
3.據此，土地法第34條之1 第4 項雖僅稱「同一價格」，然價格之約定，與其他買賣條件往往息息相關，難以割裂。是以，凡買賣契約之內容，依社會通念、交易習慣或當事人之約定，足以影響對價關係者，均屬優先承購權人為合法行使權利，即必須均表示接受之買賣條件；於土地法第
104 條、民法第426 條之2 規定之優先承買權，其所謂「同樣條件」亦應作同一解釋。此一結果，乃土地法第34條之1 第4 項、第104 條、民法第426 條之2 規定解釋適用之結果，並未逾越法條文義，亦不生在法律規定外創設先買權之問題。
4.本件附表1 、2 所示土地於103 年12月24日拍賣，其拍賣公告載明：「本件拍賣標的係工業區廠房及廠區土地，基於使用一體性及經濟效益最大化考量，不宜就各別建物或土地單獨移轉，故採合併拍賣原則。是以，優先承買權人行使優先承買，仍須依同一拍賣條件，即全部拍賣標的物一併承買」、「上開不動產40宗合併拍賣，請投標人分別出價」等語（見本院卷第26頁），而就附表1 、2 所示不動產合併拍賣，則被告3 人行使優先承買權及優先承購權者，即應就該40筆不動產合併買受。
5.原告雖主張：被告3 人縱為優先承買權人，仍不得據以剝奪原告買受無優先承買權部分之權利，且被告大量公司僅有752 地號土地所有權應有部分1200分之121 ，倘得買受如附表1 、2 所示全部土地，將違反比例原則云云。然查：
⑴土地法第34條之1 第4 項、第104 條、民法第426 條之
2 之規定，或因簡化共有關係、維護共有人對共有不動產之情感，或因避免所有與使用分離、維護社會經濟之立法意旨，而設有優先承購權及優先承買權之規定；且被告3 人倘欲行使優先承購權或優先承買權，既得就如附表1 、2 所示不動產之全部為之，也必須就如附表1、2 所示不動產之全部為之，此係土地法第34條之1 第
4 項、第104 條、民法第426 條之2 規定解釋適用上之當然結果，並非對原告或被告3 人所為寬典或限制，加以原告作為拍定人，並無高於被告3 人作於優先承買權或優先承購權人之地位，而應受法律優先保障之利益。
原告此部分主張容有誤會，並無可採。
⑵比例原則為憲法位階之法律原則，意指公權力機關行使
職權，其手段對人民權利所造成之侵害，與所追求目的之間，應比例相當，其具體內涵包括：①適當性原則，即所採取之手段必須適於達成其所追求之目的；②最小侵害原則，即倘有眾多手段可資達成目的者，應採取侵害最小之手段；③比例性原則，即所採取手段造成之侵害，與所欲達成之目的間，必須符合一定比例關係。本件大量公司並非公權力機關，其所主張之優先承購權，係私法上之權利，並非公權力，原告援引比例原則，容有誤會，其主張為無理由，應予駁回。
6.被告3 人另於104 年1 月8 日具狀向執行法院陳報渠等分別買受之標的物及價款金額乙節，有陳報狀1 份存卷可查，且為兩造所不爭執，堪可採認（見本院卷第262 至266頁）。被告3 人既已具狀表示優先承買或承購，而合法行使其權利，即生優先承買或優先承購之效力，嗣為避免紛爭，就各自取得不動產之範圍所為協調，並不溯及影響其優先承買權或優先承購權行使之效力，附此敘明。
六、綜上所述，被告友嘉公司為636 、637 、638 、639 、640、641 地號土地之承租人，被告惠勝公司為598 、599 、
605 、744 、746 地號土地之承租人，被告大量公司為752地號土地之共有人，前開土地與如附表1 、2 所示其他土地合併拍賣，而為原告拍定，被告3 人已表明依同一價格、同樣條件購買，而依法行使優先承買權或優先承購權，則原告請求確認被告3 人對如附表1 、2 所示土地之優先承買權或優先承購權不存在，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1 項、第78條定有明文。本件訴訟費用即第一審裁判費12,298,912元，應由原告負擔，爰判決如主文第2 項。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 22 日
民事第二庭 法 官 孫健智正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 22 日
書記官 楊美慧附表1：
┌─┬─────────────────┬─┬────┬────┬───┐│編│ 土 地 坐 落 │地│面 積│權利 │備考 ││ ├───┬────┬──┬──┬──┤ ├────┤ │ ││號│縣 市○鄉鎮市區○段 ○○段│地號│目│平方公尺│範圍 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│1 │桃園市│楊梅區 │高獅│ │563 │旱│ 2417.63│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│2 │桃園市│楊梅區 │高獅│ │597 │旱│ 1335.42│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│3 │桃園市│楊梅區 │高獅│ │598 │田│ 445.21│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│4 │桃園市│楊梅區 │高獅│ │606 │田│ 2056.01│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│5 │桃園市│楊梅區 │高獅│ │607 │田│ 977.58│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│6 │桃園市│楊梅區 │高獅│ │608 │旱│ 389.95│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│7 │桃園市│楊梅區 │高獅│ │609 │田│ 72.84│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│8 │桃園市│楊梅區 │高獅│ │610 │田│ 200.59│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│9 │桃園市│楊梅區 │高獅│ │611 │田│ 144.79│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│10│桃園市│楊梅區 │高獅│ │612 │旱│ 698.32│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│11│桃園市│楊梅區 │高獅│ │617 │田│ 43.69│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│12│桃園市│楊梅區 │高獅│ │632 │田│ 180.33│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│13│桃園市│楊梅區 │高獅│ │633 │建│ 2339.14│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│14│桃園市│楊梅區 │高獅│ │634 │田│ 763.61│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│15│桃園市│楊梅區 │高獅│ │635 │旱│ 881.86│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│16│桃園市│楊梅區 │高獅│ │636 │旱│ 531.56│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│17│桃園市│楊梅區 │高獅│ │637 │田│ 1295.40│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│18│桃園市│楊梅區 │高獅│ │638 │田│ 1206.08│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│19│桃園市│楊梅區 │高獅│ │639 │旱│ 2682.30│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│20│桃園市│楊梅區 │高獅│ │640 │旱│ 657.57│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│21│桃園市│楊梅區 │高獅│ │641 │旱│ 979.15│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│22│桃園市│楊梅區 │高獅│ │644 │旱│ 1633.16│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│23│桃園市│楊梅區 │高獅│ │744 │旱│21069.37│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│24│桃園市│楊梅區 │高獅│ │745 │旱│ 1399.59│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│25│桃園市│楊梅區 │高獅│ │746 │旱│40873.13│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│26│桃園市│楊梅區 │高獅│ │748 │旱│ 548.04│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│27│桃園市│楊梅區 │高獅│ │750 │旱│ 6151.11│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│28│桃園市│楊梅區 │高獅│ │751 │旱│ 1566.32│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│29│桃園市│楊梅區 │高獅│ │752 │旱│ 3250.02│1200分之│ ││ │ │ │ │ │ │ │ │121 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│30│桃園市│楊梅區 │高獅│ │599 │田│13302.60│全部 │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼───┤│31│桃園市│楊梅區 │高獅│ │605 │旱│ 9452.75│全部 │ │└─┴───┴────┴──┴──┴──┴─┴────┴────┴───┘附表2：
┌─┬──┬───────┬────┬────────┬──┬───┐│編│ │基 地 坐 落│建築式樣│建物面積（平方公│ │ ││ │建號│--------------│主要建築│尺） │權利│備考 ││ │ │建 物 門 牌│材料及房├────────┤範圍│ ││號│ │ │屋層數 │樓層面積合計 │ │ │├─┼──┼───────┼────┼────────┼──┼───┤│ │ │桃園市楊梅區高│工業用鋼│1 層：15506.62│全部│ ││ │ │獅段744、746地│造1 層樓│合 計：15506.62│ │ ││1 │660 │號 │房 │ │ │ ││ │ │--------------│ │附屬建物 │ │ ││ │ │桃園市楊梅區南│ │雨 遮： 185.63│ │ ││ │ │高山頂6 之16號│ │ │ │ │├─┼──┼───────┼────┼────────┼──┼───┤│ │ │桃園市楊梅區高│鋼筋混凝│地下層： 30.00│全部│ ││ │ │獅段746 地號 │土造0 層│ │ │ ││2 │661 │--------------│樓房 │ │ │ ││ │ │桃園市楊梅區南│ │ │ │ ││ │ │高山頂6 之16號│ │ │ │ │├─┼──┼───────┼────┼────────┼──┼───┤│ │ │桃園市楊梅區高│避難室、│3 樓層： 941.39│全部│ ││ │ │獅段599、605地│辦公室、│地下層： 382.38│ │ ││ │ │號 │梯間、水│屋頂突 │ │ ││3 │651 │--------------│箱、空調│出 物： 195.47│ │ ││ │ │桃園市楊梅區南│機械室鋼│1 層樓： 914.30│ │ ││ │ │高山頂6 之16號│骨造3 層│2 層樓： 835.77│ │ ││ │ │ │樓房 │合 計： 3269.31│ │ │├─┼──┼───────┼────┼────────┼──┼───┤│ │ │桃園市楊梅區高│廠房、電│1 層樓： 744.46│全部│ ││ │ │獅段744、745、│器室、廁│合 計： 744.46│ │ ││4 │849 │746、765 地號 │所、木造│ │ │ ││ │ │--------------│、鋼骨造│附屬建物 │ │ ││ │ │桃園市楊梅區南│、鋼架造│雨 遮： 2537.01│ │ ││ │ │高山頂6 之16號│、鐵架造│ │ │ ││ │ │ │1 層樓房│ │ │ │├─┼──┼───────┼────┼────────┼──┼───┤│ │ │桃園市楊梅區高│守衛室、│1 層樓： 114.6 │全部│ ││ │ │獅段599、605地│儲藏室、│合 計： 114.6 │ │ ││5 │852 │號 │管制室加│ │ │ ││ │ │--------------│強磚造、│附屬建物 │ │ ││ │ │桃園市楊梅區南│鋼造、木│雨 遮： 156.42│ │ ││ │ │高山頂6 之16號│造 │ │ │ │├─┼──┼───────┼────┼────────┼──┼───┤│ │ │桃園市楊梅區高│1 層、主│1 層樓： 62.4 │全部│ ││ │ │獅段744 地號 │要用途：│合 計： 62.4 │ │ ││6 │870 │--------------│棚子 │ │ │ ││ │ │桃園市楊梅區南│ │ │ │ ││ │ │高山頂6 之16號│ │ │ │ │├─┼──┼───────┼────┼────────┼──┼───┤│ │ │桃園市楊梅區高│1 層、主│夾 層： 1319.29│全部│ ││ │ │獅段744、745地│要用途：│占用鄰 │ │ ││ │ │號 │電器放置│地736 ： 184.76│ │ ││7 │871 │--------------│設備、辦│占用鄰 │ │ ││ │ │桃園市楊梅區南│公室、棚│地739 ： 44.08│ │ ││ │ │高山頂6 之16號│子、水塔│占用鄰 │ │ ││ │ │ │、廁所 │地747 ： 233.20│ │ ││ │ │ │ │1 層： 224.86│ │ ││ │ │ │ │合 計： 1996.19│ │ │├─┼──┼───────┼────┼────────┼──┼───┤│ │ │桃園市楊梅區高│1 層、主│1 層： 463.09│全部│ ││ │ │獅段599、606地│要用途：│占用鄰 │ │ ││8 │872 │號 │車棚 │地584 ： 41.63│ │ ││ │ │--------------│ │合 計： 504.72│ │ ││ │ │桃園市楊梅區南│ │ │ │ ││ │ │高山頂6 之16號│ │ │ │ │├─┼──┼───────┼────┼────────┼──┼───┤│ │ │桃園市楊梅區高│2 層樓房│1 樓層： 182.48│全部│ ││ │ │獅段605 地號 │木構造、│2 樓層： 102.08│ │ ││9 │863-│--------------│招待所 │合 計： 284.56│ │ ││ │1 │桃園市楊梅區南│ │ │ │ ││ │ │高山頂6 之16號│ │附屬建物 │ │ ││ │ │ │ │陽 台： 10.71│ │ │└─┴──┴───────┴────┴────────┴──┴───┘