臺灣桃園地方法院民事判決 104年度重訴字第247號原 告 簡培元
簡培毓共 同訴訟代理人 黃晶雯律師被 告 謝崑永訴訟代理人 劉楷律師複代理人 蔡政峯律師複代理人 林俐瑗訴訟代理人 謝宗霖上列當事人間請求返還土地等事件，於民國105 年4 月11日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一) 被告為成立幼稚園，於民國93年12月6 日向土地所有人即
原告承租桃園市○○段○○○○○○○○○○○ ○○○○○號土地3筆( 下稱系爭土地) ，兩造訂定租賃契約( 下稱系爭租賃契約) ，租賃期間自93年12月6 日至113 年7 月31日止，租約第6 條第1 款明訂：「如因政府政策土地需徵收時，雙方同意無條件終止租約。雙方同意土地徵收補償費歸甲方( 即原告) ( 乙方【即被告】同意放棄法定地上權人對於土地補償費之請求權) ，地上物( 含建物) 徵收補償費歸乙方。」，嗣上開土地因分割及重測後，變更為多筆土地( 重測、分割後之地號變更如附表所示) 。
(二) 原告於95年3 月間將租賃標的中之中路三段756 地號(下稱
系爭756 地號) 土地賣予被告以作為學校之出入口，雙方並合意原租約其餘仍有效，按賣出面積比例減收租金。
(三) 桃園縣政府( 改制後為桃園市○○0 ○於000 00 000
0地區0000000000000 號函來文徵收系爭租約標的中之永安段509 地號、永安段502 地號、永安段378-6 地及永安段378-7 地號土地( 下分別稱系爭509 地號、系爭502地號、系爭378-6 地號、系爭378-7 地號) 。
(四) 前述桃園縣政府來函徵收上述租賃標的土地中之系爭509
、502 、378-6 、378-7 地號土地，業符合系爭租約第6條第1 款之約定，原告數度告知系爭租賃契約因此而終止，惟被告拒不返還租賃標的中之中路三段755 及中路三段
778 地號土地( 下分別稱系爭755 地號及系爭778 地號土地) ，原告乃於103 年12月23日再次發函終止系爭租賃契約。
(五) 對被告之抗辯：
1、本件租賃標的，重測前之地號永安段378 、509 、502 號三筆土地，每筆公告現值均不同，惟兩造租約第三條第一項就租金及押租金之約定，則均以「三筆土地全部面積」每段期間每坪以「同額相同月租」若干計算租金總價；且同條第七項保證金50萬元亦係不論租賃標的三筆土地之面積及價值而全部收取50萬元保證金。足見兩造訂立上開租約時之真意，即以租賃標的不論何筆土地有經政府徵收者，雙方同意即無條件終止全部租約。
2、原告係基於善意，始將租賃標的中之系爭756 地號出賣予被告，並出具同意書將系爭755 地號土地變更為文教區，始於該次並未終止系爭租約，而以減少租金之方式處理，俾利被告建校。迺被告竟反以原告之善意始未終止租約而以減收租金方式便宜被告行事為由，藉為訴訟拒絕返還系爭土地之手段，實屬無理。
3、兩造均不爭執系爭租約標地中之系爭756 地號土地，由原告賣予被告，則既屬於兩造間之買賣，並不符合系爭租約第6 條第1 款之約定終止租約事由，是以系爭租約既未終止，原告當得繼續收取租金，惟原告亦不可能就已賣給被告的系爭756 地號土地繼續收租，否則豈非不當得利？被告又何嘗願意就該部分給付租金呢？職故兩造買賣後依系爭756 地號土地面積比例減收租金，是屬當然！被告執持上情抗辯，顯無理由。
4、原告於接獲桃園縣政府上開徵收函文後，不斷與被告聯絡，惟被告採取拖延之方式，原告因協商期間始未將已軋入銀行之被告支票領出，嗣實因被告避不處理延宕時日過久，原告始放棄協商而於103 年12月14日以簡訊表示終止租約，並告知被告擇期送交所餘支票及押金，被告進而於103年12月16日向原告發函拒絕一切協商事項，原告始於103年12月23日發函終止系爭租約，並於104 年5 月14日再次發函終止系爭租約，經被告於同年月15日收受。
(六) 綜上，爰依民法第455 條承租人於租賃關係終止後，應返
還租賃物，及同法第767 條所有物返還請求權，訴請被告返還系爭755 、778 地號土地等語，並聲明：被告應將桃園市○○區○路三段755 地號土地（面積637.02平方公尺）及桃園市○○區○路三段778 地號土地（面積6.47平方公尺）返還予原告。
二、被告則以：
(一) 事件經過：
1、兩造簽訂系爭租賃契約係為被告設校使用，租金則依系爭租賃契約第3 條之約定隨年度調整，並由被告交付一年期之支票給付租金，由原告按期兌現。
2、於95年3 月間，原告將承租標的之系爭756 地號土地出賣予被告，兩造未另行換約，僅由被告依減少面積比例，減少每月所應給付之租金，繼續履約。
3、於98年間，為被告設立私立康萊爾國民小學所需，原告乃出具同意書，將系爭755 地號土地由農業區變更為文教區。系爭755 地號之土地現亦作為部分學校出入口及部分籃球場用地使用。
4、於101 年5 月間，桃園縣政府雖以函文徵收部分承租土地，然系爭755 、778 地號並未在徵收之列，且經徵收之土地，嗣後亦由被告依區段徵收領回。是兩造仍依前例，待徵收完畢後，依減少之面積比例，減少每月應給付租金後，繼續履約，且用以給付租金之支票，亦均兌現。
5、詎料，歷經二年有餘，原告為調漲租金，始主張系爭租約因徵收失效，要求被告調高租金21倍，否則即收回土地。
於調漲租金未果後，始於103 年12月23日寄發存證信函。
被告為保學生權益，僅得回函反駁。
(二) 系爭租約並未失效，原告依民法第767 條及同法第455 條之規定，請求返還系爭755 、778 地號土地，並無理由：
1、系爭755 、778 地號，現供學校使用，租賃目的仍存在。兩造於立約當時即言明系爭土地租賃契約之目的係提供土地供被告興辦教育機構。是原告於93年間立約當時既已知系爭土地將作為興辦教育使用，且從雙方約定租賃期間長達20年觀之，原告顯有欲將系爭土地提供被告長期辦學使用之意。故從立約目的觀之，足見兩造訂定系爭契約第6條第1款所稱「徵收」專指事實上不能使用系爭土地，且致無法達開辦幼稚園之契約目的應無疑義。
2、系爭租約第6條第1款之約定，係限於土地全部被徵收而不能使用之情形，乃因鑑於承租土地全部遭徵收，已失原租賃目的時，現實亦無履約之可能，兩造始約定為終止之事由，並約明終止後之處理方式。若部分土地遭徵收，或因故減縮承租範圍，只要不影響原租賃目的，兩造均同意，僅依減少面積，減少應付租金後，繼續履約，並不適用該條之約定，亦不使系爭租約失效。
3、於95年3 月間，原告將承租標的之系爭756地號土地出賣予被告，兩造並未另行換約，僅由被告依減少面積比例，減少每月應付之租金後，繼續履約；及於101 年5 月間，桃園縣政府雖以函文告以徵收部份土地，惟兩造仍依前例，待徵收完畢後，依減少之面積比例，減少每月應給付租金後，繼續履約等情，即可知系爭租約第6 條第1 款之約定限於全部徵收。況系爭755 、778 地號，被告仍作學校使用，原被徵收之土地，亦由被告透過區段徵收程序領回，換言之，原租賃之目的並未消滅或調整，原租賃之土地亦仍依原來租賃目的使用，並無何變更。是原告之存證信函及本件起訴主張系爭租約因徵收而失效，無非係為逼迫被告調漲租金之手段。
4、本件雖有部分土地遭徵收，然依兩造履約情形，可知兩造之真意，並不影響系爭租約之履行，亦即系爭租約並未失效。再被告於徵收後，兩年有餘之時間，均未爭執系爭租約之效力，反持續兌現支票收取租金，本於誠信原則及權利失效原則，亦應認系爭租約並未失效。
5、又自系爭租約第6條第1款之本文及但書觀之，若系爭租約第6 條第1 款非專指因徵收致無法使用土地及地上物之情狀，應無於但書特別陳明地上物徵收補償費之歸屬之必要。故兩造立約時既特別約定地上物徵收補償費，本於「明示其一，排除其他」法理，可知系爭租約第6 條第1 款專指「因徵收致無法使用土地及地上物」之情狀。今桃園縣政府「中路地區區段徵收開發案」徵收行為既未造成被告無法繼續使用系爭土地開辦教育，顯非系爭租約第6 條第1款所約定「因徵收致無法使用土地及地上物」之徵收情狀，原告主張顯無理由。
6、原告於知悉桃園縣政府徵收行為後，待徵收完畢，仍依前例收取被告依減少面積比例所交付之租金，且持續兌現租金支票2 年有餘，此皆為原告肯認之事實，足證原告亦肯認該次徵收並不適用系爭租約第6條第1款之約定，而係改依減少面積比例減少收受租金，若非如此，原告怎會於徵收行為發生後持續收受已減少之租金2 年有餘。是兩造既已就徵收行為所產生之影響達成「依比例減少租金」之合致並變更原契約之約定，今被告於兩年後另行起訴並據此款約定主張終止契約，顯違兩造現存租賃契約內容及禁反言原則。
7、除去該徵收之部分，並不影響系爭租賃契約目的之達成與系爭租約之履行，系爭租約之租賃標的並非不可分，且除去該因徵收失效之部分，並不妨礙系爭租賃契約之履行，所餘部分仍為有效（民法第111 條參照）。
8、綜上，系爭租約既未失效，被告並非無權占有，則原告依民法第767 條及同法第454 條之規定請求返還，並無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
(一) 兩造於93年12月6 日簽訂系爭租賃契約，租賃之標的物為
如附表地號欄所示之地號土地( 土地租賃契約書，見本院卷第7-13頁)。
(二) 系爭租約之土地嗣因重測及分割，變更地號為如附表所示
之地號( 土地登記第一類謄本，見本院卷第24、25、47頁)。
(三) 系爭租約第6 條第1 款約定：「如因政府政策土地需徵收
時，雙方同意無條件終止租約。雙方同意土地徵收補償費歸甲方( 乙方同意放棄法定地上權人對於土地補償費之請求權) ，地上物( 含建物) 徵收補償費歸乙方。」( 土地租賃契約書，見本院卷第7-13頁)
(四) 兩造簽訂系爭租賃契約係為被告設立學校使用( 見本院卷第4 、40頁) 。
(五) 95年3 月間，原告為助被告設立學校，將承租標的中系爭
756 地號土地出賣予被告，兩造並無另行換約，僅由被告依減少比例，減少支付租金，繼續原契約( 見本院卷第4、39頁反面) 。
(六) 於98年間，為被告設立私立康萊爾國民小學所需，原告乃
出具同意書，將系爭755 地號土地由農業區變更為文教區(見本院卷第39頁反面、99-2頁) 。
(七) 101 年5 月22日桃園縣政府發函，向被告徵收系爭378 之6
、378 之7 、502 、509 等4 塊土地( 桃園縣政府函文，見本院卷第14-16 頁) 。
(八) 原告於101 年5 月22日收受桃園縣政府之徵收函後，仍依
減少面積比例，收取被告所交付之租金，至103 年12月14日，始以簡訊向被告表示終止租約，又於同年月16日發函向被告表示不願再協商( 支票兌現資料；見本院卷第49-79、99 -2 、121 頁) 。
(九) 系爭755 地號土地現為被告作為學校出入口使用及部分藍
球場用地使用( 現場照片；見本院卷第39頁反面、第44頁、第103 頁) 。
四、本院得心證之理由：原告起訴主張被告為成立學校，於93年12月6 日向原告承租如附表所示地號土地，並於系爭租賃契約第6 條第1 款明訂：「如因政府政策土地需徵收時，雙方同意無條件終止租約。…」等語。嗣因桃園縣政府發函向原告徵收系爭378 之6、378 之7 、502 、509 等4 塊土地，而系爭755 、778 地號土地雖未在徵收之範圍，然依系爭租約第6 條第1 款之約定，原告仍得依系爭租約第6 條第1 項之約定，就系爭租約為全部終止之意思表示，故原告依系爭租約第6 條第1 款之規定主張終止兩造間之租賃契約，並依民法第455 條及第
767 條之規定，訴請被告返還系爭755 、778 地號土地，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者為：(一) 原告得否依系爭租賃契約第6 條第1 款之規定，終止兩造間之租約？( 二) 原告得否請求被告返還系爭土地？茲分述如下：
(一) 原告得否依系爭租賃契約第6 條第1 款之規定，終止兩造
間之租約？
1、按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453 號判例、88年度台上字第1671號判決要旨參照）。是故，於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟上效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。本件原告主張依系爭租約第6條第1 款之約定「徵收」不限於全部徵收，縱僅有部分土地經徵收，原告即得依系爭租約第6 條第1 款之約定，終止兩造間之系爭租約，而被告則抗辯爭租約第6 條第1 款約定之「徵收」，解釋上限於因徵收而無法使用系爭土地之情形，亦即限於系爭土地全部被徵收，不能使用系爭土地，致無法達成契約之目的而言，經查：
(1) 依前述不爭執事項( 四) 、( 五) 、( 六) 之記載，
兩造前於93年間簽訂系爭租賃契約係為被告設立學校使用，而95年3 月間，原告為助被告設立學校，將承租標的中之系爭756 地號土地出賣予被告，再原告於98年間出具同意書，將系爭755 地號土地，由農業區變更為文教區，亦為被告設立私立康萊爾國民小學所需，再由兩造間所簽訂之系爭租賃契約第4 條第1款亦可知系爭租賃契約簽訂之目的在於為被告設立學校使用，有系爭租賃契約可參( 見本院卷第8-13) ，是堪信系爭租賃契約之目的在於被告設立學校之使用。
(2) 依前述不爭執事項( 五) 之記載，可知兩造間就系爭
租賃契約之交易習慣，可就承租標的為部分縮減，並於縮減後，僅按減縮比例減少支付租金，原定租賃契約，並不因而終止或失效。
(3) 依前述不爭執事項( 八) 之記載，原告自收受桃園縣
政府之徵收函後，並未立即表示終止租約之意思表示，而仍依減少面積之比例，收取被告所交付之租金，達二年多之久。原告長達二年多之收租行為，已足使被告相信原告同意依減少之面積比例，繼續系爭租賃契約。
(4) 綜上，系爭租賃契約之目的，係為被告設立學校而簽
訂，是以解釋兩造間之真意，亦應以不違背契約簽立之目的即為設立學校使用之目的範圍內，始不違背系爭租賃契約之本質，又依兩造間之交易習慣，亦不以承租標的之減縮為終止或失效之事由，反得以之為減少之比例，繼續租約，參以原告自收受桃園縣政府之徵收函後，仍依減少面積比例，收取被告所交付之租金，達二年多之久，以足令被告信賴按比例減少租金後，原簽訂之租賃契約仍存在等情，揆之前揭說明，依契約之目的、交易之習慣及誠信等原則，應認系爭契約第6 條第1 款之約定所謂「徵收」，應限被徵收之土地，已足使系爭租賃契約之目的無法達成，原告方得依系爭租約第6 條第1 款之約定終止系爭租賃契約，是被告之抗辯，堪以採信。
2、按契約當事人行使約定之終止權，須符合當事人所約定之契約終止事由，始足發生終止契約之效力。又解釋契約應斟酌立約當時之情形，從契約之主要目的、社會通念、及一般客觀情事，就文義上及論理上詳為推求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則。再按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第一百十一條定有明文。而上揭法條但書之規定，非謂凡遇給付可分之場合，均有其適用。尚須綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣、其他具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後，認為使其他部分發生效力，並不違反雙方當事人之目的者，始足當之。故如屬可分之給付，若再綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣、其他具體情事，並本於誠信原則以為斟酌後，認為使其他部分發生效力，並不違反雙方當事人之目的者，即得適用民法第一百十一條但書之規定，使除去該無效之部分之其他部分發生效力。最高法院102 年台上字第295號及87台上字第1517號判決可資參照。本件原告主張系爭租賃契約之標的雖有數筆，然不論租金或押租金、保證金之約定均相同，足認系爭租賃契約之給付係不可分，故不論租賃標的中之何筆經政府徵收，雙方均同意無條件終止租約；被告則抗辯系爭租賃契約之給付係可分，依民法第
111 條之規定，除去徵收失效之部分，就所餘部分，系爭租賃契約仍為有效。經查：
(1) 依前述不爭執事項( 五) 之記載，原告於95年3 月間
，將承租標的系爭756 地號土地出賣給被告後，兩造並無另行換約，僅由被告依減少比例，減少支付租金，仍繼續原契約，足見兩造間雖以一個契約，就附表所示之數筆土地為租賃，然系爭租賃契約之各筆地號並非無從割裂而具有不可分之關係。再參以系爭755、778 、378 之6 、378 之7 、502 、509 等地號土地，每筆面積、公告現值均不同，有土地登記第一類謄本可參( 見本院卷第24、25、47頁) ，益證系爭租賃契約之每筆土地均有其獨立性，故系爭租賃契約之標的，性質上應屬可分之給付。
(2) 依前述不爭執事項( 七) 之記載，101 年5 月22日桃
園縣政府發函，向被告徵收系爭378 之6 、378 之7、502 、509 等4 塊土地，系爭755 、778 號土地未在徵收之列。又依前述不爭執事項( 九) 之記載，系爭755 地號土地現為被告作為學校出入口使用及部分藍球場用地使用，是系爭755 地號土地之存續，仍可達兩造簽訂系爭租賃契約係為供學校使用之目的。
(3) 系爭755 、778 地號土地，既未在徵收之列，而系爭
租賃契約之承租標的，性質上又屬可分之給付，且系爭租賃契約中之系爭755 地號土地之存續，仍可達兩造租約之目的，是揆之上揭說明，綜合兩造間之法律行為，當事人訂約時之真意、交易之習慣、本於誠信原則予以斟酌後，認為除去遭徵收之系爭378 之6 、
378 之7 、502 、509 等4 塊土地外，就其餘未遭徵收之系爭755 、778 地號土地，仍發生租賃契約之效力，並不違反雙方當事人之訂約目的者，是被告之抗辯，應可採認。
3、小結：系爭租約第6 條第1 款之約定所謂「徵收」解釋上應限被徵收之土地，已足使系爭租賃契約之目的無法達成，已如上述，而系爭755 、778 號土地部分，既未在徵收之列，且系爭租賃契約之承租標的，性質上屬可分之給付，而除去遭徵收之系爭378 之6 、378 之7 、502 、509等4 塊土地外，就其餘未遭徵收之系爭755 、778 號土地部分，系爭租賃契約仍為有效，方符當事人訂約之目的，業已如上述，是原告依系爭契約第6 條第1 款之約定，主張就未遭徵收之系爭755 、778 號土地，為終止租約之意思表示，難認有理，應予駁回。
(二) 原告得否請求被告返還系爭土地？
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有權者，得請求返還之。民法第455條前段及第767 條第1 項前段定有明文。查原告終止系爭租賃契約之意思表示，難認有理，業如上述，系爭租賃契約既仍存續有效，即難認被告為無權占有，是原告依民法第455 條前段及第767 條第1 項前段之規定，訴請被告返還系爭755 、778 地號土地，顯非有據，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第455 條及767 條之規定，訴請被告反還系爭755 、778 地號土地，為無理由，應予以駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 6 日
民事第三庭 法 官 顏世翠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 9 日
書記官 林育玄┌────┬──────┬──────┬───────┐│地號 │因分割而增加│重測後變更之│備註 ││( 桃園市│之地號 │地號 │ ││中路區) │ │ │ │├────┼──────┼──────┼───────┤│永安段 │永安段378 -0│中路三段755 │系爭土地 ││378 地號│號土地 │地號 │ ││土地 ├──────┼──────┼───────┤│ │永安段378 -1│ │桃園縣政府消防││ │號土地 │ │局徵購 ││ ├──────┼──────┼───────┤│ │永安段378 -2│中路三段778 │系爭土地 ││ │號土地 │地號 │ ││ ├──────┼──────┼───────┤│ │永安段378 -3│中路三段756 │爭租賃契約訂定││ │號土地 │地號 │後，原告出售予││ │ │ │被告 ││ ├──────┼──────┼───────┤│ │永安段378 -6│ │桃園縣政府101 ││ │號土地 │ │年5 月徵收 ││ ├──────┼──────┼───────┤│ │永安段378 -7│ │桃園縣政府101 ││ │號土地 │ │年5 月徵收 │├────┼──────┼──────┼───────┤│永安段 │ │ │桃園縣政府101 ││509 地號│ │ │年5 月徵收 │├────┼──────┼──────┼───────┤│永安段 │ │ │桃園縣政府101 ││502(部分│ │ │年5 月徵收 ││) 地號 │ │ │ │└────┴──────┴──────┴───────┘