臺灣桃園地方法院民事判決 104年度重訴字第256號原 告 林李秀琴訴訟代理人 林怡潔
李晉安律師被 告 江明峰
許庭瑜方國籲省台不動產仲介經紀業有限公司上 一 人法定代理人 古清棟共 同訴訟代理人 李致詠律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國105 年8 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程式事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項但書第3 款定有明文。原告起訴時聲明原為：㈠、先位聲明：１、被告江明峰應將如附表編號1 所示不動產所有權移轉登記予原告。２、被告許庭瑜應將如附表編號2 所示不動產移轉登記予原告。３、被告方國籲應將如附表編號3 所示不動產移轉登記予原告。㈡、備位聲明：１、被告江明峰與被告省台公司應連帶給付原告新臺幣（下同）41萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。２、被告許庭瑜與被告省台公司應連帶給付原告41萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。３、被告方國籲與被告省台公司應連帶給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。４、願供擔保，請准宣告假執行。
嗣於民國104 年11月16日具狀撤回上開先位聲明，將聲明減縮為１、被告江明峰與被告省台公司應連帶給付原告41萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。上開給付，如有任一被告為全部或一部之給付者，他被告於該給付範圍內免給付義務。２、被告許庭瑜與被告省台公司應連帶給付原告41萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。上開給付，如有任一被告為全部或一部之給付者，他被告於該給付範圍內免給付義務。３、被告方國籲與被告省台公司應連帶給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。上開給付，如有任一被告為全部或一部之給付者，他被告於該給付範圍內免給付義務。４、願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第85-86 頁）。經核原告上開聲明之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，按諸首揭規定，要無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告於103 年8 月29日經由被告省台公司仲介而向被告江明峰、許庭瑜購買登記於其等名下之如附表編號1、2 所示不動產（下分別稱系爭10號、11號房屋），約定總價金分別為198 萬元、172 萬元（下合稱系爭買賣契約），由原告之代理人即其女林怡潔於同日給付各20萬元之第一期款及各1 萬元之契稅預收款予被告省台公司。因被告省台公司於原告簽約購買系爭10號、11號房屋時，曾保證銀行必能核貸178 萬元、150 萬元，原告始再經由被告省台公司仲介，欲向被告方國籲購買如附表編號3 所示不動產（下稱系爭
9 號房屋），而於103 年9 月15日由林怡潔出面簽立訂金收據（下稱系爭訂金收據），並交付10萬元訂金予被告省台公司收執。詎料，被告省台公司於103 年9 月25日向原告稱核貸恐有問題，原告與被告省台公司遂於103 年9 月30日簽署協議書（下稱系爭協議書），將系爭10號、11號房屋原定給付第二期款之付款期限103 年9 月10日改為103 年10月15日，續由被告省台公司申辦貸款。嗣至103 年12月初，林怡潔由訴外人陳立翔陪同，詢問被告省台公司貸款申辦進度，被告省台公司卻告知無法為原告辦理貸款，原告因而委請訴外人周樂繼地政士向臺灣新光商業銀行申辦購屋貸款，而於周樂繼申辦貸款期間，訴外人即被告省台公司法定代理人之配偶許淑喬亦向林怡潔索取周樂繼之聯絡電話，以確認貸款申辦進度。直至104 年1 月初，周樂繼告知林怡潔貸款已核准，原告遂向被告省台公司請求繼續履行上開3 不動產之買賣流程，卻遭被告省台公司拒絕，並言明賣方即被告江明峰、許庭瑜、方國籲均表示不願再出售系爭10、11、9 號房屋，原告即委請律師發函被告催告繼續履約，被告均拒絕履行。且因被告江明峰、許庭瑜、方國籲嗣後已將上開不動產出售第三人，而陷於給付不能，原告爰依民法第226 條第1 項、第256 條規定，以起訴狀繕本之送達解除上開3 契約，就系爭10號、11號房屋部分，除請求返還已付之21萬元外，另依系爭買賣契約第10條約定，請求賠償已付價金同額之違約金20萬元，是此部分被告江明峰、許庭瑜應給付之金額為41萬元。就系爭9 號房屋部分，依民法第249 條第3 項規定及系爭訂金收據上所載「賣方逾時不賣，訂金加倍退還」之內容，本件契約係因可歸責於賣方之事由致不能履行，故被告方國籲前已收受定金10萬元，現應加倍返還原告，共計應給付20萬元。另被告江明峰、許庭瑜、方國籲等人出售上開不動產時，均係由被告省台公司出面代理簽約、收款，被告省台公司屬賣方之代理人、使用人，且慮及被告江明峰、許庭瑜、方國籲等人於買賣過程中從未出面，可知被告省台公司應為系爭10、11、9 號房屋實際所有權人，是依民法第224 條本文規定，被告省台公司應與被告江明峰、許庭瑜、方國籲就上開金額負連帶清償之責。為此，爰依民法第226 條第1項、第256 條、第249 條第3 項、第224 條、系爭買賣契約第10條、系爭訂金收據約定提起本件訴訟等語。並聲明：如上開變更後聲明所示。
二、被告則均以：
㈠、被告省台公司僅係代理被告江明峰、許庭瑜、方國籲處理買賣系爭10、11、9 號房屋相關事宜，並代為收受系爭9 號房屋訂金，其並非系爭10號、11號房屋買賣契約或系爭9 號房屋買賣預約之當事人，且契約中亦無由被告省台公司連帶負責之相關約定，至民法第224 條乃債務人應承受履行輔助人故意、過失之條文，是被告省台公司與其他被告無從成立連帶債務關係，原告請求被告省台公司與其餘被告連帶負契約責任，顯無理由。
㈡、系爭10號、11號房屋方面：
１、原告與被告江明峰、許庭瑜就系爭10號、11號房屋所定系爭買賣契約第3 條，載明原告應於103 年9 月10日前給付買賣價金第二期款，然原告經被告省台公司屢次催討均遲不給付，被告省台公司為促成交易，乃於103 年9 月25日與原告代理人林怡潔另簽系爭協議書，約定原告應於103 年10月15日前給付共計220 萬元，否則將沒收已給付之款項，買賣同時失效。後因原告仍未如期給付，雙方再度協議展期，由訴外人即被告省台公司員工古郁潔、代書於103 年11月15日前往原告家中，約明原告應於103 年11月30日前給付系爭10、11號房屋全部餘款，逾期未給付，契約自動失效，簽約金全數沒收，不得異議。然原告仍未於103 年11月30日前給付，系爭買賣契約即於103 年12月1 日自動解除，被告江明峰、許庭瑜依系爭買賣契約第10條約定可沒收原告已支付之款項，其等並無返還原告各41萬元之義務。
２、原告所稱締結系爭買賣契約時，被告省台公司曾保證銀行核貸云云，顯與一般買賣交易習慣不符，並非事實。按支付價金本為買受人應自行負擔之義務，並應由原告自行衡量資力及履約能力後，決定是否簽約，要無由仲介公司擔保必可向銀行貸款之理，原告顯係為掩飾自己遲延給付之違約事實，方杜撰此情，且被告於收受原告前揭存證信函後，即於104年2 月17日回覆重申3契約均已解除之事實。
㈢、系爭9號房屋方面：系爭訂金收據簽立之經過為：103 年9 月15日當日雙方原定直接就系爭9 號房屋簽署買賣契約本約，然因林怡潔僅攜帶10萬元，不足支付系爭9 號房屋總價金230 萬元一成即20萬元之簽約款，林怡潔表示欲回去拿錢，同日晚點再回被告省台公司辦公室簽約，故其僅先給付10萬元訂金而簽立系爭訂金收據，惟其當日即未再出現，被告省台公司員工亦無法與其取得聯繫。參以系爭訂金收據上記載：「. . . 言明於10
3 年9 月15日前至本公司簽定買賣契約，買方逾時不買，買賣作廢，訂金沒收」等語，原告、林怡潔當日既未再前往被告省台公司簽約，該預約當自動於103 年9 月16日逕行解除，訂金由被告方國籲沒收。本件並非被告方國籲逾時不賣，原告自不得請求被告方國籲加倍返還訂金。
㈣、聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件原告主張於103 年8 月29日經由被告省台公司仲介而向被告江明峰、許庭瑜購買如附表編號1 、2 所示不動產（即系爭10號、11號房屋），約定總價金分別為198 萬元、172萬元，由原告之代理人林怡潔於同日給付各20萬元之第一期款及各1 萬元之契稅預收款。後原告再經由被告省台公司仲介，欲向被告方國籲購買如附表編號3 所示不動產（即系爭
9 號房屋），於103 年9 月15日由林怡潔出面簽立系爭訂金收據，並交付10萬元訂金予被告省台公司收執。原告與被告省台公司於103 年9 月30日簽署系爭協議書，將系爭10號、11號房屋原定之付款期限改為103 年10月15日。104 年2 月
6 日原告委請律師發函被告催告繼續履約，被告確有收受上開存證信函，今上開3 不動產均已出售、登記予第三人等節，業據提出系爭買賣契約、系爭訂金收據、系爭協議書、10
4 年2 月6 日李進安律師事務所函文各1 份為證（見本院卷第13-14 頁、第15-17 頁、第18頁、第19頁、第20-22 頁），並為被告所不爭執，此部分主張自堪信為真實。
四、至原告主張被告江明峰、許庭瑜無故不繼續履行就系爭10、11號房屋之買賣契約；被告方國籲於簽立系爭訂金收據後逾時違約不賣，經原告合法解除契約，其等應加倍返還原告已付價款或退還訂金，且被告省台公司應負連帶清償責任等節，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審究者厥為：（一）就系爭10、11號房屋買賣契約部分，原告主張因被告江明峰、許庭瑜違約不出售，其可依法解除系爭買賣契約，有無理由？（二）就系爭9 號房屋部分，被告方國籲是否逾時違約不出售，致雙方未簽訂買賣契約之本約？（三）原告主張被告省台公司與被告江明峰、許庭瑜、方國籲間成立不真正連帶債務關係，有無理由？茲分述如下：
㈠、就系爭10、11號房屋買賣契約，原告主張因被告江明峰、許庭瑜違約不出售，其依法解除系爭買賣契約，有無理由？
１、按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法第99條第2 項定有明文，是於解除條件成就時，法律行為當然失其效力，不待當事人另以意思表示為之，此與約定解除權及法定解除權之行使，須以意思表示為之者，有所不同（最高法院60年台上字第4001號判例、93年度台上字第359 號判決參照）。次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，為民法第254 條所明定。惟該條之規定，應僅係法律所認解除權之一種。如契約當事人間，約定一方給付遲延時他方得不經催告逕行解除契約( 約定解除權) ，或保留一方應於一定期間履行作為解除條件( 附解除條件之買賣契約) 者，基於私法自治原則，亦非法所不許（最高法院86年度台上字第3165號判決意旨參照）。
２、本件原告主張於104 年1 月間確認銀行貸款得以核撥後，即要求被告江明峰、許庭瑜續依系爭買賣契約履行，惟未獲置理，故其於104 年2 月6 日委請律師定相當期限催告被告江明峰、許庭瑜繼續履約，並以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示；被告江明峰、許庭瑜則以系爭買賣契約早因原告未於103 年11月30日前給付餘款而自動失效，原告無由再主張解約等語置辯。經查，系爭買賣契約第3 條係規定原告至遲應於103 年9 月10日前給付第二期款、於103 年9 月30日前給付尾款，此有上開不動產買賣契約書2 份在卷可憑（見本院卷第13頁背面、第15頁背面）。嗣因原告無法於上開期限內取得銀行核貸，而未按期支付上述第二期款或尾款，是原告之代理人林怡潔與被告江明峰、許庭瑜之代理人即被告省台公司於103 年9 月30日訂立系爭協議書，其中第4 條言明：「甲方（即原告）不得故意造成無法貸款之情事，因原買賣合約已違約在先，若於10月15日前，還未支付上述款項，乙方將沒收原先甲方所支付所有款項，買賣同時失效」等語，有該協議書1 紙存卷可參（見本院卷第19頁）。然而，嗣因原告仍無法於該期限內給付價款，買賣雙方代理人林怡潔、被告省台公司復於103 年11月15日達成協議，其內容為：「本契約門牌座○○○鄉○○路○ 段○○○○號10樓10號、11號之買賣，延至103 年11月30日尾款全部付清，若逾期者，此約自動無效並簽約金全數沒收，不得異議並放棄訴訟抗辯權。」等語，有被告所提系爭10號房屋買賣契約1 份附卷可稽（見本院卷第52頁），原告亦不爭執由其代理人林怡潔親自簽名於其上（見本院卷第76頁背面）。而由上開協議文字：「逾期者，此約自動無效並簽約金全數沒收」等語以觀，可知買賣雙方於原定之給付期限屆至後，尚有合意變更付款條件，即協議以原告未於103 年11月30日前付清尾款為系爭買賣契約之解除條件。換言之，倘原告未於上開期限內付款完畢，則解除條件成就，買賣契約當然失其效力，不待被告江明峰、許庭瑜另以意思表示為之。準此，今原告既自承未於103 年11月30日前給付剩餘價款，系爭買賣契約即已因解除條件成就而當然失效。被告江明峰、許庭瑜辯以原告不得再請求繼續履行契約，自屬可採。原告嗣後以其等不依約將上開房地所有權辦理移轉登記為由，主張解除契約，當非有據。
３、原告固抗辯上開103 年11月15日所為之協議上僅有原告方之簽名，並無賣方即被告江明峰、許庭瑜等人之簽名，而否認該協議效力云云，惟原告既不爭執上開協議為被告省台公司法定代理人之配偶許淑喬、被告省台公司員工古郁潔、訴外人即承辦代書吳淑玲等人當日一同至其家中所寫（見本院卷第32頁背面），且其自始於起訴狀中即載明被告省台公司係經賣方授權而代理處理本件買賣事宜（見本院卷第4 頁），則被告省台公司當屬有權與原告作成上開協議之人，該協議內容復經雙方意思表示合致而成立，至書面上有無被告省台公司員工或被告江明峰、許庭瑜等人之簽名，自屬無關緊要，原告上開主張，顯不可採。又其另主張於103 年11月30日之期限屆至後，被告江明峰、許庭瑜未再定相當期限催告其給付並為解除契約之意思表示，不可認契約失效云云，然本件應定性為附解除條件之買賣契約，且於條件成就時無待當事人另為解除契約之意思表示，業據敘明如前，被告江明峰、許庭瑜自無須再循民法第254 條規定為相關催告動作，原告此部分主張，亦無理由。
４、原告復主張於103 年11月30日後，雙方又曾另協議展延清償期限，且未具體約明期限為何，故被告省台公司員工古郁潔於103 年12月間令林怡潔及陳立翔至系爭10、11號房屋內拍照以辦理貸款，且許淑喬於103 年12月間尚有致電周樂繼詢問貸款辦理進度云云，然上述情節為被告否認，自應由原告就此有利於己之事實負舉證之責。經查：
①、證人陳立翔就此固證稱：約103 年12月中旬，被告方面是古
小姐（即古郁潔）跟我們一起去，古小姐開門給我們進去拍，我們有向古小姐說明為什麼要拍照，是林怡潔打電話給古小姐說辦理貸款要用等語（見本院卷第93頁）。惟證人古郁潔則證稱：原告未繳納價款後，林怡潔有跟我聯繫，他打電話給我，說可不可以讓他去看房子，他要拍照，我不知道他為什麼要拍照，他是到房子現場時才跟我說要辦貸款，但我跟他說因為沒有在103 年11月30日前繳清尾款，契約已經解除了，現在拍照也沒有用。但因為我們交情不錯，林怡潔一直打電話給我，我就自己拿房子的鑰匙幫他開門讓他拍照。這件事被告不知情。於103 年11月30日後被告就沒有請我與原告聯繫，因為在103 年11月15日寫協議時我們就已經向原告代理人說，如果超過時間沒有付清尾款，我們也不會再聯絡你。在103 年11月30日以後，我們完全沒有再與原告方約定延展清償期限等語（見本院卷第142 頁背面至第143 頁），而為與前揭證人陳立翔相反之證述，參以卷內林怡潔與古郁潔前所為LINE通訊軟體對話紀錄（見本院卷第109-136 頁），可知其等間確有私交，則證人古郁潔證稱其基於與林怡潔間之朋友關係，始讓其進屋拍攝等情，尚無法認與常情悖離甚遠，且上開古郁潔之行為，亦無從遽認必係得被告同意或授權所為，是本院無從憑林怡潔曾至系爭10、11號房屋內拍攝一情，逕認被告江明峰、許庭瑜確曾與原告另達成延期清償之協議。
②、再者，證人周樂繼就申辦房屋過程中，被告省台公司有無致
電詢問貸款辦理情況此節，證稱：我有協助原告申辦房貸，大概於103 年12月左右通過審核。在我幫原告申辦房貸過程中，應該也是12月多，有一個女孩子自稱是賣方屋主，跟我問過貸款進度到哪裡，我不知道她叫什麼名字，他只說是賣方，也沒有說是被告省台公司的員工等語（見本院卷第91頁背面）。惟查，原告不爭執係於103 月11月初即委託周樂繼申辦房貸（見本院卷第66頁、第94頁），並有原告所提LINE通訊軟體對話紀錄1 紙附卷可參（見本院卷第57頁），證人周樂繼亦稱：我比較確定的2 家銀行核定都是在103 年12月左右。現在已經事隔很久，正確時間點我不是很有把握，該名自稱賣方的女子，當時是103 年11月或12月撥打電話給我都有可能等語（見本院卷第92頁正背面），可知周樂繼確有可能係於103 年11月間，即接獲自稱屋主之女性來電詢問貸款申辦進度，而上開原告與被告江明峰、許庭瑜協議之清償期限係迄103 年11月30日始屆至，故即便被告省台公司人員於103 年11月間詢問周樂繼辦理貸款進度，亦屬合理。僅憑證人周樂繼上開所述內容，尚難確認被告省台公司人員確有於103 年12月間致電周樂繼詢問貸款辦理進度，是亦無從進而遽指被告省台公司曾與原告另達成展期清償之協議。此外，細考前揭原告與被告省台公司於103 年9 月30日及同年11月15日所定協議，均有將原告所享之期限利益具體表明，則今原告一再毀諾，殊難想像被告省台公司會再次延長履行期間，甚至願意漫無期限靜候原告貸款完畢，則原告主張被告省台公司同意再延期清償，且未約定期限云云，實與常情不合，本院無從憑採。
５、從而，系爭買賣契約於103 年11月30日原告仍未付清尾款之際，所附之解除條件成就，系爭買賣契約當然失效，不待被告江明峰、許庭瑜另為解除契約之意思表示。是原告於104年1 月間再請求被告江明峰、許庭瑜履行契約內容，並以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，於法不合。被告江明峰、許庭瑜依系爭買賣契約第10條規定將原告已付款項全部沒收，應屬有據。原告請求被告江明峰、許庭瑜返還已受之價款、契稅及賠償同額違約金共計41萬元，為無理由。
㈡、就系爭9 號房屋部分，被告方國籲是否逾時違約不出售，致雙方未簽訂買賣契約之本約？
１、按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第2 款、第3 款定有明文。又按契約成立前交付定金，用以擔保契約之成立者，即通常所謂之「立約定金」。此項定金，雖與一般為確保契約履行而交付之定金，係以主契約之存在為前提，兩者於本質上尚屬有間，是民法248 條規定，於「立約定金」即無適用餘地，惟仍應類推適用民法第249條之規定（最高法院90年台上字第1405號裁判意旨參照）；又契約有預約與本約之分，兩者異其效力，買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為約定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年度台上字第964 號判例意旨參照）。經查，系爭訂金收據載明：
「茲收到林怡潔小姐訂購座○○○鄉○○段○○○○○號建物標○○○鄉○○路○段○○○○號10樓9 號（即系爭9 號房屋）之訂金新台幣壹拾萬元正，雙方議定總價款為新臺幣貳佰參拾萬元正，. . . 且言明於103 年9 月15日前至本公司簽定買賣契約。買方逾時不買，買賣作廢，訂金沒收。賣方逾時不賣，訂金加倍退還」等語（見本院卷第18頁），即原告與被告方國籲雖就系爭9 號房屋買賣標的及價金合致，惟其等訂立該約之目的乃約定將來正式簽立買賣合約，並有簽約金之約定，足見兩造係就上開不動產成立買賣契約之預約，而前開訂金款項10萬元，性質上應屬前述「立約定金」，首堪認定。準此，本約如未成立，揆諸前開最高法院裁判意旨，定金之效力仍應類推適用民法第249 條規定。是本件即應審酌：就系爭9 號房屋，雙方嗣後未簽訂買賣契約之本約，係因可歸責於何方之事由所致？以資辨別應類推適用民法第249條第2款或第3款定其法律效果。
２、經查，就系爭訂金收據簽立之緣由，證人即在場之承辦人古芸涵證稱：簽立系爭訂金收據時我有在場，當天還有李建輝、我妹妹古郁潔、林怡潔在。李建輝在場因為他是被告方國籲的受託人。訂金收據上被告方國籲的名字是李建輝簽的。
103 年9 月15日當天本來要直接簽正式合約，買賣合約書已經備妥在公司。簽約時應該要付一成的訂金，依照訂金收據所寫買賣價金原本定230 萬元，正常來講是一成就是23萬元。因林怡潔沒有帶足，他身上只有7 萬5,000 元，加上之前還有付2 萬5,000 元，所以就湊足10萬元。林怡潔說當天會補足一成訂金，所以先臨時簽系爭訂金收據，林怡潔就回去拿錢，我和李建輝、古郁潔就在省台公司等林怡潔回來，到了很晚林怡潔都沒有來等語（見本院卷第191 頁背面至第19
3 頁）；證人李建輝證稱：我是受被告方國籲委託處理買賣系爭房屋的事，系爭訂金收據上賣主方國籲姓名、身分證字號、前面地址等直式文字都是我寫的，當天還有古芸涵、古郁潔、林怡潔在場。當天本來要簽正式合約，合約書有準備好，但買方錢沒有帶足夠，我忘記金額要多少，一定是不足，我才去拿訂金收據出來，林怡潔是帶7 萬5,000 元，她說當天晚一點會把簽約款補足。但我們等到晚上9 點多她都沒有來，我叫古郁潔打電話給林怡潔，但都沒有聯絡上，後來當天林怡潔都沒有出現等語（見本院卷第193-195 頁），且有被告方國籲授權李建輝處理不動產買賣之授權書1 紙附卷可佐（見本院卷第208 頁）。參諸證人古芸涵雖係被告省台公司法定代理人之女，然證人李建輝則與兩造均無特殊親誼，是上開證人2 人所述內容既屬相符，適足推認證人古芸涵所述，亦非子虛。則103 年9 月15日之所以並未如期締結系爭9 號房屋之買賣契約本約，係因原告代理人林怡潔無故逾時未出現乙節，堪可認定。
３、原告就此雖陳稱：訂金原本即為10萬元，並無不足額，當天係因許淑喬不在公司故無法簽本約，被告稱日後再簽約即可，而未約定103 年9 月15日應簽立本約，系爭訂金收據僅係作為已付款10萬元之憑據云云。惟觀諸系爭訂金收據上明載：「言明於103 年9 月15日前至本公司簽定買賣契約。買方逾時不買，買賣作廢，訂金沒收。」等語，其文義至為明確，要無爭議空間，林怡潔為具社會經驗而智識正常之成年人，自無誤解上開文句意思之可能，則其上開所辯，難認有理，其確有與被告方國籲之代理人李建輝形成應於103 年9 月15日訂立系爭9 號房屋買賣契約本約之合意，應屬無訛。
４、再原告提出林怡潔與許淑喬於103 年10月9 日以LINE通訊軟體對話之紀錄1 紙（見本院卷第57頁），主張許淑喬於該日尚有詢問林怡潔是否係欲辦理420 萬元之貸款，該金額為上述3 不動產價金之加總，可見買賣雙方於103 年9 月15日簽定系爭訂金收據後，仍有就系爭9 號房屋買賣一事討論，原告並無逾期不買之事云云。惟查，細核原告與被告江明峰、許庭瑜、方國籲就系爭10、11、9 號房屋等3 不動產所約定之買賣價金，分別為198 萬元、172 萬元、230 萬元，共計價金為600 萬元，並非原告上揭所稱之420 萬元，原告主張上情，已乏依據。況原告自陳除第一期簽約款20萬元、20萬元、10萬元以外，其餘第二期款、尾款均是要以貸款方式給付，是原告如欲以此方式購買上述3 不動產，其僅向銀行借款420 萬元，亦顯不足以支付3 筆買賣之餘款，則上開LINE通訊軟體對話之內容，實不足以證明原告與被告方國籲間，於簽立系爭訂金收據後尚有另行合意繼續履行或簽訂買賣契約本約，原告之主張，難認可採。
５、從而，本件就系爭9 號房屋之買賣本約，係因原告之代理人林怡潔未按期於103 年9 月15日攜帶足額之簽約款至被告省台公司，以致契約不能成立，此顯係可歸責於原告之事由，故類推適用民法第249 條第2 款規定及依照系爭訂金收據所約明：「買方逾時不買，買賣作廢，訂金沒收」等語之內容，被告方國籲將原告給付之定金10萬元沒收，即屬有據。原告請求被告方國籲加倍返還定金共計20萬元，並無理由。
㈢、原告主張被告省台公司與被告江明峰、許庭瑜、方國籲間成立不真正連帶債務關係，有無理由？
１、查本件系爭10、11、9 號房屋之賣方即被告江明峰、許庭瑜、方國籲，就原告所請求返還之41萬元、41萬元、20萬元均無給付之責，業據敘明如前，是原告主張被告省台公司就上揭債務與被告江明峰、許庭瑜、方國籲成立不真正連帶債務關係而亦應給付該等金額予原告，自屬無據。況按債權契約有所謂債之相對性，即在債之關係中，其法律關係原則上僅建構於參與債之關係之法律主體間，故債權人原則上僅能對債務人主張，而不能直接向第三人請求給付，契約以外之第三人原則上亦不受他人間債權契約之拘束。本件原告顯係依照其與被告江明峰、許庭瑜、方國籲間之契約關係為請求權基礎，依債之相對性原則，自無由向非契約當事人之被告省台公司主張契約責任，此與被告省台公司是否為上述3 不動產之實際所有權人，要無所涉，故原告主張被告省台公司應為上開不動產實際所有權人乙節，縱為真實，被告省台公司亦不因而生任何契約責任，灼然至明。
２、至原告主張被告省台公司應依民法第224 條規定與其餘被告共負契約責任云云，然民法第244 條規定，係指除當事人另有訂定外，債務人之代理人或使用人就債之履行行為有故意、過失，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，非謂該代理人或使用人應與債務人同負債務不履行之責（最高法院
101 年度台上第1157號判決意旨參照）。是原告以該條文為請求權基礎，顯係對法律規定理解錯誤，洵無足取。
五、綜上所述，就系爭10、11號房屋之系爭買賣契約，因解除條件於103 年11月30日成就而當然失其效力，另就系爭9 號房屋所定之系爭訂金收據，係因可歸責於原告之事由致不能履行，且被告省台公司並非契約當事人，無由對原告負契約責任。從而，原告依民法第226 條第1 項、第256 條、第249條第3 項、第224 條、系爭買賣契約第10條、系爭訂金收據約定提起本件訴訟，並聲明：１、被告江明峰與被告省台公司應連帶給付原告41萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。上開給付，如有任一被告為全部或一部之給付者，他被告於該給付範圍內免給付義務。２、被告許庭瑜與被告省台公司應連帶給付原告41萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。上開給付，如有任一被告為全部或一部之給付者，他被告於該給付範圍內免給付義務。３、被告方國籲與被告省台公司應連帶給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。上開給付，如有任一被告為全部或一部之給付者，他被告於該給付範圍內免給付義務，為無理由，應予駁回。又本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 9 月 14 日
民事第二庭 法 官 蔡牧容正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 14 日
書記官 陳玉芬附表：
┌─┬───┬──────────┬────┬───────┐│編│房屋 │ 建 物 坐 落 地 號 │出賣人 │已付款項 ││ │建號 │--------------------│ │ ││號│ │ 建 物 門 牌 │ │ │├─┼───┼──────────┼────┼───────┤│1 │225 │桃園市○○區○○段 │江明峰 │第一期款20萬元││ │ │1028地號 │ │契稅1萬元 ││ │ │ │ │ ││ │ │------------------- │ │ ││ │ │桃園市○○區○○路2 │ │ ││ │ │段1170號10樓10號 │ │ │├─┼───┼──────────┼────┼───────┤│ │ │桃園市○○區○○段 │許庭瑜 │第一期款20萬元││2 │226 │1028地號 │ │契稅1萬元 ││ │ │------------------- │ │ ││ │ │桃園市○○區○○路2 │ │ ││ │ │段1170號10樓11號 │ │ ││ │ │ │ │ │├─┼───┼──────────┼────┼───────┤│ │ │桃園市○○區○○段 │方國籲 │訂金10萬元 ││3 │224 │1028地號 │ │ ││ │ │------------------- │ │ ││ │ │桃園市○○區○○路2 │ │ ││ │ │段1170號10樓9號 │ │ ││ │ │ │ │ │└─┴───┴──────────┴────┴───────┘