臺灣桃園地方法院民事判決 104年度重訴字第284號原 告 林長隆訴訟代理人 莊志成律師被 告 蔡米枝訴訟代理人 涂惠民律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，於民國104 年12月15日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將如附表所示之土地辦理所有權移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔十分之一，餘由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一) 訴外人陳國傳於民國76年11月25日向被告之被繼承人蔡文賢
購買坐落桃園縣○○鄉○○○○段○○○○段0 地號等筆土地( 下稱系爭不動產買賣契約) ，雙方買賣土地之標的，可分為兩類：一類為非屬「未辦自耕保留土地持分交換」之土地（下稱可移轉之土地），一類如附表所示土地屬「未辦自耕保留土地持分交換」之土地（下稱系爭土地），簽約後，蔡文賢僅將可移轉之土地過戶給訴外人陳國傳，其餘如附表所示之土地( 蔡文賢未移轉之土地本來僅為11筆，但其中桃園縣○○鄉○○○○段○○○○段00地號因分割增加同段74之1 地號、桃園縣○○鄉○○○○段○○○○段00地號因分割增加同段76之1 地號，所以變成13筆，下稱系爭土地）因尚未完成自耕保留地持分交換手續，致暫未能辦理所有權移轉登記。訴外人陳國傳之全體繼承人陳周麗玉、陳振雄、陳周富、陳姿蓉等於民國103 年5 月25日與原告簽訂權利轉讓契約書，將陳國傳對於蔡文賢尚未辦理過戶土地之買受權利轉讓給原告( 下稱系爭權利轉讓契約書) 。
(二) 蔡文賢死亡後，附表所示土地由被告繼承，而訴外人陳國傳
之全體繼承人陳周麗玉等已將附表所示土地之買受權利轉讓給原告。又附表所示土地於民國100 年間已完成自耕保留地持分交換之手續，暫未能辦理所有權移轉登記之限制已解除，則依系爭不動產買賣契約書、系爭權利轉讓契約書及繼承之法律關係，被告自應將附表所示土地辦理所有權移轉登記給原告，但經催告，仍未獲理會，為此爰依系爭買賣契約書、系爭權利轉讓契約書及繼承之法律關係，請求被告將附表所示土地辦理所有權移轉登記予原告。
(三) 依系爭不動產買賣契約書第14條之約定：「…乙方（指賣方
）不賣或不履行移交不動產以及中途發生糾葛致不能出賣等情事時，除將既收價款全部退還與甲方（指買方）外並應賠償所付價款同額之損害金並願放棄抗訴申辯請求權，甲方並得請求乙方繼續履約」，查訴外人陳國傳簽訂系爭不動產買賣契約書後，曾支付共計3,989,376 元之價款給賣主，扣掉已過戶之土地價款，蔡文賢逾收1,070,849 元，今被告拒不將土地移轉登記給原告，顯已違約，為此爰依系爭不動產買賣契約書第14條、系爭權利轉讓契約書及繼承之法律關係，請求被告給付1,070,849 元之違約金。
(四) 對被告之抗辯部分：
1、依新北市新莊戶政事務所檢送之陳國傳戶籍謄本資料所示，陳國傳之職業乃為自耕農。
2、系爭土地乃屬「未辦自耕保留地持分交換」之土地，於土地共有人間對於系爭土地之權利為何確定前，亦即土地謄本上「未辦自耕保留地持分交換」之註記塗銷前，地政機關不准辦理土地所有權之移轉登記，故陳國傳無法請求賣方移轉系爭土地之所有權，其請求權自屬無法行使，時效不應開始計算，直至民國100 年間，系爭土地土地謄本上「未辦自耕保留地持分交換」之註記陸續塗銷後，始得辦理土地所有權移轉登記，買方之請求權方得行使，時效才開始進行，查註記塗銷（民國100 年間）後迄原告提起本件訴訟，尚未逾15年，陳國傳之請求權時效並未消滅，原告受讓陳國傳之權利，時效自亦未消滅。另查，如本狀第一點所述，系爭土地因土地登記謄本有「未辦自耕保留地持分交換」之註記，致暫時無法辦理土地所有權之移轉手續，故買賣雙方乃約定，待系爭土地可以辦理過戶後，再辦理土地過戶之手續，買賣雙方既有約定待系爭土地可以過戶時再過戶，則其請求權時效自當於系爭土地可以過戶時（即民國100 年間），方始開始計算，如上所言，系爭土地於民國100 年間「未辦自耕保留地持分交換」之註記塗銷，方可辦理過戶，迄原告提起本件訴訟，並未逾15年，原告之請求權，並未罹於時效而消滅。
3、原告係從原買受人陳國傳之全部繼承人陳周麗玉、陳振雄、陳周富、陳姿蓉等四人受讓系爭土地之買受權利，而陳國傳之繼承人僅有陳周麗玉、陳振雄、陳周富、陳姿蓉等四人，無其他繼承人。
4、被告辯稱蔡文賢先生未收到系爭不動產買賣契約之買賣價金，而為同時履行抗辯，惟系爭不動產買賣契約為真，有證人林祖郁及李文祥證述在卷，而系爭不動產買賣契約書上，幾次支付買賣價金相關文字均有蔡文賢之印文，即按有手印，或有吳春福之印文，另由蔡文賢已提供系爭不動產買賣土地權狀正本給買方陳國傳、並辦理系爭不動產買賣契約中已可以過戶之土地給買方等情觀之，賣方蔡文賢應確實有收到買賣價款，否則當無提供土地權狀正本給買方又辦理部分筆土地過戶給買方之可能，末查，賣方不僅提供土地權狀正本又辦理土地過戶，倘果真未收到買賣價金，則不動產買賣契約簽訂迄已20幾年，賣方豈無興訟請求買方給付買賣價金或請求買方返還土地權狀或土地之可能？但蔡文賢卻從無對陳國傳起訴請求，故被告辯稱未收到買賣價款，違反經驗法則與常理，反凸顯所辯無理由。退萬步言，賣方果未收到價金，但遲未請求，已逾15年之時效，原告為時效抗辯，被告同時履行抗辯無理由。並聲明：( 一) 被告應將如附表所示之土地辦理所有權移轉登記與原告；( 二) 被告應給付原告新台幣1,070,849 元整及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計之利息；( 三) 第二項請求願供擔保請准為假執行之宣告。
二、被告則以：被告否認被告父親蔡文賢曾於76年11月25日出售任何土地予訴外人陳國傳，亦否認系爭不動產買賣契約書之真正。否認系爭不動產買賣契約書上蔡文賢簽名、印文、指印為真正。
(一) 被告父親於75年、76年間，因精神異常發生智能障礙，多次
在長庚紀念醫院治療，依民法第75條規定，系爭不動產買賣契約，根本不成立不生效力。且被告父親曾因案入監，簽約時蔡文賢是否在監有疑義。
(二) 系爭不動產買賣契約書所載之土地地目均為田或旱，乃為農
地，如訴外人陳國傳在買賣當時不具自耕能力，參照最高法院64年台上字第1352號判例，乃屬以不能之給付為契約標的，依民法第246 條第1 項前段之規定，系爭不動產買賣契約亦為無效。
(三) 依系爭不動產買賣契約書第5 條第（3 ）項所定，買受人於
76年12月15日即得請求出賣人移轉所有權登記，而移轉所有權登記請求權時效為15年，則系爭土地移轉所有權登記之請求權早已於91年12月14日時效完成，原告於104 年6 月18日方起訴請求，已罹於時效，被告自得依民法第144 條第1 項規定，被告得抗辯拒絕給付。
(四) 被告父親蔡文賢從未受領系爭不動產買賣之訂金123 萬元、第二期款205 萬元、尾款70萬9 ﹐376 元。
(五) 原告未舉證系爭土地，曾遭地政機關註記為「未辦自耕保留
地持分交換」土地，及後來塗銷未辦自耕保留地持分交換註記等情之證明文件，且系爭不動產買賣契約書內容或條款，並無載明系爭土地為未辦自耕保留地持分交換之土地。
(六) 系爭不動產買賣契約書第14條後段以乙方不賣或不履行移交
不動產以及中途發生糾葛致不能出賣等情事，應退還價款並應賠償所付價款同額之損害金等事項，顯係以可歸責出賣人事由致給付不能（無法移轉所有權登記）為要件之違約金約定，亦係民法第250 條第2 項所定損害賠償預定之違約金。
然系爭土地並無無法履行移轉所有權登記之給付不能情事，況為土地持分買賣，應無土地交付問題，原告自不得請求所謂違約金。且原買受人或原告於本件起訴前，從未催告被告之父蔡文賢或被告，蔡文賢於82年1 月6 日已死亡，又被告於起訴前不知有系爭買賣，於100 年11、12月間以前不知父親有系爭土地應有部分權利及可繼承系爭土地權利，甚至80年5 月30日以前所謂自耕保留地持分交換登記，係應由地政機關逕行登記，顯見於起訴前被告無可歸責事由，無所謂債務不履行或遲延給付問題，即便遲延給付應支付違約金，依民法第230 條規定，被告自不負支付違約金債務。況且原告未舉證其受有任何損害，即便被告須負違約金債務，亦應以起訴狀送達之訴訟期間，所謂1 ﹐070 ﹐849 元年息百分之五為限；另被告如能於本件起訴請求移轉所有權登記（註：實則被告否認之），當無不履行損害賠償之違約金，其又何能請求相當系爭土地權利價值1 ﹐070 ﹐849 元。
(七) 證人林祖郁、李文祥所證述之詞均不實在，且林祖郁並未有
陳國傳之授權書。綜上所述，原告之請求無理由，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，被告願供擔保，請准免於假執行。
三、兩造不爭執之事項：
(一) 附表所示之系爭土地，原為訴外人蔡文賢所有，蔡文賢死亡後，附表所示土地由被告單獨繼承。
(二) 桃園縣○○鄉○○○○段○○○○段00地號因分割增加同段
74之1 地號、桃園縣○○鄉○○○○段○○○○段00地號因分割增加同段76之1 地號。
四、本院得心證之理由原告起訴主張訴外人陳國傳向被告之被繼承人蔡文賢購買坐落桃園縣○○鄉○○○○段○○○○段0 地號等筆土地，簽約後，蔡文賢僅將可移轉之土地過戶給訴外人陳國傳，其餘如附表所示之系爭土地，因尚未完成自耕保留地持分交換手續，致暫未能辦理所有權移轉登記。而原告自陳國傳之全體繼承人處取得系爭土地之權利轉讓，且系爭土地於100 年間已完成自耕保留地持分交換之手續，暫未能辦理所有權移轉登記之限制已解除，因之依系爭買賣契約書、系爭權利轉讓契約書及繼承之法律關係，請求被告將附表所示土地辦理所有權移轉登記給原告，並依系爭不動產買賣契約之約定，訴請被告給付違約金，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者為：( 一) 被告之被繼承人蔡文賢是否有與訴外人陳國傳訂立系爭不動產買賣契約？( 二) 系爭不動產買賣契約書是否有效？( 三) 原告是否自訴外人陳國傳之繼承人處取得移轉系爭土地所有權之權利，而得依系爭不動產買賣契約書請求被告移轉附表所示土地？( 四) 倘系爭不動產買賣契約為有效，原告請求被告辦理系爭土地所有權移轉登記，是否已罹於15年之時效而消滅？( 五) 原告得否依系爭不動產買賣契約書，請求被告給付違約金？茲分述如下：
(一) 被告之被繼承人蔡文賢是否有與訴外人陳國傳訂立系爭不動
產買賣契約？
1、按私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限。民事訴訟法第357 條定有明文。且按當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力（最高法院22年上字第2536號判例意旨參照）。次按民事訴訟法第358 條關於私文書經本人或其代理人簽名、畫押、蓋章或按指印者，推定為真正之規定，須其簽名、畫押、蓋章或按指印係本人或其代理人為之，在當事人間已無爭執或經舉證人證明者，始得適用（最高法院28年上字第10號判例意旨參照）。本件原告提出系爭不動產買賣契約書主張權利，為被告否認系爭買賣契約書之真正，揆之前揭舉證原則，即應由提出私文書之原告舉證其為真正，經查：證人林祖郁在庭具結證述：系爭不動產買賣契約書是蔡文賢同意才簽的，蔡文賢好像表示他不認識字，簽名好像是代書幫他寫的，他自己蓋章等語( 見本院卷第133 、134 頁) 核與證人李文祥證述：系爭不動產買賣契約書是蔡文賢自己按手印的，他當時跟吳春福一起去簽約的等語相符，是堪認系爭不動產買賣契約書為真正，且係被告之被繼承人蔡文賢與訴外人陳國傳所訂立無訛。
2、被告抗辯系爭買賣契約書之印文係偽造云云。經查，按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文；又按印章由自己蓋用，或由有權使用之人蓋用為常態，由無權使用之人蓋用為變態，故主張變態事實之當事人，應就此有利於己之事實負舉證責任，最高法院一○四年度台上字第二一八三號判決可參。被告抗辯系爭買賣契約書之印文係偽造，依上開舉證原則，自應就此有利事項為舉證，然迄於言詞辯論終結前，被告均未就此有利之事項負舉證之責，是難認其抗辯可採。
3、被告抗辯系爭不動產買賣契約可能非蔡文賢所簽，蓋簽約當時，蔡文賢可能在監云云。經查，蔡文賢僅於80年8 月23日至81年2 月26日有入監服刑之紀錄，於76年11月簽訂系爭不動產買賣契約書時，未有入監服刑之紀錄，有台灣高等法院在監在押全國紀錄表在卷可查( 見本院卷第64頁)，是被告此部分之抗辯，顯非可取。
4、被告抗辯從未收受過系爭不動產之買賣價金，故系爭不動產買賣契約書為他人冒名所簽訂云云。經查，系爭不動產買賣契約書為被告之被繼承人蔡文賢與訴外人陳國傳所簽訂，業如上述，且證人林祖郁在庭證述：陳國傳買的時候所有的錢都是蔡文賢跟吳春福共同出面來領的，領了以後這個錢，蔡文賢就把錢轉給吳春福，因為蔡文賢早就把土地賣給吳春福了等語( 見本院卷第133 頁) ，益證被告此部分之抗辯，亦非可採。
(二) 系爭不動產買賣契約書是否有效？
1、按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同，民法第75條定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明定。本件被告抗辯被告之被繼承人蔡文賢因精神異常，故所訂之系爭買賣契約，依民法第75條規定為無效云云，揆之上開舉證原則，應由被告就此有利之事項為舉證，然迄於言詞辯論終結前，被告均未能就此有利之事項為舉證，難認其抗辯可採。況本院函詢長庚醫療財團法人林口長庚紀念醫院「蔡文賢是否曾因精神況異常至貴院就診」，經回覆為蔡文賢於本院無就診之紀錄，有長庚醫療財團法人林口長庚紀念醫院( 見本院卷第67、154 頁) ，且證人林祖郁及李文祥均在庭證述：蔡文賢於簽約當時精神狀況很正常等語( 見本院卷第133 、13
4 反面) ，是堪信蔡文賢於簽約當時並無任何無意識或精神錯亂之情形，是被告此部分之抗辯，要非可採。
2、按「私有農地所有權之移轉，依89年1 月26日修正刪除前之土地法第30條規定，其承受人以能自耕者為限，如承買人當時係無自耕能力之人，須於訂約時明白約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，或約定待承買人自己有自耕能力時為移轉登記，或其他預期於不能之情形除去後為給付者，其契約始為有效，否則，即係以不能之給付為契約標的，依民法第
246 條第一項前段規定為無效」，此有最高法院95年度台上字第1682號判決意旨可資參照。因此，依89年1 月26日修正前土地法第30條之規定，私有農地所有權移轉時，雖其承受人以自耕能力者為限，如買受人無自耕能力，則買賣契約即屬違反民法第246 條而屬自始無效。然如承買人當時無自耕能力，於訂約時明白約定由承買人指定登記與有自耕能力之特定第三人，或約定待承買人自己有自耕能力時為移轉登記，或其他有預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。經查，依據新北市新莊戶政事務所記載之陳國傳戶籍資料，76年5 月7 日抄錄戶籍謄本時，陳國傳之職業為記載自耕農（見本院卷59 -20頁）。而陳國傳於另案（參見臺灣高等法院102 年度重上字第698 號民事判決）向他人購買之土地中，○○○鄉○○○○段蕃子厝小段4-22、15-20 地號等，不乏地目為「田」或「旱」者，亦足證陳國傳具有自耕能力。再者，依據廢止前自耕能力證明書之申請及核發注意事項第8 點規定，申請核發證明書之承受農地，應符合左列規定：㈠承受農地之使用須符合區城計畫法或都市計畫法有關土地使用管制法令規定。㈡承受農地與申請人之住所應在同一直轄市、縣（市）或不同直轄市、縣（市）毗鄰鄉（鎮、市、區）範圍內。其住所並應經戶籍登記六個月以上。㈢承受農地與申請人之現耕農地應在同一直轄市、縣（市）或不同直轄市、縣（市）毗鄰鄉（鎮、市、區）範圍內。依據前述陳國傳之戶籍謄本記事欄載明「民國柒陸年伍月柒日遷出台北縣林口鄉」，而林口鄉與蘆竹鄉在地理位置上係屬毗鄰鄉鎮，即可推知陳國傳係為符合當時法令規定，始從原台北市○○○路之住處遷入台北縣林口鄉，並於嗣後取得自耕能力證明繼而買受農地。此外，被告雖質疑於76年間任職於宏永建設公司，然自耕農身份並非不得從事相關投資，或兼營其他事業，兩者並不相斥，故依大法官會議解釋第581 號解釋文之意旨，專任農耕以外職業者，非不得取得自耕能力證明；是不能因陳國傳可能任職宏永建設公司，即逕謂陳國傳縱取得自耕能力證明，亦屬無自耕能力之假農民，是被告此部分抗辯，洵無可取。
3、至被告抗辯證人林祖郁並無授權書，故可能為無權代理云云，然查，按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之，民法第167 條定有明文。據此，代理權之授予以意思表示為之即可，不以書面為要件，故訴外人陳國傳僅需以意思表示為代理權之授予即可，不以須書面簽立授權書為必要，且證人林祖郁業經在庭具結證述陳國傳直接交待伊等語（見本院卷第134 頁反面）。是堪信訴外人陳國傳業已以意思表示為代理權之授予，故被告抗辯林祖郁無授權書故為無權代理，要非可取。
(三) 原告是否自訴外人陳國傳之繼承人處取得移轉系爭土地所有
權之權利？
1、按私文書經本人蓋章者，推定為真正，民事訴訟法第三百五十八條第一項規定甚明。而印章由自己蓋用，或由有權使用之人蓋用為常態，由無權使用之人蓋用為變態，故主張變態事實之當事人，應就此有利於己之事實負舉證責任，最高法院一○四年度台上字第二一八三號判決可參。本件原告提出訴外人陳國傳之全體繼承人陳周麗玉、陳振雄、陳周富、陳姿蓉等人於民國103 年5 月25日與原告簽訂之系爭權利轉讓契約書及印鑑證明為證，且經本院核對原本與影本相符，並經被告之訴訟代理人確認無訛( 見本院卷第62頁) ，又系爭權利轉讓契約書所蓋之印文與印鑑證明上所用之印文相符，揆之上開舉證規定，應認原告所提之系爭權利轉讓契約書為真。至被告抗辯印鑑可能遭人以不法手段使戶政機關取得或遭冒用可能云云，揆之前揭舉證原則，被告既抗辯係由無權使用之人蓋用之變態事實，自應就此變態之事實，負舉證責任，然被告未盡舉證之責，是難認其抗辯可採，故應認系爭權利轉讓契約書為真。
2、訴外人陳國傳之繼承人為陳周麗玉、陳振雄、陳周富、陳姿蓉等人，復有陳國傳之繼承系統表( 見本院卷第59-22 頁)、陳國傳之除戶資料、陳周麗玉、陳振雄、陳周富、陳姿蓉等人之戶籍資料( 見本院卷第59-23 到59-27 頁) 在卷可證，是堪信原告已自陳國傳之繼承人處取得系爭土地之權利轉讓。
3、按債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力。但法律另有規定者，不在此限。民法第297 條第1 項定有明文。次按債權讓與係屬準物權行為具獨立性，於讓與契約發生效力時，債權即移轉於受讓人，其原因關係之存否，於既已成立生效之債權讓與契約並無影響。是以債權讓與為清償債務之方法，縱其債務不存在，亦僅生讓與人得否請求受讓人返還不當得利之問題，要難謂其不生債權移轉之效力（最高法院92年度台上字第624 號裁判意旨參照）。經查：
(1) 系爭權利轉讓契約書所載：「茲因甲方（即本件原告）
前與乙方（陳周麗玉、陳振雄、陳周富、陳姿蓉）之被繼承人陳國傳簽訂土地買賣契約書，經原出賣人（含其繼承人）拒絕承認而對其失效，特重新與乙方訂立本權利轉讓契約書，將附件清冊所示陳國傳與陳榮路之買賣契約書（以下簡稱「原約」）中之11筆土地（詳附清冊）買受權利讓與甲方，爰訂定本契約書以資雙方共同遵守：一、乙方願將繼承自陳國傳對原約中坐落桃園縣○○鄉○○○○段○○○○段0 地號等11筆土地（詳附清冊）之買受人權利，轉讓與甲方，由甲方逕依原約約定先向出賣人（含其繼承人）請求所有權移轉登記，於辦理產權登記同時通知乙方，由乙方依原約負責於登記完畢三日內向原約出賣人結算繳附尾款。二、甲方先前已交付新台幣壹佰零柒萬捌佰肆拾玖元與陳國傳，作為受讓買受權利之對價，此為乙方全體所認知；故乙方任何一人不得再向甲方請求轉讓權利之對價。三、甲方撤銷與陳國傳約定契約承擔部分之意思表示，已為乙方全體所同意；關於陳國傳就上開原約應履行之債務，由陳國傳之繼承人即乙方依繼承法則向原約出賣人（含其繼承人）負連帶履行責任，與甲方無關。惟於乙方向原約出賣人（含其繼承人）履行給付尾款等債務完畢後，乙方始可向甲方結算請求」等語（見本院卷第14頁）。依據該契約書之內容所載，原告取得陳國傳之繼承人請求被告將系爭土地辦理過戶登記之權利，然陳國傳之繼承人仍得依據系爭不動產買賣契約於登記完畢3 日內向原約出賣人結算繳付尾款，足見原告受讓者僅為系爭不動產買賣契約內所表徵之請求移轉系爭土地所有權之權利，陳國傳之繼承人並未脫離系爭不動產買賣契約之契約當事人狀態，亦未脫離債務人之地位（非免責債務承擔），原告並未承繼系爭不動產買賣契約之概括權利義務關係，是核系爭權利轉讓契約書之性質，當屬債權讓與無誤。
(2) 又債權之讓與，依民法第297 條第1 項之規定，非經讓
與人或受讓人通知債務人，對於債務人固不生效力，惟法律設此規定之本旨，無非使債務人知有債權讓與之事實，受讓人對於債務人主張受讓事實行使債權時，既足使債務人知有債權讓與之事實，即應認為兼有通知之效力（最高法院22年上字第1162號民事判例意旨參照）。
被告既已於本件訴訟進行中知悉有系爭權利轉讓契約書之存在，故系爭權利轉讓契約書中所載之債權讓與，對被告即生效力。況土地法第30條規定關於自耕農移轉農地之限制，業已於89年1 月26日廢止在案，故取得農地之買受人不以具備自耕農身分為限，原告受讓系爭不動產買賣契約中陳國傳（其繼承人）之權利，即屬有效，亦因此取得請求被告移轉土地所有權之權利。
(四) 倘系爭不動產買賣契約為有效，原告請求被告辦理系爭土地
所有權移轉登記，是否已罹於15年之時效而消滅？按請求權，因15年間不行使而消滅；消滅時效，自請求權可行使時起算，民法125 條前段、第128 條前段分別定有明文。所謂請求權可行使時，乃指權利人得行使請求權之狀態而言，至於義務人實際上能否為給付，則非所問（最高法院63年臺上字第1885號判例意旨參照）。而請求權應於無法律上之障礙時始可行使，而所謂法律上之障礙，乃有法律上明文規定所致之妨礙請求權行使之事由，在請求權本身及其透過法院訴訟程序加以實現均有障礙，且該障礙係客觀上存在之情形；其有別於事實上之障礙係權利人本身所存個人一身事由所致，如個人之生病、遠行等（最高法院102 年度臺上字第2120號判決意旨參照）。再按債務人於受通知時，所得對抗讓與人之事由，皆得以之對抗受讓人，民法第299 條第1項亦定有明文。經查：
1、原告主張系爭不動產買賣契約書之買賣土地標的，可分為兩類：一類為非屬「未辦自耕保留土地持分交換」之土地，一類土地屬「未辦自耕保留土地持分交換」之土地，而可移轉之土地，於買賣成立後，因即能辦理土地過戶手續，業經訴外人蔡文賢於買賣成立後，辦理土地所有權移轉登記予訴外人陳國傳，有土地所有權登記聲請書、土地登委託書、土地買賣所有權移轉契約書、登記清冊在卷可查（見本院第59-5到59-19 頁），另類系爭土地因屬「未辦自耕保留土地持分交換」之土地，無法過戶，故買賣雙方乃約定待土地可以辦理過戶後，再辦理過戶手續，除有證人林祖郁證述：買賣契約裡面部分土地是因為未辦持分交換所以不能過戶，吳春福跟蔡文賢簽約後知道有些不能過戶，我代替陳國傳簽約時說的很清楚，我是希望產權過戶完後，再給付尾款等語外，復有證人李文祥證述：能過戶的都過戶了，不能過戶的都循法律途徑在解決，這件案子跟山鼻子的陳家很像，都是有註記未辦持分交換不得過戶等語（見本院卷第133 頁反面、135頁），是堪信原告此部分之主張可採，參以系爭土地於系爭買賣契約訂定當時，土地登記簿上確有記載「未辦自耕保留土地持分交換」之註記，有台灣省桃園縣土地登記簿在卷可查（見本院卷第137 至147 頁），且經本院函詢桃園市蘆竹地政事務所，經其回覆「…二、依民國65年人工登記簿記載內容，旨揭地號13筆土地之所有權部記載有『未辦自耕保留土地持分交換』…三、○○○區○○○○段蕃子厝小段7 、
19、24-1地號等3 筆土地，因清查發現非屬耕地，故於100年6 月16日辦理更正登記，塗銷其土地所有權部『未辦持分交換前不得移轉及設定負擔』之註記。同小段19-1、74（10
4 年4 月14日74地號分割增加74-1地號）、77-1地號分別於
100 年10月21日、100 年11月2 ～4 日辦理自耕保留地持分交換登記並塗銷註記完畢」，有桃園市蘆竹地政事務所之函文在卷可查（見本院卷第155 頁），是堪信系爭土地係因有「未辦自耕保留土地持分交換」之註記，以致無法辦理過戶。
2、系爭土地之土地登記簿所有權部其他登記事項欄均有「未辦持分交換前不得移轉及設定負擔」之註記，業如上述，而參以桃園縣蘆竹地政事務所99年7 月19日蘆地價字第0000000000號函：「42年政府頒行實施耕者有其田條例，其屬出租部分已就分租面積依法辦理分割、徵收放領予現耕農民承領，由於出租共有人對共有耕地之權利持分已因徵收而喪失，殘餘自耕保留部分之耕地所有權，自應全部歸自耕之共有人所有，惟當年實際執行上，對於殘餘自耕保留部分之耕地所有權並未隨同辦理移轉登記為自耕共有人所有，以致地籍之記載，仍維持徵收放領前之共有權利持分狀態，而使自耕共有人之權益受損。65年登記機關轉新人工登記簿時，為易於辨識共有耕地自耕保留部分未辦理持分交換移轉登記之土地，乃於土地登記簿所有權部其他登記事項欄加註『未辦持分交換前不得移轉及設定負擔』之註記，故未辦理自耕保留地持分交換移轉登記前，限制共有人辦理移轉、設定等登記，倘有分割、繼承等地籍異動時，註記亦予同時轉載」等情（見本院卷第59-21 頁），堪認載有上開註記之土地，於辦理自耕保留地持分交換移轉登記前，確限制共有人辦理移轉、設定等登記。而系爭土地自100 年6 月16日起始陸續完成自耕保留地應有部分交換手續，有桃園市蘆竹地政事務所之函文在卷可查（見本院卷第155 頁），已如上述，系爭土地自
100 年6 月16日起始陸續得辦理所有權移轉登記，即原告本於系爭買賣契約就系爭土地之所有權移轉登記請求權自斯時起始陸續得以行使。
3、而原告於104 年6 月18日提起本件訴訟，有起訴狀一紙在卷可參（見本院卷第4 頁），是原告依系爭買賣契約、系爭權利轉讓契約之規定，請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告，尚未罹於15年之時效，被告就此所辯，自不足採。
(五) 原告得否依系爭不動產買賣契約書，請求被告給付違約金？
系爭不動產買賣契約書第14條固約定：「甲方( 即本件原告) 如違約不買或不履行依約分期交付價款時願將已付款項全部給乙方( 即本件被告) 沒收然乙方不賣或不履移交不動產以及中途發生糾葛致不能出賣等情事時除將既收價款全部退還與甲方外並應賠償所付價款同額之損害金並願放棄抗訴申辯請求權」（見本院卷第10頁）。惟依系爭權利轉讓契約書所載：「三、甲方（即本件原告）撤銷與陳國傳約定契約承擔部分之意思表示，已為乙方（即陳國傳之全體繼承人）全體所同意；關於陳國傳就上開原約應履行之債務，由陳國傳之繼承人即乙方依繼承法則向原約出賣人（含其繼承人）負連帶履行責任，與甲方無關。惟於乙方向原約出賣人（含其繼承人）履行給付尾款等債務完畢後，乙方始可向甲方結算請求。」（見本院卷第14頁）。而系爭權利轉讓契約之性質僅為移轉登記請求權之讓與，並非契約承擔，前已敘明，是系爭不動產買賣契約之權利義務仍應由陳國傳之繼承人負擔，並不因系爭權利轉讓契約書而讓渡予原告，故縱認本件被告確有違約情事，原告亦非有請求權之人，故原告此部分違約金之請求，為無理由，應予駁回。
六、綜上所陳，系爭不動產買賣契約就系爭土地移轉登記請求權既已經依系爭權利讓與契約讓與原告，且該請求權並未罹於消滅時效，而系爭土地無法辦理移轉登記之障礙亦已排除，從而原告依據系爭不動產買賣契約及繼承之法律關係，請求被告將如附表所示之系爭土地辦理移轉登記予原告所有，核屬有據，應予准許。至原告依據系爭不動產買賣契約第14條之約定請求被告給付違約金乙節，因系爭不動產買賣契約之違約金給付請求權並不在讓與之列，仍應由陳國傳之全體繼承人行使，故原告請求被告給付違約金，即屬無據，應予駁回。本件原告請求被告給付違約金部分既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述，經核與判決結果皆不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
民事第三庭 法 官 顏世翠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
書記官 林育玄附表：
┌──┬───────────┬────┬────┬───┐│編號│地段號 │登記面積│被告蔡米│備註 ││ │ │( 平方公│枝權利範│ ││ │ │尺) │圍 │ │├──┼───────────┼────┼────┼───┤│1 │桃園市○○區○○○○段│2,667 │1/25 │ ││ │蕃子厝小段7 │ │ │ │├──┼───────────┼────┼────┼───┤│2 │桃園市○○區○○○○段│4,714 │1/25 │ ││ │蕃子厝小段8 │ │ │ │├──┼───────────┼────┼────┼───┤│3 │桃園市○○區○○○○段│509 │1/25 │ ││ │蕃子厝小段11 │ │ │ │├──┼───────────┼────┼────┼───┤│4 │桃園市○○區○○○○段│1,096 │1/25 │ ││ │蕃子厝小段19 │ │ │ │├──┼───────────┼────┼────┼───┤│5 │桃園市○○區○○○○段│121 │1/25 │ ││ │蕃子厝小段19-1 │ │ │ │├──┼───────────┼────┼────┼───┤│6 │桃園市○○區○○○○段│1,606 │1/25 │ ││ │蕃子厝小段24 │ │ │ │├──┼───────────┼────┼────┼───┤│7 │桃園市○○區○○○○段│1,202 │1/25 │ ││ │蕃子厝小段24-1 │ │ │ │├──┼───────────┼────┼────┼───┤│8 │桃園市○○區○○○○段│301 │1/25 │ ││ │蕃子厝小段67 │ │ │ │├──┼───────────┼────┼────┼───┤│9 │桃園市○○區○○○○段│99 │1/25 │ ││ │蕃子厝小段74 │ │ │ │├──┼───────────┼────┼────┼───┤│10 │桃園市○○區○○○○段│105 │1/25 │ ││ │蕃子厝小段74-1 │ │ │ │├──┼───────────┼────┼────┼───┤│11 │桃園市○○區○○○○段│2,151 │1/25 │ ││ │蕃子厝小段76 │ │ │ │├──┼───────────┼────┼────┼───┤│12 │桃園市○○區○○○○段│ 104 │1/25 │ ││ │蕃子厝小段76-1 │ │ │ │├──┼───────────┼────┼────┼───┤│13 │桃園市○○區○○○○段│7,585 │1/25 │ ││ │蕃子厝小段77-1 │ │ │ │└──┴───────────┴────┴────┴───┘