臺灣桃園地方法院民事判決 104年度重訴字第35號原 告 楊乘帆訴訟代理人 李國煒律師被 告 劉任軒訴訟代理人 張仁興律師複 代理 人 張倍齊律師上列當事人間請求確認契約關係不存在事件，本院於民國106 年2月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告間於民國一百年十月二十二日所簽訂之不動產買賣契約書之買賣法律關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國100 年10月22日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），由被告以新臺幣（下同）1470萬元向原告購買坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○ 號土地（下稱系爭土地）及房屋50坪（簽訂系爭買賣契約時尚未取得建造執照），並約定賣方即原告係以原農地所有權人（即訴外人湯阿淡）名義申請農舍配建，詎料原告於其後申請興建農舍過程中，中壢市公所（現改制為中壢區公所）發函湯阿淡告知：依102 年7 月修正之「農業用地興建農舍辦法」第
6 條規定，若於5 年內曾取得農舍建造執照（以下簡稱建照），不予許可興建農舍。而系爭買賣契約第19條約定：「若因法令變動或其他不可抗性之原因致無法取得建照，本約所收取之款項應無息退還，並終止本契約」，原告乃於103 年10月28日依上開約定寄送存證信函予被告終止系爭買賣契約，而被告已於103 年11月3 日收受上開存證信函；此外，因農業用地興建農舍辦法第2 條修正後規定，申請興建農舍必須提出經營計畫書，本件已無法符合興建農舍之要件，原告乃再以準備狀3 對被告為終止系爭買賣契約之意思表示，被告於105 年1 月22日收受上開準備狀3 ，是系爭買賣契約法律關係已終止，爰聲明如主文所示（其聲明見本院卷第151頁背面）。
二、被告則以：系爭契約並未約定何時應取得建照，湯阿淡雖於
101 年7 月3 日曾取得農舍建照，惟依農業用地興建農舍辦法第6 條規定，系爭土地於106 年7 月2 日後即可再申請建照。而定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。縱修法後申請興建農舍須提出經營計畫書，惟本件僅須湯阿淡提出農業生產相關佐證資料，並經主管機關會同專家、學者會勘後提出經營計畫書，仍得申請興建農舍，故本件情形不符合系爭買賣契約第19條之約定，原告終止契約不合法。又本件湯阿淡須至106 年7 月間始得再申請農舍建照，係可歸責於原告事由所致，原告終止契約要屬權利濫用等語資為抗辯，並聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於100 年10月22日簽訂系爭買賣契約。
（二）系爭買賣契約書第19條約定：「若因法令變動或其他不可抗性之原因致無法取得建照，本約所收取款項應無息退還，並終止本契約」。
（三）農業用地興建農舍辦法第6 條於102 年7 月1 日修正為：「申請興建農舍之申請人五年內曾取得個別農舍或集村農舍建造執照，且無建造執照已撤銷或失效、或所興建農舍因天然災害致全倒或自行拆除或滅失者，直轄市縣市主管機關或其他主管機關應認不符農業發展條例第18條第1 項、第3 項所定需興建要件，而不予許可興建農舍」。
（四）湯阿淡於103 年9 月24日向中壢市公所申請取得確無自用農舍證明書（備註欄三記載：申請人曾領有桃園縣政府
101 年7 月3 日核准101 桃縣工建執照第會壢00900 號自用農舍建造執照）；中壢市公所103 年9 月24日函說明三敘及：「申請人若於五年內曾取得農舍建造執照，依102年7 月修正之農業用地興建農舍辦法第6 條規定，主管機關應認不符規定不予許可興建農舍」。
（五）原告於103 年10月28日寄送存證信函予被告，以因農業用地興建農舍辦法變更，致申請人湯阿淡五年內無法申請農舍建照為由，終止系爭買賣契約，被告已於103 年11月3日收受上開存證信函。（見本院卷第16頁、第115 頁）。
（六）原告於105 年1 月21日以民事準備狀3 再次依系爭買賣契約書第19條之規定，對被告為終止契約之意思表示，被告於105 年1 月22日收受上開書狀。
（七）湯阿淡於100 年10月間名下並無農舍，其最後一戶農舍之建照發照日為101 年7 月3 日，取得使用執照日期為103年1 月6 日，該農舍移轉過戶他人日期為103 年5 月2 日（本院卷第212 頁背面、229 頁、290 頁）。
（八）湯阿淡目前名下亦無農舍。
四、本院判斷：本件原告主張系爭買賣契約訂立後，因農業用地興建農舍辦法已修正，系爭土地之原土地所有權人湯阿淡已無法申請農舍之建照，原告已依系爭買賣契約第19條之約定合法終止契約，惟為被告所否認，並以前詞置辯，則本件爭點厥為：原告依系爭不動產買賣契約第19條終止契約是否有理由，茲析述如下：
（一）查兩造系爭買賣契約約定，被告向原告購買之買賣標的為系爭土地及「房屋50坪」，又兩造簽訂系爭買賣契約時，系爭土地上尚無房屋且尚未取得建照，系爭契約另約定原告須以原農地所有權人（即訴外人湯阿淡）名義申請農舍，此見系爭買賣契約第1 條之約定即明（見本院卷第4 頁）。
（二）按農業發展條例第18條第1 、2 、3 項規定：「本條例中華民國89年1 月4 日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣（市）主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍」。同條第2 項規定：「前項農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限」。同條第3 項規定：「本條例中華民國89年1 月4 日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍」。依上開規定可知，如於89年1 月4 日前取得農業用地，且無自用農舍者，得申請興建農舍，而不受農業發展條例第18條第2 項規定之限制。惟農業用地興建農舍辦法第6 條於
102 年7 月1 日修正（並於同日施行）為：申請興建農舍之申請人五年內曾取得個別農舍或集村農舍建造執照，且無建造執照已撤銷或失效、或所興建農舍因天然災害致全倒、或自行拆除、或滅失之情形者，直轄市、縣（市）主管機關或其他主管機關應認不符農業發展條例第18條第1項、第3 項所定需興建要件而不予許可興建農舍。查系爭買賣契約於100 年10月22日簽訂，而系爭土地之原所有權人湯阿淡最後一戶農舍之建照發照日係在101 年7 月3 日，為兩造所不爭執，依上開修正後農業用地興建農舍辦法第6 條之規定，湯阿淡在前次建照發照日（101 年7 月3日）後「五年內」如欲再於系爭土地上申請興建農舍，主管機關應認不符興建要件而不予許可，然如逾五年後再為申請，則似不受上開限制。而系爭買賣契約第19條固約定：「若因法令變動或其他不可抗性之原因致無法取得建照，本約所收取款項應無息退還，並終止本契約」，惟系爭買賣契約既無約定原告應於何期限前取得建照，斟諸證人鄧錦源證稱：「購買的時候，被告也知道湯阿淡還有另外一戶沒有過戶的農舍」、「有（感覺到被告願意等湯阿淡另一戶過戶後再處理」等語（見本院卷第50頁），是依簽約時兩造真意，原告逕於103 年10月28日以上開約定終止系爭買賣契約，依其「終止當時」（103 年）之農業用地興建農舍辦法相關規定，湯阿淡於逾前次建照發照五年後，既仍得再申請建照，難認原告於103 年10月28日終止契約為合法。
（三）惟查，農業用地興建農舍辦法第2 條於兩造訂立系爭買賣契約（100 年10月22日）後，復於104 年9 月4 日修正如下：
依本條例（農業發展條例）第18條第1 項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：
一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。
二、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地，不受土地取得應滿二年之限制。
三、申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。
四、申請人無自用農舍者。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限。
五、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應應確供農業使用及屬未經申請興建農舍者；該農舍之興建並不得影響農業生產環境及農村發展。
前項第五款規定確供農業使用與不影響農業生產環境及農村發展之認定，由申請人檢附依中央主管機關訂定之「經營計畫書」格式，載明該筆農業用地農業經營現況、農業用地整體配置及其他事項，送請直轄市、縣（市）主管機關審查。
直轄市、縣（市）主管機關為辦理第一項申請興建農舍之核定作業，得由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位組成審查小組，審查前二項、第三條、第四條至第六條規定事項。
復查，上開規定修正之立法理由為：「（一）農業發展條例第18條規範，於不影響農業生產環境與農村發展之前提下，農業用地始得經核准後興建農舍，爰於第一項第五款增訂農舍之興建應不影響農業生產環境及農村發展。（二）農舍係提供有心經營農業者於該農地上興建輔助及便利其農事生產工作，兼具居住之構造物；因此申請興建農舍之該筆農業用地應確供農業使用，且農舍之興建與使用均應與農業經營不可分離。為利直轄市、縣（市）主管機關執行第五款之審查，爰增訂第二項，規範農舍申請人應「檢附經營計畫」，由直轄市、縣（市）主管機關審認該筆農業用地確供農業使用，且農舍興建確不影響農業生產環境與農村發展。有關「經營計畫書格式」由中央主管機關參照申請農業用地作農業設施容許使用辦法之模式，訂定經營計畫書範例格式，供地方主管機關因地制宜審查參採」。是依前述立法理由可知，農業用地興建農舍辦法第12條之修正，係為貫徹政府「農地農用」政策，俾促進農業永續發展及農地之合理利用，以導正農業發展條例於89年修正施行後，一般民眾誤認得自由取得農地、並以農地興建農舍變相作為住宅使用（非農業使用）之亂相，故增加規定農舍申請人應以「經營計畫書」，載明該筆農業用地農業經營現況、農業用地整體配置及其他事項，送請直轄市、縣（市）主管機關審查。此外，為落實「農地農用」政策，農業發展條例施行細則第15條復規定：直轄市、縣（市）主管機關於核發農業用地作農業使用證明書後，應予以建檔列管，並應會同區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之主管機關或地政事務所、稅捐稽徵處或國稅局等有關機關，定期檢查或抽查，於發現有未依法作農業使用情事之案件時，應予列冊專案管理，除限令恢復作農業使用外，並按按區域計畫法或都市計畫法之規定裁處罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀；經限期變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀而不遵從者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或地上物所有人、使用人或管理人負擔（區域計畫法第21條、都市計畫法第79條參照）。
（四）本件經細觀被告所提出其購買時之「三宅一生農莊社區」建案廣告書（見本院卷第42頁），系爭土地上房屋之規劃均為「戶戶獨門獨院」、「豪宅氣派」、「彰顯貴氣」，廣告示意圖中僅有作為住宅使用之豪華別墅建築及偌大庭園，完全無「農田」或任何「經營農業」之規劃，顯與前開農業發展條例第18條及農業用地興建農舍辦法第2 條規範意旨不符，依上開規定，應認原告於104 年9 月4 日農業用地興建農舍辦法第2 條修正後，已無法符合申請農舍建照之規定（檢具真實之「農業經營計畫書」，載明該筆農業用地實際農業經營現況、農業用地整體配置情形，證明確供農業使用、與不影響農業生產環境及農村發展），是堪認其情形已符合系爭買賣契約第19條「若因法令變動或其他不可抗性之原因致無法取得建照」之條件。被告雖辯稱：原所有權人湯阿淡仍得提出經營計畫書申請興建農舍云云。惟系爭土地實際上既已出售予被告，足見湯阿淡已無在系爭土地經營農業之真意，如要求其虛偽提出農業「經營計畫書」申請興建農舍，再轉讓予被告，此顯係脫法行為，被告所辯顯難遽採。準此，原告於105 年1 月21日以民事準備狀3 再次依系爭買賣契約書第19條之規定，對被告為終止契約之意思表示，而被告業已於105 年1 月22日收受上開書狀，應認原告已合法終止系爭買賣契約。
又原告既已無法於系爭土地上興建合法農舍，其依系爭買賣契約第19條之約定終止契約，乃合法行使契約權利，並非權利濫用，附此敘明。
五、從而，原告請求確認兩造間於100 年10月22日所簽訂之不動產買賣契約書之買賣法律關係不存在，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 3 月 3 日
民事第一庭 法 官 林曉芳以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 6 日
書記官 施春祝