臺灣桃園地方法院民事判決 104年度重訴字第357號原 告 馮林勝妹訴訟代理人 馮文治被 告 袁華倫訴訟代理人 李宜光律師上列當事人間請求返還土地等事件，於民國104 年12月21日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣陸萬元之同時，將坐落桃園市○○區○○段六五五、六五五之一、六五五之二地號土地回復原狀，並返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項原告以新臺幣參佰玖拾萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告以新臺幣壹仟壹佰柒拾陸萬捌仟貳佰肆拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告原起訴聲明：㈠被告應將坐落於桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）回復原狀返還予原告，並給付自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前開土地之日止，按週年利率5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國104年10月26日言詞辯論期日當庭將上開聲明第一項之利息請求予以撤回（見本院卷第21頁）。核原告上開所為訴之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告之夫馮騰鑒生前將原為其所有之系爭土地提供予被告作為從事園藝生產之用，並於102年1月1日與被告簽訂土地契作合約書（下稱系爭合約書），合作期間自102年1月1日起至111年12月31日止（共計10年），被告每年於1月5日前應給付新台幣（下同）27,500元之土地使用對價予馮騰鑒，是依系爭合約書之內容可知，雙方間實為租賃關係。嗣馮騰鑒於103年7月1日將系爭土地贈與予原告，且於103年7月9日完成所有權移轉登記，準此，原告自是日起繼受出租人之地位而與被告成立租賃關係。茲因原告現不願再將系爭土地供被告作為園藝之用，依系爭合約書第6 條：「甲方（即原告）如需提前解約，應於六個月前以書面通知乙方（即被告），並負擔乙方（即被告）搬遷費用。」之約定可知，原告擬提前解除契約或終止契約，僅需於六個月前通知被告即可，原告遂於103 年11月28日以板橋三民郵局297號存證信函通知被告，被告亦於103 年12月1 日收受，是以兩造間之法律關係已於104 年5 月31日消滅。為此，原告依民法第455 條前段規定及系爭合約書第10條約定提起本件訴訟，請求被告回復原狀並返還系爭土地，又被告請求之搬遷費用，僅有六萬元為合理，其餘費用如植物移植費用等等費用均非搬遷之費用等語。並聲明：㈠被告應將系爭土地回復原狀返還予原告。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於承租系爭3 筆土地後，即著手進行整地、改良土壤及購買苗木等事宜，且陸續已於系爭3 筆土地上種植1 萬2 千棵以上之苗木，支出之相關整地、改良土壤及種植苗木費用初步估計已達新台幣( 以下同) 26萬6,000 元整，又被告如將前開苗木搬遷至他地種植，所需之搬遷費用，除前開金額( 即整地、改良土壤及種植苗木費外) ，尚須負擔挖出、載運苗木、器材及苗木移植折損等費用。因此，被告乃於103 年12月11日委請律師將前情函覆原告，並請原告於函到5 日內與被告協商給付搬遷費事宜，以利土地歸還，惟原告迄今仍與被告就搬遷費事宜未達成協議。
(一) 原告主張被告所提之附件一計算表，其中A 田地整理費用
、B 移植工程費用中之項次3 移植植物維護三個月及項次4植物補植費用以及C 管理費皆非「搬遷費用」，故其無庸負擔云云。惟參照最高法院民事裁判要旨，解釋契約時應特別斟酌相對人明知或可得而知的事實，並就磋商過程、交易目的及利益狀態，依交易慣例及誠實信用原則加以判斷，不能僅拘泥於字面上之意思為推斷。雖本件系爭合約書未就「搬遷費用」包含之項目另行約定，然如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義，故原告就本件「搬遷費用」遽為不利被告之論斷，難謂有理。
(二) 按系爭合約書第6 條固賦予原告有提前解約之權，惟在原
告主張提前解約之同時，亦課予原告須負擔被告已栽種植物之搬遷費，而前開搬遷費係針對已種植成長一段時間之植栽而言，因此其搬遷之作為，依據系爭合約書之精神及植栽種植之特殊性，植栽搬遷首重在確保移植後之存活率及繼續成長性，絕非如同一般物品由甲地搬到乙地即可，且搬遷移植之目的並非係為使植物死亡，故在將植栽由甲地搬遷至乙地前，必須事先在乙地進行整地、除草、噴藥、施肥等土地改良工作，事後才能僱工將甲地之植栽搬遷移植到乙地，按前開工作項目被告均有使用在系爭3 筆土地上，絕非臨訟始提出。因此觀諸被告所提附件一計算表，就A 田地整理部分，係因被告於承租系爭3 筆土地後即著手進行整地等作業，如移植植物至他地，被告亦因此即需再次負擔他地之整地等相關費用；而B 移植工程中項次
3 移植植物維護三個月及項次4 植物補植費用，均係為確保移植後之植物能存活之狀態；最後C 管理費部分，係指被告為搬遷作業而僱請之搬遷施工者費用，故前開工作項目均係因「搬遷作業」致被告所需額外增加支出之費用，則按一般社會上之客觀認知，該等項目費用均應屬植栽移植之搬遷費用，而依被告之估價，上開費用至少需653100元。又原告如果沒有提前解約，被告並不需要在新的農地上增加支上開費用，故此部分應符合兩造契約中之搬遷費用之性質。
(三) 系爭合約書第6 條之約定：「甲方如需提前解約，應於六
個月前以書面通知乙方，並負擔乙方搬遷費用。」，即本件原告主張提前解約，則應負擔給付被告搬遷費用，且兩造就系爭合約書係互為對待給付之關係，又因解除契約而互負有回復原狀之義務，故參照前揭最高法院之民事裁判要旨，被告即得依民法第264 條規定主張同時履行抗辯權，於原告給付被告搬遷費前，拒絕返還系爭3 筆土地予原告等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項
（一）訴外人即原告之夫馮騰鑒原為系爭土地之所有權人，於10
2 年1 月1 日提供系爭土地予被告作為從事園藝生產之用，雙方並訂有土地契作合約書（下稱系爭合約書）。
（二）系爭合約書雖名為土地契作合約書實為土地租賃契約書。
（三）訴外人馮騰鑒於103 年7 月1 日將系爭土地贈與予原告，且於103 年7 月9 日完成所有權移轉登記。
（四）原告不願繼續出租系爭土地，於103年11月28日以板橋三民郵局297 號存證信函通知被告終止兩造間之租賃關係，被告亦於103 年12月1 日收受。
（五）兩造間之土地租賃關係，依系爭合約書第六條之約定，已於104 年5 月31日終止。
（六）系爭土地之植物搬遷費用為6萬元。有系爭合約書（見本院104年度壢簡字第675 號卷，下稱壢簡卷第6 頁）、土地登記第一類謄本、郵局存證信函用紙、郵局回證（見壢簡卷第8-13頁）、言詞辯論筆錄（見本院卷第21頁反面、37頁反面）在卷可稽。
四、本院得心證之理由原告起訴主張兩造間就系爭土地有土地租賃契約，因原告不願繼續出租系爭土地，遂依民法第455 條前段及系爭合約書第6 條之約定，於終止租約前6 個月以書面通知被告，被告於103 年12月1 日收受，故兩造間之租約業已於104 年5 月31日終止，依系爭合約書第6 條之約定，原告僅須支付被告搬遷之費用6 萬元，無需支付其餘費用，被告即需將系爭土地回復原狀返還原告，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者為（一）被告所得主張之搬遷費用為多少？是否包括田地整理、移植工程及管理費等費用？（二）被告得否主張同時履行抗辯？分述如下：
（一）被告所得主張之搬遷費用為多少？是否包括田地整理、移植工程及管理費等費用？
1、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。再按探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨、86年度臺上字第3873號判決意旨參照），本件系爭土地之植物搬遷費用為6 萬元為兩造所不爭執（見本院卷第37頁反面），被告抗辯除植物之搬遷費用外，當應包括田地整理、移植工程及管理費用等等，亦即田地整理、移植工程及管理費用等費用均為搬遷費用所涵括。經查：系爭合約書第6 條約定「甲方（即原告）如需提前解約，應於六個月前以書面通知乙方（即被告），並負擔乙方搬遷費用」，有系爭合約書在卷可查（見壢簡卷第6 頁），即明文規定被告所得請求原告之費用僅限於「搬遷費用」，不包括其餘之費用，揆之上揭判例意旨，契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解，故被告所得請求者，應僅限於系爭土地之植物之「搬遷費用」，不包括其餘之費用，而植物之搬遷費用為6 萬元，為兩造所不爭執，是原告主張被告之搬遷費用為6 萬元，堪以認定。
2、依系爭契約書第6 條約定「甲方（即原告）如需提前解約，應於六個月前以書面通知乙方（即被告），並負擔乙方搬遷費用」，有系爭合約書在卷可查（見壢簡卷第6 頁），依系爭合約第6 條觀之，兩造於訂約之時，即有就若原告提前解約時，被告得請求搬運費用預為約定，故被告於訂約時，即應知悉有可能會提前解約之風險存在，而仍願意訂約，即應就此風險自負責任，是被告抗辯原告若無提前解約，被告即無需負擔整地、移植等費用之抗辯，要無可取。
3、依系爭合約書第6 條約定，原告須於6 個月前以書面提前通知被告，顯然長於一般租賃契約之提前通知時間，據此，可知兩造訂約當時為方便被告之搬遷作業，即已賦予被告六個月之時間，顯已考量植物移植及整地等等特殊性之情況存在，故被告抗辯原告提前解約，應負擔被告上揭移植之損失云云，顯不足採。
4、按誠信原則乃斟酌事件之特別情形，衡量雙方當事人彼此之利益，使其法律關係臻於公平妥當之一種法律原則，最高法院82年台上字第1654號判例可資參照。經查，依系爭合約書第3 條約定，系爭土地出租於被告，每年租金為27,500元，有系爭合約書在卷可查（見壢簡卷第6 頁），縱依原訂合約書之約定，原告於10年期滿，所能獲得之租金亦僅為27萬5 千元，而被告要求終止租約之搬遷費用達6
5 萬餘元，顯高於原訂10年租金二倍有餘。易言之，原告於訂約當時，應不至使自己陷於如此不利之情況，除無法獲利租金外，尚須支付被告之搬遷費用，故依公平之原則，應認被告抗辯之搬遷費用65萬餘元已逾越上述之誠信原則。況本件原告自102 年1 月1 日出租於被告至103 年12月1 日終止兩造之租約止，收取之租金，尚不足6 萬元，而原告若需負擔搬遷費用6 萬元，無異為不但無法獲得系爭土地之2 年租金，尚需額外貼補負擔被告之搬運費用，已失兩造契約訂定之公平原則，是依上開誠信原則之規定，衡量兩造之利益，應認被告抗辯所得主張之搬遷費用以
6 萬元為有理。
（二）被告得否主張同時履行抗辯？末按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項前段定有明文。
又此項同時履行抗辯權之援用，無需以訴為之，如果當事人之一方在裁判上援用之，則法院應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決（最高法院29年上字第895 號、72年度台上字第1309號裁判要旨參照）。經查，如上所述，被告所得抗辯之搬遷費用為6 萬元，故原告主張依系爭合約第6 條約定終止兩造之租賃契約，請求被告應將系爭土地回復原狀，並返還原告之同時，應給付被告新臺幣6萬元，為有理由。是以於原告給付新臺幣6 萬元之同時，被告將系爭土地回復原狀，並返還原告，即屬有據。
五、綜上所述，原告主張依民法第455 條前段及系爭合約第6 條約定終止兩造之租賃契約，被告應於原告給付新臺幣6 萬元之同時，將系爭土地回復原狀，並返還原告，為有理由，應予准許。又兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不再一一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
民事第三庭 法 官 顏世翠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
書記官 林育玄