臺灣桃園地方法院民事判決 104年度重訴字第360號原 告 簡玉杏訴訟代理人 胡倉豪律師複 代理人 林時猛律師
徐紹維律師被 告 陳素芬
黃建興林木瀚共 同訴訟代理人 林凱律師複 代理人 蔡政峯律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國105 年8 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠伊為興建集合住宅前於民國103 年12月3 日與被告陳素芬、
黃建興、林木瀚簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），由伊向被告陳素芬購買其所有坐落桃園市○○區○○段○○○○○ ○號土地（權利範圍3 分之1 ）、被告黃建興所有坐落同段602 、603-1 地號土地（權利範圍全部）、被告黃建興、林木瀚所有坐落同段604-1 地號土地（權利範圍各3 分之
1 ）（下合稱系爭土地），伊並於簽約當日分別給付被告陳素芬新台幣（下同）100 萬元、被告黃建興690 萬元及被告林木瀚30萬元。然兩造於簽約後發現系爭土地上有現有巷道存在（下稱系爭道路），幾經協商，於104 年1 月14日另簽訂補充協議（下稱系爭協議），約定系爭買賣契約若有既成道路、通行權問題，由被告負責排除，即由被告向桃園市政府申請廢除系爭道路，且契約尾款支付日由原先之104 年1月18日延至廢除道路日起至過戶完成日止。嗣被告黃建興雖有提出申請並經桃園市政府工務局會勘，然被告迄未依會勘結論完成申請廢除系爭道路，且前竟發函通知伊表示已將坐落桃園市○○區○○段○○○○○ ○號土地上之部分建物拆除，現況作為道路使用，且通行權人均口頭表達同意乙情，惟伊屢次催告被告應繼續履行系爭協議所約定之義務並提出經土地所有權人同意之書面證明，被告均置若罔聞，已使系爭買賣契約之目的不達，伊爰以104 年8 月17日民事起訴狀之送達解除兩造間之買賣契約，並請求被告返還已收之價款。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈兩造間締結補充協議約定之「真意」應係被告須完成向桃園
市政府申請廢除系爭道路之義務，故被告黃建興始於104 年
1 月16日向主管機關提出申請，不能僅因補充協議內容未明確提及被告須向桃園市政府申請廢除系爭道路，否則解約等字眼，即拘泥於文字認被告無履行補充協議之義務。至於系爭土地其餘未支付款項均待被告申請完成廢除系爭道路後再為給付之約定，姑不論此部分為系爭契約之主給付義務、從給付義務或附隨義務，被告迄未履行申請廢除系爭道路已足使契約之目的無法達成。
⒉被告辯稱業將坐落桃園市○○區○○段○○○○○ ○號土地之部
分建物拆除作為道路使用，且均由通行權人口頭表達同意，故通行權之問題已解決云云。惟依桃園市政府工務局回函表示，系爭道路現況為民宅前空地通往三合院及田地之道路，應依桃園縣建築管理自治條例第3 條規定辦理現有巷道之廢止，及依桃園市政府養護工程處104 年12月3 日函覆內容，檢附替代道路之土地登記簿謄本、地籍圖謄本及土地提供公眾通行使用切結書，以辦理現有巷道廢除作業甚明，然被告對於各該前置文件均未取得，僅空言已取得替代道路及其土地所有權人口頭同意，難謂可採。況且，被告所提替代道路方案係經由系爭604-2 、602-1 地號土地通往龍興路518 巷，然604-2 地號土地為多人共有，無從得知是否逐一取得土地所有權人之同意，而602-1 地號土地為國有土地，被告亦未提出相關資料佐證，自屬無稽。
⒊又依桃園市中壢地政事務所土地複丈成果圖黃色及綠色標示
部分所示，系爭土地上確有系爭道路存在，此將使系爭土地受有建築上之限制而嚴重減損原告興建大樓使用之效益，足認系爭買賣契約存有重大瑕疵，故原告依民法第359 條之規定，解除系爭買賣契約並請求被告返還價金，另被告未將系爭道路申請廢道完成，此項附隨義務之遲延履行，使系爭買賣契約目的不達，依民法第254 條、第259 條解除系爭買賣契約，請求返還價金，亦屬有據。
㈢並聲明：
⒈被告陳素芬應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉被告黃建興應給付原告690 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒊被告林木瀚應給付原告30萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造簽立補充協議款後，被告陳素芬除立即動工拆除所有系
爭604-2 地號土地上未辦保存登記建物之部分作為通道，使本為計畫道路用地之604-2 地號土地供同段604 地號土地上一戶三合院住戶通行外，被告黃建興另亦向桃園市政府工務局確認系爭土地有無既成道路之問題，而依該局104 年3 月17日函覆之會勘結論可知，查無既成道路申請紀錄，換言之，在無既成道路之疑慮下已完全解決補充條款中排除通行權之問題，且系爭604-2 地號之土地所有權人共有8 人，其中除被告陳素芬、林木瀚各持分3 分之1 外，其餘共同持分3分之1 之6 人即係前述604 地號土地上之三合院住戶，故渠等對外通行取道自己所有之604-2 地號土地，無權在已有對外聯絡道路下再主張袋地通行權利，是本件已無鄰人通行之疑慮。
㈡又系爭補充協議中僅約定延遲原告尾款之支付日至通行問題
排除、土地過戶之時，並無免除原告向被告黃建興、訴外人黃建文另買受渠等所有坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地，雙方於簽約時應支付之頭期款500 萬元，然於被告寄發存證信函通知原告前揭已拆屋之情事，及催請其應依約先給付上開601 地號土地第1 期簽約款，原告仍舊曲解補充協議約定之意，以被告應先出具鄰人之書面同意書，其方有給付簽約款之義務。是因原告拒不履約之理由實屬無據以如前述，被告始於104 年7 月15日發函解除兩造間系爭土地買賣契約，並依約沒收原告已付之價金。
㈢另系爭601 、602 、603-1 、604-1 地號土地經現場勘驗，
確實為一整片開闊水泥廣場，鄰人前雖有取道該廣場通行至同段604 地號土地，但並無明確之道路界線存在；至於系爭土地上存在之巷道係早期供土地所有人及便利鄰地所有人使用601 及602 地號之曬穀場而設，故原告所提原證9 道路位置示意圖顯不符合實情。再者，原告固主張被告需辦理廢除道路取得廢道證明，然欲取得廢道證明需先有法令上已登記之道路存在始有依法聲請廢除道路之可能，本件既無法令上已登記之道路存在，被告自無可能提供，故原告此部分主張乃有所誤認而顯無理由等語，資為抗辯。
㈣並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉若受不利判決，請准被告供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告與被告陳素芬於103 年12月3 日簽立不動產買賣契約書
，由被告陳素芬出售所有坐落桃園市○○區○○段00000 地號土地，權利範圍3 分之1 ，原告並於簽約當日給付被告陳素芬100萬元（見本院卷第6至9頁）。
㈡原告與被告黃建興於103 年12月3 日簽立不動產買賣契約書
，由被告黃建興出售所有坐落桃園市○○區○○段○○○ ○○○○○○ ○號土地，權利範圍均為全部，原告並於簽約當日給付被告黃建興660 萬元（見本院卷第10至15頁）。
㈢原告與被告黃建興、林木瀚於103 年12月3 日簽立不動產買
賣契約書，由被告黃建興、林木瀚出售所有坐落桃園市○○區○○段○○○○○ ○號土地，權利範圍各3 分之1 ，原告並於簽約當日分別給付被告黃建興、林木瀚各30萬元（見本院卷第16至21頁）。
㈣原告與被告黃建興、訴外人黃建文於103 年12月3 日簽立不
動產買賣契約書，由被告黃建興、訴外人黃建文出售所有坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地，權利範圍1000分之38
7 、1000分之317 ，雙方約定第一期簽約款於103 年12月3日由原告給付被告黃建興、訴外人黃建文500 萬元，原告尚未給付（見本院卷第39至42頁）。
㈤兩造於104 年1 月14日簽立補充協議，其上記載「601 、60
2 、603-1 、604-1 、604-2 地號增修條款。⒈本約買賣若有既成道路、通行權問題，由賣方負責排除。⒉本約尾款支付日原為104 年01月18日，延至廢除道路日起至本約過戶完成之日止」等語（見本院卷第22頁）。
㈥被告黃建興於104 年1 月16日申請「桃園市○○區○○段○○
○ ○○○○ ○號等2 筆土地廢道」乙案，經桃園市政府工務局於104 年1 月29日會勘，會勘結論為「⒈本案申請廢止道路，影響後方三合院民眾通行，申請人並未提出替代道路，故本件申請廢道歉難同意。⒉經申請人現場詢問道路屬性，查本案無既成道路申請記錄，惟現況有道路供民眾通行，申請人辦理廢道須提出替代道路，並取得替代道路之土地所有權人同意提供道路供公眾通行後，再向本府提出申請」（見本院卷第23頁）。
㈦被告黃建興、林木瀚、陳素芬於104 年7 月15日寄發桃園中
路郵局第001014號、第001016號存證信函通知原告解除兩造間系爭土地買賣契約（見本院卷第61至64頁）。
㈧依桃園市中壢區公所105 年7 月19日桃市壢工字第10500363
51號函所示，桃園市○○區○○段○○○ ○號部分土地上現有道路鋪築瀝青混凝土部分，為該所養護道路（見本院卷第20
5 頁）。
四、原告主張系爭買賣契約成立後，因發現系爭土地存有通行權之瑕疵，可能影響日後興建大樓使用，被告等人未依104 年
1 月14日所簽署之系爭協議申請廢道證明及取得土地所有權人同意書，催告後被告仍未履行上開附隨義務，主張系爭土地存有瑕疵，依民法第359 條、第227 條第1 項準用第254條之規定解除系爭買賣契約，並依民法第259 條之規定請求返還已經給付之價金等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，從而本件兩造所爭執之處，應在於：㈠原告依民法第
359 條主張解除系爭買賣契約，請求被告返還已經支付之價款，是否有理？㈡原告以被告經催告後未依系爭協議履行兩造約定排除通行權之附隨義務，依民法第227 條、第254 條、第259 條解除系爭買賣契約，並請求回復原狀，有無理由？茲分別論述如下：
㈠原告依民法第359 條主張解除系爭買賣契約，請求被告返還
已經支付之價款，是否有理？
1.按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第356 條第1 、2 、3 項定有明文。經查，系爭買賣契約簽訂後，因發現通行權問題，兩另造於104 年
1 月14日另簽署補充協議約定：「601 、602 、603-1 、604-1 、604-2 地號增修條款。⒈本約買賣若有既成道路、通行權問題，由賣方負責排除。⒉本約尾款支付日原為104 年01月18日，延至廢除道路日起至本約過戶完成之日止。」，有補充協議1 份在卷可查（見本院卷第22頁），系爭協議書雖以「若」表示不確定有否通行權之問題，惟被告旋於104年3 月16日拆除被告陳素芬之建物，並向桃園市政府工務局申請會勘，於104 年1 月16日兩造會勘結論略以：本案申請廢止道路，影響後方三合院民眾通行，申請人並未提出替代道路，本件申請歉難同意。本案並無既成道路申請紀錄，惟現況有道路供民眾通行，申請人需提出替代道路並取得替代道路之土地所有權人同意後，再向本府提出申請等情（見本院卷第23頁反面），證人即負責簽約之代書林佳瑜亦證稱：
兩造在簽約後，因為履約的細節於103 年12月19日有協調過，但沒有結論，後來於104 年1 月14日兩造有簽署協議書，協調內容就是通行權問題，細節不記得了，但雙方一直有提到「廢道」這件事。而因為有無既成道路不是由伊判定，是由公判定，所以協議書才會加上「若有」字樣等語（見本院卷第84至85頁），足見兩造於契約成立後，因通行權之問題多次協調，最後被告同意若存在通行權問題，由其負責排除，並以之作為後續尾款之給付條件。故系爭土地於契約成立時兩造雖未明示有通行權之瑕疵存在，系爭土地於危險負擔移轉前已明示約定此項品質作為被告之給付內容一部，簽署協議書時雖然未經確認通行權之狀態，故以假設語態約定，惟後續既經桃園市政府工務局會勘確認系爭土地目前確供公眾通行，僅因被告申請廢道之要件不備而未獲准許，另參被告復於104 年3 月間以拆除房屋之方式另闢系爭土地之對外通行道路，足見系爭土地鄰近確有供公眾通行之現狀，屬於兩造間之約定應排除之瑕疵，應可認定。
2.次按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅，民法第365條第1 項亦有明文。本件原告至遲於104 年1 月14日已經確認瑕疵狀態存在，並約定由被告排除，惟原告於104 年8 月
1 日始以存證信函通知被告解除契約，有桃園南門存證號碼000000號存證信函1 份在卷可參（見本院卷第27至29頁），已經罹於上開6 個月之除斥期間，原告以民法第359 條之規定解除契約，並不合法，其解除權之行使自不生效力。
3.原告雖然主張系爭土地危險負擔尚未移轉，依最高法院99年度台上字第2443號判決意旨主張瑕疵擔保責任，然前揭最高法院判決僅在揭示瑕疵擔保責任之「提前主張」之適法性，並未變更民法第365 條之解釋方法，而依民法第365 條除斥期間之起算點有二：「買受人通知瑕疵後6 個月」及「物交付後5 年」，本件原告既然已經發現瑕疵存在，並為通知被告之表示，兩造亦於104 年1 月14日簽署系爭協議書，應無從適用同條後段5 年較長除斥期間之規定，原告以系爭土地尚未交付而無從起算除斥期間，尚有誤會。
㈡原告以被告經催告後未依系爭協議履行兩造約定排除通行權
之附隨義務，依民法第227 條、第254 條、第259 條解除系爭買賣契約，並請求回復原狀，有無理由？
1.按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上字第1671號判決意旨參照）。查系爭土地具有瑕疵（約定）存在，被告依系爭協議書固有排除義務，然系爭協議書並未明確約定排除之方式為何，原告雖然主張系爭協議書簽訂時已經約定被告應申請「廢道證明」，並提出土地所有權人同意書以避免將來原告興建大樓時，遇有通行權問題而無法取得使用執照，惟此為被告否認，而依系爭協議書之約定方式，並未明確特定被告應排除之方式為何，甚且對於系爭土地鄰近之通行權之存在亦有疑義，兩造始以假設方式簽署系爭協議，證人林佳瑜就兩造是否約定被告應取得廢道證明乙情，亦表示不記憶，業如前述，是系爭協議書是否即得證明兩造間已有原告主張被告排除方式之合意，已有可疑。
2.依系爭協議書之記載「601 、602 、603-1 、604-1 、604-2地號增修條款。⒈本約買賣若有既成道路、通行權問題，由賣方負責排除。⒉本約尾款支付日原為104 年01月18日，延至廢除道路日起至本約過戶完成之日止」，對於被告應排除通行權之方式，並未約定，而無任何解釋上疑義，民法第98條所稱當事人解釋之方法，應在文字有疑義始有適用，故系爭協議書並無約定被告應如何排除，自無援用上開最高法院之裁判意旨為解釋之空間。
3.證人陳光進於審理時雖證稱：原告購買土地後有去鑑界，隔壁鄰居出來抗議，所以才在104 年1 月14日簽署補充協議，當天有講到被告要去申請廢道，被告有很明確表達一定可以取得廢道證明，兩造有談到「如果廢道證明無法取得就解除契約」，而被告後來也確實有去辦，但不知道為什麼後來說不用，就拖到今天。至於為何在協議書上沒有如此記載，伊也不清楚等語（見本院卷第166 至168 頁），惟嗣後又改稱：「（問：依你方才所述，原告有明確表示如果沒有辦法取得廢道證明就要解約，被告方則是因為不確定是否有既成道路，所已在協議書上加上『若有』字樣，是否表示被告其實對於是否因該協議書而負擔義務及義務內容並不確定？）雙方是還在不確定的因素下就簽署協議書。」（見本院卷第16
8 頁反面），而在系爭土地是否存在既成道路，可否申請廢道皆不明確之前提下，被告逕以兩次假設之命題（如存在道路，如無法申請廢道）同意解除契約，要與常情不合，況倘兩造間確有上開合意，代書林佳瑜亦應會依照兩造之約定為協議書之記載，而系爭協議書並未明確記載排除義務及解約條件，可推認當時兩造簽署系爭協議時系爭應屬不確定之狀態，較為可信，既然系爭土地之通行權狀態不確定，自無從約定被告之具體排除義務，始會在系爭協議書為如是之記載，證人陳光進之證詞有前揭瑕疵外，亦與常情未合，要難為有利原告之認定。
4.職是，系爭協議書並未約定被告應申請廢道證明及取得土地所有權人同意書作為後續付款之條件，系爭土地雖然有瑕疵存在，因系爭協議書並未明確約定被告給付之方式，原告究不得以此為被告之附隨義務，進而主張被告違反附隨義務，解除契約。
5.另按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第227 條第1 項不完全給付債務不履行之責任。又附隨義務性質上屬於非構成契約原素或要素之義務，如有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘為與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對債權人所造成之結果，在本質上並無差異（皆使當事人締結契約之目的無法達成），自亦應賦予債權人契約解除權，以確保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾維護契約應有之規範功能與秩序（最高法院100 年度台上字第2 號判決意旨參照）。系爭協議書確賦予被告有排除通行權之附隨義務，業經認定如前，惟就排除方式上因未具體明確之約定，應以被告履行附隨義務之態樣，是否影響系爭買賣契約（即主給付義務）之目的之達成為斷。亦即，倘兩造間就如何履行附隨義務並未約定，而被告以其他方式履行附隨義務完成，就物本身客觀上已無任何瑕疵或契約履行之窒礙，且原告並未證明被告之排除方式無法滿足主給付義務之完整利益，應認被告已經完整履行附隨義務，從而原告不得以未依照其主張之方式履約，主張債務不履行。查被告於簽署系爭協議書後，於104 年
3 月間以拆除被告陳素芬之房屋之方式創設替代道路（如附圖紅色區域所示），原告對此並不爭執，惟僅以立協議書當時約定被告應針對附圖黃色及綠色部分申請廢道證明，原告就兩造間確實存在此項約定並未舉證以實其說，且依證人林佳瑜、陳光進之證詞亦無法認定被告就附圖黃色、綠色部分有申請廢道之義務，是被告已就原告購買之系爭土地創設替代道路，應已滿足渠等補充協議書之約定內容，要難認被告有何關於附隨義務不履行之狀態。至原告另以原證十二之地籍圖謄本主張原本預計建築之大樓及道路坐落位置（見本院卷第164 頁藍色部分即大樓區塊），惟原告購買系爭土地後欲以何種方式建築大樓，在未提出設計圖說前，本無法確定，亦難要求被告知悉此情，兩造於簽署系爭買賣契約前，原告亦未將上開地籍圖謄本作為契約附件或協議書之附件，以明確締約目的及被告之排除義務範圍，自不得以事後提出之「預計」規劃建築圖，主張被告應知悉從而有申請廢道之義務。
6.被告以附圖所示紅色區塊已經創設替代道路，雖然並未向主管機關申請廢道證明及取得土地所有權人同意書，惟此項義務並未明確約定於契約或協議書中，難認兩造就此達成合意，被告以上開方式履行渠等簽署系爭協議書之義務，原告亦未證明此項方式有何侵蝕主給付義務或締約目的不達之情形，逕主張附隨義務之不履行，要難憑採。
㈢綜上，原告依民法第359 條、第227 條第1 項準用第254 條
之規定解除系爭買賣契約，均為無理由，則原告依民法第25
9 條之規定請求被告返還已經給付之價款，洵屬無理，應予駁回。
五、綜上所陳，關於原告主張瑕疵擔保部分，因已罹於除斥期間，另關於協議書所記載附隨義務部分，被告已排除通行權之問題，原告主張民法第359 條、第227 條第1 項準用第254條之規定解除契約、及依民法第259 條之規定請求被告返還價款等情，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 105 年 9 月 23 日
民事一庭 法 官 黃裕民以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 26 日
書記官 沈佩霖