臺灣桃園地方法院民事判決 104年度重訴字第396號原 告 林素珍訴訟代理人 林永祥律師被 告 羅文科上列當事人間請求給付租金事件，於民國105 年4 月28日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文核定被告為事實上處分權人之門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號未辦保存登記建物，占用原告所有如附表所示土地之如附圖編號六六六Ａ、六六七Ａ、六七０Ａ、六七０Ｂ所示面積計三一五平方公尺部分，於民國一０三年三月二十一日起至上開未辦保存登記建物得使用期限之日止，每月應給付原告新臺幣伍仟肆佰貳拾肆元。
被告應自民國一０三年三月二十一日起至前項未辦保存登記建物得使用期限之日止，按月給付原告新臺幣伍仟肆佰貳拾肆元。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。而上開條文所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院100 年度台抗字第716 號裁判意旨參照）。查本件原告起訴聲明本係：「被告應自民國103 年3 月21日起至兩造對於如附表所示之土地之租賃關係解消之日止，按月給付原告新臺幣（下同）6,887 元。」等語（參見本院104 年度桃小字第713 號卷第3 頁）；嗣於本院105 年4 月28日言詞辯論期日，具狀並當庭以言詞將上開聲明變更為如後述聲明所示等語（參見本院卷第63、64頁）。核原告上開所為請求法院核定地租部分之追加，係基於兩造間如後所述給付地租之同一基礎事實；至請求給付地租金額之變更，則僅屬減縮應受判決事項之聲明，且均不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸首揭規定，要無不合，均應予准許。
二、被告未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：如附表所示之土地及其上門牌號碼桃園市○○區○○路○○○ 號之未辦保存登記建物（下合稱系爭不動產）本均為被告所有，惟系爭土地嗣經本院以102 年度司執字第83159 號清償債務強制執行事件公開拍賣，由原告拍定買受，原告並於103 年3 月21日取得權利移轉證書，繼於同年
4 月7 日辦畢所有權移轉登記在案，依民法第838 條之1 規定，則兩造就系爭土地與其遭系爭建物占用部分間視為已有地上權之設定，惟因被告行蹤不明，致無法為地租等協議；而衡以系爭土地坐落桃園市○○區○○路，交通便利，且四周為住宅區及工廠，是以系爭土地申報地價10％計算本件地租，應屬適當，即被告就系爭建物占用系爭土地部分，每月應給付原告6,779 元之地租【計算式：（系爭666 地號土地：103 2,583.2 10％＝26,607）＋（系爭667 地號土地：107 2,578 10％＝27,585）＋（系爭670 地號土地：
105 2,587.2 10％＝27,166）＝81,358，81,35812＝6,779 ，小數點以下四捨五入，下均同】。為此，爰依民法第838 條之1 規定，提起本件訴訟，並聲明：請核定被告為事實上處分權人之系爭建物，占用原告所有系爭土地如附圖編號666A 、667A 、670A 、670B 所示面積計315 平方公尺部分，於系爭建物得使用之期限內，其每月租金為給付原告6,779 元；被告應自103 年3 月21日起至系爭建物得使用期間止，按月給付原告6,779 元。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何聲明及陳述。
三、本件原告起訴所主張之前揭事實，業據其提出本院102 年度司執字第83159 號不動產權利移轉證書、系爭土地登記謄本等件在卷為據（參見本院104 年度桃小字第713 號卷第6 至
9 頁）；又系爭建物之房屋稅籍現登記納稅義務人為被告乙情，亦有桃園市政府地方稅務局104 年10月20日桃稅房字第0000000000號函檢附房屋稅籍證明書在卷可稽（參見本院卷第28、29頁）；參以系爭建物於94年10月25日經本院94年度執全字第1715號強制執行事件辦理查封登記，登記債權人為訴外人玉山商業銀行股份有限公司，債務人為被告，限制範圍為全部，而該事件94年9 月12日查封筆錄記載：「…地政人員稱查封之666 、667 、670 地號土地上有未保存登記之鐵皮屋工廠一棟，…，據隔壁工廠負責人稱隔壁之土地及建物所有人為債務人。債權人代理人當場追加查封系爭土地上未保存登記建物…」等語，亦經本院103 年度訴字第1102號拆屋還地事件確定判決認定無訛，有該判決在卷可考（參見本院卷第55、56頁），堪認原告主張被告為系爭建物之事實上處分權人乙節應屬可採。是被告於本院審理中經合法通知未到場，亦未提出任何準備書狀或證據資料作何答辯聲明或陳述以為爭執，雖因被告係依公示送達通知者，依法不視同自認，惟因本件原告所主張之事實，業據原告舉證如前，並有相關證據可佐，堪認原告之主張為真實可採。
四、按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同，民法第838 條之1 第1 項定有明文。次按，建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言，又法定地價依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價80％為其申報之地價。另按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查系爭不動產本為被告所有，因本院102 年度司執字第83159 號清償債務強制執行事件之拍賣，致系爭土地、建物分屬原告、被告所有，揆諸上揭法律規定，系爭土地與其遭系爭建物占用部分間視為已有地上權之設定，惟兩造間就地租、期間及範圍無法協議，業如前述，則原告請求本院核定其地租、期間及範圍，並請求被告給付地租，於法自屬有據。次查，原告係於103 年
3 月21日取得系爭土地權利移轉證書，而系爭建物占用系爭土地之面積如附圖編號666A、667A、670A、670B所示，又系爭土地係坐落於桃園市桃園區，距離桃園火車站約16分鐘、南崁交流道約10分鐘、南桃園交流道約9 分鐘、藝文特區約
8 分鐘等情，業據原告陳報在卷（參見本院卷第37至42頁），而被告則未到場或提出書狀就此為任何爭執，是本院審酌系爭土地所在環境、生活機能、交通狀況、繁榮程度及土地利用情形，併考量被告以系爭建物占用系爭土地部分可得之利益等一切情狀，認原告以系爭土地之申報地價10％計算損害金額核屬過高，應以申報地價之8 ％為適當。而系爭666、667 、670 地號土地於102 年1 月之申報地價分別為每平方公尺2,583.2 元、2,578 元、2,587.2 元，有系爭土地登記謄本在卷可按（參見本院104 年度桃小字第713 號卷第7至9 頁），準此，被告自103 年3 月21日起至系爭建物得使用期間止，按月應給付原告地租應為5,424 元【計算式：（系爭666 地號土地：103 2,583.2 8 ％＝21,286）＋（系爭667 地號土地：107 2,578 8 ％＝22,068）＋（系爭670 地號土地：105 2,587.2 8 ％＝21,732）＝65,086，65,08612＝5,424 】。從而，本院就兩造間對於系爭不動產擬制地上權關係之地租、期間及範圍核定如主文第1項所示，而原告請求被告自103 年3 月21日起至系爭建物使用期間止，按月給付原告5,424 元，為有理由，應予准許；至逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。
五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 5 月 6 日
民事第一庭 法 官 陳振嘉以上正本係依原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 10 日
書記官 駱亦豪┌────────────────────────────────┐│附表： │├─┬─────────┬───┬──┬────┬───┬────┤│編│ 土 地 │地號 │地目│面 積│ 權利 │所有權人││號│ 坐 落 │ │ │平方公尺│ 範圍 │ │├─┼─────────┼───┼──┼────┼───┼────┤│１│桃園市○○區○○段│666 │ 田 │ 105│ 全部 │ 林素珍 │├─┼─────────┼───┼──┼────┼───┼────┤│２│桃園市○○區○○段│667 │ 田 │ 108│ 全部 │ 林素珍 │├─┼─────────┼───┼──┼────┼───┼────┤│３│桃園市○○區○○段│670 │ 田 │ 107│ 全部 │ 林素珍 │└─┴─────────┴───┴──┴────┴───┴────┘