臺灣桃園地方法院民事判決 104年度重訴字第495號原 告 王明霞
張珈瑄詹前能葉玉慧黃懋璽黃秉翔莊馥蓁關自忠王建閔朱珍媚施富國上十一人共同訴訟代理人 鄧湘全律師複 代 理人 陳虹均律師被 告 總瑩建設股份有限公司法定代理人 張廖貴裕被 告 楊碧玲上二人共同訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師複 代 理人 許榮進上列當事人間請求減少價金等事件，於民國107 年3 月6 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告總瑩建設股份有限公司應給付原告王明霞新臺幣參佰壹拾壹萬柒仟肆佰柒拾捌元、原告張珈瑄新臺幣參佰參拾參萬零參佰肆拾柒元、原告詹前能及葉玉慧新臺幣壹佰壹拾玖萬陸仟零參拾參元、原告黃懋璽及黃秉翔新臺幣壹佰伍拾壹萬零玖佰玖拾參元、原告莊馥蓁新臺幣壹佰參拾玖萬貳仟柒佰貳拾元、原告關自忠新臺幣壹佰肆拾玖萬玖仟伍佰柒拾貳元、原告王建閔新臺幣壹佰肆拾伍萬貳仟零肆拾壹元、原告朱珍媚新臺幣壹佰伍拾參萬參仟陸佰伍拾玖元、原告施富國新臺幣壹佰陸拾陸萬玖仟陸佰陸拾壹元，及均自民國一百零四年十一月二十四日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
被告楊碧玲應給付原告王明霞新臺幣參佰壹拾壹萬柒仟肆佰柒拾捌元、原告張珈瑄新臺幣參佰參拾參萬零參佰肆拾柒元、原告詹前能及葉玉慧新臺幣壹佰壹拾玖萬陸仟零參拾參元、原告黃懋璽及黃秉翔新臺幣壹佰伍拾壹萬零玖佰玖拾參元、原告莊馥蓁新臺幣壹佰參拾玖萬貳仟柒佰貳拾元、原告關自忠新臺幣壹佰肆拾玖萬玖仟伍佰柒拾貳元、原告王建閔新臺幣壹佰肆拾伍萬貳仟零肆拾壹元、原告朱珍媚新臺幣壹佰伍拾參萬參仟陸佰伍拾玖元、原告施富國新臺幣壹佰陸拾陸萬玖仟陸佰陸拾壹元，及均自民國一百零七年一月二十四日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付責任。
原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各負擔百分之三十七，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告王明霞以新臺幣壹佰零肆萬元、原告張珈瑄以新臺幣壹佰壹拾貳萬元、原告詹前能及葉玉慧以新臺幣肆拾萬元、原告黃懋璽及黃秉翔以新臺幣伍拾壹萬元、原告莊馥蓁以新臺幣肆拾柒萬元、原告關自忠以新臺幣伍拾萬元、原告王建閔以新臺幣肆拾玖萬元、原告朱珍媚以新臺幣伍拾貳萬元、原告施富國以新臺幣伍拾陸萬元為被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲供擔保後得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各以新臺幣參佰壹拾壹萬柒仟肆佰柒拾捌元、新臺幣參佰參拾參萬零參佰肆拾柒元、新臺幣壹佰壹拾玖萬陸仟零參拾參元、新臺幣壹佰伍拾壹萬零玖佰玖拾參元、新臺幣壹佰參拾玖萬貳仟柒佰貳拾元、新臺幣壹佰肆拾玖萬玖仟伍佰柒拾貳元、新臺幣壹佰肆拾伍萬貳仟零肆拾壹元、新臺幣壹佰伍拾參萬參仟陸佰伍拾玖元、新臺幣壹佰陸拾陸萬玖仟陸佰陸拾壹元為原告王明霞、張珈瑄、詹前能及葉玉慧、黃懋璽及黃秉翔、莊馥蓁、關自忠、王建閔、朱珍媚、施富國預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者或請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項但書第1 款、第2 款、第2項分別定有明文。查本件原告原僅對被告總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）聲明起訴請求減少價金等，因被告總瑩公司將系爭價金區分為土地價金及房屋價金，又被告總瑩公司與被告楊碧玲係分別與原告等簽立建物與土地之聯立契約，是被告楊碧玲所涉事實部分，與起訴事實具有請求之基礎事實同一之關係，為求紛爭一次解決，原告嗣追加被告楊碧玲，其前後請求之基礎事實同一，且被告於訴之追加無異議，並為本案之言詞辯論，揆諸前揭說明，應予准許。
二、又原告張珈瑄主張附表所示G2、G3房屋（以下稱G2、G3房屋）均係原告張珈瑄向被告等人所購買，系爭契約、繳款證明單均載明原告張珈瑄之名義，而在G2房屋過戶登記時，因考量房屋貸款及相關稅務等事宜，經原告張珈瑄哥哥即訴外人張順賢之同意，借用張順賢名義登記為其中G2房屋之所有權人，並使用張順賢名義辦理房屋貸款，直至目前，系爭G2房屋之貸款繳納者仍為原告張珈瑄，上開事實均詳實告知被告等人，讓渡書（見本院卷㈠第193 頁）僅是斯時原告依被告要求簽署供G2房屋過戶登記時使用，以避免地政機關登記時有所爭執，攸關G2、G3房屋事宜，至今被告等人仍均主動與原告張珈瑄聯繫而未曾通知過張順賢，被告等人均知悉系爭該G2房屋實際上仍係屬原告張珈瑄所有，張順賢僅是借名登記關係之形式上登記名義人，且訴外人張順賢並已提出聲明書陳明其確非G2房屋之實質所有權人，G2房屋之權益義務關係仍歸屬原告張珈瑄所有等情，業據原告張珈瑄提出與所述相符之系爭契約、繳款證明單、張順賢出具之聲明書（見本院卷㈠第58頁至82頁、本院卷㈢第100 頁）等為證，故本件由原告張珈瑄主張關於G2房屋之減少價金等請求，應屬合法且有據，亦有利紛爭一次性解決。是被告等人辯稱原告張珈瑄不具資格進行G2房屋訴訟之請求云云，自非可取。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊等於附表所列之簽約日期與被告總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）、楊碧玲各別簽訂湯城世紀透天房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋合約）及湯城世紀透天土地預定買賣合約書（下稱系爭土地合約），以購買坐落於桃園市○○區○○段○ ○○○○號土地上之「湯城世紀」建案戊區如附表所示編號G1、G2、G3、G8、G19 、H3、H1
0 、O2、O3、O13 等房屋及所坐落基地之應有部分（以下合稱系爭不動產）。依系爭房屋合約第22條、系爭土地合約第12條第1 項之約定，系爭房屋合約及系爭土地合約自簽訂日起同時生效，具連帶性應共同履行，一部不履約時視為全部違約，解除合約視為全部解除，核屬聯立契約，而被告總瑩公司、楊碧玲雖各為系爭房屋合約、系爭土地合約當事人，然該二合約之標的物乃房屋及所坐落基地，給付目的係屬同一而均在使伊等取得系爭不動產，且履行上相互牽連，一人違約即視為另一人亦違約，二人間應屬不真正連帶債務責任關係。首依系爭房屋合約附件四第16條第3 項之約定，被告就系爭房屋除應具有相關溫泉設備外，尚須提供溫泉水，以供伊等在主浴室內即能享有溫泉，始符系爭房屋合約之本旨，然被告於點交房屋時隱瞞尚未合法取得水權之事實，且遲至民國（下同）105 年間始經桃園市政府發給水權證明，系爭房屋自交屋迄今，被告仍無法提供系爭房屋合約預定效用之溫泉，顯為物之瑕疵，伊等依法請求被告賠償新臺幣（下同）50萬元損害，又系爭房屋分別有起訴狀附表二瑕疵項目欄所載之多處漏水瑕疵，具有減少市場交換價值及欠缺契約預定效用之瑕疵，經伊等通知被告總瑩公司要求進行修繕，被告自應負瑕疵擔保之責，依法伊等向被告請求減少價金；次依系爭房屋合約第10條第1 、2 項之約定，被告應於102年12月15日前完工並取得使用執照，若有逾期，每逾1 日應按「已繳房屋價款」萬分之5 計算遲延利息，然此約款與內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」應記載事項第12條之規定，應以「已繳房地價款」計算不符，被告遲至103 年10月22日才取得使用執照，伊等分別請求遲延罰款（完工及使照遲延部分）；再依系爭房屋合約第14條第2 項之約定，被告應於領得使用執照6 個月內，通知伊等進行交屋，而預售屋規則第15條第1 項第4 款規定，若有遲延，每逾1 日應按「已納房地價款」萬分之5 計算遲延利息，並依消費者保護法（下稱消保法）第17條第5 項規定適用前開預售屋規則之規定，被告既於103 年10月22日取得使用執照，至遲於104 年4 月22日應通知伊等交屋，被告總瑩公司卻遲至如附表所示交屋日期欄所載期日始分別進行交屋，各有遲延，伊等分別依已繳房地價款、遲延日數計算，請求交屋遲延之遲延利息；復因被告交屋遲延，伊等於貸款核撥後無法使用房屋，惟仍須繳納房屋貸款而有交屋遲延期間之利息損失，依系爭房屋合約第16條第5 項之約定，分別請求貸款利息損失金額；末依預售屋規則第13點第1 項規定，接通水電應係被告之義務，然其竟於系爭房屋合約第18條第4 項約定歸由伊等負擔，依消保法第17條第2 項規定，前開約定應屬無效，被告向伊等收取之外水外電、有線電視代辦費用自屬無法律上之原因而受有利益，被告應予返還；又被告在正常履約進度下，應於102 年12月15日前取得使用執照，至遲應於103 年6 月15日前通知原告王明霞進行交屋，因被告逾期遲至104 年9 月7 日交屋，致原告王明霞需另行租賃房屋而有每月1 萬8,000 元租金支出，被告應賠償14個月（自103 年6 月16日起至104 年9 月7 日止）房租損失25萬2,000 元（18,000元×14個月），基於聯立契約及不真正連帶債務責任關係，得向被告2 人為請求，爰依系爭房屋及土地合約提起本訴等語。並聲明：㈠被告總瑩公司應給付原告王明霞347 萬4,675 元、原告張珈瑄478 萬7,272 元、原告詹前能及葉玉慧188 萬1,517 元、原告黃懋璽及黃秉翔19
1 萬0,694 元、原告莊馥蓁246 萬4,062 元、原告關自忠19
5 萬8,741 元、原告王建閔202 萬2,386 元、原告朱珍媚20
9 萬8,456 元、原告施富國244 萬9,863 元，及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。㈡被告楊碧玲應給付原告王明霞347 萬4,675 元、原告張珈瑄478 萬7,272 元、原告詹前能及葉玉慧188 萬1,517 元、原告黃懋璽及黃秉翔191 萬0,694 元、原告莊馥蓁246 萬4,
062 元、原告關自忠195 萬8,741 元、原告王建閔202 萬2,
386 元、原告朱珍媚209 萬8,456 元、原告施富國244 萬9,
863 元，及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息。㈢前2 項請求，如任1 被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付責任。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋合約第22條與系爭土地合約第12條第1項約定之「連帶不可分性應共同履行」係著眼於原告購買之房屋及坐落之土地本質上無法分離使用，且為避免兩造僅就房屋或土地買賣契約擇一履行，而造成房屋及土地成為不同所有權人，此亦為民法第425 條之1 、第426 條之2 及公寓大廈管理條例第4 條規定為使房屋及土地歸於同一人所使用之目的，與不真正連帶債務尚屬有間。又系爭預售屋規則僅於房屋與土地訂立於同一契約之情，本件係分別訂立之2 個契約，並無該規則之適用，且被告楊碧玲乃自然人，故就系爭土地合約部分，不適用消保法。而就減少價金部分，系爭房屋提供之溫泉確實可合法供原告使用，不得僅因為過程中法律有變更即認伊交付之溫泉有瑕疵存在，且該瑕疵僅存在於房屋，不及於土地，不得以房地總價做為計算基礎；至於原告主張其他房屋瑕疵部分，雖有桃園市建築師公會鑑定報告中所載之瑕疵存在，惟原告並未在各寄發之存證信函中為瑕疵通知，且鑑定人於勘查現場時，些許瑕疵已不復存在，業經伊修繕完畢，該部分自不能再請求減少價金。其次，就遲延取得使用執照部分，依系爭房屋合約第10條第2 項之約定，已明文遲延利息以已繳納之「房屋價款」為計算，而原告所繳納者均為土地價款，並無房屋款，故伊自無須賠償遲延取得使用執照之遲延利息，倘認伊應給付遲延利息，因本件工程自開工起至取得使用執照止，總計有48天不可抗力或不可歸責賣方之事由，該期間應予扣除後，再據以計算遲延利息；就延遲通知交屋部分，原告主張之各日期均為實際交屋日期，非伊通知交屋之日期，而依系爭房屋合約第14條第
2 項第3 款之約定，原告除交屋款外，各期期款均有先行給付之義務，原告因均有遲延繳清各期土地款，故伊就通知交屋部分不負遲延之責任，縱認原告可請求遲延利息，因此部分法律性質為違約金，伊自得主張酌減。再者，依系爭房屋合約第18條第1 項、第4 項、系爭預售屋規則第13點第1 項、第22點第2 項，伊本得就各戶天然瓦斯申請等各項費用向原告預先收取代辦費，並約定代書費由原告負擔，並非無法律上原因而收取，且原告應就伊所收取之代辦費中包含有線電視費用舉證以實其說。又貸款利息損失部分，原告繳納利息之證明中部分均為貸款契約，並非實際已繳納利息之證明，計算利息之方式亦有部分違誤。至原告王明霞主張之租屋損失，承前所述遲延通知交屋之遲延利息既然屬於損害賠償預定性之違約金，原告王明霞自不得另外請求損害賠償，否則即有雙重填補之疑慮，況原告王明霞亦因伊尚未交屋而受有免除支付貸款利息之利益，此亦有民法第216 條之1 損益相抵之適用等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷㈢第264 頁反面、第265 頁及反面）：
㈠原告等人分別於如附表所示之簽約日期及買賣金額，與被告
總瑩公司、楊碧玲各簽訂系爭房屋合約、系爭土地合約，買受系爭不動產。
㈡被告總瑩公司、楊碧玲未能依合約約定於102 年12月15日前
完工並取得使用執照，迄至103 年10月22日方取得系爭建物之使用執照。
㈢原告等人均在如附表所示之交屋日期前，多次進行系爭房屋
之驗屋程序，並填載多張關於系爭房屋瑕疵之售後服務紀錄單，要求被告總瑩公司進行修繕。
㈣被告已於如起附表所示之交屋日期辦理交屋手續（即點交房
屋），斯時上開系爭房屋瑕疵仍未修繕完畢，原告等人均再次填寫關於系爭房屋瑕疵之售後服務紀錄單並通知被告總瑩公司。
㈤原告等人分別於如原告107 年1 月16日之民事追加暨爭點整
理狀附表四之日期寄發存證信函催告被告總瑩公司給付遲延利息。被告總瑩公司分於如原告107 年1 月16日之民事追加暨爭點整理狀附表四之日期收受上開存證信函（見本院卷㈢第176頁至261頁）。
㈥原告黃懋璽亦已將其持份部分讓渡給另一共有人黃秉翔。
㈦原告繳款紀錄如被證三所示。
㈧被告總瑩公司就系爭溫泉自97年即取得水權狀，之後每二年
換發一次，最近換發時間為105 年10月14日，用水期限則為
105 年9 月16日起至107 年9 月15日止。㈨97年及99年水權狀之其他應行記載事項第五點載明「用水標的：其他用途（觀光休息、社區沐浴用水）」。
㈩101 年水權狀其他應行記載事項第五點始加註「本水權狀僅作觀光休閒（旅館）用途，不得為住宅使用」。
105 年度水權狀其他應行記載事項第4 點記載「本水權狀僅
供登載範圍及用水標的使用（150 間觀光旅館及936 間一般事務所），不得為其他使用……」。
本院另案曾向桃園市政府函詢系爭建案之溫泉可否合法使用
，經桃園市政府水務局分別於105 年11月9 日以府水行字第1050258979號函、於105 年11月11日以桃水行字第1050047254號函覆本院，其說明第四點均明載「本案溫泉用水標的僅為溫泉觀光飯店及一般事務所使用……另目前可合法提供予一般事務所使用」。
四、本件原告主張被告總瑩公司、楊碧玲均應賠償原告請求減少價金、逾期完工及取得使用執照之遲延利息、逾期交屋之遲延利息、返還代辦費、貸款利息損失及給付遲延損害賠償（原告王明霞部分），且被告2 人應負不真正連帶責任等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌之爭點厥為（見本院卷㈢第265 頁反面）：㈠被告二人是否應負不真正連帶責任？㈡原告等人因房屋瑕疵、欠缺溫泉使用等緣由，請求減少價金，是否有理由？㈢原告等人請求被告給付其等取得使用執照之遲延利息，是否有理由？㈣原告等人請求被告給付逾期通知進行交屋之遲延利息，是否有理由？㈤原告等人請求被告返還代辦費，是否有理由？㈥原告等人請求被告給付遲延交屋之貸款利息損失，是否有理由？㈦原告王明霞請求被告負擔遲延交屋之租屋費用，是否有理由？㈧被告二人請求違金酌減，是否有理由？茲就原告請求被告給付之項目及金額，是否有理由，分述如下：
㈠被告二人是否應負不真正連帶責任？⒈按所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結合
之關係而言（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準，即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。又「上訴人雖分別與被上訴人成立房屋及其基地二契約，然該二契約互相依附而併存，任一契約不成立，另一契約即無存在之必要，二者應屬不可分離之聯立契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約」（最高法院104 年度台上字第878 號、102 年度台上字第917 號判決意旨參照）。再按不真正連帶債務，係指數債務人以同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人其中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務而言（最高法院10
0 年度台上字第848 號判決意旨參照）。⒉次按系爭房屋契約第22條約定：「本約之附件視為本約之一
部分，與本約具有同等效力，並與土地預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並自簽約日起同時生效。」（見本院卷㈠第46頁）；系爭土地契約第12條第1 項約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與本約坐落基地之買方所訂房屋預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並且自簽訂日起同時生效。」等內容（見本院卷㈠第33頁），足見兩造於締約時除已約定系爭2 契約屬聯立契約，應同時生效、同時解除外，並約定系爭2 契約間具連帶不可分性，應共同履行，房屋或土地單獨給付，不能達契約之目的，任一契約之違反，另一契約亦視為違反，亦即，系爭2 契約之給付目的係屬同一，在使原告等人同時取得系爭房屋及坐落土地之所有權，如有任一契約無法履約時，系爭2 契約之契約目的即均屬不達，視同全部違約，在契約履行義務上，有明顯之牽連關係。是被告2 人對原告等人就系爭2 契約所約定之全部給付義務負履行之責，被告2 人中任
1 人之違約，均可視為另1 人違約，被告2 人間就系爭2 契約之履行，應屬不真正連帶債務責任，就不履約之違約責任亦然。
⒊又系爭房屋合約及系爭土地合約既屬聯立契約，具連帶不可
分性，又觀系爭土地契約內附之「房屋付款明細表」之工程期付款欄記載之各時程（參「透天土地預定買賣合約書」，本院卷㈠第34頁、35頁），均係房屋建築之各個階段，與被告之房屋履約進度有直接且密切之關聯，亦均是由被告總瑩公司通知且收受原告等人繳納之各建築階段款項。而被告等人既將上開房屋建築時程記載在系爭土地契約內，且價金均由被告總瑩公司收受之，顯見被告等人係將房屋、土地契約混合並用，且未區分價金性質。再論一般社會交易常情，不論預售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣契約是否一併訂立，或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質；且依系爭房屋、土地之性質，其等在交易上既不能相互割裂、各別處分，則原告等人繳納價金之行為，即使被告等人均受有此等利益。準此，被告總瑩公司與楊碧玲自應負不真正連帶責任，應堪認定。
㈡原告等人因房屋瑕疵、欠缺溫泉使用等緣由，請求減少價金，
是否有理由？⒈系爭房屋因滲漏等瑕疵致價值減損，請求減少價金部分：
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依373 條之規定危險
移轉於買受人時無減失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354 條至35
8 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354 條第1 項前段、第373 條及第359條前段分別定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨參照）。
⑵本件原告主張系爭房屋因滲漏等瑕疵及欠缺系爭契約預定效
用之瑕疵，經原告先後以售後服務紀錄單、存證信函通知被告，復104 年11月13日共同以律師函將瑕疵通知被告，請求依前開規定減少價金，並依民法第179 條規定，請求被告返還此部分價金等語，並提出售後務單、存證信函等件為證（本院卷㈠第237 頁至296 頁），而原告所主張之系爭房屋因滲漏瑕疵部分，經囑託桃園市建築師公會鑑定系爭房屋各項瑕疵發生之原因、修復之方式及修復所需之費用等，各戶之滲漏瑕疵修復費用如下（各戶鑑定項目、瑕疵敘述、研判原因及修復方式等內容，詳外放桃園市建築師公會鑑定報告書第2 頁至18頁）：
①原告王明霞（G1戶）部分：合計53萬5,500 元，見鑑定報告書第6 頁至8頁）。
②原告張珈瑄（G2戶）部分：合計42萬3,200 元，見鑑定報告書第8 頁、9頁）。
③原告張珈瑄（G3戶）部分：合計30萬7,000 元，見鑑定報告書第9頁、10頁）。
④原告詹前能、葉玉慧（G8戶）部分：合計45萬8,400 元，見鑑定報告書第10頁、11頁）。
⑤原告黃懋璽、黃秉翔（G19 戶）部分：合計44萬6,900 元，見鑑定報告書第13頁、14頁）。
⑥原告莊馥蓁（H3戶）部分：合計32萬3,000 元，見鑑定報告書第12頁）。
⑦原告關自忠（H10 戶）部分：合計43萬2,800 元，見鑑定報告書第12頁、13頁）。
⑧原告王建閔（O2戶）部分：合計42萬2,500 元，見鑑定報告書第15頁）。
⑨原告朱珍媚（O3戶）部分：合計40萬2,200 元，見鑑定報告書第16頁）。
⑩原告施富國（O13 戶）部分：合計41萬4,100 元，見鑑定報告書第16頁、17頁）。
⑶又原告王明霞（G1戶）部分，經囑託昇揚不動產估價師聯合
事務所鑑定結果，系爭G1房屋有建築師公會報告所載瑕疵下，房屋因瑕疵減損之金額為661,000 元，瑕疵修復後較未曾有此瑕疵之減損金額為103,000 元；系爭G1房屋具有與不具有屋前、屋側土地專用權（1,587,000 元）及隔戶圍牆（18,000元）之差異金額合計1,605,000 元（見外放昇揚不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書第49頁）。原告王明霞得請求被告系爭房屋因滲漏等瑕疵致價值減損，請求減少價金部分，合計為214 萬0,500 元（計算式：53萬5,500 元＋1,605,000 元＝214 萬0,500 元），惟原告王明霞已當庭表明此部分請求金額以170 萬元為上限等語（見本院卷㈣第94頁反面），是其此項目請求於170 萬元範圍內，為有理由，應准許之。
⒉系爭房屋缺少溫泉供應之價值減損部分：
⑴按依系爭房屋契約附件四「建材設備」第16條第3 項約定：
「⒊戶戶有溫泉到主浴室內。（並附儲存式電能加溫熱水器）」等語（見本院卷㈠第52頁），是被告等人就系爭房地買賣契約除應具有相關溫泉設備以外，尚須提供溫泉水，以供原告等人在其等主浴室內即能享有契約內容之溫泉，始符系爭買賣契約本旨。次按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條第1 項定有明文。此一規定係為保護消費者而課企業經營者以特別之義務，不因廣告內容是否列入契約而異，否則即無從確保廣告內容之真實；預售屋之購買人與建商訂定買賣契約時，既無何成品可供檢視，祇能信賴建商之廣告，建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且以廣告內容與購屋人洽談該屋之性質，廣告之說明及樣品屋示範應成為契約內容之一部（最高法院93年度台上字第2103號判決意旨參照）。
⑵查被告係以住宅開發租售及不動產買賣為營業之企業經營者
，其斯時出售系爭房屋時對外廣告文宣載有：「發現溫泉！養生不用上山下海」、「就在市區○段，北台灣最珍貴的溫泉，可以養生、可以享受……『湯臣世紀』首創南洋風尚露天風呂泳池SPA ，還有溫泉戶戶到府，不必出遠門就能天天養生做美容！」、「戶戶天然溫泉到府。別讓舒服的溫泉洗禮因為回程的勞累又讓您疲憊了！源自地底11 25M美人湯，戶戶專業引導讓您天天享受，另贈受專業溫泉加熱器」等語（見本院卷㈠第159 頁至163 頁）。被告等人自應確保前開廣告內容之真實，履約時對原告等人所負之給付義務，不得低於上開廣告內容。準此，被告就系爭房屋合約所負之責任應及於系爭不動產上開廣告內容，即所交付之系爭房屋除應具有相關溫泉設備外，尚須提供合法溫泉水源，以供原告等人於住家即可享有溫泉，始符系爭契約本旨。惟查，系爭房屋自交屋迄今，被告仍無法提供系爭買賣契約預定效用之溫泉供原告等人使用，系爭房屋係於附表一所示之104 年5 月至10月間分別點交予原告等人，惟被告遲至105 年10月14日始取得主管機關核發「可供一般事務所使用」之水權狀（見本院卷㈣第25頁），足認原告等人在交屋，甚至於104 年11月13日本件起訴之時，被告確尚未取得系爭溫泉水權，並未提供溫泉水予原告等人使用，顯屬物之瑕疵，應堪認定。縱被告嗣已取得合法水權且具備提供溫泉之設備，亦無法改變交付系爭房屋之時存在物之瑕疵之事實，況原告等人迄今仍無法享有溫泉內容，故被告自應就其等出賣之系爭房屋具有欠缺合法溫泉可使用之瑕疵乙節，負瑕疵擔保之責。
⑶徵諸本院另案100 年度訴字第1489號關於系爭建案房屋有無
供溫泉價值差異之不動產估價報告書內容：「經勘估具備相同條件情形下，認由無提供溫泉『戶戶到府』之影響率為13.62 ％，故於提供溫泉『戶戶到府」建案住宅若無提供該等設施，應進行減價修正13.62 ％」等語（見本院卷㈣第40頁至70頁）；又參以本院104 年度訴字第1817號民事判決（與本件同屬戊區房屋之爭訟，見本院卷㈣第71頁至77頁）載明：「……兩造就系爭房屋、土地如有缺少溫泉提供之瑕疵存在，經送鑑定減少價值為13.62%……」等情，以及本院105年度訴字第1645號（亦為戊區之房屋爭訟），關於缺少溫泉設施部分，判決載明：「……依本院104 年度訴字第18 17號民事案件就相同建案有無提供溫泉供應使用，委請誠立不動產估價師聯合事務所進行鑑價結果，若無該等溫泉設施，應進行減價修正13.62%……」乙節。故依上開13.62 ％之減損比例計算，系爭房地因有前開瑕疵情事，將致系爭房屋分別減損價值達：
①原告王明霞部分：1,08萬9,600 元（計算式：800 萬元x1
3.62%=1,089,600 元）。②原告張珈瑄G2 部分：87萬1,680 元（計算式：640 萬元x13.62 %= 87萬1,680 元） 。
③原告張珈瑄G3部分：87萬8,490 元（計算式：645 萬元x1
3.62% = 878,490 元） 。④原告詹前能、葉玉慧部分：83萬0,820 元（計算式：610萬元x 13.62% = 83 萬0,820 元） 。
⑤原告黃懋璽、黃秉翔部分：84萬4,440 元（計算式：620
萬元x13. 62% =84萬4,440 元）。⑥原告莊馥蓁部分：84萬1,716 元（計算式：618 萬元x13.62% =84萬1,716元）。
⑦原告關自忠部分：86萬4,870 元（計算式：635 萬元x13.62%=86萬4,870 元)。
⑧原告王建閔部分：92萬6,160 元（計算式：680 萬元x13.62% =92萬6,160元）。
⑨原告朱珍媚部分：85萬1,250 元（計算式：625 萬元x13.
62%=851,250元）⑩原告施富國部分：83萬2,182 元（計算式：611 萬元x13.62%=832,182元）。
而本件原告等人各僅請求房屋價值減損50萬元之價額，未逾上開金額，又被告業已受領此部分之價金，即屬無法律上原因而受有利益，原告等人依不當得利法則，請求被告返還該部分之價金，並加計法定遲延利息，於法有據，應准許之。⑷被告辯稱已通過系爭建案之溫泉開發及使用計畫變更計畫案
，並提出桃園縣政府水務局105 年11月11日桃水行字第0000000000號、106 年9 月18日桃水行字第1060042648號函為證。惟查，系爭房屋交屋迄今已多年，被告本應在交付系爭房屋之際即完成債之本旨提供原告等人可資使用之溫泉及溫泉設備，被告等人遲延給付甚久，況縱認系爭溫泉水權現已合法取得，但事實上原告等人至今仍無溫泉水可使用，打開溫泉水龍頭仍然無水，顯見被告仍然無法依契約約定交付溫泉供原告等人使用。至被告又辯稱其已完成溫泉設備即已符合債之本旨，僅因管委會尚未成立，無法點交溫泉設施，故不可歸責於被告等人云云。然查，被告於推出系爭建案之廣告文宣上即載有「溫泉戶戶到府─養生、煥膚美人浴、長壽健康不用遠求」等語，業詳述如前，足認系爭房屋之建案除有公共溫泉游泳池以外，每戶房屋尚應附有各自專用之室內溫泉設備，即屬系爭房屋之專有部分。被告既以廣告內容誘發消費者預購房屋之動機，原告等人亦因此與被告簽訂系爭房屋買賣契約，被告自應就廣告內容所載之溫泉設施負給付義務。查因被告等人整體工程遲延嚴重，系爭建案延宕至日前
105 年6 月27日才剛剛取得系爭溫泉開發及水權，遲延責任顯係歸咎於被告，且系爭建案迄今仍有百餘戶尚未交屋，社區管委會成立之日遙遙無期，被告仍無法將其等取用之溫泉供原告使用乃為事實，準此，堪認系爭房屋不具契約預定之效用，其有瑕疵至明，被告所辯前詞，自非可取。
⑸被告另辯稱依其所提出之授權書（土地使用同意書）及土地
暨空地使用分管同意書（見本院卷㈠第208 頁）約定，系爭房屋之溫泉設施須待系爭建案後期工程完工後始能使用云云。惟查，前揭資料僅係約明系爭建案雖為單一建築執照，但分為八區分期開發且分別請領使用執照等情，並非約定系爭房屋之溫泉設施須待系爭建案後期工程完工後始能使用，二者實屬有間。再者，縱認系爭買賣契約就系爭建案之公共設施約定可延後使用，然系爭房屋各自專用之室內溫泉設備非屬系爭建案之公共設施部分，自無從僅憑系爭買賣契約就系爭建案之公共設施約定可延後使用乙節，即可認定原告等人業已同意系爭房屋所專用之溫泉設備，應待系爭房屋建案後期工程全部完工後，被告等人始有提供合法使用之義務亦明。是被告此部分辯詞，亦非可採。
㈢原告等人請求被告給付其等取得使用執照之遲延利息，是否有
理由？⒈按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同
類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之」、「違反第1 項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效」、「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」，消保法第2 條第7 款、第11條第2 項、第17條第1項、第4 項前段、第5 項分別定有明文。
⒉查系爭房屋應於102 年12月15日取得使用執照，被告總瑩公
司直至103 年10月22日始取得使用執照，逾期日數計311 天，此為兩造所不爭執。又被告抗辯本件工程自95年3 月15起至103 年10月22日止，期間共計有48日之大雨及颱風日，為不可抗力之日數應予扣除云云，為原告所否認，辯稱並無被告所主張工期障礙因素等語。經查，按「……，但有下列情形之一者，其期間不計入前開天數：㈢、因天災地變等人力不可抗力之事由，致乙方不能施工者，其影響期間。……」，系爭房屋契約第10條第1 項但書第3 款定有明文（見本院卷㈠第41頁反面）。次按「雇主對於高度在二公尺以上之作業場所，有遇強風、大雨等惡劣氣候致勞工有墜落危險時，應使勞工停止作業」、「雇主使勞工從事施工架組配作業，應依下列規定辦理：㈢、強風、大雨、大雪等惡劣天候，實施作業預估有危險之虞時，應即停止作業。」職業安全衛生設施規則第226 條、營造安全衛生設施標準第42條第1 項第
3 款分別定有明文。準此，如遇有大雨以上之惡劣氣候情形（依指24小時累積雨量達80毫米以上，或時雨量達40毫米以上之降雨現象），即應使勞工停止作業，不能再要求繼續施工。茲查本件工程自各原告系爭房屋簽約後至103 年10月22日被告取得使用執照止，雨量達大雨及颱風標準以上者，各有如被告提出雨量分級定義、大雨及颱風統計表、2007年至2015桃園氣象站逐日雨量資料表等所載之大雨標準以上之天數（100 年8 月21日至103 年10月22日，共有17天；97年2月15日至103 年10月22日共38天，見本院卷㈢第306 頁至
311 頁），是在系爭房屋契約簽訂後迄至取得使用執照之日為止，達大雨標準以上之天數，係被告總瑩公司因達於氣象局所規範之「大雨」標準，以致不能繼續進行施工，此部分期間，均不能算進遲延期間，應予扣除。
⒊系爭房屋契約第21條第1 款約定：「一、賣方違反第10條第
2 項及第19條第1 、2 款規定者，買方得解除本合約。…並應同時賠償房屋總價款15% 之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」，系爭土地契約第8 條後段約定：「……倘賣方不依約交付土地經買方限期催告履行，若逾期6 個月仍未交付土地或賣方不賣時，買方得解除本合約，…並應同時賠償房地總價款15% 違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。……」（見本院卷㈠第46頁、第61頁）。對照系爭房屋、土地契約條款與內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第24條第1 、3項規定：「賣方違反……『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契約」、「買方依第1 款或第2 款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價百分之ˍ（不得低於15% ）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」等語（見本院卷㈠第167 頁），可知系爭房屋契約就約定賣方違約時之違約金是以「房屋總價款」之15% 計算，如賠償金額超過已繳價款者，以已繳價款為限，而內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第24條規定賣方違反使用執照取得期間，係合併以「房地總價款」計算，如賠償金額超過已繳價款者，以已繳價款為限。系爭土地契約就賣方違約時之違約金約定則與內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第24條規定相同，足見系爭房屋契約顯然違反內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事項。又衡諸常情，不論預售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣契約是否一併訂立，或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質。而建商購入土地時，以自然人登記為土地所有權人，並將房屋及土地款分別定價，其理由在於個人出售土地免納所得稅（參所得稅法第4 條第1 項第16款），亦免辦理營業登記而不課徵營業稅（參財政部台財稅字第841601122 號函），待推案時再分別以建設公司名義出售房屋、以自然人名義出售土地，以達節稅之目的。然就消費者之買方而言，所預繳之分期付款，主觀上仍係按房屋興建之工程進度而繳納，所繳納者皆係房地買賣總價之一部分。綜上以觀，應認系爭房屋契約以「房屋總價款」作為計算基礎之約定，已與內政部公告之「預售屋買賣契約範本」規定不符，該約定無效，應逕適用「預售屋買賣契約範本」之規定，即以「已繳房地價款」計算遲延利息。
⒋準此，原告等人自得據以請求被告給付其等取得使用執照之
遲延利息，即依已給付之房地價金，按日給付萬分之五之遲延利息，原告等分別得請求被告給付之金額分別如下：
⑴原告王明霞部分：33萬4,278 元（計算式：迄至103 年10月
22日已繳價金227 萬4,000 元x 0.05% ×（311 －17）=33萬4,278 元）。
⑵原告張珈瑄G2部分：26萬7,540 元（計算式：迄至103 年10
月22日已繳價金182 萬元x 0.05% ×（311 －17）=26 萬7,
540 元）。⑶原告張珈瑄G3部分：18萬3,750 元（計算式：迄至103 年10
月22日已繳價金125 萬元x 0.05% ×（311 －17）=18萬3,750元）。
⑷原告詹前能、葉玉慧部分：16萬9,638 元（計算式：迄至
103 年10月22日已繳價金115 萬4,000 元x 0.05% ×（311－17）=16萬9,638 元）。
⑸原告黃懋璽、黃秉翔部分：16萬5,375 元（計算式：迄至
103 年10月22日已繳價金112 萬5,000 元x 0.05% ×（311－17）=16萬5,375 元）。
⑹原告莊馥蓁部分：17萬1,990 元（計算式：迄至103 年10月
22日已繳價金117 萬元x 0.05% ×（311 －17）=17 萬1,99
0 元）。⑺原告關自忠部分：15萬2,880 元（計算式：104 萬元x0.05%×（311 －17）=15 萬2,880 元) 。
⑻原告王建閔部分：15萬2,880 元（計算式：迄至103 年10月
22日已繳價金104 萬元x 0.05% ×（311 －17）=15 萬2,88
0 元）。⑼原告朱珍媚部分：23萬2,050 元（計算式：迄至103 年10月
22日已繳價金170 萬元x 0.05% ×（311 －38）=23 萬2,05
0 元）。⑽原告施富國部分：16萬6,110 元（計算式：迄至103 年10月
22日已繳價金113 萬元x 0.05% ×（311 －17）311=16 萬6,110 元）。
㈣原告等人請求被告給付逾期通知進行交屋之遲延利息，是否有
理由？⒈系爭房屋契約及系爭土地契約係屬聯立契約，已於前述，又
對照內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第15條第1 項第4 款規定：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：⒋賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」等語（見本院卷㈠第166 頁），可知「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」關於賣方違反交屋期日，亦係以「已繳房地價款」計算遲延利息之金額；再據「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」、「定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用」，消保法第17條第5 項、消保法施行細則第15條分別定有明文。準此，系爭房屋、土地契約性質屬於同一不可分之給付，故此部分遲延利息之計算，應以原告等人所繳房地總額計算。
⒉原告等人係依照被告公司人員之通知前往系爭房屋進行多次
「驗屋」程序。而依被告公司規定，驗屋時若發現系爭房屋有所瑕疵，需填載在被告公司所提供之「售後服務記錄單」上，被告公司始願意進行修繕等情，業據原告等提出之售後服務記錄單登載系爭房屋之諸多瑕疵項目在卷可稽（見本院卷㈡第3 頁至12頁、44頁、86頁至87頁、120 頁至123 頁、
14 4頁、178 頁至184 頁、255 頁至257 頁、291 頁至297頁、331 頁至341 頁、377 頁至378 頁）。又參諸被告總瑩公司之一般建設公司在雙方進行驗屋時，若無其他瑕疵爭執事項，為求迅速及經濟，雙方即會當場至系爭建案處之銷售中心進行交屋程序，亦即最後驗屋日與交屋係同一日，以及原告多人係由被告銷售人員直接在售後服務紀錄單上載明交屋日期等情（見本院卷㈣第83頁至88頁），足認原告等主張如附表一所示之交屋日期即等同被告通知交屋日乙節，應與事實相符而堪採信。被告辯稱原告等人未負通知交屋之舉證責任云云，自非可採。
⒊查被告既於103 年10月22日取得使用執照，依上開契約條款
，至遲應於104 年4 月22日進行交屋，惟被告遲至附表一所示之「交屋日期」欄所載期日才分別交屋予原告等人，各有遲延情事，堪予認定。準此，原告等得請求被告給付逾期通知進行交屋之遲延利息，洵屬有據。其等得請求被告給付之金額分別如下：
⑴原告王明霞部分：55萬2,000 元（計算式：迄至104 年9 月
7 日已繳價金800 萬元，逾期日數138 天《104 年4 月22日至104 年9 月7 日》8000,000元x 0.05% ×138=55萬2,000元）。
⑵原告張珈瑄G2部分：52萬8,000 元（計算式：迄至104 年10
月3 日已繳價金640 萬元，逾期日數165 天《104 年4 月22日至104 年10月3 日》6400,000元x 0.05% ×165=52萬8,00
0 元）。⑶原告張珈瑄G3部分：53萬2,125 元（計算式：迄至104 年10
月3 日已繳價金645 萬元，逾期日數165 天《104 年4 月22日至104 年10月3 日》6450,000元x 0.05% ×165=53萬2,12
5 元）。⑷原告詹前能、葉玉慧部分：6 萬1,000 元（計算式：迄至10
4 年5 月11日已繳價金610 萬元，逾期日數20 天《104 年4月22日至104 年5 月11日》6100,000元x 0.05% ×20=6萬1,
000 元）。⑸原告黃懋璽、黃秉翔部分：38萬1,300 元（計算式：迄至10
4 年8 月22日已繳價金620 萬元，逾期日數123 天《104 年
4 月22日至104 年8 月22日》6200,000元x 0.05% ×123=38萬1,300 元）。
⑹原告莊馥蓁部分：36萬7,710 元（計算式：迄至104 年8 月
18日已繳價金618 萬元，逾期日數119 天《104 年4 月22日至104 年8 月18日》6180,000元x 0.05% ×119=36萬7,710元）。
⑺原告關自忠部分：38萬1,000 元（計算式：迄至104 年8 月
19日已繳價金635 萬元，逾期日數120 天《104 年4 月22日至104 年8 月19日》6350,000元x 0.05% ×120=38萬1,000元）。
⑻原告王建閔部分：34萬3,400 元（計算式：迄至104 年7 月
31日已繳價金680 萬元，逾期日數101 天《104 年4 月22日至104 年7 月31日》6800,000元x 0.05% ×101=34萬3,400元）。
⑼原告朱珍媚部分：37萬1,875 元（計算式：迄至104 年8 月
18日已繳價金625 萬元，逾期日數119 天《104 年4 月22日至104 年8 月18日》6250,000元x 0.05% ×119=37萬1,875元）。
⑽原告施富國部分：54萬6,845 元（計算式：迄至104 年10月
17日已繳價金611 萬元，逾期日數179 天《104 年4 月22日至104 年9 月7 日》6110,000元x 0.05% ×179=54 萬6,845元）。
⒌至被告雖辯稱：原告等人就各期期款有遲延給付之情事，於
原告未繳清期款前，被告就交屋部分不負遲延責任云云。惟查，依系爭房屋契約第8 條第1 項：「買方應依附件㈠付款明細表之規定，於接獲賣方書面繳款通知單7 日內依賣方指定之繳納地點及方式以現金或即期票據如數壹次繳清」、系爭土地契約第3 條：「……其付款辦法應依附件㈠土地付款明細表之規定，於接獲賣方書面繳款通知單7 日內依賣方指定之繳納地點及方式以現金或即期票據如數壹次繳清。」等語（見本院卷第41頁正反面、59頁反面），足認兩造間係屬預售屋買賣，原告等人應給付之各期買賣價金係屬於不確定期限之債務，需由被告定期通知繳納各期價款，原告等人始知悉有給付義務之存在。本件被告既抗辯原告張珈瑄遲延繳款且拒付貸款，另指稱原告王明霞、張珈瑄、詹前能、葉玉慧、黃秉翔、莊馥蓁、關自忠、朱珍媚、施富國等人亦均有遲延繳納土地款項之情形，既經原告等人否認之，被告僅空言指述，並未提出曾通知原告等人繳款卻遭遲延支付相關證據以明其說，被告此部分辯詞，亦無從逕予憑採。
㈤原告等人請求被告返還代辦費，是否有理由？⒈原告主張依內政部預售屋買賣定型化契約應記載事項第13點
第1 項：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。」，是接通水、電應係賣方即被告之義務，惟被告竟於系爭房屋契約第18條第4項，將外水、外電之費用歸諸買方即原告等人負擔，顯已與上開內政部預售屋買賣定型化契約應記載事項相異，依消保法第17條第2 項之規定，應屬無效，則被告向原告等人收取之外水外電代辦費用，係無法律上之原因受有利益，爰依民法第179 條之規定，請求被告返還等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查，系爭房屋契約第18條第4 項約定：「本戶之屋內水電管線工程由賣方負責，但各戶天然氣瓦斯申請及戶外裝設費、及外水、外電、電信、有線電視接線之各項費用（含設計申請、接線、配管、施工、接戶、預繳水電費等各項費用）由買方負擔，手續由賣方統籌代辦……」等語（見本院卷第45頁），被告依兩造間前揭約定向原告等收取代辦費，自非無法律上原因甚明。至原告所主張內政部預售屋買賣定型化契約應記載事項第13點第1 項相關內容，僅係規定賣方即被告之給付義務內容，至完成前開給付義，是否有對價，或者該由被告負擔，則未強制規定，自應依兩造於系爭房屋契約之約定，從而，原告主張系爭房屋契約前開約定違反內政部預售屋買賣定型化契約應記載事項第13點第1項之規定而無效，請求被告返還代收取之外水、外電代辦費用云云，洵非可採。
⒉原告又主張被告向原告收取有線電視之代辦費用1 萬元，但
系爭房屋迄至交屋時均未連接有線電視，足見被告等人實際上並未代辦有線電視之接線作業，併請求被告返還此部分之代辦費用等語，亦為被告所否認，原告當庭自承目前無法提出有線電視代辦費用相關單據（見本院卷㈣94頁反面、97頁），此外，原告復未舉其他事證以明其說，其此部分主張，自無從遽予憑信，應駁回之。
⒊原告再主張依內政部預售屋買賣定型化契約應記載事項第22
點第2 項記載，起造人為賣方時，建物所有權第一次登記規費及代辦手續費由賣方負擔，惟被告竟於系爭房屋契約第18條第1 項，將代書費用等歸由買方負擔，應屬無效，爰依民法不當得利法律關係，請求被告返還收取代書代辦費用等語，亦為被告所否認。經查，內政部預售屋買賣定型化契約應記載事項第22點第2 項載明：「所有權移轉登記規費、印花稅、契稅、代辦手續費、貸款保險費及各項附加稅捐由買方負擔。但起造人為賣方時，建物所有權第一次登記規費及代辦手續費由賣方負擔。」等語（見本院卷㈠第166 頁反面），所謂「建物第一次登記」係指系爭房屋起造完成後所為第一次總登記之保存登記而言，惟被告係依前開系爭契約18條第1 項約定：「產權移轉登記規費、公訂契約印花、契稅，公（監）證費、代書代辦費及各項雜費、貸款保險、各項規費或稅捐由買方負擔。」（見本院卷㈠第45頁）向原告等所收取之代書費及規費，乃是系爭房屋由原始所有權人即被告總瑩公司將系爭房屋第二次移轉過戶給原告等所收取之費用，二者性質迴異，被告依兩造間前揭約定向原告等收取代書費及規費，自非無法律上原因甚明。是原告主張系爭房屋契約前開約定違反內政部預售屋買賣定型化契約應記載事項第22點第2 項之規定而無效，請求被告返還代收取之代書費及規費云云，亦非有據。
㈥原告等人請求被告給付遲延交屋之貸款利息損失，是否有理由
？⒈原告主張依系爭房屋契約第16條第5 項約定：「有關金融機
關核撥貸款後因交屋遲延所導致之利息負擔，則由應負延誤責任之一方負擔」（見本院卷㈠第44頁反面），在原告銀行貸核撥後，因被告交屋遲延，致原告生貸款利息損失，爰依法請求被告返還坐交屋遲延期間之利息等語，並提出貸款契約、繳款證明書為證（見本院卷㈢第161 頁至169 頁），原告請求被告給付遲延交屋之貸款利息損失，洵屬有據。
⒉茲就各原告得請求之金額，分述如下：
⑴原告王明霞部分：3 萬1,200 元（計算式：貸款金額480 萬元×貸款利率1.95%÷12×4 期=55 萬2,000 元）。
⑵原告張珈瑄G2部分：4 萬2,027 元（計算式：貸款金額512萬元×貸款利率1.97% ÷12×4 期=4萬2,027元）。
⑶原告張珈瑄G3部分（104 年5 月20日撥款，104 年10月3 日
交屋）：3 萬6,705 元（計算式：貸款金額387 萬元×貸款利率2.575%÷12×《4 ＋13/31 》期=3萬6,705元）。
⑷原告詹前能、葉玉慧部分：6,995 （計算式：貸款金額488萬元×貸款利率1.72% ÷12×1 期= 6,995 元）。
⑸原告黃懋璽、黃秉翔部分（104 年5 月8 日撥款，104 年
8 月22日交屋）：1 萬7,418 元（計算式：貸款金額496 萬元×貸款利率1.72% ÷12×《2 ＋14/31 》期=1萬7,418 元）。
⑹原告莊馥蓁部分（104 年4 月23日撥款，104 年8 月18日交
屋）：3 萬0,020 元（計算式：貸款金額494 萬元×貸款利率1.9%÷12×《3 ＋26/31 》期=3萬0,020 元）。
⑺原告關自忠部分：3 萬2,892 元（計算式：貸款金額506 萬元×貸款利率1.95% ÷12×4 期=3萬2,892 元）。
⑻原告王建閔部分：3 萬3,261 元（計算式：8,341 元＋8,32
4 元＋8,307 元＋8,289 元＝3 萬3,261 元）。⑼原告朱珍媚部分：2 萬7,534 元（計算式：6,919 元＋6,89
5 元＋6,872 元＋6,848 元＝2 萬7,534 元）。⑽原告施富國部分：4 萬2,606 元（計算式：7,483 元＋7,32
8 元＋7,034 元＋7,010 元＋6,985 元＋6,766 元＝4 萬2,606 元）。
被告對於原告王明霞、詹前能、葉玉慧、關自忠、王建閔、朱珍媚、施富國上開請求計算式及金額均表示無意見（見本院卷㈢第302 頁反面、第303 頁），至被告否認原告張珈瑄G2部分，辯稱該部分為訴外人張順賢所有云云，惟查原告張珈瑄具G2房屋請求資格乙節，業述如前，是被告此部分所辯，要非可採。至原告張珈瑄G3部分、原告黃懋璽、黃秉翔、莊馥蓁等部分，則依實際撥款日期與交屋日期計算被告應給付遲延交屋之貸款利息數額如前開各計算式及金額，逾該金額之請求，則為無理由，應駁回之。
㈦原告王明霞請求被告負擔遲延交屋之租屋費用，是否有理由
？原告王明霞主張依系爭房屋契約第10條第1 項、第14條第2項約定，被告應於102 年12月15日前取得使用執照，被告等人至遲應於103 年6 月15日交屋，惟被告遲至104 年9 月7日才交屋予原告王明霞，致使原告王明霞因而受有14個月房租損共25萬2,000 元，依民法第229 條第1 項、第231 條第
1 項、第216 條等規定，請求被告賠償等語，為被告所否認。經查：
⒈按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」，民法第250 條定有明文。又「契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250 條之規定及其修正理由自明」（最高法院102 年度台上字第1378號判決意旨參照）。再「違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233 條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害。」（最高法院62年台上字第1394號判例意旨參照）。
⒉查本件兩造已就被告遲延通知交屋約定賠償，雖系爭房屋契
約載為「遲延利息」，但性質應屬違約金無訛，兩造並未明文約定該違約金屬懲罰性違約金，應認屬損害賠償預定性之違約金。本件系爭被告遲延通知交屋之遲延利息既屬損害賠償預性之違約金，揆諸前揭說明，自不准許原告王明霞另外請求損害賠償，是原告王明霞主張被告應給付遲延通知交屋之遲延利息違約金，同時又請求被告給付租金之損害，自與前揭說明有違，原告王明霞此部主張，要非可取，應駁回之。
㈧被告二人請求違金酌減，是否有理由？⒈「按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條固定有明文。惟基於民事訴訟採辯論主義原則，就約定違約金額是否過高之事實，應由主張違約金過高之當事人負提出事實及舉證之責任，法院僅依當事人所提出之事實及證據，依職權審究其違約金之約定是否確有過高情事及應如何核減至相當之數額，尚非謂法院須依職權蒐集並調查有關當事人約定之違約金是否有過高之事實。又違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。」（最高法院92年度台上字第2747號判決、104 年度台上字第419 號判決意旨參照）。
⒉查本件遲延利息屬違約金性質乙節，已如前述，而系爭房屋
、土地等定型化契約均係由被告所制定，其等片面約定相關遲延責任之懲罰條款，要求原告等人簽署並受拘束，原告等人僅為一般消費者，本無從置喙之餘地；今被告違約，其等既身為社會經濟及履約能力較強之一方，自應受其等所自行擬定之違約金額約定之拘束。又依系爭契約約定，以每日萬分之五計算之遲延利息換算年利率，未逾民法第205 條週年利率20% 之限制，並無違約金過高之情事。另參內政部預售屋買賣定型化契約應記載事項第12條第2 項、第15條第1 項第4 款等規定，亦均係以每逾1 日按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方，此既為主管機關依消費者保護法授權所制訂之規範，本件房地買賣契約所定之遲延利息計算方式，已屬主管機關所定之最低下限，計算方式並無不合理之現象。況被告迄今並未提出任何具體證據證明系爭建案未如期完工及取得使用執照有何不可歸責於己之事由，及賠償金額有何過高之情事。綜上，被告抗辯本件兩造約定遲延利息之違約金過高而有減輕責任之情狀，而有酌減違約金之必要云云，亦屬無據。
⒊末被告抗辯土地所有權人楊碧玲非企業經營者，並無適用消
保法之餘地云云。然依消費者保護法第2 條第2 款規定，該法所稱企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。解釋上，「企業經營者」包括公司、合夥或其他型態之團體組織，亦得為獨資企業或個人。被告楊碧玲顯係經常與被告總瑩公司合作推出建案之土地銷售者，應屬企業經營者。再觀諸建築實務常情，建商購入土地時，以自然人登記為土地所有權人（楊碧玲為總瑩公司負責人張廖貴裕之配偶），並將房屋及土地款分別定價，其理由在於個人出售土地免納所得稅（參所得稅法第4 條第1 項第16款），亦免辦理營業登記而不課徵營業稅，待推案時再分別以建設公司名義出售房屋、以自然人名義出售土地，以達節稅之目的等情，亦述如前；就消費者之買方而言，所預繳之分期付款，主觀上仍係按房屋興建之工程進度而繳納，所繳納者皆係房地買賣總價之一部分，況土地價款性質上並無分期繳納之必要。被告等人基於業界陋習，將原告等人本為一體之給付巧立名目任意拆裂，分散脫免責任甚明，其意圖規避消費者保護法之適用及脫免分散責任，故仍應一體適用內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第15條第1 項第4 款規定始為合理，併此敘明。
五、綜上，每位原告得請求被告給付之項目及金額如下：系爭房屋因滲漏等瑕疵致價值減損，請求減少價金部分①原告王明霞（G1戶）部分：
（房屋滲漏等瑕疵價值減損之總金額）170 萬元＋（缺少溫泉供應之價值減損）50萬元＋（取得使用執照之遲延利息）33萬4,278 元＋（逾期通知進行交屋之遲延利息）55萬2,000 元＋（遲延交屋之貸款利息損失）3 萬1,200 元＝311 萬7,478 元。
②原告張珈瑄（G2戶）部分：
（房屋滲漏等瑕疵價值減損之總金額）43萬3,200 元＋（缺少溫泉供應之價值減損）50萬元＋（取得使用執照之遲延利息）26萬7,540 元＋（逾期通知進行交屋之遲延利息）52萬8,000 元＋（遲延交屋之貸款利息損失）4 萬2,02
7 元＝177 萬0,767 元。③原告張珈瑄（G3戶）部分：
（房屋滲漏等瑕疵價值減損之總金額）30萬7,000 元＋（缺少溫泉供應之價值減損）50萬元＋（取得使用執照之遲延利息）18萬3,750 元＋（逾期通知進行交屋之遲延利息）53萬2,125 元＋（遲延交屋之貸款利息損失）3 萬6,70
5 元＝155 萬9,580 元。原告張珈瑄於G2戶與G3戶得請求之金額合計333 萬0,347 元。
④原告詹前能、葉玉慧（G8戶）部分：
（房屋滲漏等瑕疵價值減損之總金額）45萬8,400 元＋（缺少溫泉供應之價值減損）50萬元＋（取得使用執照之遲延利息）16萬9,638 元＋（逾期通知進行交屋之遲延利息）6 萬1,000 元＋（遲延交屋之貸款利息損失）6,995 元＝119 萬6,033 元。
⑤原告黃懋璽、黃秉翔（G19 戶）部分：
（房屋滲漏等瑕疵價值減損之總金額）44萬6,900 元＋（缺少溫泉供應之價值減損）50萬元＋（取得使用執照之遲延利息）16萬5,375 元＋（逾期通知進行交屋之遲延利息）38萬1,300 元＋（遲延交屋之貸款利息損失）1 萬7,41
8 元＝151 萬0,993 元。⑥原告莊馥蓁（H3戶）部分：
（房屋滲漏等瑕疵價值減損之總金額）32萬3,000 元＋（缺少溫泉供應之價值減損）50萬元＋（取得使用執照之遲延利息）17萬1,990 元＋（逾期通知進行交屋之遲延利息）36萬7,710 元＋（遲延交屋之貸款利息損失）3 萬0,02
0 元＝139 萬2,720 元。⑦原告關自忠（H10 戶）部分：
（房屋滲漏等瑕疵價值減損之總金額）43萬2,800 元＋（缺少溫泉供應之價值減損）50萬元＋（取得使用執照之遲延利息）15萬2,880 元＋（逾期通知進行交屋之遲延利息）38萬1,000 元＋（遲延交屋之貸款利息損失）3 萬2,89
2 元＝149 萬9,572 元。⑧原告王建閔（O2戶）部分：
（房屋滲漏等瑕疵價值減損之總金額）42萬2,500 元＋（缺少溫泉供應之價值減損）50萬元＋（取得使用執照之遲延利息）15萬2,880 元＋（逾期通知進行交屋之遲延利息）34萬3,400 元＋（遲延交屋之貸款利息損失）3 萬3,26
1 元＝145 萬2,041 元。⑨原告朱珍媚（O3戶）部分：
（房屋滲漏等瑕疵價值減損之總金額）40萬2,200 元＋（缺少溫泉供應之價值減損）50萬元＋（取得使用執照之遲延利息）23萬2,050 元＋（逾期通知進行交屋之遲延利息）37萬1,875 元＋（遲延交屋之貸款利息損失）2 萬7,53
4 元＝153 萬3,659 元。⑩原告施富國（O13 戶）部分：
（ 房屋滲漏等瑕疵價值減損之總金額）41萬4,100 元＋（
缺少溫泉供應之價值減損）50萬元＋（取得使用執照之遲延利息）16萬6,110 元＋（逾期通知進行交屋之遲延利息）54萬6,845 元＋（遲延交屋之貸款利息損失）4 萬2,60
6 元＝166 萬9,661 元。原告等逾前開金額之請求，為無理由，均應駁回之。
六、復按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第
1 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。查原告等各依系爭契約等之約定，請求被告各給付前開金額，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日之遲延利息，而起訴狀繕本分別於104 年11月23日、107 年1 月23日送達被告總瑩公司、楊碧玲，有送達證書附卷足憑（見本院卷㈠第177 頁、卷㈢第267 頁），是就原告等請求被告總瑩公司、楊碧玲分別自104 年11月24日、107 年1 月24日起至清償日止，按年息5%計算利息，亦屬有據。
七、綜上所述，原告等依民法瑕疵擔保、不當得利法律關係、系爭房屋契約第10條第1 項、第2 項、第14條第2 項、第16條第3 項、第5 項、第21條第1 項、系爭土地契約第8 條、第12條第1 項、消保法第2 條第7 款、第11條第2 項、第17條第1 項、第4 項前段、第5 項、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第12條、第15條第1 項第
4 款、「預售屋買賣契約範本」應記載事項第24條第1 項、第3 項規定，請求總瑩公司、楊碧玲依不真連帶之法律關係，請求被告給付原告等「房屋滲漏等瑕疵價值減損」、「缺少溫泉供應之價值減損」、「取得使用執照之遲延利息」、「逾期通知進行交屋之遲延利息」、「遲延交屋之貸款利息損失」等項目金額，合計分別如主文第一項所示之金額，被告總瑩公司自104 年11月24日起、被告楊碧玲自107 年1 月24日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，均有理由，應予准許。原告等逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又兩造均分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，與法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，經本院斟酌後，於判決結果不生影響，無一一論列之必要，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項。中 華 民 國 107 年 3 月 29 日
民事第一庭 法 官 汪智陽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 30 日
書記官 陳子彤附表：
┌────────┬─────┬───────────┬───────┬─────┬───────┬─────┐│購買人即原告姓名│買賣標的房│ 買賣標的房屋門牌號碼 │ 簽約日期 │ 買賣價金 │ 交屋日期 │ 請求金額 ││ │屋棟別編號│ （桃園市中壢區） │ │（新台幣）│ │（新台幣）│├────────┼─────┼───────────┼───────┼─────┼───────┼─────┤│ 王明霞 │ G1 │中華路1段835巷66弄41號│ 100年8月21日 │8,000,000 │ 104年9月7日 │3,474,675 │├────────┼─────┼───────────┼───────┼─────┼───────┼─────┤│ 張珈瑄 │ G2 │中華路1段835巷66弄39號│ 100年11月6日 │6,400,000 │ 104年10月3日 │2,437,246 │├────────┼─────┼───────────┼───────┼─────┼───────┼─────┤│ 張珈瑄 │ G3 │中華路1段835巷66弄37號│ 100年11月6日 │6,450,000 │ 104年10月3日 │2,350,026 │├────────┼─────┼───────────┼───────┼─────┼───────┼─────┤│ 詹前能、葉玉慧 │ G8 │中華路1段835巷66弄29號│ 101年10月31日│6,100,000 │ 104年5月11日 │1,881,517 │├────────┼─────┼───────────┼───────┼─────┼───────┼─────┤│ 黃懋璽、黃秉翔 │ G19 │中華路1段835巷66弄9號 │ 101年4月2日 │6,200,000 │ 104年8月22日 │1,910,649 │├────────┼─────┼───────────┼───────┼─────┼───────┼─────┤│ 莊馥蓁 │ H3 │中華路1段835巷66弄28號│ 101年10月21日│6,180,000 │ 104年8月18日 │2,464,062 │├────────┼─────┼───────────┼───────┼─────┼───────┼─────┤│ 關自忠 │ H10 │中華路1段835巷66弄12號│ 100年11月17日│6,350,000 │ 104年8月19日 │1,958,741 │├────────┼─────┼───────────┼───────┼─────┼───────┼─────┤│ 王建閔 │ O2 │中華路1段835巷62弄27號│ 100年10月28日│6,800,000 │ 104年7月31日 │2,022,386 │├────────┼─────┼───────────┼───────┼─────┼───────┼─────┤│ 朱珍媚 │ O3 │中華路1段835巷62弄25號│ 97年2月15日 │6,250,000 │ 104年8月18日 │2,098,456 │├────────┼─────┼───────────┼───────┼─────┼───────┼─────┤│ 施富國 │ O13 │中華路1段835巷62弄7號 │ 100年9月25日 │6,110,000 │ 104年10月17日│2,449,863 │└────────┴─────┴───────────┴───────┴─────┴───────┴─────┘