臺灣桃園地方法院民事判決 104年度重訴字第513號原 告 游橫直
林杏津共 同訴訟代理人 張香堯律師
吳冠逸律師被 告 李致賢
李貞融李慧娟共 同訴訟代理人 蔡榮德律師
巨克安律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國105 年4 月7 日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告游橫直與被告李貞融、李慧娟於民國10
3 年9 月25日就桃園市○○區○○段○○○○○號土地成立買賣契約，總價款為新台幣（下同）3725萬元；原告林杏津與被告李致賢就桃園市○○區○○段○○○○○○○號土地成立買賣契約，總價款為4223萬元。兩造簽訂土地買賣契約後，當日原告林杏津立即簽發面額各為165 萬元、185 萬元及400 萬元、發票日為103 年9 月30日之支票三張，分別給被告李貞融、李慧娟、李致賢作為給付第一期款之價金，被告三人皆於
103 年9 月30日提領；隨後於103 年10月初，原告尋得理想的建築師著手進行農舍建築圖等之設計；次於103 年12月初雙方將一切過戶文件資料備齊後，即在103 年12月15日又簽發面額各為560 萬元、560 萬元、1300萬元、發票日為103年12月20日之支票三張，分別給被告李慧娟、李貞融、李致賢作為給付第二期款之價金，被告三人皆於103 年12月22日提領，致此，雙方履約程度均為正常且無延誤。復於104 年
4 月21日開立面額各為420 萬元、185 萬元、185 萬元，發票日為104 年6 月22日之支票三張，分別給被告李致賢、李貞融、李慧娟，被告三人皆於104 年6 月22日提領。原告游橫直已給付予李貞融、李慧娟共18,600,000元、而原告林杏津亦已給付予李致賢共21,400,000元。嗣於104 年6 月4 日原告準備向建築師拿取相關債務人應備齊文件辦理最高限額抵押權登記並申請水利溝搭排許可證時，才得知被告在未告知原告的情況下，早於104 年5 月28日就已將所有資料全數取回，包括被告三人之身分證影本、印章、印鑑證明、地籍謄本、土地登記謄本等證明文件。導致原告無法保障其自身權利，原告只能於104 年7 月1 日以存證信函方式催告被告應於7 日內交回相關應備齊之文件，否則將行使契約解除權，惟被告卻仍置之不理。故自104 年7 月9 日起，兩造間之土地買賣契約即已解除。原告游橫直向被告李貞融、李慧娟依法解除土地買賣契約並請求返還先前所交付之價金總計共18,600,000元；而原告林杏津向被告李致賢依法解除土地買賣契約並請求返還先前所交付之價金總計共21,400,000元。
另原告游橫直向被告李貞融、李慧娟主張因違約而應賠償違約金5,000,000 元；而原告林杏津向被告李致賢主張因違約而應賠償違約金5,000,000 元等語。並聲明：原告林杏津請求被告李致賢請求給付26,400,000元（包括返還價金21,400,000元及違約金5,000,000 元）；原告游橫直請求被告被告李貞融、李慧娟給付23,600,000元（包括返還價金18,600,000元及違約金5,000,000 元）及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：本件兩造就第一、二期款之履約程度，正常無爭議，亦為原告起訴狀所承認，本件兩造履行合約『尚未進展至需提供設定抵押權資料之階段』，絕無被告將『已交付之抵押權設定資料』而事後『自己取回』之情事；再者，原告亦未曾『催告返還抵押權設定資料』，實不容原告自行以「其催告被告返還抵押權設定資料未果」為由，而主張「買賣合約已自行解除」之餘地。原告主張：「契約已自行解除」，理由則謂：「被告取回身份證影本……無法辦理抵押……其於104 年7 月1 日以存證信函催告應於7 日內交回相關應備之文件，否則將行使契約解除權，惟被告置之不理，故自
104 年7 月9 日起，兩造間之買賣契約即已解除」云云，因其催告不合法，則解除契約更不合法。更何況，被告乃為依約履行配合興建農舍而取回「農地農用證明」及「無農舍證明書」，用以申請「水利溝搭排證明」及「建造執照」依約履行。正足『反證』自始至終，被告一直促使依約履行，絕非『無履約意願』。反是原告一直藉故拖延，經被告催告後，其知自己違約，故才會預付部份第3 期款；且被告向代書取回者只有「農地農用證明」及「無農舍證明書」，乃為配合促使完成履約（特約條款第（一）項「買方要求本件農地所有權人應配合興建合法農舍），而以之為申請「水利溝搭排證明」及「建造執照」，與『設定抵押權事宜』，完全無關。本件真正原因－乃兩造簽署買賣合約後，原告因農業政策可能變更而故意拖延申請建照等，被告一再發函催促其依約配合進行。本件兩造『立約買賣之後』遇到政府政策可能擬加強對農地農舍之管理，導致國內農地交易市場不斷持續下跌看空（另因不動產稅制變更，導致整體不動產市場交易凍結）。原告自己不甘投資可能會受損而遲延履行、甚至意圖違約不買，遭被告拒絕，被告乃一再要求、催促原告應繼續履約，被告為促原告履約甚至申請到「水利溝搭排證明」並配合申請「建造執照」。詎料，原告竟起訴反指－被告有違約不賣行為且買賣契約已經解除，除與物證不合，且矛盾不實於法不合。本件原告自己為違約方，自無主張違約金之餘地（被告才有沒收已收價金、充作違約金之權利，但被告希望雙方繼續履行本約）；退萬步言，原告等不但未證明其受有損害，且主張之500 萬元違約金，金額亦屬過高云云。
並答辯聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告游橫直與被告李貞融、李慧娟就桃園市○○區○○段○○○○○號土地成立買賣契約，總價款為3725萬元，第一期款（簽約款）370 萬元，於簽訂契約時同時支付之（包括已收定金）。第二期款（備證款）1120萬元，雙方備齊一切過戶文件資料及用印同時支付之（農用證明書核發及土地鑑界完成）。第三期款（建築執照核准）1865萬元，接獲地政士或乙方通知時起五日內支付之。第四期款（尾款）370 萬元，於登記完畢，接獲地政士或抵方通知時起五日內支付之，同時點交不動產（使用執照核發及公告完成，過戶買方名義下）；原告林杏津與被告李致賢就桃園市○○區○○段○○○○○○○號土地成立買賣契約，總價款為4223萬元，第一期款（簽約款）420 萬元，於簽訂契約時同時支付之（包括已收定金）。第二期款（備證款）1300萬元，雙方備齊一切過戶文件資料及用印同時支付之（農用證明書核發及土地鑑界完成）。第三期款（建築執照核准）2083萬元，接獲地政士或乙方通知時起五日內支付之。
第四期款（尾款）420 萬元，於登記完畢，接獲地政士或抵方通知時起五日內支付之，同時點交不動產（使用執照核發及公告完成，過戶買方名義下）（詳見本院卷第10-2
5 頁）。
（二）原告共分別於103 年9 月30日簽發165 萬元、185 萬元、
400 萬元共計750 萬元之支票三張交付被告，並經被告兌現；嗣於12月15日簽發560 萬元、560 萬元、1300萬元之支票三張共計2420萬元交付被告，並經被告於103 年12月22日兌現；再於104 年4 月21日簽發420 萬元、185 萬元、185 萬元之支票三張共計790 萬元交付被告，並經被告於104 年6 月22日兌現。原告游橫直已給付李貞融、李慧娟共18,600,000；林杏津亦給付被告李致賢21,400,000元。
四、本院得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（參照最高法院17年上字第917 號判例意旨）。
（二）証人陳桂桃即兩造委託之代書對於本院詢問：「是系爭買賣契約書之代書或仲介？」，回答：「是代書，不是仲介。」；詢問：「兩造有無透過你直接向他方解除買賣契約？」，回答：「都沒有。」；詢問：「本件契約是你幫忙擬定？」，回答：「是的。」；詢問：「本件契約双方負擔的部分義務，如果違反此部分義務是否會導致他方解除契約的權利？」，回答：「如果有約定交付日期就會有。」；詢問：「農地的『農業證明書』及『土地鑑界』是否你幫他們申辦？何時辦妥？」，回答：「是的，本案有送件二次，第一次是在103 年11月份，第二次在104 年間，因為農用證明書的有效期限為3 個月，第一次時間過期，所以才會再申請農業證明書，提出第二次申請。我認為双方都沒有違反權利義務，且都有在進行。鑑界只有申請一次，而且鑑界也不會很重要，重要的是農業證明書及無農舍證明書，農業證明書及無農舍證明書期限只有三個月，過期後，再申請二份證明，才可以申請建築執照。」；詢問：「建築執照是否申請？」，回答：「不是我的範圍。」；詢問：「是否知道建築執照為何沒有下來？」；回答：「不知道。」；詢問：「申請建築執照之前是否要申請水利溝搭排證明？」，回答：「是的，水利溝搭排證明也申請了，且也下來了，一般都是買受人去申請，是因為最近法律有太多變數，賣方基於好心先幫買方跑，希望完成契約內容。」；詢問：「本件水利溝搭排是何人申請？」，回答：「專門申請的人員，由出賣人委託的。」；詢問：「水利溝搭排是否要地主名字？」，回答：「是的。尚未過戶時要賣方無條件配合買方申請。」；詢問：「當初双方有無要求送件水利溝搭排？」，回答：「法定範圍內，一定要申請，是賣方先幫買方跑，也有在我事所協商原告要求被告不要跑那麼多文件，原告要自己按自己的步驟跑。」；詢問：「申建築執照是否要有設計圖？」，回答：「是的。」；詢問：「買受人有無委託建築師去申請建築執照？」，回答：「有，但是沒有送件，不知道原因。」；詢問：「你有無收到被證一的存證信函，收到後有無何作為？」，回答：「我有收到，因為買受人說我不是仲介人，我不需要協商。」；詢問：「（提示）被證二有無收到此存證信函，收到後有無何作為？」；回答：「有。但是沒有任何作為。我記得双方有到我事務所協商，關於水利溝搭排證明、送件等事項，双方都有在進行，但是沒有辦法進行下去。」；詢問：「按照契約規定第二期款交付的時候，買方付價金，賣方是否要交付農用證明？是否還要交印鑑證明？」，回答：「是的。當時印鑑證明還沒有要用到，所以不需要交付。」；詢問：「建照下來之前，双方有無交付印鑑證明給代書辦理事務的必要性？」，回答：「不需要。」；詢問：「双方有無向你表示過要解除契約？」，回答：「我忘記。」；詢問：「賣方之前有無請你申請過水利溝搭排證明？」，回答：「賣方有委託我，但是這不是我業務範圍，我有介紹專門辦理的人員。」；詢問：「買方到目前為止有無開出付款的票給你？」，回答：「證人還沒有到那個階段。」；詢問：「在被告還沒有申請水利溝搭排核准之前，被告有無委託你向原告委託之建築師取回當初所申請水利溝搭排的相關文件？」，回答：「有，取回農用證明書、無農舍證明書、地籍圖、謄本。後來被告申請獲得水利溝搭排的證明後有在我的事務所協商排水的方向，因為牽涉到原告興建新的建築物排水的問題。」；詢問：「被告申請的排水溝搭排，是否符合原告當初所申請的方向？」，回答：「双方有協商，但是被告所申請出來不符合原告所要求的方向。」；詢問：「可否再重新申請？」，回答：「可以。」；詢問：「土地買賣契約書第4 條第2 款進行第二階段的過戶文件為何？」，回答：「依照條文解釋被告應該原告交付第二期款時，要提供農用證明書及土地鑑界完成。辦理過戶的文件是所有權狀及印鑑證明及用印的文件，被告已經交付土地所有權狀正本，其他印鑑證明及用印資料還不需要，所以沒有交付。」（詳見本院105 年1 月21日言詞辯論筆錄）
（三）證人袁維政即原告委託之建築師對於本院詢問：「與兩造有無親屬或僱傭等關係？」，回答：「我是他委任的建築師。」；詢問：「原告委託你在系爭土地規劃房屋設計圖？」，回答：「是。」；詢問：「設計圖已畫好了嗎？已申請建築執照了嗎？」，回答：「設計圖已完成平面及立面的規劃，準備交由結構技師進行結構計算。尚未送件申請建照，建照是需要全部的規劃、文件完成以後才可申請。」；詢問：「你申請建築執照需要什麼其他文件？」，回答：「本案為農舍應申請資料為無農舍證明、農地農用證明、搭排證明、通路證明、及其他建築圖說。」；詢問：「無農舍證明、農地農用證明、搭排證明及通路證明原告是否交給你，或是原告是否請你向何人索取？」，回答：「無農舍證明及農地農用證明是由一位陳代書申請後交由本事務所，後來地主又要求返還，該資料在我手上放了
一、二天。搭排證明及通路證明後因雙方糾紛就停止申請。」；詢問：「搭排證明是要由你申請還是由地主申請？」，回答：「我們都是委由專業代書去申請，但是需要地主提供身份證明及簽章。」；詢問：「搭排申請會不會與你的設計圖有關聯性（房子的面向及土地的位置會與搭排的灌溉溝渠的排水方向有關）？」，回答：「因本案基地前後均有道路及2 個溝渠，若搭排申請的溝渠與我設計建築物的位置不同，牽涉到在農地上另建排水溝渠，就牽涉到系爭土地可建面積。」；詢問：「你是否知悉被告已幫你申請搭排，那申請的搭排與你的設計是否相符？」，回答：「我不知被告已申請搭排。」；詢問：「你申請搭排是否在申請建築執照前完成？」，回答：「是的。」；詢問：「你預估多久才可將整個建物完成？多久才可完成建築執照申請？」，回答：「我預計在案發當時一個半月內可以完成整個建築規劃前置作業。再提出建築執照申請。」；詢問：「是否知悉當初地主為何將農地農用、無農舍證明取回？」，回答：「當下我並不知情已有糾紛，我想是由地主委託申請，所以我就還給代書，後來經由原告告知，我才了解他們與被告有糾紛。」；詢問：「原告何時委託你設計系爭建築物的設計圖，預估多久的時間可以完成？」，回答：「約104 年初。預估多久時間完成當下沒有約定。我們約二星期就見一次面討論建築物的規劃。」（詳見本院105 年4 月7 日言詞辯論筆錄）。
（四）按給付無確定期限者，債權人應先催告債務人給付，倘債務人未為給付，應負遲延責任，必債務人負遲延責任後，債權人再定相當期限催告其履行而不履行，債權人始得以債務人給付遲延為由解除契約（參照最高法院104 年度台上字第748 判決）。原告之兩次存證信函均無就辦理抵押權設定之文件催告被告交付，而被告亦主張不曾將辦理抵押權設定之文件交付原告，被告何來事後取回之情事；另證人陳桂桃即地政士亦證述在建築執照下來之前，被告並無須印鑑證明文件。既然原告直至言詞辯論終結前，並未提出任何證據足以證明曾經催告被告交付辦理抵押權設定之文件，被告何來遲延之情事，故原告提起本件訴訟，以此為理由解除兩造買賣契約，顯無足採。
（五）從上揭二證人之證詞可知，被告僅需提供農地農用及無農舍證明以供原告申請水利溝搭排進而聲請建築執照，因原告建築設計圖尚未完成，因此遲未申請建築執照，亦即無需依照契約給付第三期款買賣價金，而被告為讓原告早日申請建築執照以便收受買賣第三期價金，故將先前交付土地代書之農地農用及無農舍證明取回交由代書辦理申請水利溝搭排以利原告申請建築執照，顯見被告並無拖延交付農地農用及無農舍證明，僅是自作主張幫原告申請水利溝搭排而己，且當原告催告被告七日內交付農地農用及無農舍證明，因原告當時尚未完成建築物設計圖，因此尚無法申請建築執照，故被告之未交付並不影響原告之建築執照申請，且如果原告對於被告所申請之水利溝搭排位置及方向有意見，原告大可另行申請，並不影響原告之權利。故原告以此理由主張被告違反兩造契約約定，因而主張解除兩造買賣契約，為無理由。
（六）從而，原告解除兩造土地買賣契約之理由均無足採，兩造買賣契約仍有效存在，則其基於解除契約，請求返還所交付之價金及違約金之請求權原告林杏津請求被告李致賢給付26,400,000（包含返還價金21,400,000元及違約金5,000,000 元）；原告游橫直請求被告林貞融、李慧娟給付23,600,000元（包含返還價金18,600,000元及違約金5,000,
000 元）均為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告主張依據解除兩造契約，基於價價金返還請求權及違約金請求權，原告林杏津請求被告李致賢給付26,400,000（包含返還價金21,400,000元及違約金5,000,000 元）；原告游橫直請求被告林貞融、李慧娟給付23,600,000元（包含返還價金18,600,000元及違約金5,000,000 元）均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 5 日
民事第三庭法 官 張益銘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 5 日
書記官 鄭慧婷