臺灣桃園地方法院民事判決 104年度重訴字第96號原 告 王桂嬋訴訟代理人 陳偉芳律師被 告 王姿雯訴訟代理人 林永祥律師
周仕傑律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國105 年3 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國103 年11月21日向被告購買位於翰霖麗緻社區（下稱系爭社區）內門牌號碼桃園市○○區○○路○○○ ○○ 號1 樓之房地（下稱系爭房屋），連同屋旁緊鄰之空地（下稱系爭空地）之使用權，雙方議定買賣總價款為新臺幣（下同）900 萬元，原告前後已陸續給付被告買賣價金5,986,922 元，並以原告女兒溫佳霓簽發之295 萬元本票作為擔保尾款給付之用。又原告當時購買系爭房屋，係因被告再三不斷稱含屋旁之系爭空地有「48坪專用空間」、「可停4 部休旅車加上1 個儲藏室」，且再三保證「有永久、合法使用權」等語，原告深信不疑方與被告簽訂買賣契約。其後，被告甚於103 年12月10日在建物現況確認書、使用現況確認書上親自簽名並註記「使用面積48坪（含
4 個停車位及1 個儲藏空間）」等文字，保證出售標的絕無問題。詎103 年12月12日系爭房屋完成過戶後，系爭社區管委會主委韋建茂於同年12月17日竟告知原告系爭空地○於○區○○○道之公共空間必須歸還社區，迨同年12月18日進行房屋點交時，原告問及此事並催告補正，被告一再保證會在15天內找管委會、前手完成協商，讓原告取得「合法、永久使用權」。惟被告嗣後非但未履行承諾，反寄發存證信函及調解書，指摘原告藉故百般拖延不交屋及交付尾款云云，並逕持上開本票聲請鈞院104 年度司票字第547 號本票裁定，令原告既氣憤又錯愕。被告既無法取得系爭社區全體區分所有權人同意，履行交付原告系爭空地之約定專用權之主給付義務，此顯係可歸責於被告之事由，致令原告不能使用系爭空地，其空地原有之通常效用已經減少，經濟上之價值亦已減低，自屬物之瑕疵，同時亦構成不完全給付，經原告定期催告履行，被告逾期仍不履行，爰依民法第359 條、第227 條第1 項、第254 條之規定，以京華法律事務所104 年1 月23日函送達（或104年12月24日本院言詞辯論期日之陳述）為解除契約之意思表示，請求返還價金。又被告逾期未於15日內補正上開瑕疵，依兩造簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第9 條第2 款約定，被告應負遲延給付之賠償責任，原告爰依系爭買賣契約第9 條第2 款及民法第250 條第1 項規定，請求被告給付遲延違約金5,986,922 元。再原告已為被告代墊之土增稅42,285元、房屋稅1,349 元，及原告為購買系爭房屋所支出之申請戶籍謄本30元、印花稅1,32
3 元、契稅17,886元、銀行徵信費340 元、地政過戶及設定規費6,720 元、代償被告房貸之匯費40元、銀行系統作業費5,000 元、火險地震險2,744 元等費用，爰依系爭買賣契約第9 條第4 項及民法第546 條第1 項、第176 條第
1 項、第259 條第5 款或侵權行為等規定，一併請求被告償還。另被告原以系爭房屋向臺灣中小企業銀行貸款按月繳納利息，因原告已依約為被告清償該銀行貸款，惟今因被告違約，致原告自104 年1 月16日起（即銀行撥款日）每月仍需繳納貸款利息7,167 元，卻無法使用系爭房屋，爰依侵權行為法則，請求被告應自京華法律事務所上開解約函送達日起，按月賠償原告因無法使用房屋卻仍需繳息之損失7,167 元。
（二）就被告答辯所為之陳述：
１、按「約定專用」係公寓大廈管理條例第23條第2 項第1 款所明訂「必須載明規約」之事項，而規約係同條例第3 條第12款所稱經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。又所謂約定專用之合法證明，實係指⑴建商之買賣合約書載明約定專用條款及使用執照附圖。⑵社區規約之分管協議。⑶區分所有權人會議決議。若無上述其中之一證明文件，根本不能有效拘束全體住戶，更無法確保原告對於系爭空地之使用權。次按社區管理委員會係公寓大廈區分所有權人所設之執行機關，其位階置於法律、規約與區分所有權人會議決議之下，此參公寓大廈管理條例第36條規定自明，若管理委員會會議決議內容有違反公寓大廈管理條例之規定、住戶規約或區分所有權人會議決議之情事者，依該條例第37條、民法第71條規定，即屬無效。系爭社區管委會於104 年10月21日會議記錄之議題三，固載明「確認792-1 、798 、800 、800-1 壹樓等四戶現在之使用範圍為約定專用使用範圍。」等語，然因此項決議事項違反前述規定，即屬無效。且系爭社區住戶規約第18條第1 項（應為第22條第1 項之誤）已明載：「本公寓大廈地下一層及地上一層之法定空地、車位、屋頂避難平台供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經區分所有權人會議之決議，不得為約定專用部分」等語，而本件系爭空地約定專用範圍事項本為規約約定事項，如有修改、解釋應由全體區權人會議決議始生效力，管委會根本無權加以確認，故被告所提出之上開會議記錄應為無效決議。
２、復參系爭社區99年8 月15日召開區分所有權人會議之議題四即約明「公寓大廈法定空地…應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議決議，不得約定專用」等語，更於102 年10月19日區分所有權人會議中刪除一樓之分管約定，足證104 年12月21日管委會會議中有關確認系爭房屋之現在使用範圍為約定專用之決議，應屬無效。再參103 年11月19日及同年12月17日管委會會議記錄分別載明「七、有關792-1 樓空地使用案。說明：
本案雖規約及買賣契約有載明其有使用權，但其遮雨棚已建至該棟樓梯間範圍，影響社區公共設置的冷氣機無法進入維修，及有佔用公共用地」、「七、有關792-1 樓空地使用案。決議：去函告知其有超出使用社區公共範圍，影響社區冷氣維修」等語，可見當時被告就系爭空地根本無約定專用權。
３、按公寓大廈管理條例第7 條第2 款已明定：「連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄，並不得為約定專用部分」，而系爭社區管委會主委韋建茂已明確表示「這一塊樓梯間是沒有使用權」、「這一塊的部分要還」、「連凹進去的都不是」、「那是屬於樓梯間公共設施，不行弄一個房間」等語，足見系爭空地之後方鋪設白色地磚部分因連通逃生梯間，屬於建物緊急避難使用，根本無法作為約定專用。又系爭社區之總幹事劉燉吉、主委韋建茂於臺灣桃園地方法院檢察署104 年度調偵字第643 號刑事案件偵查中均證稱「該空地白色地磚部○○○區○○○○道使用之公共空間，僅膚色地磚為約定專用」云云，足見104 年10月21日上開會議記錄所謂確認系爭房屋現在之使用範圍為約定專用，應係指膚色地磚部分為約定專用，白色地磚部分則係公寓大廈管理條例第7 條所定逃生通道，為不得約定專用情形，故白色地磚部分並無約定專用權。本件買賣雙方無法交屋之起因係管委會附函告知要收回空地，於前案偵查中主委韋建茂及總幹事劉燉吉也均稱「要收回」，然管委會於今之上開會議紀錄卻又作出無效決議內容，說詞如此反覆，更彰顯系爭空地並無約定專用權。
４、參照翰霖麗緻社區於建管處之1 樓平面圖及建商第一手買賣契約書之附圖所示，足證明系爭房屋建商自始即未劃設約定專用，亦即1 樓之共用部分仍為全體住戶之共用空間故被告根本無法依買賣契約於103 年12月18日交付空地約定專用權，經原告於該日催告後，被告允諾15天內會補正合法證明文件，惟迄今已超過1 年仍未見被告提出規約、區分所有權人會議決議紀錄等文件，僅憑上開管委會之無效會議記錄，無法證明被告履約。退萬步言，縱被告已提出104 年10月21日管委會會議記錄，以證明系爭空地之約定專用權，仍已逾被告應於15日內補正瑕疵之約定而屬違約。
（三）並聲明：被告應給付原告12,051,561元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告應自
104 年1 月27日起，按月給付原告7,167 元。願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則以：
（一）上開建物現況確認書為原告一方事後變造，使用現況確認書為原告一方所偽造，被告均否認其形式上之真正：
１、原告出具之建物現況確認書，被告簽名時並未記載「機車停車位壹號。使用面積48坪（含4 個停車位及1 個儲藏空間如後附圖標示）」等字樣，此為原告女兒溫佳穎之筆跡，為其事後所變造，並其上所蓋被告之印文，係溫佳穎以被告交付與其之便章所蓋印；且對照系爭買賣契約末頁特約事項欄，均有兩造之簽名，然該建物現況確認書則無，原告亦未交付副本予被告。被告並非專營不動產買賣事務，前手交付之現狀為何，被告出售時就依現況如實告知，被告根本不知悉該專用空間之大小為何，且該專空間除停車外，亦有建商設置之曬衣架，根本不是儲藏空間，更可見被告不可能有此擔保或陳述，實係原告事後增加。
２、原告出具之使用現況確認書上之簽名並非被告所簽，該使用現況認書上方平面圖為被告之前手與建商之買賣合約書中擷取之圖，原告前曾於103 年12月19日要求被告於其上簽章，但經詹守仁地政士告知因該圖並非被告所製作，不宜於其上簽章，故被告從未於該圖簽章，此為原告所偽造。
３、依據內政部警政署刑事警察局鑑定書針對上開使用現況確認書上「王姿雯」之簽名（即比對情形欄中左方欄位，最右上角之王姿雯簽名），並未特別標註其佈局、連筆方式及收筆方式，亦即未標示「↘」符號，而僅就其餘被告不否認親簽之簽名進行標註比對，而認筆跡均皆相符，其鑑定結果尚嫌率斷。
（二）原告主張其向被告購買系爭房屋旁空地無合法約定專有使用權，認有瑕疵云云：
１、參原告所提系爭社區管委會103 年12月1 日函文，其上並無相關人員之用印，難認其真正，且該函文亦未表示收回系爭空地。另參管委會104 年3 月20日函文內容，管委會僅就安全考量，要求被告將前手屋主加蓋鐵欄杆圍牆及逃生梯窗戶鐵窗拆除，被告也配合管委會指示已於104 年3月20日改善完畢，管委會對該約定專用地再無異議，原告藉詞主張解約，並無理由。又有關本件約定專用空間，依照兩造簽署系爭買賣契約第6 條約定以現況交屋、第10條約定以原況點交，並對增建、加建之建物不負瑕疵擔保責任，且當初原告前來看屋時，被告已向原告表示於增建範圍內係有使用權但無產權，並無保證原告該約定專用部分有「合法、永久」之使用權，顯見被告除約定專用外並無任何承諾，現原告要求保障永久使用，已逾越契約約定之範圍。
２、觀諸被告前手劉宛甄與建商翰霖開發建設有限公司簽署之房屋預定買賣契約書中，註記「本棟大樓法定空地扣除中庭及植栽使用，其餘臨路及各戶前後方空地由緊鄰該戶一樓使用及收益，其餘住戶不得有異議，除違法建築追訴外及供緊急避難防災使用外，管委會及住戶放棄法律先訴權，但該一樓住戶應善盡管理之責，若有髒亂及有礙觀瞻情事發生仍受管委會監督管理，此條文之效力及於繼承人、受贈人、承受人於各住戶房屋轉售時仍需告知繼受人，並為永久有效性之條文」等語，顯見就系爭空地部分，已取得全體住戶即共有人之同意約定專用，依據公寓大廈管理條例之約定，對於系爭房屋繼受人亦具有拘束力，故被告所出售系爭房屋旁之空地部分確實具有約定專用權，並無任何瑕疵可言。且參臺灣桃園地方法院檢察署104 年度調偵字第643 號不起訴處分書記載，系爭社區總幹事劉燉吉於偵查中證稱：「被告於購屋時，系爭管委會委員曾向被告告知緊鄰空地在不妨害逃生通道知情形下，得供被告合法使用…」、管委會主委韋建茂於偵查中證稱：「伊從10
0 年起擔任委員迄今，系爭房屋之鐵捲門等均為被告之前任屋主所為，被告於剛購入系爭房屋時，伊曾向被告告知因社區機車停車位不足，欲將該空地規劃成機車停車位，被告告知該處其具有約定專用權，系爭管委會即未曾處理，約有2 至3 年時間云云」等語，依據上開證人於刑事案件中之證詞，均足以證明系爭房屋之所有權人對於相鄰之空地確實有約定專用權，且管委會對此亦無其他權利之主張，原告之請求顯無理由。
３、參以上開使用現況確認書上所記載：「本買賣進行基準為此鄰地以隔作此戶專用使用地，賣方同意，倘若他人（管理委員會等）對此鄰地之使用權提出異議時，須全力配合買方進行疑慮排除即證明，包含於法院及向本大樓管理委員會說明等。若買方因此有損失，賣方也需全力配合進行損失索償之義務。」等語，亦即被告僅須負擔配合原告進進行疑慮排除及證明，包含於法院及向系爭社區管委會說明而已，且據此可認定原告並未要求被告提出「永久、合法」之保證或全體區分所有權人之同意書，原告於本訴主張前後矛盾。
４、系爭社區管委會已於104 年10月21日召開會議，就系爭房屋旁空地約定專用部分，已確認系爭房屋所有權人有專用權，屬於約定專用之性質，可證原告主張與事實不符。
５、原告雖稱被告提出之104 年10月21日上開會議記錄，已超過被告所同意補正瑕疵之15天時間云云，然被告從未向原告表示有該瑕疵之存在，也未曾表示過要於15天內補正瑕疵，被告所提出之相關管委會會議記錄，係用以證明系爭房屋並無原告所稱之瑕疵存在，並非用以補正瑕疵，原告顯係故意混淆。
６、從兩造簽訂買賣契約迄今，均未有人或管委會對於被告起訴主張權利，原告主張被告有債務不履行之不完全給付之責任亦無理由。
（三）被告已於103年12月29 日寄發存證信函要求原告辦理交屋，但原告置之不理，足證被告已依民法第235 條規定，以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，而原告拒絕受領，而有受領遲延之情。被告並無遲延或不完全給付之違約，原告主張解除契約，請求損害賠償，均無理由。
（四）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告於103 年11月21日簽訂不動產買賣契約書，以總價款
900 萬元，向被告購買位於翰霖麗緻社區內門牌號碼桃園市○○區○○路○○○ ○○ 號1 樓之房地及緊鄰屋旁之空地使用權，原告前後已陸續給付被告買賣價金5,986,922 元，並以原告女兒溫佳霓簽發之295 萬元本票作為擔保尾款給付之用，被告並已於103 年12月12日將系爭房地辦理所有權移轉登記予溫佳霓名下完畢，有系爭買賣契約、支票、建物及土地登記第一類謄本可稽（見本院卷一第10至15、47至50頁）。
（二）嗣被告以原告拒絕配合點交系爭房屋為由，於103 年12月29日寄發第376 號存證信函催告原告於函到5 日內交屋，並持原告女兒溫佳霓簽發之上開本票聲請本院104 年度司票字第547 號本票裁定在案，有上開存證信函、本票裁定可考（見本院卷一第23、25頁）。
（三）原告則委託京華法律事務所以104 年1 月23日函通知被告撤銷及解除系爭買賣契約，並請求返還買賣價金及給付違約金，該函已於同年1 月27日送達被告，有上開函文及郵件回執可佐（見本院卷一第21、22頁）。
（四）原告以被告本件買賣涉及詐欺行為向臺灣桃園地方法院檢察署提起告訴，經該署檢察官偵查後作出不起訴處分後，原告不服提起再議，嗣經臺灣高等法院檢察署作成駁回其再議之處分在案，有臺灣桃園地方法院檢察署104 年度調偵字第643 號不起訴處分書（見本院卷一第212 至213 頁背面）及臺灣高等法院檢察署104 年度上聲議字第8124號刑事卷附在卷外可參。
（五）系爭社區管委會已於104 年10月21日召開第六屆管委會第12次（10月）例行會會議中，就議題三：「確認792-1 、
798 、800 、800-1 一樓等四戶大面積約定專用使用範圍確認」議案，決議通過：確認792-1 、798 、800 、800-1壹樓等四戶現在之使用範圍為約定專用使用範圍，有上開會議記錄可稽（見本院卷一第256 、257 頁）。
四、本院之判斷：
（一）按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在；出賣人不履行第348 條至第351 條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第349 條、第350 條前段、第353 條分別定有明文。又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念、或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物之瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段已有明文。本件原告簽訂系爭買賣契約，向被告購買系爭房屋及緊鄰屋旁之空地使用權，原告對於被告已將系爭房地所有權移轉登記至原告女兒溫佳霓名下乙情不爭執，並有建物及土地登記第一類謄本可按（見本院卷一第47至50頁），原告已取得系爭房屋之權利完整，應無疑義；至原告主張被告未交付可資證明對系爭空地有約定專用使用權之憑證，而主張有物之瑕疵云云，惟原告所爭執者為系爭空地是否具合法之專用權利，為本件買賣標的物以外之財產權，與民法第354 條所規範物之瑕疵擔保規定有別，自應適用上開權利瑕疵擔保之規定，且被告就此已以前詞為否認，是原告主張被告本件買賣有瑕疵給付之情形，自應就有何第三人向原告主張任何權利，或其對於系爭空地之約定專用權利並不存在等情，負舉證之責。
（二）原告主張依兩造簽署系爭買賣契約附件一建物現況確認書、附件二使用現況確認書上已有被告親自簽名並註記「使用面積48坪（含4 個停車位及1 個儲藏空間）」等文字（見本院卷一第19、20頁），被告則辯稱上開建物現況確認書及使用現況確認書係經變造及偽造云云。然此經本院將系爭買賣契約書（含建物現況確認書、使用現況確認書）與被告簽名之文件送請內政部警政署刑事警察局進行鑑定，經該鑑定單位以特徵比對法鑑定結果，認系爭買賣契約書（含建物現況確認書、使用現況確認書）上「王姿雯」之字跡，與被告本人親筆簽名文件上「王姿雯」簽名字跡相符，有該局104 年9 月2 日刑鑑字第0000000000號鑑定書及字跡鑑定說明可參（見本院卷一第119 、120 頁），足見上開建物現況確認書及使用現況確認書，確由被告親自簽名。被告雖爭執上開鑑定書並未特別標註其佈局、連筆方式及收筆方式，亦即未標示「↘」符號，僅就其餘被告不否認親簽之簽名進行標註比對，其鑑定結果尚嫌率斷云云，然被告未就鑑定結果有何不可採信之處予以具體指摘，其空言泛稱，自非可採。又依兩造簽署系爭買賣契約第1 條下方已載明：「本買賣範圍包括共同使用部分之應有部分在內，房屋現況除水電、門窗及固定設備外，買、賣雙方得於建物現況確認書互為確認（附件一）或於『特約事項』約定，賣方於交屋時應維持原狀點交。」等語（見本院卷一第10頁），則上開建物現況確認書及使用現況確認書內容自成為本件買賣契約之一部分；且就上載「使用面積48坪（含4 個停車位及1 個儲藏空間）」之文意，兩造均不爭執係指被告所出售系爭房屋旁之空地部分具有約定專用權而言。
（三）原告固以系爭房屋完成過戶後，系爭社區管委會以103 年12月1 日函文通知要求其返還緊鄰系爭房屋之公共空間部分，並管委會主委韋建茂亦於同年12月17日告知系爭空地○於○區○○○道之公共空間必須歸還社區等情，進而主張被告交付之系爭空地專用權利有瑕疵云云。惟參系爭社區管委會上開函文說明：「一、貴住戶座落於桃園市○○路○○○○○ 號1 樓，於其旁加蓋遮雨棚，其使用範圍及至該棟樓電梯間後方土地。二、依據本社區規約所訂，貴住戶約定使用範圍僅及於該專有部分旁之空地，並不能及於該棟樓梯後方之土地」等語（見本院卷一第13頁），管委會並未否認原告就系爭房屋旁之空地有使用權；且參系爭社區管委會嗣已於104 年10月21日召開第六屆管委會第12次（10月）例行會會議中，就議題三：「確認792-1 、798、800 、800-1 一樓等四戶大面積約定專用使用範圍確認」議案，通過確認系爭房屋現在之使用範圍為約定專用使用範圍之議案（見本院卷一第256 頁），足見原告就系爭空地應有約定專用之使用權無虞。又按公寓大廈管理條例第58條第2 項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為」，並未禁止公寓大廈之起造人或建築業者，將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於區分所有權人或設定專用使用權，只須於買賣契約或分管契約書明為約定即可。而參被告所提其前手劉宛甄與建商翰霖開發建設有限公司簽署之房屋預定買賣契約書中，已附註：「本棟大樓法定空地扣除中庭及植栽使用，其餘臨路及各戶前後方空地由緊鄰該戶一樓使用及收益，其餘住戶不得有異議，除違法建築追訴外及供緊急避難防災使用外，管委會及住戶放棄法律先訴權…，此條文之效力及於繼承人、受贈人、承受人於各住戶房屋轉售時仍需告知繼受人，並為永久有效性之條文」文字（見本院卷一第
186 頁），並此條文之意涵，已載明於系爭社區規約第22條：「本公寓大廈法定空地扣除中庭及植栽使用，其餘臨路及各戶前後方空地由緊鄰該戶一樓使用」約定條款內（見本院卷二第30、31頁），顯見上開有關法定空地約定為專用使用權之條款，業已發生分管協議之效力，自有拘束系爭社區全體住戶及管委會；則被告向前手購得系爭房屋，之後再輾轉出賣予原告，依前述說明，原告自取得系爭房屋前後方空地約定專用之權利明確，可見104 年10月21日上開會議記錄決議事項並無不當之處。是原告上開主張，為不可採。
（四）至原告主張被告已承諾會在15天內找管委會、前手完成協商，讓原告取得合法、永久使用權云云。惟參原告所提兩造談話譯文內容（見本院卷一第94至99頁背面），均為兩造簽署系爭買賣契約後之103 年12月18日至系爭房屋現場會勘之對話，其對話內容並未載入系爭買賣契約內（含建物現況確認書、使用現況確認書）為特別約定，即不生任何契約上之效力，遑論被告已否認有上開承諾之語，並辯稱上開譯文內容係經刻意節錄篩選有利於原告之對話云云而有爭議，自無可取。
（五）原告再以系爭社區之總幹事劉燉吉、主委韋建茂於臺灣桃園地方法院檢察署104年度調偵字第643號刑事案件偵查中之證稱內容，主張104年10月21 日上開會議記錄所謂確認系爭房屋現在之使用範圍為約定專用，應係指膚色地磚部分為約定專用，白色地磚部分則係公寓大廈管理條例第7條所定逃生通道，為不得約定專用情形，故白色地磚部分並無約定專用權云云，然此即便屬實，亦僅係渠等個人意見陳述，並無何法律上拘束力，並純屬原告取得系爭房屋前後方空地約定專用之使用範圍界定問題，與原告是否有無取得系爭空地約定專用權利無涉；縱原告就此仍有疑慮，參原告所提上開使用現況確認書下方記載：「本買賣進行基準為此鄰地以隔作此戶專用使用地，賣方同意，倘若他人（管理委員會等）對此鄰地之使用權提出異議時，須全力配合買方進行疑慮排除即證明，包含於法院及向本大樓管理委員會說明等。若買方因此有損失，賣方也需全力配合進行損失索償之義務。」等語（見本院卷一第20頁），被告僅須配合原告進進行疑慮排除及證明，包含於法院及向系爭社區管委會說明而已，並無由遽此主張得解除契約。此外，原告復不能舉證購買系爭土地迄今，有何第三人向原告主張系爭空地任何權利，或其對於系爭空地之約定專用權利並不存在之情事，本院即難為有利於原告之認定。
（六）基上，被告所出售系爭房屋旁之空地部分，業已取得系爭社區全體住戶同意分管協議約定為專用，對於系爭房屋繼受人即原告亦具有效力，業經本院認定如前，則原告買受系爭房屋旁之空地部分確實具有約定專用權，並無任何瑕疵可言，且被告已依約履行買賣標的已處於隨時可交付之情況，僅因原告拒不給付尾款所致，亦無所謂不完全給付之情事，均足證係原告債務不履行造成。是原告主張被告所出售系爭房屋旁之空地部分有瑕疵，為無可採。
五、綜上所述，被告出售予原告系爭房屋旁之空地確具有約定專用權利，無權利給付瑕疵情形，原告據以解除契約並請求返還買賣價金等款項云云，均乏依據。是原告依據系爭買賣契約及侵權行為之法律關係，請求被告應給付12,051,561元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及被告應自104 年1 月27日起，按月給付原告7,167 元，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與上開判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 4 月 21 日
民事第三庭法 官 張益銘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 21 日
書記官 鄭慧婷